소유권이전 등기 서류는?, 건물명도는 ?

[경매박사황경진]

작성자

  황경진

작성일

2004-05-23 오전 9:50:04

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 소유권이전 등기 서류는?,     건물명도는 ?

제목: 소유권이전 등기 및 명도

글쓴이

우형달 (w630563)

등록일

2004/01/12 09:04

소유권이전 등기 및 명도

낙찰대금을 납부한 후에는 “낙찰(매각)대금 완납증명서”를 발급 받는다. 낙찰대금 완납증명서를 발급 받는 절차는 우선 법원에 비치된 낙찰대금 완납증명원과 부동산목록을 2부 작성하여 은행에서 받은 영수증과 함께 경매계에 제출하면 경매계는 확인도장을 날인하여 1부는 내주고 1부는 경매계장이 보관하고 있다가 소유권이전등기를 촉탁할 때 첨부하여 등기소에 보내게 된다.
낙찰대금은 현금이나 자기앞수표로 납부하면 되고 대금납부와 동시에 낙찰자는 등기여부와 관계없이 법적으로 소유권을 취득하게 된다. 즉 법원경매로 소유권을 취득하는 경우는 원시취득으로 간주되기 때문에 등기부상의 소유권변동과 상관없이 잔금을 납부하는 순간에 소유권을 취득하게 되는 것이다. 법원이 지정한 기한까지 잔금을 납부하지 못한 경우는 기한일로부터 납부일까지 연 25%의 지연이자를 추가로 부담하여야 하며, 납부가능기간은 법조문상으로는 재경매 실시 3일전까지로 되어있다.

낙찰자가 지정된 납부기한까지 잔금을 납부하지 않으면 법원은 일단 잔금납부기한일로부터 3일 이내에 차순위매수신고인이 있는 경우는 차순위 매수신고인에게 잔금기일을 통지하여 대금을 납부할 수 있는 과정을 밟으며, 차순위 매수신고인이 없으면 재경매를 실시하게 된다.
일반매매의 경우 등기소에 직접 등기를 신청하면 되지만, 법원경매로 소유권을 취득하는 경우는 등기소에 직접 신청할 수는 없고 반드시 법원 경매계에 신청하고, 법원이 관할등기소에 등기(촉탁등기)하도록 서류를 넘겨 등기하도록 하고 있으며 소유권이전등기는 대금을 완납한 후 60일 이내에 하여야, 취득세 과태료를 부과 받지 않는다.

법원경매로 인해 부동산의 소유권을 취득할 때는 “원시취득”으로 간주되기 때문에 등기부상의 소유권변동이 없이도 잔금을 납부하는 순간 소유권을 취득한 것으로 간주되나 가능하면 바로 등기부상 소유권이전 하는 것이 바람직하다.

1) 소유권 이전등기 절차
① 법원지정한 기한일까지에 해당 경매계로 가서 잔금납부고지서를 발급 받는다. 그 잔금납부고지서를 가지고 해당은행에 가서 잔금을 납부하고, 다시 경매계로 가서 미리 작성해간 잔금완납증명서에 부동산목록 2부를 첨부해서 완납 직인을 받는다.
② 다음으로는 해당 구청으로 가서 소유권이전에 필요한 이전등록세와 취득세고지서를 발부 받고, 현재 등기부상에 경료되어 있는 근저당 및 가압류 등의 말소에 필요한 등록세고지서를 발부 받아 납부하고, 그 영수증은 소유권이전서류에 첨부한다.
③ 다음으로는 국민주택채권 제1종을 해당 부동산의 가격에 맞게 구입해야 한다. 현재는 국민은행에서만 판매하고 있다.
④ 다음 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청서 작성 및 법원 경매계에 제출하면, 법원은 원칙적으로 2일 이내 신청서류에 낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명을 첨부하여 관할등기소에 소유권이전등기를 촉탁한다. 등기소에서는 신청후 5일 이내에 소유권 이전등기를 하고 인수하지 않는 권리를 말소한 후 등기권리증을 법원으로 송부하게된다.

