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[쭈니이]

깡통전세 & 깡통주택 & 하우스푸어

☆깡통전세?

' 은행 대출을 통해 구매한 아파트의 가격이 내려가면서, 집을 팔아도 대출금과 전세금을 돌려주고 나면 집주인에게 이익이 없는 집을 지칭하는 말 '

남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 ‘깡통 차다’와 ‘전세(傳貰)’를 결합한 신조어로, ‘깡통주택’이라고 부르기도 한다. 일반적으로 해당 주택에 대한 담보 대출금 총액과 전세금(임차보증금)의 합이 집값의 70%가 넘으면 깡통전세로 본다.

주택이나 아파트의 매매 가격이 내려가고, 전세금이 올라가는 현상과 관련이 있다. 집값 상승을 기대하며 은행 대출을 받아 주택이나 아파트를 사들였으나 주택시장 침체로 인해 주택 가격이 하락하면서, 주택 구매자는 집값 하락과 은행 대출에 대한 이자까지 이중 부담을 지게 된다. 결국, 집주인이 부담을 이기지 못하고 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어가는 경우가 발생하면서 깡통전세에 대한 세입자들의 피해 사례가 늘어나고 있다.

                                                   

해당 주택에 대출금이 없더라도 부동산 가격 폭락으로 주택 가격이 전세 보증금보다 낮아진다면 역시 깡통전세로 본다. 세입자가 계약한 주택이 깡통전세일 경우, 제때 전세금을 돌려받기 힘든 경우가 많다. 특히 주택이 경매로 넘어가 전세금보다 낮은 가격에 집이 낙찰된다면 전세금을 손해 보거나 받지 못할 수도 있으므로 주의해야 한다. 깡통전세를 가진 주택 구매자들의 파산이 금융권의 부실로 이어질 수 있다는 지적이 있다. 주택 가격 하락과 주택담보대출에 대한 부담이 깡통전세 현상과 매우 밀접하게 연관되어 있기 때문이다.

최근 전세금을 안정적으로 돌려받기 원하는 세입자들이 늘어나면서, 주택 평수보다 대출 여부에 따라 전세금이 결정되는 현상도 벌어지고 있다. 또한, 깡통전세로 인한 피해가 발생해도 전세금을 보상받을 수 있는 전세보증보험에 가입하는 세입자들도 늘고 있다. 2015년 3월 현재 국토교통부에서도 대한주택보증을 통해 전세계약 종료 시 전세보증금의 반환을 책임지는 전세보증금반환보증을 시행하고 있다.

☆깡통주택?

'집을 팔아도 대출금을 갚지 못하는 주택'

주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 현재 매매가격의 80%가 넘는 주택으로 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 주식시장에서 투자자가 자신의 돈과 증권회사에서 빌린 자금을 합쳐 사들인 주식의 가격이 융자금 이하로 떨어져 담보유지비율이 100% 미만인 계좌를 '깡통계좌'로 부르는 데서 유래했다. 집주인이 대출금을 갚지 못해, 깡통주택을 경매에 넘기게 되면 주택경매 매각가율이 80%대 이하로 떨어지는 게 일반적인 데다, 설사 급매로 주택을 처분하고자 해도 제값을 받기 어려워 결국 집주인과 세입자 모두가 피해를 입게 된다.

2010년대를 전후하여 부동산 가격 하락이 계속되면서 깡통주택이 속출하고 있다. 이 같은 깡통주택의 등장은 「부동산 경기 악화 → 가계부채 심각 → 금융 건전성 위기」로 진행될 가능성이 커졌다는 것을 의미한다.

☆하우스푸어?

직장이 있지만 벌이가 신통치 않아 아무리 일을 해도 빈곤을 벗어날 수 없는 계층을 워킹푸어라고 지칭하는 것처럼, 번듯한 집이 있지만 무리한 대출과 세금 부담으로 인해 실질적 소득이 줄어 빈곤하게 사는 사람들을 가리켜 하우스 푸어(house poor)라고 한다.

주로 '아파트 없는 중산층'이었다가 부동산 상승기에 무리하게 대출받아 내집마련에 성공했지만, 부동산 가격이 하락하면서 분양가보다 낮은 가격으로 내놓아도 팔리지 않고, 매월 막대한 이자비용을 감수하고 있는 '아파트 가진 빈곤층'을 말한다

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》》'깡통전세' 빨간불 켜진 단지는 어디?

