법개정후(현행) |
사업방식 |
기존근거법 |
정비사업 (도시및주거환경 정비법) |
재개발사업 |
도시재개발법 |
재건축사업 |
주택건설축진법(現주택법으로개정) | |
주거환경개선사업 |
도시저소득주민의주거환경개선을위한 임시조치법 |
3. 도정법의 주요내용
구 분 |
법 개정전 |
도정법 개정후 주요내용 |
정비계획 수립 의무화 |
재개발사업만 기본계획수립 |
-시장, 군수는 기본계획에 따른 정비 계획 수립의무화 -정비계획수립기간 : 10년(검토주기-5년) |
정비사업 추진 일원화 |
재개발, 재건축, 주거환경개선사업 별도추진 |
-재개발,재건축,주거환경개선,도시환경 정비사업일원화 -정비계획에 사업추진 시기를 정하여 사업준비기간 단축 |
추진위원회의 제도화 |
법적근거가 없는 임의단체 성격 |
-추진위원회의 법적근거를 마련하여 위법행위시 벌칙을 두어 제재 강화 -추진위원회설립요건 : 주민의 과반수 이상 동의를 받고 시장, 군수의 승인 의무화 |
시공보증제 도입 |
시공사 부도시 조합원 보호장치가 없음 |
-주택정비사업의 시공사는 시공보증을 받도록 의무화 |
시공사 선정시기 방법 및 절차 |
사업시행방식이 조합 단독시행으로 사업시행 인가 후 시공사 선정토록 의무화 |
-조합설립인가 후 시공사 선정 (재개발은 공동사업시행허용, 2006년 8월 25일 시행) -3개 이상 건설사를 총회에 상정하여 경쟁 입찰방식으로 시공사 선정 |
정비사업전문 관리업자 제도 |
시공사에 의존 컨설팅사 업무 대행 |
-정비사업자 등록요건 강화하여 전문성 강화 |
임대주택을 위한 국공유지 장기임대 |
부지매입, 주거 대책비, 인근임대주택 매입 |
-임대주택 건설을 위한 장기임대 가능 |
[정비사업의 제도 비교표]
구분 |
재개발사업 |
재건축사업 | ||
구법(재개발법) |
신법(도정법) |
구법(주촉법) |
신법(도정법) | |
기본계획수립 |
적용 |
적용 |
규정 없음 |
적용 |
구역지정 |
적용 |
적용 |
규정 없음 |
적용 (소규모미지정) |
시행사 |
조합, 시공사 공동시행(선택) |
조합, 시공사 공동시행 |
조합, 시공사 공동시행(의무) |
조합단독시행 |
시공사선정 |
규정 없음 |
조합설립인가 후 선정가능 (강화됨) |
규정 없음 |
사업시행인가 이후 |
추진위 승인 |
규정 없음 |
적용 |
규정 없음 |
적용 |
조합설립인가 동의조건 |
토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각2/3이상의 동의 |
토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자 4/5이상 동의 |
각동별 구분 소유자 및 의결권의 2/3, 전체는 4/5이상의 결의 |
각동별 구분 소유자 및 의결권의 2/3, 전체는4/5이상의 동의 |
조합의 성격 |
법인 |
법인 |
비법인 사단 |
법인 |
임원 선정방법 |
조합정관에 따라 선임 |
총회에 조합원 과반수이상 출석, 출석조합원의 과반수 이상 동의 |
조합정관에 따라 선임 |
총회에 조합원 과반수 이상 출석, 출석조합원의 과반수 이상 동의 |
대의원수 |
조합원의 1/10 이상 |
조합원의 1/10이상 (최대 100명) |
조합정관으로 정함 |
조합원의 1/10이상 (최대 100명) |
사업시행인가의 동의 |
토지면적 2/3 이상의 토지소유자, 토지 및 건축물소유자 총수의 2/3이상 |
토지면적 2/3 이상의 토지소유자, 토지 등 소유자 4/5이상 |
규정 없음 |
미적용 |
일부 건축물의 존치, 리모델링 |
규정 없음 (실무적으로 존치가능) |
적용 |
규정 없음 |
적용 |
매도청구 |
규정 없음 |
미적용 |
규정 없이 집합건물법 준용 |
별도규정으로 집합건물법 준용 |
토지분할 청구 |
미적용 |
미적용 |
규정 없음 |
적용 |
관리처분계획 |
적용 |
적용 |
규정 없음 |
적용 |
시공보증 |
규정 없음 |
적용 |
규정 없음 |
적용 |
이전고시 |
적용(분양처분) |
적용(이전고시) |
규정 없음 |
적용(이전고시) |
청산금부과 |
분양처분이후 행정처분 형식 |
관리처분계획이후 행정처분 형식 |
규정 없음 |
