둔촌주공 등 관리처분인가 받은 재건축 단지 분양가상한제 피할 수 있을까

[dream박대표]

장마가 장마같지 않은 장마철~~비 찔끔 내리더니 이내 햇살이 고개를 내미는 날의 연속이었습니다..

이상기온 현상에서 오는 마른 장마라고 하는데 오라는 비도 안 오고

아침 저녁으로는 선선하기까지 해서 선풍기나 에어컨이 필요없을 지경입니다.

여름은 여틈다워야 하거늘 제 몫을 못하는 계절 덕에

여름 한 철 수입으로 일 년 먹고사는 특수업종 종사자들까지 힘든 한 해가 될 것 같습니다.

이렇게 여름내내 마른 장마 일색이더니 태풍 다나스의 북상 소식입니다.

제때를 딱딱 맞추지 못하는 날씨~~농사가 직업인 농부님들은 어쩌라고?

다나스가 우리나라로 진입하기 전에 소멸되기를 바라며, 소멸 후 얌전한 장맛비 정도는 환영합니다.

어쨌든 장마의 영향권에 있는 지역은 폭우와 강풍으로 인한 피해가 없도록 만반의 준비는 하셔야 하겠습니다.

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~인사드립니다.

주말 보내고 월요일 시작이 어제 같은데 벌써 수요일입니다. 

(((이놈의 시간아~~천천히 좀 가라!!! 거기 서! 서!! 섯!!!ㅋㅋㅋㅋ)))))))

특별한 글~꺼리(소재)도 없고 주말을 통해 일상탈출도 시도하고 탱자탱자 하는 중인데

저희 드림공인을 아껴주시는 조합원님들과 미래의 고객분들께서

황송하게도 제 글을 기다리고 계신듯 합니다.(((암튼 노는 꼴을 못봐요. 버럭버럭!!!!))))))

이 시점에서 글을 쓰려면 Hug(주택도시보증공사)의 분양가상한제와 민간택지 분양가상한제(이하 '민택상')를 둔촌주공과 접목시켜 다뤄줘야 하는데 상황이 상황인 만큼 글을 쓴다는 것이 여간 조심스럽지가 않습니다. 조합과 정부에서조차 고민 중인 분양가상한제를 일개 공인중개사가 어찌 논(論)할 수 있을까요?

청와대 홈페이지 청원 링크 https://www1.president.go.kr/petitions/581442

게다가 둔촌주공은 9~10월 경 관리처분변경 총회를 앞두고  일반분양가 확정해야 하는 상황입니다.

조합은 조합원분양신청 변경 접수 건에 대한 평형 결정 후, 각 평형별 일반분양 물량을 파악하여 총수입과 총비용(사업비, 법인세, 금융비용 등)을 예측하고, 비례율 및 권리가액을 산정해야 되는데

Hug의 고분양가 심사기준 시행 및 정부의 민간택지 분양가상한제 도입 예고로 분양가 책정 및 분양시기를 결정하는 것이 여간 고민이 아닐 것입니다.

조합은 어제 이 난항을 타개하기 위해 시공사, 정비업체 등과 분양가상한제 대응 전략 등 긴급 대책회의를 열고 빠른 시일내에 T/F팀을 구성해 대처한다고 합니다. 

금일(2019.07.16) 둔촌주공 조합장과 개포주공1단지 외 7개 조합장은 현재 정부가 추진 중인 『분양가상한제』시행과 관련하여 『분양가 상한제』시행 후 최초로 '관리처분계획인가'를 신청하는 조합부터 적용하거나, 여하한 경우라도 '서울시의 이주시기 조정을 받아 관리처분인가를 득한 조합' 특히 '이주 중이거나 철거중인 조합'은 1년 이상 유예기간을 허용함으로서 조합의 부당한 피해를 차단하고, 공급확대를 통한 주택시장 안정에 기여 할 수 있도록 조처해 주시기를 8개 조합의 조합장이 연대 서명하고

국토교통부장관에게 청원서를 제출했다고 합니다.필요에 따라서 집회를 할 계획이라고 합니다.

분양가상한제가 재건축 사업장에 미치는 파장이 큰 만큼 둔촌주공재건축조합은 개포주공1단지 등 재건축단지 조합과 연대하여 적극적으로 대처하는 모습을 보였습니다.

시작이 반입니다.

'우는 아이 젖 물린다.'는 속담도 있듯이

우리 땅인 독도를 '독도는 우리땅'이라고 주장해서 찾아왔듯이,

조합은 관리처분인가가 난 단지는 분양가상한제가 적용되지 않는다고 관철될 때까지 주장해서 조합원들의 권리를 찾아와야 합니다. 관리처분인가 이후 둔촌주공과 비슷한 상황에 있는 개포주공1단지, 진주미성 크로바 등의 재건축조합에서 중지를 모아 대응하고 함께 움직이고 만큼 만족할 만한 해법을 찾을 것으로 믿습니다.