서울, 강북·서남권 90% 육박
광주 전세가율 78.1%…전국 1위

【서울=뉴시스】이승주 기자 = 전셋값이 매매가에 근접한 단지가 속출하면서 집을 처분해도 전셋값을 돌려주기 어려운 '깡통전세'가 늘어날 것으로 우려된다.

13일 부동산114에 따르면 지난 8일 기준 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 73.5%을 기록했다. 서울은 70.4%, 경기는 77.5%다. 서울 자치구별로는 ▲성북구 84% ▲동대문구 81.1% ▲관악구 80.8% ▲중랑구 80.6% ▲동작구 80.2%가 80%를 넘어섰다.

하지만 이는 전세가율 평균치일 뿐 일부 단지에서 전세가율이 90%를 육박하고 있다.

특히 아파트 밀집지역이나 역세권 등 거주하기에는 편리하지만 특별한 개발호재는 없어 집값이 거의 상승하지 않는 단지를 중심으로 전세가율이 높게 형성되고 있다.

김은진 부동산114리서치팀장은 "(전세가율이 높은 단지는) 투자성이 낮아 매매 수요는 거의 없는 반면 주거인프라가 갖춰져 있어 실거주 수요는 높다는 특징이 있다"며 "높은 임대수요로 전셋값은 치솟는 반면 매매가는 낮은 상태로 정체돼 있어 전세가율이 높다"고 설명했다.

이들 단지는 서울에서 비교적 매매가격이 낮은 강북권역과 서남권역 등에 집중된다.

강북권역에서는 ▲강북구 미아동 '래미안트리베라2단지' (89.5%) ▲도봉구 창동 '상아1차' (89.5%) ▲도봉구 쌍문동 '미라보' (89.5%) ▲노원구 상계동 '은빛2단지' (89.4%) ▲성북구 종암동 '삼성래미안' (89.4%) ▲성북구 하월곡동 '월곡래미안루나밸리' (89.3%) ▲중랑구 면목동 '동아' (89.2%) 등의 전세가율이 높게 조사됐다.

서남권역에서는 ▲구로구 개봉동 '상우' (89.4%) ▲구로구 신도림동 '대림1차' (89.4%) ▲관악구 봉천동 '두산'(89.3%) ▲금천구 독산동 '금천현대' (89.3%) ▲금천구 독산동 '주공14단지' (89.2%) ▲관악구 봉천동 '성현동아' (89.1%) 등이 90%에 육박했다.

집값이 비싸 전세가율이 서울에서 가장 낮은 강남구(57.8%)에서도 일부 단지에서 전세가율이 90%에 육박했다.

강남구의 ▲도곡동 '래미안도곡카운티' (89.5%) ▲역삼동 '경남' (89.1%) ▲역삼동 '테헤란IPARK'(89.1%) 등이 90%에 가깝다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 "전세수요가 높은 신혼부부들이 선호하는 교통·교육 및 편의시설을 갖춘 소형아파트를 중심으로 전세가율이 높게 나타나고 있다"며 "강남이라도 역세권이나 편의시설을 갖춘 소형아파트는 전세가율이 높다"고 밝혔다.

수도권 전세가율은 경기 77.5%, 인천 74.1%로 서울보다 높다.

경기에서는 ▲군포시 85.0% ▲의왕시 83.9% ▲안양시 81.7% ▲고양시 80.2% ▲파주시 80.2% 등이 80%를 넘어섰다. 인천 자치구별로는 부평구가 81.3%로 80%대를 기록했다.

전국에서 전세가율이 가장 높은 지역은 광주(78.1%)다.

광주에서는 매매가가 1억원 이하인 아파트에서 전세가율이 높게 나타났다. 남구 봉선동의 '라인하이츠', 서구 화정동의 '남화', 북구 용봉동의 '한신' 등이 89.5%로 조사됐다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전세가율이 90%를 넘는 경우 집값이 5~10%만 조정되더라도 세입자가 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있다"며 "전셋값이 너무 비싸면 보증금 일부를 자발적으로 월세로 전환하는 등 리스크를 줄여야 한다"고 조언했다.

