집값 20% 대폭락을 예견한 ‘부동산 족집게’ ‘하버드 박사’로 대중들의 주목을 한몸에 받고 있는 김경민 서울대 환경대학원 교수! 고금리, 고환율, 에너지 위기 등 암흑기로 접어들었지만 그는 대폭락을 기회로 전환하는 법을 제시합니다 '불황이 두렵지 않은 핫플레이스 7'이 궁금하시다면 必讀 하세요!!
부동산 문외한이지만, 인터뷰를 위해 김경민 교수의 저서 4권을 ‘벼락치기’로 정독하면서 나름 공부를 하게 됐습니다. “지금이 부동산을 공부할 적기”라는 김 교수의 말처럼 생각보다 어렵지 않았고, 생각보다 재미있더군요. 아, 이런 게 실물경제, 손에 잡히는 경제로구나 무릎을 치면서요.🤣 물론 4분의1은 여전히 이해하지 못해 다시 복습을 해보려 합니다. 서울대 지리학과를 거쳐 미국 UC버클리대학에서 정보통신으로 석사학위를 따고, 이어 하버드대학에서 도시 계획과 부동산 연구로 박사학위를 받은 김경민 교수는 초등학교 시절부터 강남이 천지개벽하는 현장을 부동산에 대한 남다른 안목을 지닌 부친 밑에서 온몸으로 보고 자란 강남키즈입니다. 그가 부동산 박사가 된 것은 우연이 아니겠지요?😎 그러나 김 교수는 자신이 한 일 중 가장 자랑스러운 것이 서울 종로구 익선동의 철거(재개발)를 막은 것, 그리고 익선동 한옥지구를 연구하던 중 ‘경성의 건축왕’ 정세권 선생을 발굴한 것이라고 말합니다. 일본인들의 북촌 진출에 맞서 경성에 살던 조선인들의 거주권을 위해 20세기형 조선한옥을 대량 공급한 우리나라 최초의 디벨로퍼 (개발자)이자 민족자본가였던 정세권의 생애와 업적을 무려 5년간 추적해 펴낸 책이 ‘건축왕, 경성을 만들다’입니다. 김 교수는 “정세권에 푹 빠져 아무 일도 할 수 없었다”고 할 만큼, 역사교과서에도 실리지 않았던 인물을 세상에 널리 알린 주역이 됐습니다. 한편의 소설처럼 하루만에 읽을 수 있으니 정세권 선생이 궁금하신 분은 책으로 만나셔도 좋을 듯합니다.🍀 그래도 우리가 김경민 교수에게 가장 궁금한 것은 아파트 폭락이 대체 언제까지, 얼만큼이나 떨어지다 반등하느냐 는 것이겠지요? 아래 링크한 인터뷰에도 소개했지만, 김 교수는 “올해 안에는 절대 집 사지 마라” “내년 중후반이 반등 시점이 될 것”이라고 말합니다. 미국의 금리 인상에 절대적 영향을 받는 만큼 연준(연방준비제도)의 정책 추이를 유심히 지켜봐야 하는데요, 미국의 인플레이션이 예상외로 강력해서 금리인하를 하는 데는 시간이 좀 더 걸릴 것으로 보더군요.😪 김 교수는 일반인도 집값이 반등하는 시기를 나름 체크해볼 수 있다고 하는데요, 이를테면 대단지의 25평, 33평형대의 매도호가가 실거래가와 일치하거나 살짝 높아지는 시점이 반등 시점이라고 합니다. 아파트 가격이 한없이 떨어지다가도 거래량이 확 늘어나는 시점이 오는데요, 이때 집을 사는 것도 늦지 않다고 합니다.🏛 20% 아파트값 대폭락을 예견한 <부동산 트렌드 2022>에 이어, 김경민 교수는 최근 <부동산 트렌드 2023>을 펴냈는데요, 여러 챕터 중 ‘불황이 두렵지 않은 핫플레이스 7’에 대한 부분이 있어 '뉴스레터' 독자분들께 혹시 도움이 될까 하여 소개합니다. 5곳은 서울지역, 2곳은 지방이었습니다. <1>신당-2호선, 6호선, 을지·충무 클러스터, 성수 클러스터의 브릿지🚊 서울대 대학가를 모두 아우르는 2호선과 6호선의 교차점으로, MZ세대의 이동이 가장 많은 지역 중 하나라고 합니다. 과거엔 무당들이 모여살던 신당(神堂)촌이었으나 '중앙시장'이 상징하듯 풍부한 물자와 접근성을 바탕 으로 최근에는 오랫동안 자리를 지킨 노포들 사이에 젊은 셰프와 마케터, 예술가들이 앞다퉈 비스트로와 카페, 와인바, 이자카야 등을 열고 있다고 합니다. 