민택상 예고 이후 둔촌주공 부동산시장 분위기는 Hug의 분양가상한제 발표 때보다 더 가라앉은 모습으로  거래 올스톱, 일부 매물의 호가가 1000~2000만원 빠졌습니다. 언론과 일부 부동산 사이트 네티즌들은 민택상이 상아2차, 신반포3차 경남, 개포주공1, 4단지, 진주 미성 크로바, 둔촌주공 등 관리처분인가를 받은 단지도 해당된다며 둔촌주공이 1억원이나 빠졌다고 연일 흠짓내기 보도 일색입니다만 이는 사실과 전혀 다른 거짓 정보입니다. 

9.13 대책 당시에도 다주택 임대사업 등록자에 대한 세제 혜택 소급 적용이 없었듯이

제 아무리 서슬 퍼런 정부라도 위헌 소지가 있는 재건축 단지에 주택법 시행령까지 개정하면서 이 법을 소급 적용하지는 않을 것이라고 기대해 봅니다.(지푸라기라도 잡는 심정으로...))))))

또한 시세보다 현저하게 낮은 분양가는 청약과열을 낳고 당첨자들만 수억원의 차익을 챙기는 로또분양을 양산시키는 부작용을 초래허게 됩니다.

★〓8.2대책의 재개발·재건축 전매제한으로 매물이 잠기고,

☆〓다주택 임대사업자 등록 세제 혜택으로 또 매물이 잠기고,

★〓다주택자 양도세 중과로 또또 매물이 잠기고,

☆〓Hug 분양가상한제 및 민택상으로 전매제한하면 매물이 또또또 잠겨

시장 자체에서 순환되는 공급이 원천봉쇄되어 시장은 정부의 의도와 반대로 흘러갈 것입니다.

★〓백년지대계인 주택 사업을 분양가 규제로 인해 저품질 마감재 및 저품질 커뮤니티 편의시설 건립으로 새 아파트 수명이 짧아지는 것도 정부가 바라는 바는 아닐 것입니다.

따라서 제재는 하되 입지, 규모, 브랜드 등이 둔촌주공과 비교대상이 되는 단지의 분양가 수준이어야 조합원들도 수긍을 하고, 일반분양 대기자들에게도 기회다운 기회가 주어질 것입니다.

시세보다 낮은 분양가 당첨자에 대해서는 전매제한 등의 방안을 강구한다지만 된다지만 규제를 위한 규제는 임시방편적인 미봉책은 될지언정 궁극적으로는 집값 상승을 부추키는 역효과를 초래할 뿐이므로 처음부터 적정 수준의 분양가를 책정해서 부작용을 최소화해야 할 것입니다.

조폭마누라에게 감히 진단의 기회가 주어진다면

로또 청약이 되지 않도록 적정 분양가를 책정하고,

집을 언제든지 사고 팔 수 있도록 재개발·재건축 전매제한 풀고,

다주택자 양도세 중과 풀고,

조금 더 넉넉한 다주택자 보유세 인상 및 임대사업 등록자 세제 혜택을 줄이는 방법을 취하겠습니다.

((도끼 들고 쫓아오실라?ㅋㅋ 그럴 일은 전혀 없을 것 같으니 걱정 붙들어 매셔도 됩니다.ㅋㅋㅋ)))))))

★★〓둔촌주공 향후 재건축 예상 일정입니다.  

2019년 4월~11월 석면제거 및 철거 완료 예정

2019년 6월 3일~7월 2일 조합원 분양신청 변경 완료

2019년 9월~11 철거완료 & 관리처분변경 총회ㅡ2년 보유 매물 매매 중단 시점

2019년 9월~11월 문화재조사 등 착공완료  & 동호수 추첨

2019년 10월~11월 모델하우스 건립 & 오픈(22A 25A 34A 34D 43A))))

2019년 11월~12월 일반분양 & 조합원분양 계약

2022년 12월~2023년 초 입주 예정

〓둔촌주공아파트 재건축 세대수입니다. 

★〓기존 5,930세대▶최초 사업시행인가 11,106세대▶설계변경으로 12,032세대▶일반분양 926세대 증가분은 조합원 수익성 증가 요인임

☆〓소형 임대 1,046세대를 제외한 10,986세대 분양ㅡ기존 조합원 5,930세대+소형 2채(14평+22평, 18평+18평, 14평+18평, 14평+14평) 780세대+상가조합원 아파트 분양 약 100세대를 제외한 약 4,176세대 일반분양 예상

★〓37평, 43평, 50평은 조합원 분양 완판 예상, 34평도 조합원 우선배정으로 조합원은 1~2억원의  로열층, 로열동 프리미엄 기회 제공하고, 일반분양은 잔여세대 비로열동, 저층 분양 예상

★★〓둔촌주공 종후자산 분양가 및 평당 단가

☆☆〓둔촌주공 조합원 무상 옵션입니다.

