Re:(펌)현행 위탁관리의 허와 실

[ifullmoon]

현행 위탁관리제도의 허와 실

 하 연 용  고문
대한주택관리사협회 인천시회
 
 
현행 공동주택 관리제도는

편의상 자치관리와 위탁관리로 구분하며

입주자가 원하는 대로 관리하도록 하고 있다.

그러나

두 관리방식에 대해

상호 비교 판단할 수 있는 객관적 자료 제시가 부실한 가운데

입주자들은

두 가지 방식에 대한 각각의 장단점을 제대로 파악하지 못한 채

입주자대표회의가 선택하는 방향대로 관리방식에 동의하고 있는 것이 현실이다.

관리체계는 자치관리의 경우, 입주자대표회의와 관리사무소,

위탁관리의 경우, 입대의와 위탁관리회사, 관리사무소로 돼 있지만

사실상 위탁관리회사의 역할은 상징적 의미일 뿐,

실제로는 위탁이나 자치 구분 없이 입대의와 관리사무소의 이원체제로 운영되고 있다.

예산의 편성과 주요업무의 의결권, 일반 업무와 회계 감사권 등은

자치관리, 위탁관리 할 것 없이

입대의 고유권한으로 행사하고 있다.

또 집행에 대한 모든 책임은 자치관리나 위탁관리 모두 주택관리사에게 있으며

위탁관리의 경우에는, 위탁관리회사가 직접 관여할 수 있는 여건이나 환경이 조성돼 있지 않은 실정이다.

자치관리나 위탁관리 시

경비, 청소, 소독, 오물수거, 승강기 등의 용역을 발주할 때에도

그 감독에 대한 책임은

 관리사무소장에게 있으며

 위탁관리회사가 그 책임을 지는 경우는 전무하다.

단지 내 일반적인 하자에 대한 유지보수 또한 관리사무소장에 의해 모두 처리되며

위탁관리회사의 지원은 거의 없다고 해도 과언이 아니다.

건물의 정밀점검이나 소방시설 종합점검 등은 전문 업체에 의뢰해 시행하고

그 비용은 입주자가 부담할 정도로

위탁관리회사는 전문기술진을 확보할 능력이 없고

재정적 지원도 불가능하다고 할 수 있다.

만약 단지에 회계 및 안전사고가 발생하면

자치관리 아파트의 경우는

입대의가 관리사무소에 바로 그 책임을 묻고,

위탁관리의 경우에는

입대의가 위탁관리회사에 책임을 묻는다.

이때 위탁관리회사는

다시 관리사무소장에게 구상권을 행사하는 구조가 관행적으로 형성돼 있다.

그렇다보니

단지 내 사고에 대한 모든 책임은 집행 책임자인 관리사무소장에게 귀결된다.

비록 위탁관리회사가 현장 관리감독을 한다고 하지만

현실적으로 1개 회사가 수 개 단지부터 수백 개 단지를 위탁하고 있기 때문에

개별 현장 특성에 맞는 관리감독은 불가능할 뿐만 아니라 입대의의 감독과도 상충되기 마련이다.

국토해양부에 따르면

2007년 12월말 현재 위탁관리 아파트의 가구 수는 440만6,000가구에 해당한다.

이에 가구당 평균 면적을 82.6㎡, 월간 위탁관리수수료를 3.3㎡당 평균 25원으로 추정해 계산해보면

연간 전국 공동주택 위탁관리수수료는 300여억원에 달한다.

그러나

이러한 막대한 위탁관리수수료를 지급하고도

관리의 질은 자치관리보다 더 나은 것이 없다는 점에 있어서

현행 위탁관리제도는

실리(實利)나 실효성(實效性)이 없는 제도다.

현장관리 성패의 직·간접적 책임은

모두 관리책임자인 주택관리사에게 있다.

따라서

위탁관리회사의 지도하에 관리의 효율성이 제고될 수 있다는 것은 허구에 불과하다.

