1억으로 수도권 땅은 살 수 있어도 1억으로 수도권 아파트를 절대로 살 수 없는 이유

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#아파트

#수도권

부동산 종류(장르)가 다양하다 보니

투자형식과 방향도 다양하다

흔한 경우로

'지역'에 투자하는 자와 '지목'에 투자하는 자가 있다

지역에 투자하는 경우 -

큰 그림을 통해 가치를 조율한다

개괄적이지만 체계적이다

개별적으로 현장감 느끼기가 쉽지 않다는

맹점이 있다

예) 서울의 경쟁상대(지역라이벌) - 경기도

(입지, 인구규모 등이 서로 비슷하기 때문)

수도권(서울 경기 인천)의 경쟁상대 - 충남지역

(입지가 비슷하고 충남권은 이미 제2의 수도권으로

그 이미지가 강한 상태기 때문)

#충청도

지목에 충성하는 경우 -

작은 그림을 그리는 것으로

구체적이고 현실적이라

현장감 확인이 가능하다

예) 대지에 투자하기(실수요가치에 집중하기)

농지에 투자하기(실수요가치-농지법 적용)

산지에 집중하기(가수요, 투자명분이 강함)

그러나 악산이 야산으로 변할 확률은 미미하다

그린벨트 해제가 쉽지 않은 이유이리라

인천 문학경기장앞의 그린벨트

#농지

#지목

'땅 투자자가 투자 하기 전에 결정할 사안'

여윳돈이 정해졌다면 거기에 상응하는

3가지 사안에 집중한다

예) 투자지역 결정(완성도 높은 지역과 낮은 지역)

지목을 결정(완성도 높은 지목과 낮은 지목)

용도지역(도시지역과 비도시지역)

용도지역을 통해 투자를 결정하는 건

마치 투자지역을 통해 결정하는 것 같다

지목결정 대비 체감지수가 낮기 때문

구체적이지 않다

가령 도시지역과 계획관리지역의 현장감이나 생동감이

엇비슷한 경우가 있다

#도시지역

용도지역과 지목 중 지목 결정에 집중하는 건

실용가치에 집중하는 과정이요

용도지역에 집중하는 과정은

실용가치보단 외형에 집착하는 것이다

용도의 경우

자연환경보전지역이 아니라면

그다지 크게 신경 쓸 필요 없다

도로, 지목에 의해 현재가치가

변하니까

예) 대지와 일반주거지역 중

외형상 일반주거지역은 대지 대비

완성도가 높아 보이지 않다

도로와의 접근도 차이 때문일 거다

도로에 붙어 있지 않은 일반주거지역은 있어도

도로에 접하지 않은 대지는 없다

그건 대지가 아니다

(물론 명목상 대지인 경우도 없는 건 아니지만)

대지의 의미는 전용과정의 결과물이기 때문이다

예) 농지 및 산지전용과정이란

농지 및 산지를 대지화 하는 과정이다

#산지전용과정

나대지(과거 건물이 있던 경험 많은 대지)와 일반주거지역 중

나대지의 현장감이 훨씬 강렬하다

즉 용도지역과 지목 중 현장 상황을 감지하는 건

지목 통해 가능하다

예) 철도용지, 도로 등은 역동적일 수 있음

#도로

4.19 국립묘지앞 묘지

1억으로 수도권 토지 살 수 있지만

1억으로 수도권 아파트 절대 살 수 없는 이유 -

분할과정(지분)에 의해 결정

아파트는 융통성은 없지만

대중성이 높다

환금성이 높은 이유다

투명성이 높기 때문이다

땅은 어떤가

가격 결정이 쉽지 않아 투명성이 낮다

환금성이 낮은 이유다

즉 가격수준, 투명성, 환금성 모두 낮다

오로지 건폐율만 존재하여

입체적일 수 없어

현장감이 현저히 낮다

#건폐율

1억으로 수도권 땅 살 수 있어도

그 돈으로 수도권의 주택 한 채 살 수 없는 이유 -

땅은 미완성물로서 모든 사안이 미결정 상태

마무리된 게 없다

기다려야 한다

답답하지만 기대감은 높다

기회의 땅을 찾거나 만들어야 한다

미정인 상태 - 기획 대상

미완성물인 맹지에 기획부동산이 급증하는 이유다

10억으로 아파트 살 수 있지만

10억으로 내가 직접 땅을 개발 할 수 있다

예) 산지 및 농지전용

땅과 집의 차이다

즉 아파트는 개인적으로 수동적 자세를 취하지만

땅의 경우엔 공격적으로 그 품격을 격상 시킬 수 있다

스스로 환금화 속도를 낼 수 있어

투자기간을 단축시킬 수 있다

☎ 010-2246-9741

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