관리처분계획 이후 행정처분 형식 |
정비 관리업자 |
규정 없음 |
적용(임의선정) |
규정 없음 |
적용(임의선정) |
공무원의제 |
조합 임직원 적용 |
조합임원, 정비관리 업자의 대표와 직원적용 |
규정 없음 |
조합임원, 정비관리 업자의 대표와 직원 적용 |
II. 주택재개발사업절차
정비계획의 수립 |
||||||
↓ |
← |
지방도시계획위원회 심의 | ||||
정비구역의 지정(정비계획수립) |
||||||
↓ |
||||||
추진위원회 구성 및 승인 |
← |
토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성 | ||||
↓ 舊시공사 선정 가능시기 |
||||||
조합설립 인가 |
← |
토지 또는 건축물 소유자, 그 지상권자의 4/5 이상의 동의 | ||||
↓ 新시공사 선정 가능시기 |
||||||
사업시행 인가 신청 |
||||||
↓ |
← |
임대주택건설 및 처분계획 협의, 세입자 전산검색, 국공유지관리와 처분, 무상양도 및 용도폐지에 대한 각 관리청과 협의 | ||||
사업시행 인가 |
← |
정비구역안 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의와 토지소유자의4/5이상의 동의 | ||||
↓ |
||||||
분양공고 및 분양신청 (조합원대상) |
||||||
↓ |
← |
토지, 건축물의 종전 및 종후 가격평가 관리처분계획수립을 위한 조합원총회 | ||||
관리처분 계획 |
||||||
↓ |
||||||
착 공 신 고 |
← |
토지수용, 철거예정일 7일전까지 철거, 멸실신고, 감리와 지정 | ||||
↓ |
||||||
입주자모집승인 및 일반분양 |
||||||
↓ |
||||||
준 공 인 가 |
||||||
↓ |
||||||
토지분할 / 확정측량 |
||||||
↓ |
||||||
이전고시 / 등기촉탁 |
||||||
↓ |
||||||
조합청산 및 해산 |
※ 기타 정비사업전문관리업자 및 설계사(추진위 승인 후 가능) 등의 업체 선정 시기는 법적규정(시공사의 경우 개정안에 의거 당초 추진위원회 승인 단계에서 조합설립인가 이후로 규제강화로 사업에 어려움이 예상됨)
제2장 구역지정 및 조합의 설립
I. 정비기본계획
1. 정비기본계획의 의의
특별시장, 광역시장 또는 시장은 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업의 기본방향, 개략적인 정비구역의 범위 등의 내용이 포함되어 있는 정비기본계획을 10년 단위로 수립하여야 한다.
정비기본계획은 각종 계획을 수립하기 위한 행정기관의 일종의 내부지침으로서 행정기관만을 구속하는 비구속적 계획이다. 하지만, 기본계획의 내용이 주거지 관리계획 ,토지이용계획, 정비기반시설계획, 공동이용시설 설치계획, 구역지정 예정인 개략적 범위 등이 포함되어 있어 향후 해당 주민의 권리, 의무에는 사실상 영향을 미칠 수 있다.
2. 정비기본계의 수립대상
인구 50만명이상의 시(市) : 현재 17개 시
대상시 : 서울특별시, 6개 광역시, 수원, 성남, 고양, 부천, 안양, 청주, 전주, 포항,
창원, 안산
II. 정비계획수립 및 구역지정
1. 정비구역과 정비계획의 의의
정비구역이란, 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 구역지정 절차와 요건 등에 의하여 지정, 고시된 구역을 말한다.
정비구역의 지정은 사업의 구체적인 사항을 포함하지 않고 단지 대상지역의 범위만을 확정하기 때문에 세부계획내용(용적율, 건폐율, 사업예정시기 등)을 정하는 정비계획 수립의 절차를 수반하여야 한다. 때문에 구역지정은 정비계획과 동시에 이루어 진다.
2. 구역지정의 절차
기초조사 → 입안(구청장) → 주민공람 및 지방의회 의견청취 → 구 도시계획위원회 자문 → 구역지정 신청(구청장 →시장) → 시 도시계획위원회 심의 → 구역지정 및 고시 → 보고(시장, 건교부장관)
※ 구역변경절차도 구역지정절차와 동일하나 경미한 사항의 변경은 동일한 절차를 거치지 않아도 된다.
※ 입안단계는 주민발의로 정비구역 지정 요청이 가능하다.