동대문과 왕십리 사이에 있어 상대적으로 임대료가 저렴하고 인근의 대형상권과도 가까운 지리적 이점이 있다고 하네요. 봉제업의 근거지이기도 해서 젊은 예술가들이 모여들고 있는 동네라고 합니다. 가수 이효리가 건물을 샀다는 바로 그 신당동 맞습니다.😮 <2>도산공원-압구정의 완벽한 부활📯 1990년대 중반 이후 장장 25년동안 고전을 면치 못했던 압구정 로데오 상권이 도산공원을 중심으로 부활하고 있다 고 합니다. 코로나 여파로 소비 행태가 고급화 되면서 고급 매장과 레스토랑이 밀집한 도산공원 일대가 수혜 지역이 되었다는군요. 독특한 외관으로 눈길을 끄는 브랜드 쇼룸과 프리미엄 식문화 경험을 찾아 MZ세대들의 새로운 핫 플레이스로 떠올랐다고 합니다. <3>북촌-한옥의 멋으로 문화중심지 도약🎬 쇠락해가던 삼청동과 북촌 일대가 뜻밖의 청와대 개방과 대통령 집무실 용산 이전으로 새로운 활기를 찾고 있다고 합니다. 다시 부활하게 된 힘은 역시 한옥! 한옥집단지구라는 차별성으로 브랜드파워를 지니고 있기 때문이지요. 청와대 개방과 함께 북악산, 송현동 등 출입통제 지역이 해제되면서 북촌 상권이 경복궁 서쪽의 서촌 상권과 연계 되어 확장될 수 있다는 관측까지 나온다고 하는군요. <4>명동-MZ세대의 오픈런 성지🎧 유령상권이라는 긴 터널에서 벗어날 조짐이 곳곳에서 감지되고 있다고 하네요. 무권리금에 임대료가 낮아진 틈을 노려 새로운 오픈런 명소들이 등장하고 있다고 합니다. ‘더 스팟 패뷸러스’ 등 MZ세대의 호기심을 자극하는 이국적 인 건축양식과 공간도 늘어나고 있다고 하니 관심을 가져보시기 바랍니다. <5>한남동, 이태원- 이색적 경험을 소비하는 공간🎩 2022년 봄 이후 엔데믹 상황이 되면서 공실이 빠르게 줄어들고 있다지요. 대통령 집무실 용산 이전과 용산공원의 개방이라는 큰 호재로 섬처럼 고립돼 있던 용산과 이태원, 한남동이 거대한 공원을 중심으로, 서울에서 가장 고급 스러움을 추구하고 다양성을 중시하는 취향을 가진 사람들이 찾는 새로운 상권으로 통합될 가능성이 크다고 합니다. <6>제주-푸른 바다와 로컬의 매력👗 2021년 외지인의 제주도 부동산 매입 비중이 역대 최고치를 갱신했다고 하지요. 제주도 전체에서 허브가 되는 곳은 제주 구도심 동문시장 일대라고 합니다. 동문시장이 위치한 제주 구도심은 공항 접근성이 좋고, 산지천 주변, 특히 한라산 방향은 도심 안에 협곡의 형태를 보여줄 만큼 대단한 풍광을 자랑한다고 합니다. 근대적 양식의 건물 들도 있어 외지인의 눈으로 볼 때 제주 로컬의 콘텐츠가 들어가는 경우 이곳에 상당한 변화가 일어날 것으로 기대 되고 있다고 하네요. <7>동해안-서핑과 커피를 즐기는 휴양지🎪 강릉-양양-속초로 이어지는 동해안은 지난 5년간 외지인 유입이 폭발적으로 늘어났습니다. 동해안 인기를 견인하고 있는 건 양양의 서핑문화! 친환경 소비에 민감한 MZ세대의 니즈와 결합력이 시너지를 일으켜 초고령 마을이었던 양양에 어마어마한 활력을 불어넣고 있다고 합니다. 커피 명소들이 모여 있는 강릉 구도심도 근대 건축 자산들이 풍부한 곳으로 새롭게 사랑받고 있는 곳! 속초는 요즘 부동산 시장으로 뜨거워진 도시입니다. 고급리조트와 세컨 하우스 신축 러시가 일어나 속초의 토지 가격 상승률이 강원 지역 최고치를 기록했다고 합니다. -옮긴 글-
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