요즘 집값 수준에 대해서 마이 많습니다.
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일각에서는 버블이라고 합니다.
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저는 버블이 아니라고 봅니다.
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이유를 들어보죠.
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버블 주장논리의 요점
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".일본동경아파트비교하면 강남아파트가 소득대비해서 비싸다."
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"부동산가치가 일본은 gdp의 3배이다.한국은 몇배이다."
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<br>
이런 주장의 허구성에 대해서 말합니다.
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<br>
1.일본의 메인주거형태는 목조로 지어진 1,2층 단독주택입니다.
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단독주택이 가장 선호되는 주거형태입니다.
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이것은 지진때문에 일본인이 고층건물을 싫어하기 때문입니다.
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일본에서 아파트는 한국의 5층이하 연립주택에 해당됩니다.
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따라서 일본의 아파트는 서민이 사는 주거형태입니다.
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이것과 강남의 고층 아파트를 비교하는건 잘못입니다.
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일본에서는 한국의 아파트에 해당되는 고층아파트를 맨션이라 부릅니다.
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2.일본의 맨션중 특히 신규맨션중 도쿄의 맨션은 30평에 우리나라돈으로
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15억원에서 16억원합니다.
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결쿄 싸지 않습니다.이것도 거품이 빠진 다음의 가격입니다.
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강남 아파트 평당 2천만원입니다.
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그러나 동경은 평당 5천만원입니다.
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<br>
3.qdp대비 부동산가치논란
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일본의 경우 3배입니다. 한국도 현재 3배입니다.
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그런데 외국인들이 일본 부동산 매입에 나서고있습니다.
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조만간 바닥을 치고 오를것으로 봅니다.
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4.일본은 노령사회로 접어들었습니다.
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주택보급률도 120%가 넘은지 오래됩니다.
<br>
한국의 서울은 83%입니다.
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그리고 인구구조가 청장년이 많은 형태입니다.
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따라서 주택보급률과 인구구성을 보면 한국의 집값이 일본보다
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성장률(상승률)면에서 유리한 점이 있습니다.
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결론적으로 버블은 아닙니다.
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<br>
5.교육문제와 강남아파트
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한국은 사실 공교육이 끝짱났습니다.
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학교란 시험보고 채점하고 등수매기는곳 입니다.
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학생들도 학교서는 잠자고 학원에서 공부합니다.
<br>
실제 실력은 선생님보다 학원강사들이 더욱 우수합니다.
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아마도 오랜동안 교사봉급을 제한하다보니 우수인력이 교단에 서는걸
<br>
꺼려서 지금의 교사수준은 예전보다 뛰어나지 못한게 사실입니다.
<br>
시장논리에 따라서 우수인력은 전부 한원 강사로 프로로 나섰습니다.
<br>
이제 교육은 완전히 사교육시장이 공교육을 대체하기에 이르렀습니다.
<br>
이런점에서 학군이 문제가 아니라 부자동네에 좋은 학원이 위치하는
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형태가 되었습니다.
<br>
학교가 중요한게 아니라 학부모의 소득수준과 교육열의가 좋은
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학원가를 만들게 합니다.
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그곳이 바로 강남입니다.
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학군제,학교가 집값을 결정하는게 아닙니다.
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학원이 집값에 영향을 줍니다.
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학원가 수준은 동네의 소득수준과 부모의 교육열이 결정합니다.
<br>
이런 점에서 볼때 강남 아파트가격은 교육문제때문에 앞으로도
<br>
지속적으로 상승요인으로 작용합니다.
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교육도 이제 정부역활을 시장이 대체한지 오래고 그 교육시장의 중심이
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강남입니다.
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<br>
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마직막으로,
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이제 강남지역은 브랜드가 되었습니다.
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어디에 사느냐를 우리가 물어보는데 강남 이것이 바로 브랜드입니다.
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우리나라사람들이 유독히 명품을 좋아하고 남을 모방하는 경쟁심리가
<br>
사는 지역에 작용하고 있습니다.
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외국에 나가있는 교민들을 보세요.
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우수학군지역은 전부 한국사람으로 자리잡고 집값을 폭등시킵니다.