@ 소유권이전촉탁등기 신청서 첨부서류 (변동될수 있슴)
1. 부동산등기부등본 토지*건물 각 1통
2. 부동산목록 6부
3. 소유권이전, 말소등기
4. 등록세영수필 확인서 2부(매각대금완납증명서지참후 구청납부)
5. 대법원증지(필지당 정해진 금액, 말소 건당 정해진 금액)
6. 국민주택채권 매입필증 및 계산내역 1부
7. 토지대장 원본 1부, 사본 3통
8. 건축물관리대장 원본 1부, 사본 3통
9. 주민등록초본(낙찰인) 1부, 사본 3통
10. 말소할 등기목록 6부을 준비하여 해당 경매계에 접수.

*알아두기-1 : 국민주택채권 매입필증 및 계산내역
1종 국민주택채권은 주택건설촉진법 시행령 제17조에 따라 국민은행에서 토지분과 건물분 채권을 따로 구입하여야 한다. 자금부담을 줄이기 위하여 즉시 현금매도를 하게되면 채권매입금액의 6～9%정도 할인율로서 구입할 수 있으며 제1종 국민주택채권 매입필증을 첨부하면 된다. 국민주택채권 매입금액을 계산하기 어려우면 공지시가가 표시된 토지대장과 건축물관리대장 등본을 준비하여 소액의 수수료를 내고 법무사사무실에 계산을 의뢰하면 된다.

* 알아두기-2 : 소유권이전시 필요비용 요약
소유권이전등기에 드는 비용은 낙찰가의 약 5.6%이지만 법무사를 이용할 경우에는 약 6.5～6.7%를 청구하므로 낙찰가 3억원짜리 부동산의 소유권이전등기를 직접 신청할 경우 150만원에서 200만원을 절약할 수 있는 것이다. 이것을 법무사이 대행하면 낙찰가 기준으로 약 1%정도의 돈이 더 들게되므로 직접 한다면 그 만큼 비용을 절약할 수 있을 것이다.
① 소유권이전 등록세 및 교육세 : 낙찰가액의 3.6%
② 소유권이전 취득세 및 농특세 : 낙찰가액의 2.4%
③ 말소등기 등록세와 교육세 : 1건당 3,600원
④ 주택채권 할인매도 차액 : 구입액의 6-9%
⑤ 등기송달우편료 　

2) 은행융자등으로 잔금을 납부할 때
금융기관으로부터 잔금대출을 받아 잔금을 납부하는 때는 사건개요, 입찰보증금 영수증, 잔금납부기일소환통지서, 등기부등본, 주민등록등본, 인감증명서, 신분증, 도장 등이 필요하며 경락허가 결정일 이후부터 경락잔금 지급기일 10～20일전까지 신청하면 된다.
대출 한도는 낙찰가와 최초감정가격중 낮은 가격을 기준으로 정하는 것이 일반적으로 금융기관에 따라 선순위 세입자 부분을 뺀 금액을 기준으로 하는 경우도 있어 사전에 미리 알아보고 융자가능금액을 사전에 협의할 필요가 있다. 또한 대출대행업소등을 이용할 경우나 보험회사를 통할 경우 추가부담이 생길 것도 염두에 두어야 할 것이다.
대출절차와 대출서류를 확인하고 갖추는 것도 중요하기는 하지만 더 중요한 것은 대출 받아도 좋을 만큼의 부동산을 선별하는 눈을 갖추는 것이 보다 중요하며, 이것이 가능할 수 있으려면 생활 속에서 부동산에 대한 이해와 선택을 위한 관심을 가져야만 하고, 그럴 수 있다면 법원경매는 내 집 마련의 차원을 넘어 확실한 재산증식수단으로 자리잡게 될 것이다.
　
3) 부동산 인도명령
낙찰자가 낙찰대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 낙찰부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도 받을 수 있다.
인도명령의 상대방은
① 채무자
② 채무자의 일반승계인
③ 소유자
④ 압류의 효력 발생 후에 점유를 개시한 제3자이다. 다만, 그 제3자 중 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자는 제외된다. 민사집행법에서는 매수인이 용이하게 경매목적물을 인도 받을 수 있도록 하기 위하여 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있고, 인도명령을 발할 때는 상대방을 필요적으로 심문하되 그에 대한 예외로서 채무자 또는 소유자가 점유할 때, 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때, 이미 그 사람을 심문한 때에는 심문을 생략할 수 있도록 하였다.
*민사집행법(2002년 7월1일)에서는 낙찰자(매각인)에게 대항할수 없는 모든 이해관계인에 대해서는 인도명령대상자로 하여 매각인을 강력히 보호하고 있다.

