현장보고서

안녕하세요? 고대웅입니다. 경기도 일대의 회원님 업소 6군데를 돌았습니다. 인터뷰에 협조 해주신 회원님들께 감사 드립니다. 아직 완전하게 정리 한것은 아니구요... 대충 정리 해논 초안 입니다. 화성 발안 지역은 별지기 박상준 선배님이 자료를 정리 해주신다고 하셔서 아마 직접 올리실듯 합니다. 그럼, 성남 재개발 성남시 일대 73만평/12만 5천가구 방식 1.수복재개발 - 도로/공원/녹지 확충 건축은 소유자가 투자 매리트 별로 없음 현재 태평1구역,수진2구역 ---> 1억6천 2.철거재개발 - 6개 구역 평당 1천만원 호가 20평기준 1억8천(금광1구역 기준) --> 교통 좋음/대단지 상대3동 1억5천 --> 교통 떨어짐 기본 계획안 (2002~2006년) 1단계 중3/단대 (2007~2011년) 2단계 금광1/상대원3 (2011~2016년) 3단계 금광2/중1 --> 현재 단기적으로 오를만큼 오른상태 --> 수복으로 이동중 --> 2002.10 고도 완화 (45m) --> 수복재개발 성남이 처음 --> 수복에서 철거로 변경 계획 --> 수복중 저렴한 걸로 투자 매리트 있음 매물 1억3~4천 (전세 6~7천) 실투자금 7천~8천 매도 시점 --> 2004년 5월에 기본계획안 확정고시 예정 1~2개월 뒤 매도시점 예상수익률 1년 50% 예상 10월말에 회원업소에서 매물확보 예정 매도부동산에서 매물관리(전세등) 해줌 분당선 연장선(성남 선릉까지 약 20분) 8호선 성남에서 잠실까지 15분 판교나 분당보다 더 교통이 좋음 광명 재건축 출처 : 주공2단지 강남부동산 이상규 호재 고속철도역사/경륜장(2006 완공) 아파트공급부족 주공1.2.3단지 재건축(조합설립인가) 9.5 조치후 가격 변동 없음 소화택지 -7500세대 재개발 - 철산 1동(시행인가) 재건축 - 장미200세대/진주360세대 (이수건설 시공사 분양가 1050만 예상) 철산4동 -재건축승인(대우 시공사) 철산4동 -삼성에서 동의서 작업중 가학동 - 생태공원/테마파크 남서울역(고속철도)<--->철산역 경전철 2008년 예정 : 승용차로 15분 거리 은반밸리(소하동)예정 신도시 - 노은사동 일대 이야기 나오고 있음 기아자동차 이전 --> 중심상업지역 이야기 나옴 구로구 천왕동 일대 재개발 남서울역<-->영종도 까지 물류도로 예정 역사주변 65만평 주거 및 업무시설 예정 현재 철산역<--> 강남 까지 30분 매물 철산역 중심상업지역 건물 평당 3000~3500만 대지 196"/건평 957" 26억 보증금 3000만 월세 융자 26억 매도 72억 현금 20억 필요 재건축 주공2단지 11평 1억7천5백(등기 내년 1월 이후 조건) 20평 무상지분 33평 신청시 분담금 약1억 용적률 260%예상시 일반 분양가 1300~1400만 42900-27500 = 15400만원(4~5년 후) 1차 매도시기 장미 재건축 10월말 1~2천 상승 예상 2차 매도시기 경부고속철 4/1 계통 근처 2차 매도 예상 수익률 4~5개월 14~20% 토지 396평 500만/평 20억 입금가 현재 그린밸트 상업지 편입 예정 옥길동 25m 도로 코너(천왕동 인접) 지목 : 대 광명시 주택 정책과 /도시계획과 확인 6개월 내로 그린밸트 해제 예상 가학동 일대 취락지구 지정 예정(그린밸트) 대는 500~600만 전답은 200만/평 현재 매물 귀함 소하동 기아 자동차 부지 위 남서울역과 소하택지지구 사이 소하동 상업지로 장기적인 투자 유망 은평 뉴타운(3개동) 108만평/수용방식/14000세대 예상 수용방식이라 무주택 세대주여야 함 매물 20평미만 품귀 850만/평*20평 17000만정도임 특별분양 일반분양가에서 30~40% 할인 --> 7500정도 수익 + 분양권 P 장기투자 예상 해야 함 2지구 기준 2007년말 ~8년 초 까지 약 4년 투자 예상 상암동의 약 80% 가격대 예상 25" 3억시 차익 13000만 예상 전세등이 없는 관계로 실투자금액이 많음 장기투자로 가야 하기 때문에 투자매리트 떨어짐 고양시 능곡역 일대 대곡역 일대 호재 3호선/경의선/교외선/9호선/5호선/8호선 환승역 대장동일대 고양시청 이전 예정 대곡역에 환승주차장과 자전거도로 토당동 373번지 일대 재개발 --> 현대에서 3차분 예정 시행사 명준 90% 동의 완료 윤창빌라/백제빌라/훼미리 빌라/원앙빌라 윤창을 예로... 매 7500 전세 2500 융자800 4200투자 보상 6500~7000 예상 500~1000 P로 보면 됨 재건축 13" 허스아파트 벽산 510세대 예상 보상 640만/평 +13700만(분담금) 9000+13700 = 22700 일반분양분 24750만 수익률 9천(매도가)-전세(3천) = 6천 3~4년 후 차익 약 1억 예상 13700(분담금)에 대한 이자 비용 별도