<br>
미국,캐나다 마찬가지입니다.
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좋은 학교옆에는 반드시 한국인이 모여살고 있습니다.
<br>
이것이 한국인의 강점이자 단점입니다.
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<br>
한가지더 한국의 실질금리는 마이너스입니다.
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실질 금리가 마이너스인 나라는 전세계에서 유일하게 우리나라뿐입니다.
<br>
그러니 자산보전차원에서 부동산으로 돈이 몰리는것도 이유입니다
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<br>
이것이 한국과 일본의 차이입니다.
<br>
일본은 지방자치제가 잘되어있습니다.
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대학도 분산되었구요.
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그래서 오사카가 동경집값의 약 8할입니다.
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근데 우리나라는 한국의 2대도시는 부산입니다.
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부산집값은 서울의 1/4입니다.
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평당 500만우너이죠.
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양국의 2대도시인 부산집값과 오사카집값을 상호 비교하면
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엄청나게 차이가 납니다.
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서울과 동경차이보다 심하죠.
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왜인줄 아십니까?
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우리나라는 1극체제입니다.
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서울을 중심으로 전인구의 절반이 모여살고있어요.
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대학교,직장,관공서 모든게 서울에있습니다.
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그래서 서울집값이 타지역과 달리 엄첨비싼거죠.
<br>
그래서 일본의 동경과도 서울을 단순히 비교하기 어렵습니다.
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앞서 지적하였듯이..
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일본의 가장 비싼주거형태는 단독주택입니다.
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다음이 맨션이고 그다음이 아파트입니다.
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그렇기에 일본의 아파트와 한국의 아파트를 비교하기 어렵습니다.
<br>
그리고 양국은 상황이 다릅니다.
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예를들면 일본은 지역별로 주택가격이 우리나라처럼 차이가 나지 않습니다.
<br>
지방자립도 차이 때문이죠...
<br>
우리나라는 비싼집은 모두 서울 한곳에만 있습니다.
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그리고 외국에는 비싼 집의 수자가 엄청나게 많습니다.
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한국에 비싼집해봐야 서울 그중에서도 강남 ..강남중에서도
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대치동,압구정정도 아닙니까.강남구 다합쳐도 전체주택가구수의
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1%도 안됩니다.
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그래서 국가규모나 국내총생산규모비교할때 우리나라의 비싼 집수는
<br>
그리 많지 않습니다.
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동경은 맨션이(가장선호주택아닌) 평당 5천만원인데..한국은 강남아파트가
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평당 2천만우너인데..약 2.5배입니다.일인당 gnp는 3배차이가 납니다.
<br>
그래서
<br>
1.양국의 일인당 소득규모를 볼때,
<br>
2.양구의 주거 선호도를 볼때,
<br>
3.양국의 지방자치제 차이를 볼때,
<br>
4.양국의 주택보급률,인구구조를 볼때
<br>
강남아파트가 버블이 아니라는 겁니다.
<br>
<br>
저는 집값이 오를지 내릴지 모릅니다.
<br>
단지 제감은 버블은 아니다.
<br>
또 나라 경제를 생각할때 폭락하면 안된다는 겁니다.
<br>
<br>
미국과 캐나다의 경우는 현재에도 부동산이 강세입니다.
<br>
2001년부터 오르기 시작한 부동산 가격이 3년째인 지금도 오르고있습니다.
<br>
저금리 영향때문입니다.
<br>
캐나다는 웨스트 뱅쿠버지역중 하이웨이윗부분 지역은
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모두 200만불이 넘습니다.
<br>
한국에서 젤 비싼 지역의 아파트는 아직 20억원을 넘지 않았습니다.
<br>
예를들면 대치동 우성아파트 육십평 아직도 20억원되지 않습니다.
<br>
육십평이 몇 가구나 되나요?
<br>
전 세계 적으로 부동산가격이 오르고있습니다.
<br>
한국의 부동산가격도 지금은 세계흐름을 따르는것 같습니다.
<br>
향후 부동산 오를지 내릴지 아무도 모릅니다.