입주자에게 수백억원의 부담을 전가시키면서도

아무런 실익이 없는 위탁관리제도는 더 이상 존속시킬 가치가 없다할 것이다.

 주택관리사들은

 이러한 위탁관리제도의 불합리성, 모순과 그 심각성을 다 알면서도 이를 간과하고 있다.

그뿐만 아니라

요즘엔 생존을 볼모로 위탁관리업 단체의 법정단체, 공제조합에 대한 찬성 동의를 강요받고 있다.

이제

20여년간 주택관리사 배치영업에 지나지 않는 성과 없는 위탁관리제도를 지양하는 등

허상에 찬 관리제도의 뿌리 깊은 폐단을 발본색원해

실리와 실효성을 갖춘, 그래서 진정으로 입주민을 위한 주택관리제도로 전환할 때가 됐다고 사료된다.

위정자들은 계속 눈을 가리고, 귀를 막고 비등(沸騰)한 여론을 외면하며

 현행 위탁관리제도를 보호하려고만 할 것이 아니라

입주민이 원하는 진정한 관리제도가 무엇인가를 냉철히 통찰하는 발상의 전환이 있기를 기대한다.

2009/02/11 [09:42] ⓒ한국아파트신문

日 위탁관리시스템 배워야 - 수익사업통해 관리비 경감도

위탁관리업계 관계자들은

"영세 업체 난립이 불가피한 현재 시스템을 개선해야 비리를 막을 수 있다"고 지적하고 있다.
이웃 일본을 벤치마킹할 필요가 있다는 말이 나온다.

일본은 아파트를 '맨션'이라고 부른다.

맨션 관리 회사들은

맨션 거주자들이 구성하는 맨션관리조합(입주자대표회의 격)과 계약을 맺고 관리 업무를 위탁받는다.

우리는 위탁관리 회사가 관리사무소장 등 직원들을 파견하고 위탁 수수료만 받는 구조이지만,

일본은 상당수가 '총액 도급제' 계약을 한다.

총액 도급제란

경비·청소·보수공사 등 아파트 관리 전반에 드는 모든 비용을 산정해 계약을 한다는 것이다.

관리업체가 직접 아파트 관리 업무 전반을 챙기는 시스템이다.

관리업체가 각종 전문가들을 보유하고 각 사업장의 감시·감독까지 직접 한다.

대표적 업체인 '다이쿄(大京)아스테지'는

6400여개 단지 35만가구의 맨션을 관리하고 있으며 직원이 1400여명이다.

30만가구 이상을 위탁 관리하는 한국 최대 업체인 '우리관리'는 직원이 100명에도 못 미친다.

다이쿄아스테지는

전문 노하우를 활용해 맨션의 남는 주차장을 유료 주차장으로 임대하는 사업을 벌여

주민들의 관리비 부담을 줄이는 것으로도 유명하다.

일본은 관리소장과 직원들의 월급도 관리업체가 지급하지만, 한국은 아파트 주민들이 지급한다.

위탁 수수료만 받는 관리업체는

관리소장 비리가 터져도

"우리는 인력을 파견하고 수수료만 받기 때문에…"라며 모른 척하는 경우가 많다.

 각 사업장의 비리를 감사할 인력을 갖춘 곳도 극소수다.

우리관리 노병용 대표는 "일본은 인구의 10％ 정도만이 맨션에 거주하는데도

 주식시장에 상장된 위탁관리 회사가 세 곳이나 있을 정도로 업계 선진화가 이뤄졌다"며

 "주택 위탁관리업을 하나의 전문 분야로 성장시키지 않는 한 비리는 근절되기 어려울 것"이라고 말했다.

일본에선 관리업체 선정을 도와주는 컨설팅 회사가 있고,

시민 단체들은 아파트 입주자들이 좀 더 유리한 조건으로 위탁관리 계약을 맺을 수 있도록 조언도 하고 있다.

