136.대법원 1994. 7. 29. 선고 93다19306 판결-처분문서 중 선이행의무 약정문언의 해석을 그르쳐 동시이행을 명한 원심판

[이교수]

대법원 1994. 7. 29. 선고 93다19306 판결

[소유권이전등기][공1994.9.1.(975),2230]

【판시사항】

처분문서 중 선이행의무 약정문언의 해석을 그르쳐 동시이행을 명한 원심판결을 파기한 사례

【판결요지】

임대차계약서상 "임차인들은 임차기간 중, 임대인이 목적물을 취득하기 위하여 소요된 금액과 유지 관리하기 위하여 지출된 금액 및 양도 이후에 발생할 양도소득세 등 필수비용을 임대인에게 변상하고 소유권을 양수받을 수 있으며, 임대인은 부동산 가격의 상승 등의 이유로 거절할 수 없다"라는 조항은, 문리상 임차인들이 소유권자인 임대인에게 임대차기간 중 위 세 가지 금원을 지급하여야 일방적 의사표시에 의하여 목적물에 관한 매매계약을 완결시킬 수 있는 권리를 행사할 수 있는 것으로 한 취지임이 분명하므로, 임대차계약서의 기재내용과 달리 볼 만한 특별한 사정이 있는지에 관한 아무런 심리도 하지 아니한 채, 임차인들이 위 금원을 선지급한 다음 위 권리를 행사하기로 약정하였다는 임대인의 주장을 배척하고, 임대인은 위 금원을 지급받음과 상환으로 임차인들에게 그 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 원심판결에는 처분문서에 관한 해석을 그르치고 채증법칙을 어기거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다.