<br>
근데 신문에서 상투라고 말할때는 상투가 아닌경우가 많습니다.
<br>
정말 상투는 모두가 낙관적으로 변해야합니다.
<br>
최후의 비관론자까지 떨어지지 않는다고 말할때 그때가 상투였습니다.
<br>
그래서 저는 사이트에 신문에,정부에서 상투라고 말하기에
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아직은 아니라고 봅니다.
<br>
<br>
부동산의 거품문제로 말이 많습니다.
<br>
그런데 현재의 부동산움직임은 "거품"의문제가 아니라
<br>
"지역차별화" 문제입니다.
<br>
<br>
예를들면,
<br>
서울의 강북, 상계동에는 '수락현대' 라는 아파트가 있습니다.
<br>
이 아파트의 외환위기 이전 최고 가격은 33평기준으로
<br>
정확하게 2억원이었습니다. 지금, 가격은 2억 1,500만원입니다.
<br>
강북아파트가 거품이 있나요?
<br>
아마 아니라고 말할겁니다.
<br>
<br>
그러면 강남아파트는 거품이 있나요?
<br>
여기서 대답이 달라지겠죠...
<br>
지금 거품이라고 말하는것은 서울의 강남아파트에 한해서 입니다.
<br>
그런데 강남구 아파트 다 합쳐도 전국아파트의 1%도 안됩니다.
<br>
서초,송파합쳐도 전국의 3%안됩니다.
<br>
<br>
몇년전만해도 강북과 강남의 아파트가격은 차이가 나지 않았습니다.
<br>
그런데 최근 3,4년동안에 지역차별화 바람이 불고있습니다.
<br>
이것은 모든 사회의 하나의 메가트렌드입니다.
<br>
외국도 마찬가지입니다.
<br>
<br>
예를들어 볼까요.
<br>
캐나다의 뱅쿠버지역을 예로 들겠습니다.
<br>
광역 뱅쿠버내의 지역별로 집값이 평균 3배정도 차이가 납니다.
<br>
웨스트뱅쿠버는 한국인이 많이 사는 써리나 랭리등과 비교할때
<br>
평균가격이 3배이상이고..
<br>
좋은집을 기준으로한다면 그 차이는 말로 할수없습니다.
<br>
<br>
강남과 강북의 평균차이는 2배가 되지 않습니다.
<br>
이에 비하면 서울의 강남과 강북 아파트차이는 오히려 별로 없다고
<br>
할수있습니다.
<br>
지역차별화는 사회가 고도화될수록 나타나는 자연스런 현상에 불과합니다.
<br>
<br>
이것은 하나의 메가 트렌드입니다.
<br>
이러한 메가트렌드는 누가 한사람이 이렇게하자!라고 해서 형성되는게
<br>
아닙니다.
<br>
정부가 이렇게 하라고 지시해서 될 문제가 아닙니다.
<br>
문화,소득수준,인프라,환경 모든것이 조금씩 영향을 주어서 나타나는
<br>
현상입니다.
<br>
<br>
예를들면 ,
<br>
웨스트뱅쿠버의 콜링우드학교는 사립학교인데 학비이외에
<br>
기부금만도 몇만불이나 됩니다.
<br>
이렇게 주민들이 학교에 거액의 학비이외에도
<br>
기부금을 내고 자기 자식들 공부를 차별화하여 시킵니다.
<br>
대부분의 평범한 사람은 공립보냅니다.
<br>
공립은 무료입니다.
<br>
그래도 아무도 콜링우드에 대해서 비난하지 않습니다.
<br>
만약에 우리나라에서 특정학교를 사립화하고 부모들이 기부하는
<br>
이런 고등학교를 만든다면 우리사회가 받아들일수 있을까요?
<br>
<br>
우리나라에서는 과외를 폐지하라고 하고 평준화를 하라고 하는데...
<br>
외국인이 볼때는
<br>
그러한 무차별 평등주장을 이해하지 못합니다.
<br>
<br>
하여튼 그럼에도 불구하고 인간의 속성이 가지는 차별화욕구는
<br>
막을수없는 하나의 큰 흐름입니다.