》》“금쪽같은 보증금 떼이면 어쩌나”…전세 보증금 보장보험 가입 급증

SGI상품 작년 1만4156건 실적
올해는 상반기만 7390건 가입


#. 최근 보증금 2억원에 전셋집을 어렵게 구한 A씨는 불안한 마음에 전세보증금 보장보험 가입을 고려하고 있다. A씨가 입주하려는 집은 시가가 3억원을 다소 넘는 것으로 추정되는데, 1억원의 담보대출이 선순위로 잡혀 있었다. 주택 담보대출과 전세 보증금을 합한 금액이 매매가에 육박한 것으로 나타나 불안감을 크게 느낀 A씨는 금쪽같은 전세보증금을 보호할 장치가 절실해졌던 것이다.

사상최악의 전세난이 지속되면서 전세금이 아파트 매매가와 비슷하거나 오히려 비싼 ‘깡통 전세’가 속출하고 있다. 이에 비례해 세입자들의 불안감도 커져가고 있다. 

사실상 가구 자산의 전부와 다름 없는 전세금을 떼일 수도 있다는 불안감이 커져기고 있는 것. 13일 한국감정원 통계에 따르면 지난 5월 기준 전국의 주택 매매가 대비 전세가율은 74.1%에 달한다.

여기에 국토교통부 2014년 주거 실태 조사에서 드러난 주택 가격 대비 대출금률 28.4%를 더하면 102.5%에 달한다.

전세 가격과 대출금 합산액이 주택 가격을 초과하는 속칭 ‘깡통 전세’가 곳곳에서 속출하고 있다는 의미다.

이런 불안 심리는 전세보증금 보증보험 가입자의 급증으로 이어지고 있다.

전세금 보험은 전세계약이 끝나고도 세입자가 보증금을 돌려 받지 못할 경우 서울보증에서 보증금을 대신 지급하는 상품이다.

세입자는 전세 보증금과 선순위 설정금액의 합이 매매가를 넘지 않으면 보증금을 100%까지 보장받을 수 있다. 전세금 보증 보험은 현재 민간 보증 보험회사 서울보증보험(SGI)과 공공기관 주택도시보증공사(HUG)가 각각 ‘전세금 보장 신용보험’과 ‘전세금 반환 보증상품’의 형태로 운영 중이다.

SGI에 따르면 ‘전세금 보장 신용보험’의 가입 및 실적은 2010년 8078건에서 지난해 1만4156건으로 급증했다.

보험 가입 금액도 6962억3300만원에서 1조9461억5500만원으로 늘었다.

올해 상반기에도 이런 증가 흐름은 이어지고 있다. 지난달까지의 가입실적은 7390건, 가입금액은 이미 1조원을 돌파해 1조1922억원에 달한다.

주택도시보증공사가 2013년 9월 출시한 ‘전월세보증금 보호상품’도 가입자 수 또한 증가하면서 지난해 가입 건수 3941건, 보험가입금액 7220억원에 달한 것으로 나타났다.

올해 1분기 가입 건수만 4087건으로 지난해 같은 기간 685건보다 6배 가까이 증가했다. 전세보증금 보장보험은 적잖은 보험료 부담을 수반한다.

그럼에도 불구하고 매년 가입건수와 실적이 증가하는 건 전세난이 가져온 세입자들의 불안감과 고통이 적잖다는 걸 반증하고 있다는 분석이다.

SGI 전세금보장신용보험의 경우 보증료율은 아파트 0.192%, 아파트 이외 주택 0.218%다. 예를 들어 아파트를 전세금 4억원에 2년 계약했다면 153만6000원(4억원×2년×0.192%)을 보험료로 내야 한다.전세보증금 보장 보험의 가입은 향후에도 지속적으로 증가할 것이란 전망이 우세하다.

현재의 전세난이 단기간에 해소될 문제가 아닌데다, 우리나라 전세 전세 가구 가운데 가입률이 여전히 낮은 수준에 그치고 있기 때문이다.

우리나라 전체 전세가구 수가 376만6390가구(통계청 인구주택총조사 2010년 기준)임을 감안할 때 전세금 보증보험 가입 건수는 최근의 급증 흐름에도 여전히 미미한 수준이다.

SGI서울보증 관계자는 “보험료 부담이 있지만, 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있다는 점에 주목한 세입자들의 관심은 꾸준히 이어지고 있다”고 평가했다.

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