주택 유형별 부동산 경매
부동산 시장이 침체되면서 부동산 경매가 주목받고 있다. 부동산 경매는 잘만 활용하면 일반 매매가보다 훨씬 효율적으로 부동산 거래를 할 수 있어 부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구나 눈길이 갈 만한 분야다. 하지만 동시에 초보자에게는 어렵고 낯선 분야이기도 하다. 주택 유형별 부동산 경매 방법을 부동산 114의 도움을 받아 소개한다.
▲아파트= 부동산경매로 아파트를 공략하려고 한다면 1~2회 유찰(감정가의 64%)된 곳에 관심을 가질 필요가 있다. 또한 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고, 소규모일 경우에는 대단지와 가까운 것이 유리하다. 경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소와 국토해양부 실거래 가격을 통해 시세파악을 해야 한다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물이다. 층수뿐 아니라 조망권 등에 따라 가격 차이가 크기 때문에 세심하게 확인해야 한다. 부동산 상태와 함께 주변 환경 조사도 필요하다. 혐오시설이나 편의시설, 교통, 학군, 소음 정도 등도 현장답사를 통해 확인해야 할 사항이다. 집에 사람이 살고 있는지, 비어 있는지 또 산다면 채무자와 그 가족이 사는지, 임차인이 사는지를 살피는 점유 현황도 살펴야 한다. 직접 해당 집 문을 두드려 살고 있는 사람에게 물어보는 것이 가장 좋다. 낙찰 이후 점유자들을 내보내는 명도 과정을 거쳐야 하는데, 누가 살고 있느냐에 따라 과정이 쉬울 수도 있고 골치 아플 수도 있다. 관리비 미납 여부도 챙겨야 한다. 10년 이상 된 아파트의 경우, 손을 봐야 하는 곳이 더 많을 수 있기 때문에 집을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
▲오피스텔= 저금리가 계속되면서 오피스텔에 대한 관심이 높아졌다. 경매를 이용해 오피스텔을 싸게 구입하면 월 수익과 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있어 인기가 높은 편이다. 오피스텔은 아파트처럼 임대나 매매에 대한 시세가 명확한 편이라 응찰 시 가격산정이 비교적 쉽고 권리분석이 단순한 편이다. 다만 확인해야 할 사항이 몇 가지 있다. 일반 주택에 비해 오피스텔의 매매가격은 크게 오르지 않기 때문에 수요층을 확실하게 파악해야 한다. 임대료 수준과 공실률을 파악해 수익률도 계산하는 것이 바람직하다. 통상 연평균 수익률은 5%대다. 경매로 값싸게 낙찰받아도 7% 전후다. 따라서 지역 내 수요 공급 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 역으로 오피스텔을 대체할 업무시설이나 도시형 생활주택 등이 있는지도 살펴봐야 한다. 만약 신축 오피스텔 공급이 계획돼 있거나 대체시설이 존재한다면 좀 더 냉정히 입찰을 생각해 보는 것이 좋다. 관리비 체납금액도 확인해야 한다. 적은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 수백만원에 달하는 물건도 있어 이를 떠안게 되는 경우도 있다. 복합쇼핑몰이 들어서는 택지지구처럼 개발 호재가 있는 지역은 투자 여건으로 나쁘지 않다.
▲연립·다세대 주택= 연립·다세대 주택에서 항상 이야기가 나오는 것 중 하나가 바로 주차문제다. 그렇기 때문에 다세대 주택은 입찰 전 가구당 1대 이상의 주차가 가능한지를 제일 먼저 확인해봐야 한다. 연립·다세대주택은 각종 정비사업 등의 영향을 많이 받기 때문에 인근 지역의 개발호재 등을 잘 살펴봐야 한다. 특히 도심 요지에 지은 지 20년 이상 되는 허름한 연립주택은 개발될 가능성이 크기 때문에 잘 알져지지 않은 틈새 투자처다. 연립·다세대 주택은 아파트에 비해 매매가 쉽지 않은 편이기 때문에 추후 되파는 것까지 생각한다면 임대수요가 많은 곳을 찾아야 한다. 임대수요가 높은 곳은 투자 대비 월세 수익률도 높은 편이라 거주가 아닌 투자 목적으로 접근하는 방법도 괜찮다. 연립이나 다세대 주택 경매 시에는 현황 호수와 건축물 대장 및 현황도면에서 반드시 확인이 필요하다.
▲단독·다가구 주택= 분양이 아닌 임대전용으로 각 가구별로 구분 등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없어 건물전체 단위로만 매매가 가능하다. 주택을 낙찰받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰받을 수 있는 반면 10년이 안 된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인하는 게 중요하다. 구입 후 신축이나 리모델링 등을 한다면 도로를 끼고 있으면서 대지 면적이 최소 165㎡~264㎡(50~80평) 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다.
▲토지= 토지는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문에 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 가급적 여윳돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지 사용현황이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 문서에는 대지로 표시돼 있는데 실제로 농지로 사용하고 있는 경우, 문제가 생길 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원을 발급받아 확인하면 된다. 도로 유무도 반드시 살펴봐야 할 사항이다. 땅 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 최소 4m 폭 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다. 또 보존녹지지역, 그린벨트, 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅과 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다.
▲상가= 상가투자는 실투자금이 높은 만큼 주의해서 선택해야 한다. 아파트 상가는 700가구 이상으로 주변에 대형 유통시설이 없는 곳이 좋다. 상가주택이나 근린상가는 기존 상권이 발달한 곳이 임대나 매매 시 유리하다. 대형보다는 소형 상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 중요하다. 상가는 경기가 급랭될 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높은 단점이 있다. 투자자라면 공실에 따른 리스크도 미리 생각해 둬야 한다. 경매에 나온 상가 건물은 대부분 장사가 잘 안 되는 곳이기 때문이다. 상가 투자에 자신이 없고 전문가의 도움을 받기 어렵다면 선 임대 상가를 고르는 것이 안전하다. 계속 상가로 사용할 경우엔 우선 권리금 수준부터 파악해야 한다. 권리금이 비싼 곳일수록 장사가 잘되는 곳이라 세입자를 구하기도 좋기 때문이다.
▲소신껏 입찰 전략 필요= 부동산경매에서는 꾸준한 입찰전략을 세우는 게 가장 중요한 투자 전략이자 투자법이다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다. 따라서 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.
경남신문, 김정민 기자