<br>
사회발전의 한 큰 흐름으로 지역차별화 현상을 이해해야합니다.
<br>
그러한 현상이 부동산 값에도 우리나라서도 몇년전부터 나타나기
<br>
시작했을 뿐입니다.
<br>
<br>
이것은 하나의 분면한 현실이고 흐름입니다.
<br>
이러한 흐름에 동조할건지 아니면 나만의 길을 갈건지는
<br>
각자가 판단하시고 결정하면 됩니다.
<br>
서로 다른 길을 간다고 비난하거나 자기의 길만이 맞다고 남을
<br>
비난하지 않았으면 합니다.
<br>
십인십색이고 각인각색입니다.
<br>
서로 다양성을 존중할때 사회는 다원화되고 발전합니다.
<br>
내가 사과를 좋아한다고해서 배를 좋아하는 사람에게 사과를
<br>
강요하지 말았으면 합니다.
<br>
다양한 선택권과 차별화를 인정할수있을때 우리는 더욱 성숙해질수
<br>
있습니다.
<br>
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몇일전 분당에서 교감하시다가 포천으로 교장발령 받으신 분에게 들었는데 학생들에게 발표를 시킬때 한 학급에 30명이있는 교실은 30가지 생각이 나오지만 10명 있는 학급은 10가지의 생각이 나오기 때문에 시골 아이들은 창의력이나 IQ가 도시 아이들보다 평균적으로 떨어진다고 하시더군요. 어떻게 생각하시는지요?
연봉이 얼마인가요? 한 3천받는다고 칩시다. 4인가족기준으로 여기에서 한 2500쓰고 500씩 적금들면 평생모으면 얼마나 모을까요? 사실 평범한 직장인이 부모님에게 한푼도 물려받지 않고 자기집 장만하기란 하늘의 별따기 입니다 33평 아파트 한채 2억은 유산상속없이는 불가능합니다 평균임금 200만원입니다. 거품입니다
지금은 모르겠습니다만, 한 10년전에는 보통 강남 한 고등학교에서 일년에 SKY 150명정도 보내고 반에서 40등정도만 해도 서울 4년재 대학에 갔습니다. 과학고나 외고 제외하고 다른 지역에 그런 학교 없었습니다. 엄마들이 강남으로 가려고 하는 것은 내 자식을 천재로 키우고자 가는 것이 아니라 분위기에 편승해서
우리나라 수준이 님이 비교하는 나라 수준쯤 되면 말이 없을순 있지요. 사회복지수준이 우리보다 훨 나을테니까? 아직 버티고 있긴 하지만 생활이 갈수록 궁핍해질것 같네요.집값땜에 완전거지되게 생겼는데 화나고 절망스럽죠.남편 일할의욕도 많이 떨어졌죠. 주거비땜에 다른거 팍 줄어야하니. 에고...
첫댓글 말은 이쁘게 쓰셨지만 집값만을 이야기하는게 아닙니다. 그 주택가격으로 인해서 다른 산업과 소비가 붕괴되는점을 이야기하는 겁니다. 집값이 오른다고 하더라도 다니시던 직장이나 하시는 사업체가 문을 닫는다면 어느게 더 손해일까요?
저희는 부동산 특히 주택으로의 자본의 집중이 걱정이 된다는 이야기입니다. 그리고 그로인해서 계층의 불균형이 심화된다는 이야기지요. 그리고 세계 어느나라라도 주택을 투기의 대상으로 삼는건 규제를하고 있습니다. 자본주의라고하더라도 국가가 나서야하는 부분은 있는법입니다.
국민연금 같은건 어떻게 보십니까? 의료보험은 어떻게 보십니까? 난 그런거 없어도 되는데 하시는분 많습니다. 잠깐 집값이 올랐다고 그로 인해서 재산이 늘었다고 생각하지 않는게 좋습니다. 자식들도 생각을하셔야지요...
님 집값운운하며 자식들 교육은 거기에 결부시키지 마십시요.당신이 뭘안다고 남의자식들 교육 운운하며 강남을 빗대시오?오히려 요즘은 시골이 개인과외나 마찬가지요.학생수가 적어서 나~원참.
