<p>임대사업에 대한 수익률을 중요시하는 김장섭(조던)님의 채글 읽어 봤습니다.<br></p><p><br></p><p><br></p><p>조던님의 오프라인 강의 내용은 책에 소개된 내용을 요약해서 설명하신다고 보면 될것 같아요.</p><p>강의때 들었던 내용과, 책에 있는 내용을 간략히 정리해봤습니다. </p><p><br></p><p><br></p><p><p>임대 사업을 해야하는 이유</p><p> - 안정적 수익을 올릴 수 있다.</p><p> - 불황기에도 안정적이다.</p><p> - 은퇴 이후 직업에 좋다.</p><p> - 시간의 자율성을 얻을 수 있다.</p><p> - 임대 수입에 시세 차익까지 얻을 수 있다.</p><p><br></p><p>한국과 일본의 신도시 비교</p><p><br></p><p>일본</p><p>- 다마, 치바 신도시 (1960년대 개발, 도심 외곽 30Km이내)</p><p>- 저밀도 친환경 개발, 베드타운(경제적 자립이 힘든 위성 도시)</p><p>- 도쿄내의 재개발, 재건축에 따른 공급 증가, 인구 감소, 교통비, 출퇴근 부담으로 인한 수요 감소</p><p><br></p><p>한국</p><p>1기 신도시 (일본 신도시와 차별됨)</p><p>- 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 (1990년대 개발, 도심 외곽 20Km 이내)</p><p>- 수도권 접근성이 좋고, 고밀도 (병원, 편의시설 등)개발, 지하철 이용</p><p><br></p><p>2기 신도시 (일본 신도시와 유사)</p><p>- 김포 한강, 일산, 동탄, 오산세교, 양주, 인천 검단, 청라, 송도 등 (수도권과 20Km 이상)</p><p>- 베드타운 도시로 자립기능 없음, 인구 절정 시기에 지어진 신도시, 대형평형의 구성</p><p><br></p><p>전망 </p><p> - 2기 신도시의 실패 가능성, 10년 이내 서울 재 입성, 산업단지가 있는 자족 도시가 대안</p><p> - 독신 가구를 위한 원룸 수요 증가.</p><p> - 인구 감소로 인한 서울 도심으로 회귀가 늘어날 것으로 예상, 미래 임대 수요는 서울의 지하철 역세권 중심으로 갈 것으로 예상.</p><p><br></p><p><br></p><p>부동산 흐름의 투자 방법.</p><p><br></p><p><br></p><p>1. 최소 비용의 투자. </p><p> - 투자금이 적게 들어간다. (전세끼고 매입하여 실 투자 금액이 적게 들어감.)</p><p> - 가치보다 과도하게 떨어지는 종목에 투자.</p><p> - 전세가 상승으로 투자원금을 회수하거나 적은돈만 들여 여러개를 한꺼번에 매입해도 보유 부담이 적다.</p><p> - 남들이 공포로 아무도 사지 않을 때 남들과 달리 과감하게 투자</p><p> - 부동산 대세 상승기식 투자 방법</p><p> - 자금 흐름이 빠르고 단기간에 많은 돈을 벌 수 있으나, 투자처가 안정되지 못하여 흐름에 뒤쳐질 경우 돈을 물릴 수 있다.</p><p><br></p><p>2. 임대의 투자</p><p> - 철저한 수익률에 핵심을 둔 투자.</p><p> - 10% 이상을 좋은 수익성으로 본다.</p><p> - 경기 침체시에도 꾸준한 수익을 올릴 수 있음.</p><p> - 큰 돈을 불리기가 쉽지 않으며 초기에 자본이 많이 들어가고, 임대현황, 시장상황 파악을 못했을 경우 낭패를 볼 수 있음.</p><p> - 임대 사업자의 최종 목적은 서울 중심 역세권의 빌딩.</p><p><br></p><p>3. 흐름의 투자 방법</p><p> - 대출이 많이 나오는 부동산은 수익률이 좋아 팔지 않고, 보유하고 있으며 미래 가치 상승시 매도 가능.</p><p><br></p><p>4. 장기 투자. (토지)</p><p> - 유망한 지역에 저평가된 토지를 여유자금을 가지고 투자.</p><p> - 수출 지향적, (조선, 자동차, 정유,화학, 철강 등) 무거운 물건</p><p> - 항구가 발전할 수 밖에 없음. 최근 중국이 최대 수출국으로 부상</p><p> - 서해안의 인천항, 평택항, 당진항, 대산항, 보령항, 군산항 등 경매로 토지 투자. </p><p> - 국가 산업단지 확장, 주거인구 유입이 되는 지역은 땅 투자 유망.(항구 있는 곳). 특수 물건 등으로 싼것, 오래 묵혀 놓은 것으로 투자</p><p><br></p><p><br></p><p>월세를 찾는 법</p><p><br></p><p><br></p><p>목표 수익률 10% 란?