☆〓조합원 및 입주권 매수자는 베란다 확장 및 샷시, TV, 시스템 에어컨, 냉장냉동고, 드럼세탁기 등 약 5000만원 상당의 옵션이 무상 제공되고, 일반분양 당첨자는 본인 비용 부담하에 선택 제공됩니다.

☆★〓둔촌주공 입지-교통, 교육, 생활편의시설 등 생활인프라 최고의 단지

★〓교통호재-지하철 5호선+지하철 9호선(더블역세권)+수서발 SRT 근거리+서하남 IC 지방진입 용이

☆〓교육환경-초중고 6곳(위례초+둔촌초+초교 신설)+(동북중+남녀공학중 신설)+동북고교

★〓생활편의시설-부대복리시설 및 커뮤니티시설 50개동 건립

관리사무소 주민센터, 노인정, 우체국, 국민은행, 하나은행 등 은행 다수, 파출소, 한전...등
구립중앙도서관, 이린이도서관, 작은도서관, 문화센터도서관, 주민카페...등
병설유치원 1개동, 유치원 1개동, 어린이집 5개동, 대형학원, 단과학원...등
랜드마크(301동) 야외수영장이 딸린 게스트하우스, 전용 엘리베이터, 올림픽공원 뷰 GX룸
수영장(스킨스쿠버), 사우나, 골프연습장, 휘트니스, 스쿼시, 탁구 장, 농구장 등 체육시설...등
공연장 등 문화센터
GS마트, 농협하나로마트, 롯데마트...등
단지내 산책로 12Kmx2개, 근린공원 2곳, 일자산, 강동그린웨이, 올림픽공원, 성내천...등

★★〓재건축초과이익환수제 등 정부 규제 피한 둔촌주공아파트

★〓둔촌주공은 재건축초과이익환수제를 피한 단지로 개발이익  전부가 조합원 수익입니다.

☆〓안전진단 기준 강화 및 재건축 연한 연장을 피한 단지로 입주 시 새아파트 희소가치 상승 예상됩니다.

★〓최근 서울시에서 임대주택 비율 상향, 재건축 인허가 반려=향후 공급부족 예상=둔촌주공 희소가치 상승

☆〓둔촌주공 매수 시 입주 시까지 종부세 없고 토지분 재산세만 납부합니다.

★〓최근 분양가상한제 문제로 둔촌주공이 연일 도마 위에 오르고 있습니다. 화두의 대상이라는 것은 인기지역이라는 방증입니다. 모쪼록 합리적인 수준에서 해결되었으면 하는 바램입니다

★★〓둔촌주공 전체 부동산 매물 중 거래 가능한 저가매물 추천합니다.

★〓매수 시 필요자금=매매가격- 이주비 대출(무주택자 및 1주택자 감정가액의 40%)

☆〓총투자금 매매가격+추가부담금(or -환급금)으로 입주 시 정산

★〓1주택자 매수 시 완공 후 소유권이전등기 후 2년 이내 기존주택 처분조건으로 이주비 대출 승계

☆〓매수 시 이주비 대출 안받으면 입주 시 대출이자 만큼 정산해줌

★〓일반주택+둔촌주공=2주택자가 둔촌주공 먼저 매도 시 양도세 중과 없음

☆〓입주권(둔촌주공外)+입주권(둔촌주공外)=일시적 2주택일 때 매도 시 비과세 혜택없음

★〓착공 전 - 2년 보유한 조합원 입주권 전매 가능

☆〓착공 후 - 10년 보유 5년 거주 1주택자 매물만 전매 가능

★〓둔촌주공 조합원 입주권 매수ㅡ신규 34평 배정받기  

★〓둔촌주공 조합원 입주권 매수ㅡ신규 34평 배정받기  

★〓둔촌주공 조합원 입주권 매수ㅡ신규 37평 배정받기

 ★〓둔촌주공 조합원 입주권 매수ㅡ신규 43평 배정받기

 ★〓둔촌주공 조합원 입주권 매수ㅡ신규 50평 배정받기

★〓둔촌주공 조합원 입주권 매수ㅡ신규 1+1(18평+18평) 배정받기

이상 2019.07.17. 드림공인 조폭마누라의 분양가상한제에 대한 견해 및 둔촌주공 매매시세 브리핑~~이었습니다. 분양가상한제 및 정부 정책에 대한 조폭마누라의 개인적인 소견을 두서없이 어필해 봤습니다. 이견 있으신 분들은 댓글 주시거나 그냥 지나치셔도 되겠습니다.

(((뭇매는 안 맞겠습니다.ㅋㅋㅋㅋ))))))

#둔촌주공 재건축에 대해 궁금하신 점과

#둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세 및 급매물(저가매물)은

드림공인 02-478-9800  010-5268-4946  010-9133-8705로 연락바랍니다.

#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

무료주차 가능합니다.

★★〓둔촌주공 전체 부동산 매물 중 거래 가능한 최저가 매물입니다.