【참조조문】

민법 제105조, 제536조, 민사소송법 제187조, 제183조

【전 문】

【원고, 피상고인】 세한견직주식회사 소송대리인 법무법인 한미합동법률사무소 담당변호사 유경희 외 7인

【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 박창래

【원심판결】 서울고등법원 1993.3.16. 선고 92나13549 판결

【주 문】

원심판결 중 예비적청구에 관한 피고패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

피고 소송대리인의 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 거시증거에 의하여 이 사건 부동산(대지 및 공장건물)과 그 위에 설치된 염색시설, 기계장치 등 이 사건 공장은 피고의 소유였는데, 그 임차인이던 소외 고려실크주식회사가 1987.7.14. 이를 피고로부터 매수한 사실, 그런데 위 소외 회사는 위 매매계약의 계약금과 잔대금 일부만 지급하고 나머지 잔대금 406,400,000원을 지급하지 못한 상태에서 피고와의 사이에 이 사건 공장의 소유권을 소외 회사 앞으로 이전한 다음 이를 담보로 은행융자를 받아 위 잔대금을 지급하기로 약정하고, 같은 해 8.20. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료받아 이에 근저당권설정등기를 하고 은행융자까지 받았으나 잔대금을 미처 지급하지 못한 상태에서 같은 해 12.27. 부도를 내고 도산한 사실, 그러자 피고는 위 소외 회사에 대하여 위 매매를 해제, 청산할 것을 요구하고, 위 소외 회사는 종업원과 채권자 보호를 위하여 회사의 재건을 희망하여 절충한 결과 피고와 위 소외 회사는 1988.1.22. 피고가 이 사건 공장을 소외 회사로부터 되사기로 하고 매매대금은 금 1,006,400,000원으로 하되 매매대금지급방법은 피고의 소외 회사에 대한 위 1987.7.14. 매매계약상의 미수령 잔대금 채권액 금 406,400,000원을 대등액에서 상계하고, 그 나머지는 실제 지급하는 대신 소외 회사의 주식회사 제일은행에 대한 채무 금 600,000,000원을 피고가 인수하는 것으로 대체하기로 하고 나서, 피고는 그 다음날인 1988.1.23. 소외 회사 종업원과 채권자들에게 이 사건 공장을 가동하여 재건할 수 있는 기회를 주기 위하여 소외 회사의 대표이사인 소외 1, 영업부장인 소외 2, 채권자 대표인 소외 3, 경리과장인 원심공동피고 소외 4 등 네사람에게 이 사건 공장을 임대하기로 계약하면서 임대차기간은 피고 앞으로 소유권이전등기가 되는 날 부터 1990.12.31.까지로, 임료는 월 금 7,000,000원으로 정하였으며 아울러 피고와 위 임차인들은 위 임차인들이 위 임대차기간안에 (1) 위 피고가 이 사건 공장을 취득하기 위하여 소요한 금액, (2) 이 사건 공장을 유지, 관리하기 위하여 지출한 금액, (3) 이 사건 공장의 양도로 발생할 양도소득세 등 필수비용을 변상하고 이 사건 공장에 대한 소유권을 양수받을 수 있도록 약정한 다음, 위 소외 회사는 1988.1.25. 피고에게 이 사건 공장에 관한 소유권이전등기를 경료하여 준 사실, 그러나 위 소외 회사의 이해관계인들인 위 임차인들은 사실상 이 사건 공장을 경영할 만한 자금이 없었으므로 그 무렵 평소 소외 회사와 거래관계도 있고 유관사업체이기도 한 원고와의 사이에 원고가 위 소외 회사의 근로자들과 그들에 대한 미불임금 및 퇴직금 채무를 인수하는 조건으로 원고에게 이 사건 공장의 경영을 맡기기로 약정함에 따라 피고는 위 임차인들의 요구에 응하여 1988.1.26. 그들과 사이의 위 임대차계약을 폐기하고 그날 원고 및 원심공동피고 소외 1, 소외 4와 사이에 종전의 임대차계약과 내용은 동일하되 임차인 명의만을 원고 등 위 3인으로 변경하고 원고를 실질적 임차인으로 하여 새로이 이 사건 공장에 관한 임대차계약을 체결하였고, 위 변경된 임대차계약상 임차인은 실질적으로 원고만이며 위 원심공동피고들의 임차인 명의는 위 미불임금 및 퇴직금의 확보를 위한 형식적인 것이었던 관계로 같은 날 위 소외 1, 소외 4는 원고에게 위 임대차계약상의 임차인으로서의 모든 권리, 의무를 양도한 사실을 인정한 다음 이 사건 공장의 임대인인 피고와 그 임차인인 원고 등 세사람 사이의 위 1988.1.26.자 임대차계약내용 중 임차인들이 이 사건 공장에 대한 소유권을 양수받을 수 있도록 한 부분은 위 임차인들이 그 임차기간인 1990.12.31.까지 임차인들의 일방적인 의사표시에 의하여 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 공장에 대한 매매계약을 완결시킬 수 있는 권리(원심은 이를 매수청구권이라고 하고 있으므로 혼동을 피하기 위하여 원심의 표현을 그대로 두기로 한다)를 인정한 약정이라고 판단하고, 이어서 위 1988.1.26.자 이 사건 임대차계약상 임차인들인 원고, 위 소외 1, 소외 4는 위 (1), (2), (3)의 금원을 임대인인 피고에게 선지급한 다음 매수청구권을 행사하기로 약정한 것이라는 피고의 주장에 대하여는, 갑 제2호증의 2, 을 제6호증의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여 이를 배척한 다음, 원고는 1990.12.4. 대리인(법무법인 한미합동법률사무소 담당변호사 유경희)을 통하여, 임차인으로서 또한 위 소외 1, 소외 4로부터 이 사건 공장에 대한 임차인으로서의 권리를 양수한 자로서 그들을 대위하여, 이 사건 부동산에 관한 위 약정상의 매수청구권을 행사한다는 의사표시를 함으로써, 피고와 원고, 위 소외 1, 소외 4와의 사이에 1990.12.4. 이 사건 부동산에 대한 매매가 성립되었다고 판단하고 있다.