몇일전 분당에서 교감하시다가 포천으로 교장발령 받으신 분에게 들었는데 학생들에게 발표를 시킬때 한 학급에 30명이있는 교실은 30가지 생각이 나오지만 10명 있는 학급은 10가지의 생각이 나오기 때문에 시골 아이들은 창의력이나 IQ가 도시 아이들보다 평균적으로 떨어진다고 하시더군요. 어떻게 생각하시는지요?
얼마전 학원선생말씀이 강남의 어느학교로 수업갔다가 수업안듯고 엎드려자는 학생이 반 이상이라 그냥 혼자 떠들다왔다고 웃더구만요.어떻게 생각하시는지? 그리고 발표는 한학급 아이 다시키나요?오히려 인원이적어야 반아이 전체를 다 시키죠.
연봉이 얼마인가요? 한 3천받는다고 칩시다. 4인가족기준으로 여기에서 한 2500쓰고 500씩 적금들면 평생모으면 얼마나 모을까요? 사실 평범한 직장인이 부모님에게 한푼도 물려받지 않고 자기집 장만하기란 하늘의 별따기 입니다 33평 아파트 한채 2억은 유산상속없이는 불가능합니다 평균임금 200만원입니다. 거품입니다
일본의 공장근로자도 따낸 노벨상이 왜 위대한 강남에서는 안나올까요 아직도 집값이 덜올라서그런가요
요즘 학교에서 선생님 질문에 대답 못하면 '너 어느학원다녀? 학원에서 뭐 배웠어?'하면서 혼내는게 현실입니다. 학교는 이미 붕괴되었죠. 강남이 학교때문에 인기인가요? 아니죠. 유명학원때문에 인기입니다. 저도 고등학생 때 학원수업때문에 암기과목시간에는 학교에서 잤습니다. 선생님들도 터치 안하구요.
지금은 모르겠습니다만, 한 10년전에는 보통 강남 한 고등학교에서 일년에 SKY 150명정도 보내고 반에서 40등정도만 해도 서울 4년재 대학에 갔습니다. 과학고나 외고 제외하고 다른 지역에 그런 학교 없었습니다. 엄마들이 강남으로 가려고 하는 것은 내 자식을 천재로 키우고자 가는 것이 아니라 분위기에 편승해서
묻혀서라고 대학 가게 하고자 하는 맘일겁니다. 엄밀하게 말해서 강남은 교육환경이 좋은 것이 아니라 대학진학, 학력증진을 위한 환경이 좋다고 해야겠죠.
유명학원이요? 있다하는부모 또는그나마 교육에관심있는부모는 집에서 개인과외시키지 시간 길에뿌리며 학원 안보내죠. 학원역시상위그룹몇몇 위주의학습입니다.그나머지아이들은 들러리라는걸 부모들이다알죠.
그리고 어느학교 선생이 질문에 대답못하면 학원에서 뭐배웠냐고 혼내준답니까?오히려 학부형들학교 가면 학원 너무돌리지 말라고,선생님들이 말합니다.그학교 어느학교요?
우리나라 수준이 님이 비교하는 나라 수준쯤 되면 말이 없을순 있지요. 사회복지수준이 우리보다 훨 나을테니까? 아직 버티고 있긴 하지만 생활이 갈수록 궁핍해질것 같네요.집값땜에 완전거지되게 생겼는데 화나고 절망스럽죠.남편 일할의욕도 많이 떨어졌죠. 주거비땜에 다른거 팍 줄어야하니. 에고...
역시 강남 8학군 머리 다운 의견이군요. 요즘 젊은이들 사고 다는 그렇지 않지만 합리적 사고를 가장한 우물안 개구리수준이죠. 한마디로 지들끼리 노는 거지요. 노벨상말고 제 앞가림이나 잘해야 성공입니다. 다 부모세대의 업보입니다. 누굴 탓하겟습니까?
그리고 이런 글은 딴나라당이나 수구꼴통 신문에 기고 하심이 부모님 돈을 헛되이 않는 길일 듯.
버블이 아닐지 몰라도 부동산이 투기판으로 변질되었다는 것