</p><p>- 은행 이자 5% 에 물가상승률 4%를 더한 것 이상을 수익성의 표준으로 본다.</p><p><br></p><p>임대지역, 물건 선정 </p><p>- 월세 30~40 만원 정도의 물건. 수요대가 많기 때문에.</p><p>- 수도권 도시의 역세권, 대학가. 수요가 풍부하여 임대를 잘 놓을 수 있다. 경기를 잘 타지 않는다. </p><p>- 국가지방산업단지 정도 규모의 지역. 임대 수요가 많음.</p><p>- 지방의 대학가의 경우 기숙사 증축, 대학 이전, 통폐함 가능성 등으로 인해 투자 하지 않는 것이 좋음.</p><p>- 경제 신문의 공장 '증설'이라는 단어를 찾아 수요 증가 예측. 신설의 경우 언제 될지 알 수 없음.</p><p>- 용도지구의 비율을 통해 찾기. 주거 면적 대비 상업 면적, 공업 면적을 비교하여, 상가, 주택 임대 수요로 접근.</p><p><br></p><p>상가</p><p> - 주거 면적 대비 상업면적이 적은 곳을 선택.</p><p> - 2기 신도시의 경우 미분양 및 주변 시설의 미입주로 상가 투자 적합하지 않음.</p><p> - 공실이 나지 않으면서 수익률이 나오는 시점에 사서, 상가가 안정화 되는 시기에 판다.</p><p><br></p><p><br></p><p>빌라, 상가 월세 물건 구입시 유의 점.</p><p><br></p><p>1. 빌라</p><p> - 초등학교가 없는 곳은 피해라. 이왕이면 초등학교가 큰 길을 건너지 않는 곳이 좋다. (공실률 차이 있음)</p><p> - 반지하, 꼭대기 층, 고바위는 피하라.</p><p> - 되도록 작은 평수를 구입. 수요가 상대적으로 풍부하다.</p><p> - 햇빛이 잘 드는 곳</p><p><br></p><p>2. 상가</p><p> - 관공서, 역세권아 아닌 지역은 신중해라. (사무실을 놓을 경우 관공서, 역세권이 최적이다.)</p><p> - 지하는 피해라. (식육 도매업자의 냉동 창고 등으로 한정)</p><p> - 테마상가나 업종이 정해진 상가는 피해라. (테마 상가 자체가 망하면 대책이 없다.)</p><p> - 1,2층 상가의 경우 가격이 비싸고, 공실의 경우 사무실로 임대하기도 어려움.(수익률이 안나와서)</p><p> - 빌딩 전체를 봤을 때 공실이 없어야 하고, 간판이 꽉 차 있어야 한다. (건물 전체에 공실 개수를 사전에 파악해야 함)</p><p> - 같은 층에 상극인 업체는 피해라. (노래방vs 사무실)</p><p> - 평소 유동인구가 많은 곳이어야 한다. </p><p> - 전용면적 기준 평당 가격이 비싼 곳은 피한다. </p><p> - 사무실이 경애에 나온 경우 개별 차이가 있으므로 직접 시세 확인이 필요. </p><p><br></p><p>상가 투자에서 1,2 층은 수익률 계산하기 힘들다.</p><p>상가의 가장 수익률이 낮은 사무실관점에서 접근. 사무실의 경우 수익률이 어느정도 정해져 있음. -> 수익률 계산이 확실.</p><p>상가에 어떤 업종이 들어올지 모르지만, 최악의 경우 사무실 임대를 생각으로 입찰.</p><p><br></p><p>상가 건물은 크게 2가지.</p><p>1. 술집, 노래방 등이 많은 건물. (월세는 높지만, 업종 선택 및 세입자 구하기 힘들 수 있음.)</p><p>2. 학원, 사무실 건물 (세는 낮지만, 공실의 위험이 적음고 깨끗함)</p><p>두 가지가 같은 건물에 있는 경우는 많지 않음.</p><p><br></p><p><br></p><p>임대물건 리빌딩 방법</p><p><br></p><p>- 자본이 많을 경우 대출을 줄여 금리 상승에 대한 수익률 저하의 리스크를 줄인다. </p><p> 하지만, 자본이 부족할 경우는 대출을 최대한 활용</p><p>- 4000 만원으로 10%의 수익이 나는 물건이 시세가 8000으로 상승했을 경우</p><p> 수익률이 5%로 떨어졌기 때문에 팔고, 8000 만원으로 10%가 나오는 곳에 투자</p><p><br></p><p><br></p><p>집 수리에 관하여 </p><p><br></p><p>도어록</p><p>- 인터넷에서 저가의 적당한 제품을 선택하여 전동 드릴로 직접 시공.</p><p> (밀레 제품은 마스터키 기능이 있어 나중에 집 주인이 직접 열어 볼 수 있음)</p><p>- 부동산 여러 업자에게 동시에 집을 내 놓을 수 있음</p><p><br></p><p>페인트</p><p>- 24평 아파트 기준 재료비 약 5~6만원 정도. </p><p>- 업자를 부를 경우 약 50 만원</p><p>- 인력사무소를 통해 업자를 부를 경우 기술자 13만원, 보조 7만원 소요. (재료비 포함 26만원 정도)</p><p> 도배, 장판, 타일 업자를 부를 때도 유용하게 써먹을 수 있음.