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아파트 관리직원들의 지위는

다른 사업장에서 일하는 노동자에 배해 상대적으로 불안정하다.

직원들은 부당하게 해고당하거나 근무하는 회사가 바뀌면서 일자리에서 밀려나고.

또 위탁관리 계약기간이 끝나면 직장폐쇄로 인하여 직장을 잃기 십상이다.

징계권 행사에 관한 정당한 사유와 절차 등에 대한 전문지식이 없어

관리직원들을 부당하게 해고하는 경우가 속출하고

뿐만 아니라

주민들을 위한다는 의욕이 지나쳐서,

관리비를 절감하기 위한 방편으로

직원들을 일방적으로 정리 해고하는 경우가 비일비재.

근로기준법을 위반한 부당해고다. 

그리하여,

공익을 위하여, 무보수 자원봉사를 하겠다고 소리치면서,

굳이 학력, 경력을 허위로 기재하고, 무보수 자원봉사자임을 소리쳐 부르짖는  

비리 동대표들은  

관리소장과 관리소 직원 교체가 용이하고,

대표회의 권한이 더 한층 강화되는 위탁관리를 선호한다.

자신들의 해임절차를 진행할 선거관리위원회는

 입주민에게 이미 잊혀진 기구로 만들어 두었음은 물론이다.

잡수입으로 선거관리운영경비를 상계처리하여 

관리비를 차감하겠다는 의도가

결국, 제 발등 찍는 행위임을 모르듯,

법령의 기본 목적과 취지에 부합하여

하여야 하는 일과 할 수 있는 일은 제쳐두고,

기속력없는 판례를 근거로 또는 회신을 근거로 위법한 행위를 정당화 합법화하려고

오늘도 안간힘 쓰고있다. 

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동별 세대수에 비례하고라는 법령도 가볍게 무시하시고

관리규약으로 정한 11개 선거구도 가볍게 무시하시고

불법과 폭력으로 점철된 선거를 통하여 선출된 동별 대표자로 구성된 입주자대표회의는

마침내 10개월간 무법일색인 각고의 노력끝에 위탁관리로 관리방법을 변경하였고,

이제, 나는 그들의 위법한 노력이 범법행위였음을 밝히고자 한다.

고소장

1, 고소인

 피고소인 1,2,3,4,

2. 고소취지

 .....    대통령령으로 정한 사용료................ 돈00000000원을 부당하게 편갈취하였습니다

하오니  ................................. 죄,  ........................ 죄 ....................죄를 물어,

 각각,  엄중히 처벌하여 주시기 바랍니다.

3. 범죄 사실

가) 나) 다) 라) 마) 바) 사) 아)  아-2) 자) 차) 카) 타) 파)

하) 마침내 이 사건 아파트 입주자 대표회의가, 위탁관리로 주택관리방법을 변경..........

 이 사건과는 따로 따져 물어야 할 것입니다.

아파트를 비리복마전으로 만드는 위탁관리는

 자치관리와 달리 직원 교체가 용이하고

 따라서 대표외의의 권한이 한층 더 강화되는데 반해

이 사건 아파트의 입주민은

 자치관리 때와 마찬가지로 관리주체를 감사할 감사 2인의 업무 수행비에

 막대한 위탁관리 수수료까지 지불하고도,

 오히려 개인정보 유출, 복잡한 정산사무와 회계처리,

 관리소직원의 빈번한 인사이동에 따른 책임감 결여와 애착결핍,

 도급업자 선정과 관련한 금품수수 등 수많은 문제를 고스란히 떠안아야 하는 즉,

이 사건 아파트 대표회의는 막강한 권력의 실익을 얻고,

입주민은 막대한 금전적 손실과 다양한 피해를 입기 때문입니다.

..... 피 고소인들은.... 입주자등을 기망하고, 돈 0000000을 편갈취하였습니다.(증0호 증0호 증0호)

결어

..........................