2. 기록에 의하면, 위 1988.1.26.자 임대차계약내용 중 임차인들인 원고, 위 소외 1, 소외 4가 임대인인 피고로부터 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 공장의 소유권을 양수받을 수 있도록 한 약정부분은 위 계약에 정한 임대차기간인 1990.12.31.까지는 위 임차인들이 그들의 일방적인 의사표시에 의하여 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 공장에 대한 매매계약을 완결(성립)시킬 수 있는 권리를 인정한 것이라고 해석한 원심의 판단은 이를 시인할 수 있으나, 임차인들이 위 권리를 행사함에 있어서 위 약정소정의 위 (1), (2), (3)의 금원을 임대인에게 선지급하여야 하는 것으로는 볼 수 없다고 한 원심의 판단부분은 쉽사리 수긍할 수 없다.

위 1988.1.26.자 이 사건 임대차계약서(갑 제2호증의 2)의 계약조항 제7조는‘을’(원고, 소외 1, 소외 4의 세사람, 임차인들)은 제2조의 임차기간 중 “‘갑’(피고, 임대인)이 (1) 본 목적물을 취득하기 위하여 소요된 금액과 (2) 유지·관리하기 위하여 지출된 금액 및 (3) 양도 이후에 발생할 양도소득세 등 필수비용을 ‘갑’에게 '변상하고' 그 소유권을 양수받을 수 있으며 ‘갑’은 부동산 가격의 상승 등의 이유로 거절할 수 없다”고 되어 있는바, 그 계약조항의 문리상 임차인인 원고, 위 소외 1, 소외 4가 임대인인 피고에게 임대차기간 중 위 (1), (2), (3) 금원을 변상(지급)하여야 위의 권리를 행사할 수 있는 것으로 한 취지임이 분명하고, 그 외에 원심이 인정한 이 사건 임대차계약이 이루어진 경위, 동기, 목적 등을 살펴보아도 임대차기간인 1990.12.31.까지 원고 등 임차인들이 임대인인 피고에게 위 각 금원을 제공하는 것을, 임차인들의 일방적 의사표시에 의하여 매매계약을 성립시키는 전제조건으로 삼은 것으로 추단하기에 충분하며, 을 제6호증(주주총회의사록)의 기재를 보아도 1988.1.22. 위 소외 회사의 주주총회에서는 피고로 하여금 위 소외 회사의 이해관계인(종업원 및 채권자들)에게 이 사건 공장을 3년 정도의 기간을 약정하여 임대하여 공장을 가동하게 하고 그 임차기간 중에 발생한 적극적인 손해를 변상하면 이 사건 공장의 소유권을 이해관계인에게 반환하는 조건으로 피고에게 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하기로 결의하였던 사실을 알 수 있어 이를 뒷받침하는 반면, 기록을 보아도 위 계약조항의 취지가 원고 등 임차인들이 임대인인 피고에게 임대차기간 중에 위 (1), (2), (3) 금원의 지급없이도, 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 공장을 양수하겠다는 의사표시를 일방적으로 하기만 하면 이에 의하여 매매계약이 성립되는 것으로 한 취지라고 볼 만한 뚜렷한 증거가 없다.

그러하다면 원심이 처분문서인 위 임대차계약서(갑 제2호증의 2)의 제7조의 조항을 그 기재내용과 달리 볼 만한 특별한 사정이 있는지에 관한 아무런 심리도 하지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로, 원고가 그 대리인을 통하여 1990.12.4.에 한 판시 의사표시에 의하여 원고, 소외 1, 소외 4 세사람과 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매가 성립된 것으로 보고, 원고의 예비적 청구에 관하여, 피고는 원고로부터 위 약정상의 (1), (2) 금원의 합계액이라는 그 판시의 금 1,085,442,276원을 지급받음과 상환으로 원고, 위 소외 1, 소외 4에게 이 사건 부동산에 관하여 1990.12.4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 것은 처분문서에 관한 해석을 그르치고 채증법칙을 어긴 것이거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것이라고 할 수밖에는 없고, 원심의 이와 같은 위법은 판결결과에 영향을 미친 것이 분명하므로 이를 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 예비적청구에 관한 피고패소부분을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택