부재지주 토지에 대한 양도소득세 과세내용

[김사열(원삼/ 대성 ☎010-5244-1464)]

부재지주 토지에 대한 양도소득세 과세내용

고향이나 거주하지 않는 외지에 재테크수단으로 땅을 사서 보유 하다가 매매 하려고 할 때 궁금해지는 

내용이 양도소득세 중과 여부일 것이다. 

2014년부터 주택에 대한 중과(다주택자 양도세 중과)는 완전 폐지되었으나, 비사업용 토지에 대해서는 

여전히 세법상 무거운 세금을 내도록 차별을 두고 있기 때문에 토지에 대한 양도소득세와 관련해서는 

각별히 신경 써야할 부분이다.

고향 땅이나 외지에 농지나 임야를 소유하다가 매매를 할 경우  세법상 차별을 받게 되는 경우는 대부분 

부재지주에 해당하기 때문이다. 

부재지주는 부동산 소재지에 거주하지 아니하는 상태에서 토지를 소유한자를 말하는 것으로, 이러한 상태로 농지나 임야를 매각할 때는 비사업용 토지의 하나로 분류되어 양도세 등에서 차별을 받게 된다.

다만 거주의 범위에 대해서는, 부동산 소재지와 같은 지역에 거주하는 경우는 물론이고 이와 연접한 시·군·구에 거주하고 있는 경우, 또는 직선거리 20㎞ 이내 거리에 거주하는 경우까지로 완화하여 부동산 소재지에 거주하는 것으로 인정하고 있다.

즉 경기도 연천에 토지를 소유하고 있다면, 연접한 파주시, 양주시 등에 직선거리 20㎞ 이내에 소재하는 

경우를 말한다.

한편 부재지주 비사업용 토지는, 기본세율인 6~38%의 양도세율을 적용하되 

주택과 달리 장기보유특별공제 혜택은 배제했다. 

   부재지주 임야로 보지 않는 경우

개인이 임야 소재지 시·군·구(자치구를 말함) 또는 경계가 붙어 있는 시·군·구(자치구를 말함)에 거주하여 재촌의 요건을 충족한 경우 부재지주 임야로 보지 않는다.

≫임야의 보유기간이 5년 이상인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 양도일 직전 5년 중 3년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 본다.

≫임야의 보유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 3가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 본다.

≫임야의 보유기간이 3미만인 경우에는 재촌한 기간이 보유기간 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상, 2가지 요건 중에서 하나를 충족한 경우에 재촌한 것으로 본다

 중과세율 적용되지 않는 경우

≫ 상속 임야로서 상속일로부터 5년 이내 양도(2006.12.31.이전 상속일로부터 5년이 

    경과하였더라도 2009.12.31.까지 양도시 포함)

≫ 2005.12.31.이전에 취득한 종중 소유 임야의 양도

≫ 2006.12.31.이전에 개인이 20년 이상을 보유한 임야를 2009.12.31.까지 양도

≫ 영림계획인가를 받아 시업중인 임야의 양도

≫ 사찰림, 보안림, 산림유전자원보호림, 시험림, 채종림, 군사시설보호구역 등 

   공익상 필요하거나 산림보호육성을 위해 필요한 임야의 양도

≫ 임업후계자, 종자·묘목 생산업자가 종자·묘목 등을 생산하는 임야의 양도

≫ 자연휴양림, 수목원의 조성 또는 관리·운영업을 영위하는 임야의 양도

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