4) 명도하기(억지로 몰아내기)
남은 것은 명도과정으로 경매의 진검승부는 이제부터 진짜 시작이다.
소유주가 바뀌었기 때문에 세입자를 내보내거나 재계약을 하는 등 문제가 남는다. 여기서부터 물러설 수 없는 한 판이 벌어지는 것이다.
일반매매와는 달리 권리가 전혀 없는 전소유주나 세입자가 억지를 부리며 막무가내로 집을 비워주지 않는 경우, 명도경험이 없는 초보자는 난감하지 않을 수 없다.
그러나 도사들의 실력은 이때부터 유감없이 빛을 발휘한다.
전화통화 두세번으로 도저히 안 될 것 같았던 이사날짜를 합의해 내는 것이다. 도대체 그것이 어떻게 가능한지 “명도” 생각만 해도 가슴은 뛰고 얼굴이 달아오르는 초보자는 신기할 뿐인데 말이다.
초보자가 알 수 없는 명도비결(책)이라도 있는 것일까?
결론부터 말씀드리면 비결은 있다!?
법원경매는 아주 아름다운 두송이의 꽃을 지니고 있다.
하나는 완벽한 권리분석에 의한 귀신같이 응찰하여 “낙찰”받는 것이고, 또 하나는 “명도”이다. 권리분석에 의한 입찰은 혼자 하는 것이라면, 명도는 상대가 있는 것으로 새로운 소유자가 되었다고 해도 내 맘대로 되는 것이 아니다.
이때부터 고난도의 “기 싸움”과 “심리전”이 시작되는 것이다. 짧게는 열흘에서 길게는 3～4개월 정도 소요되는데, 끝내 해결되지 않으면 인도명령이나, 명도소송등을 통해 집행관을 동원하거나 이사비등을 주는 조건으로 내보내는 경우가 있다.
법원경매에서 중요한 것은 권리분석을 정확히 하고 적절한 가격으로 경쟁자를 물리치고 낙찰 받는 것이고, 소유권 취득이후에는 추가부담 없이 명도를 빛나게 하여 해당 부동산의 완전한 주인 행세를 할 수 있어야 한다.
명도를 잘한다는 것이 명도소송을 잘한다는 것과는 아무런 상관이 없다.

5) 확인 또 확인!!
이처럼 법원경매는 초보자에게는 권리분석이 어렵고, 예측하지 못한 복병이나 함정들이 여기 저기에 도사리고 있어 입찰보증금을 날리기도 하고, 소유권을 취득한 후에 잘못되어 소유권을 빼앗기는 극단적인 상황이 올 수 도 있다.
등기부 등본에서 은행 등의 채권이 얼마나 되는지, 대위변제등 권리변동 가능성은 없는지, 세입자의 전입일*확정일자가 언제인지, 명도대상자*인수대상자는 누군지, 명도금액은 얼마이고 인수금액은 얼마인지, 세입자명도에 대한 대책은 있는지, 해당 부동산의 상태는 어떤지, 향후 개발 등의 가능성은 있는지, 수익(률)성은 어떠한지, 자금계획은 어떤지 등을 일일이 확인하는 일이 만만치는 않다.
책으로 공부할 때는 어느 정도 자신이 있었는데, 막상 입찰에 나서 “돈”이 걸리면 자신이 없어지기 시작한다. 확신이 안 서고 자신이 없을 때는 주변의 도사들에게 물어보는 것은 당연하다.
만약 주변의 경매도사가 없다면 본인에게 물어도 좋다.
법원경매의 성공요인은 확인 또 확인뿐이다.