여러 사람이 우기면 평지에도 숲이나고 날개 없이도 날 수 있다 하였는데

이 사건 아파트에서 벌어지는 사건들을 보면 하늘을 만들고도 남을 지경인 바.

...........고소인은.......

이 사건 고소에 이르렀던 것입니다.

1. 하오니, 부디, 법은 지키라고 있는 것이며,

  법을 지키는 일은 남을 위해서가 아니라, 먼저 스스로를 위한 것임을 엄중하게.................

2. 하옵고, 부디 다수가 법인양 예사로이 법을 짓밟는 피고소인들에게

  다중의 위력으로 법을 위반하는 경우에는 오히려 그 죄가 더 가중된다는 것을

 법의 권능으로 준엄하게 단죄하시어

 이 사건 아파트는 물론이려니와

 이 시간에도 무리지어

 위법한 권력을 휘두르며, 비리를 획책하는 이들에게,

경종을 울려 주시옵길 바라나이다.

<오캄의 면도날: 1. 한국의 위탁관리업체는 구멍난 날개이다. >

<오캄의 면도날: 2. 비리동대표들은 위탁관리를 선호한다.>

[빅토르최]

오캄의 면도날이면....
지동설을 주장하시는 것으로 읽으면 되죠?

그런데
세 개의 게시글로 좀 나눠 주시고
스크랩 허용 해 주세요.

뭐, 둘 중의 하나만이라도 ............ 부탁드려요

[ifullmoon]

정말, 죄송합니다만.
이제는, 이 카페 회원이 아니면 읽을 수 없도록 하여야 한다는 결론을 내렸습니다.

세 개로 나누라는 것은 서론 본론 결론을 나누라는 것인데

그 서론 본론 결론을 따로 떼어 각각 분석하기를 바라시는 듯 합니다만.
청맹과니 안다니를 상대하기 버겁습니다.
하여 둘 다 .... 불가능합니다 다시한번 죄송하다는 말씀 드립니다.

[최병희]

상위법이 무엇인지 조차 모른데.............
공동주택관리규약준칙이 어떤 법령에 준거하여 개정되는지도 모르니..............

입대의의결이 대법원장 판결...............

보고 배워야 할점들 입니다.

그러나 해석을 못 하니 어쩌나.......

[ifullmoon]

병희님, 위 글과 관련한 말씀만 하시면 안되겠습니까?

위 글과 상반되게 아주 선량한 위탁관리에 관한 직 간접 경험담,

물론 간접 경험의 경우에는 사실을 적시해 주셔야 합니다.

<1차 주의> 요망합니다. (2차는 경고이며 3차는 죄송하지만 댓글 불가입니다.,)

[최병희]

잡수입의 상계처리를 선관위 운영비(사용료)를 관리비로 차감:::::::> 내포되 있는것 아닌가요?

[ifullmoon]

님,

아직은 아닙니다.

주택법 제 43조, 관리주체등에서 가장 마지막인 관리방법에 관한 건입니다.
관리규약이 그 다음이고
의결기구인 입주자대표회의 구성이 그 다음이고
입주자 대표회의 구성을 위한 선관위가 가장 마지막입니다.

주택법 제 43조에서도, 주택법 시행령 제 50조에서도

공동주택선거관리위원회는 단 한번도 나오지 않지만.

선거관리위원회 없이 입대의를 구성할 수없고, 했다면 위법한 구성임은 다 알고 있죠.

법령을 오독하게 되는 그 과정을 펼쳐 보이고자 하는 것입니다.

아직 멀었습니다.

선거관리위원회는 아직 멀었습니다.

[두딸 사랑]

좋은 글입니다. 과거 이 카페의 도움으로 아파트를 정상화 하고 지금은 대표로 활동하고 있습니다. 관리규약도 2회 개정하여 시스템도 구축한 상태 구요..앞으로도 발전하는 모습 기대합니다..