(발의요건은 해당 시조례에 따름, 토지등소유자의 2/3이상의 동의)
효 과 |
내 용 |
도시관리계획과 대등한 효력 |
제1종 지구단위계획구역 및 제1종 지구단위계획으로 결정, 고시된 것으 로 간주 |
정비구역안에서의 건축제한 |
구역지정고시가 있는 날부터 정비구역 안에서는 정비계획의 내용에 적 합하지 않는 건축물 또는 공작물을 설치 할 수없다. |
분할시행 가능 |
시장, 군수는 효율적인 추진을 위해서 필요하다고 인정되는 경우에 정비 구역을 2이상의 구역으로 분할 할 수 있다. |
국공유재산의 처분제한 |
정비구역안의 국공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없다. |
토지등소유자의 확정 |
정비구역으로 지정되면 정비사업의 대상지역이 확정되는 것이므로 사업의 시행주체인 조합의 구성원(조합원)이 될 수 있는 토지등소유자가 확정된다. |
3. 구역지정의 효과
III. 추진위원회
1. 추진위원회의 성격 및 구성요건
효 과 내 용 도시관리계획과 대등한 효력 제1종 지구단위계획구역 및 제1종 지구단위계획으로 결정, 고시된 것으 로 간주 정비구역안에서의 건축제한 구역지정고시가 있는 날부터 정비구역 안에서는 정비계획의 내용에 적 합하지 않는 건축물 또는 공작물을 설치 할 수없다. 분할시행 가능 시장, 군수는 효율적인 추진을 위해서 필요하다고 인정되는 경우에 정비 구역을 2이상의 구역으로 분할 할 수 있다. 국공유재산의 처분제한 정비구역안의 국공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없다.
① 추진위원회의 성격 : 조합설립추진위원회는 정비사업 초기단계의 업무를 준비하기 위해 구성된 단체를 말하며
이 단체는 조합설립인가와 동시에 해산되고 추친 위원회가 한 행위의 효력은 조합으로 포괄승계 된다.
과거 재개발사업의 추진에 있어서 추진위원회는 법적 근거를 둔 것이 아니고 단지 사업추진을 위한 일부 토 지등 소유자들이 결성한 단체로 동시에 수개의 추진위원회가 구성되어 대립하거나 소위 말하는 비대위를 구성하여 분쟁이 야기되었다.
이러한 문제점을 개선하기 위하여 하나의 구역에 하나의 추진위원회만 설립할 수 있도록 법적으로 규정(시장, 군수, 구청장으로부터 승인)하여 사업초기단계에서 발생 가능한 분쟁을 최소화 하였다.
② 추진위원회의 구성요건
토지등소유자의 과반수 이상의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성하여 시장, 군수의 승인 을 받아야 한다.
※ 승인신청시구비서류 : 조합원명부, 동의서(인감증명 첨부), 위원장 및 위원 주소
및 성명, 위원선정을 증명하 는 서류
③ 토지등소유자(조합원)의 동의자 선정기준
- 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을
대표하는 1인을 조합원으로 선 정
- 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자 및 지상권자는 각각 해당
토지에 대하여 50%의 동의권 한을 가진 조합원으로 산정
- 1인이 다수 필지의 토지 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우 필지나 건축물
의 수에 관계없이 1인의 조합 원으로 산정
2. 추진위원회의 조직운영 및 업무
① 조직 : 추진위원회는 위원장과 1인의 감사를 두어야 하고, 부위원장을 둘 수 있
다.
추진위원은 조합원의 1/10 이상으로 하되, 그 수는 3인 이상 100인 이하로 한다.
② 주요업무 : 정비사업 전문 관리업자의 선정, 개락적인 정비사업시행계획서의 작
성, 조합설립인가를 받기 위 한 준비업무, 추진위원회 운영규정 작성, 조합원 동
의서 청구, 조합설립을 위한 창립총회준비, 조합정관의 초 안작성 등
IV. 업체의 선정
1. 정비사업 전문 관리업자
① 정비사업자의 의의
재개발의 사업추진과 관련하여 전문적인 지식과 경험, 그리고 자료가 부족한 조합입장에서 경험이 풍부한 전 문업체의 행정지원과 자문을 받아 사업을 시행함으로서 시행착오를 예방하고 바르고 빠른 사업추진으로 성공적인 사업추진과 사업비 절감으로 조합원에게 이익을 가져다주는 외에 시공사와 대등한 입장에서 협조와 긴장관계를 유지하면서 사업을 추진할 수 있도록 하는 조합의 조력자 역할을 담당
② 정비사업자의 선정방법
정비사업자의 선정은 모든 조합에서 반드시 선정해야 하는 강행규정이 아니라 임의규정이다.