</p><p><br></p><p>타일</p><p>- 베란다 타일의 경우 자재 (타일, 시멘트, 백시멘트)가 무겁기 때문에 타일 기술자를 통해 싸고 좋은 것으로 깔아 달라고 함.</p><p> 24평 아파트 베란다 자재 포함 45만원 정도.</p><p>- 오래된 타일은 단종 되는 경우가 많아, 타일을 새로 해야 하는 경우가 생김.</p><p>- 타일이 몇개 일어나고 깨졌을 경우, 타일 샘을을 가져다 타일 가게에서 사서 살라콘과 포장된 백시멘트 그리고 스폰지를 사다가 실리콘으로 쏴서 붙이고 백시멘트 문지르고 스폰지로 닦아 내면 됨.</p><p><br></p><p>싱크대</p><p>- 싱크대 사이즈를 잰다.</p><p>- 업자들에게 전화해서 막장 싱크대 1.8m의 가격을 물어봄. 35 만원 정도를 부르는 것이 정상. 그 이상을 부르면 다른 곳 알아봄.</p><p>- 하이그로시 도장, 대리석 상판, 매립형 배수구, 스테인리스인지 등에 따라 가격 차이 발생.</p><p>- 월세의 경우 하이그로시와 막장싱크대의 차이가 없음. (하이그로시는 1.8m 기준 60만원 정도)</p><p>- 막장 싱크대에 다른 옵션을 더 집어 넣어서 월세를 올리는 것이 더 좋은 방법</p><p>- 수전(싱크대, 샤워기, 세면기 등) 미리 인터넷으로 배달 시켜 놓고 싱크대 업자에게 1-2만원 더 주고 달아 달라고 하면 됨.</p><p> </p><p>도배, 장판</p><p>- 수도권이라면 도배, 장판은 방산시장에서 구입해서 업자를 불러서 해달라고 하는게 가장 좋음. (동네 업자의 경우 질 낮은 도배 가능성 있음)</p><p>- 지방이면 동네에서 찾아야 하고, 전화상 내고 해야 함. 실평수 15평 기준 방 2개기준 포인트 벽당 1개 정도 45만원 수준</p><p>- 도배 전 미리 인터넷으로 전등 시켜 놓고, 도배업자에게 갈아 달라고 하면 됨.</p><p><br></p><p>청소</p><p>- 입주 청소의 경우 평당 1만원 정도</p><p>- 인력 사무소에 문의 하여 청소 아줌마 고용. 싼곳은 방 2개 기준으로 5만원 정도 하는 곳 있음 (2명 * 5만원 = 10만원)</p><p><br></p><p>결론.</p><p>- 처음에는 혼자나 팀을 이뤄 해본다. 그러나 경험만 해본다. 혼자 다하려 하면 안됨.</p><p> 공사 품질 저하, 잘못 고쳐 다시 할 경우 투자 대비 시간과 돈이 많이 든다.</p><p><br></p><p><br></p><p>세입자 관리 방법</p><p><br></p><p>- 문제가 될 세입자: 첫달 월세 밀리는 세입자. 보증금 깎고 월세 올리자는 세입자.</p><p>- 월세를 3달 이상 안냈을 경우 (보증금이 남아 있을때, 명도소송 해야 손해가 없음)</p><p>1) 보증금이 밀린 월세보다 많은 경우: 내용증명으로 통보하고 건물 명도소송과 손해배상 청구 </p><p>2) 보증금이 적어 손해 날 경우: 내용증명으로 통보하고 지급명령으로 들어감.</p><p>3) 소송으로 법원에서 송달이 오면 세입자 심리작 압박이 크므로 심리적 압박.</p><p>4) 가족 구성원에 대한 체면으로 월세 낼 가능성이 큼</p><p>5) 세입자가 명도소송의 소장을 받고 무반응일 경우, 점유이전 가처분 신청, 강제 집행 </p><p><br></p><p><br></p><p>창의적인 임대 수익 전략</p><p><br></p><p>- 풀옵션 전략으로 월세 상승</p><p> 중고로 물건을 사지 말것, 에어컨, 세탁기, 냉장고(125L), 가스레인지 (TV의 경우 모텔 옵션이기에 없다고 하면 됨)</p><p><br></p><p><br></p><p>Tip. 통계청 정보를 임대사업에 활용</p><p> - 유동인구가 많은 역</p><p> - 버스가 가장 많이 다니는 지역</p><p> - 물건의 절대 금액 보다는 실제 내가 투입되는 돈이 얼마인지가 중요하다.</p><p> ex) 4000 만원 빌라 -> 800 만원 투자 15만원 수익 vs 3억 3000 만원 상가 -> 900 만원 투자 65 만원 수익.</p><p> 투자금 자체는 별로 차이가 없음.</p></p>
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첫댓글 집수리 에 관해 새로운것들 많이 알아갑니다:) 감사합니다/
와 좋은정보 감사합니다~
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