아파트 경매 승리공식 = ‘실거래가 + 낙찰통계’

[땅지기]

아파트 경매 승리공식 = ‘실거래가 + 낙찰통계’

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전국 경매법원은 지금 아파트 경매전쟁이 한창이다.

수도권·비수도권을 가릴 것 없이 호재가 있으면 있는대로, 없으면 없는대로 아파트 수요자들이 경매장을 계속 찾는 바람에 아파트 경매시장은 오랜만의 호황을 만끽하고 있다. 특히 개발이슈나 관공서 이전 등의 호재를 가진 도시에서는 그 경쟁이 더욱 치열하다. 경매로 저렴하게 낙찰받아두면 차익실현이 거의 확실시되는 만큼 재테크 목적의 자금과 실수요자 자금이 모두 몰리는 것이다.

대구광역시가 대표적인 케이스다. 대구 경매법정에서는 신서동을 포함한 동구 일대에 혁신도시가 들어서면서 이미 지난해부터 치열한 아파트 입찰경쟁이 이어져 왔고 이는 현재도 여전히 진행형이다. 혁신도시 호재가 이미 가격에 반영이 됐지만 아직 아파트 가격이 올라갈 여지가 더 있다고 보는 입찰자가 많음을 시사하는 것.

사정이 이렇다보니 대구 소재 아파트 낙찰가율은 100%를 넘기기 일쑤다. 이번 주 실거래가 분석 대상물건 또한 동구가 아닌 서구 소재 아파트였지만 30대 1이라는 높은 경쟁률을 기록하며 낙찰됐다. 여기서 짚고 넘어갈 부분은 이처럼 입찰경쟁이 뜨거울 것으로 예상되는 지역의 우량물건 입찰가를 산출하는 방법이다. 누구나 접근 가능한 정보로 입찰가를 산출했다가는 들러리 신세를 면치 못할 것이 분명한 만큼 좀 더 객관적이면서도 합리적이고 현실적인 가격정보를 구해야 하는 것.

위 표는 낙찰건과 동일단지에 있는 실거래건 정보를 동과 층수까지 선별 조사해 정리한 것이다. 국토부가 제공하는 실거래가 정보가 있지만 여기에는 어느 동의 물건인지는 표기되지 않기 때문에 무턱대고 신뢰하는 것은 조심할 필요가 있다는 것이 개인적 견해다. 이 표에 따르면 최근 1년 간 낙찰건과 비교적 유사한 아파트 매매가는 1㎡당 190만원~200만원 선이었다. 보편적으로는 이 물건을 낙찰받기 위해 1㎡당 205만원~210만원씩 계산해 입찰가를 써낼 공산이 크다.

그러나 이 물건처럼 입찰경쟁이 치열할 것으로 미리 예상하기 쉬운 경우에는 이 정보와 함께 경매낙찰통계를 반드시 참고할 필요가 있다. 여기서 단지 경쟁이 ‘치열하다’는 두루뭉술한 표현은 아무런 도움이 되지 않는다는 사실을 직시해야 한다. 구체적으로 입찰자가 평균 몇 명인지, 낙찰가율은 어느 정도 선인지를 알아야 대처가 가능한 것이다. 이를 가능케 하는 것이 바로 경매낙찰통계다.

부동산태인 경매낙찰통계에 따르면 최근 3개월 간 대구 소재 아파트 경매물건의 평균 낙찰가율(물건별 낙찰가율의 합계/낙찰건*100)은 104.3%, 총 낙찰가율(낙찰가총액/감정가총액*100)은 103.1%였다. 이는 대구 소재 아파트를 낙찰받고 싶다면 감정가의 103~104% 선에서 입찰가를 써야 한다는 사실을 시사한다.

이제 표 하단의 낙찰건 정보를 보자. 낙찰건은 감정가 2억8000만원짜리 아파트로 나머지 입찰자 29명을 제친 낙찰자가 써낸 가격은 2억9100만원이었다. 이를 낙찰가율로 환산하면 103.93%로 통계로 산출한 낙찰가율 유효 범위에 정확히 포함된다. 물론 이 낙찰건은 실거래가에 비하면 약간 높은 가격에 매수했다는 평가가 옳다.

그러나 “그럴 바에야 매매를 하지 왜 경매를 하느냐”는 일반적인 물음은 이 상황과 맞지 않다. 이 물건 소재지 대구는 돈이 있어도 아파트를 구하기가 쉽지 않은 상황으로 판단되기 때문이다.

결과적으로 본 건 입찰자는 아파트 매수라는 목적에 최대한 부합하는 가격을 써내 낙찰을 받았다. 더구나 2등 응찰자가 낙찰가에서 단 220만원 모자란 2억8880만원을 써낸 것도 본 건 입찰자의 입찰가 산출이 매우 유효적절했음을 증명하는 증거 중 하나다. 이 같은 결과가 물론 우연일수도 있겠지만 실거래가와 낙찰통계를 잘 섞어서 사용하면 아파트 경매전쟁에서 승리하고 개선할 확률이 높아진다는 것은 부인할 수 없는 사실이다.

[엘리자베스]

감사합니다.둘러보고가네요.

[칼 아이칸]

감사 합니다.