- 추진위원회 단계 : 토지등소유자의 과반수이상의 동의 (경쟁입찰방식)
- 조합단계 : 경쟁입찰방식으로 조합원총회에서 선정
③ 정비사업자 등록요건 : 자본금 10억원(법인인 경우 5억원) 이상
인력확보기준 : 다음 중 5인 이상을 확보하여야 함
기술 인력의 범의 |
비 고 |
- 건축사, 도시계획 건축분야 기술자, 이와 동등하다고 인정되는 특급기술자 ※ 특급기술자는 건축 및 도시계획업무에 3년 이상 종사 하여야 함 |
1인 이상 반드시 확보 |
- 감정평가사, 공인회계사, 변호사 |
1인 이상 반드시 확보 (업무협약 체결 시 확보로 간주 - 2인까지) |
- 법무사, 세무사 |
최대 3명 |
- 다음에 해당하는 5년 이상 종사자 ◎ 공인중개사 ◎ 도시계획•건축•부동산 석사학위 소지자 ◎ 정부기관•정부투자기관•대한주택공사•한국감정원에 근무한 자 ◎ 2003년7월1일 당시 재개발/재건축 관련 컨설팅업체에 근무한자로 조합원동, 조합설립인가, 관리처분계획의 업무를 수행 한 실적이 있는 자 |
2인을 초과하여 확보 하더라도 2인으로 간주 |
2. 시공사
① 개정된 도정법에 따라 시공사는 조합설립인가 이후 선정하여 공동사업자방식으로 사업추진이 가능하게 되었다. (도정법 제11조 제1항 및 제2항, 2006년 8월 25일 시행)
※ 재건축사업은 현행과 동일하게 사업시행인가 이후에 경쟁입찰방식으로 시공사 선정이 가능함.
② 선정방법 : 일반경쟁입찰(공개경쟁입찰), 지명경쟁입찰, 수의계약(도정법 이후에는 채택불가)
V. 조합설립인가
1. 조합설립인가
① 조합설립인가 요건
추진위원회가 조합을 설립하고자하는 때에는 토지등소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 및 관련서류를 첨 부하여 시장 및 군수의 인가를 받아야 한다. (변경인가도 마찬가지)
② 동의서의 제출
토지등소유자의 동의는 아래의 내용이 기재된 동의서에 조합원이 서명 또는 날인하여야 한다.
1호 : 건설되는 건축물의 설계개요
2호 : 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
3호 : 위2호의 비용의 분담에 관한 사항
4호 : 사업완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항
5호 : 조합정관
③ 조합설립인가 신청서류
- 조합설립(변경)인가 신청서
- 조합정관
- 조합원명부 (조합원자격을 증명하는 서류첨부)
- 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
- 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
- 조합장 선임동의서(인감증명서 첨부)
- 대표자 선임동의서(수인의 공유에 속하는 경우)
- 창립총회에서 임대의원을 선임한 경우 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
- 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번, 지목 및 등기명의자 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변 현황을 기재한 사업계획서
- 그 밖에 특별시, 광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류
④ 조합설립인가 절차
추진위원회 구성 → 추진위원회 승인 → 정관작성 → 조합설립인가 신청 → 조합설립인가 →조합설립등기 (인가일로부터 30일 이내)
2. 조합 및 조합의 임원
① 조합은 법인으로 하며 조합설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 등기함으로써 성립한다.
② 조합임원의 구성
조합은 조합장 1인, 이사 및 감사로 구성된다. 이사는 3인 이상 5인 이하로 한다. 다만, 조합원이 100인을 넘는 경우 5인 이상 10인 이하로 한다. 감사는 1인 이상 3인 이하로 범위 안에서 정관으로 정한다.
조합임원은 총회에서 조합원 과반수 이상의 출석과 출석조합원 과반수 이상의 동의를 얻어 조합원 중에서 정 관에 정하는 바에 따라 선임한다.
3. 조합원
① 조합원이 되기 위해서는 토지등소유자가 요건이 되어야 하지만, 토지등소유자가 반드시 조합원이 되지는 않 는다. 쉽게 말해서 동의하지 않는 토지등소유자는 조합원의 자격이 없으므로 조합원과 토지등소유자의 개념 은 구분된다.
② 조합원의 자격
- 정비구역안의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자
- 토지 및 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 고유에 속하는 경우 1인의 조합원으로 본다.
③ 조합원은 법적으로 조합설립인가시 확정된다. 조합설립인가후 양도, 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때 에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다. 이럴 경우 조합원명부 등 관계서류를 수정하여 시장, 군수에게 신고하여야 한다.
(재건축사업의 경우 투기과열지구에서는 조합설립인가 후에는 조합원의 명의변경 금지)
조합원의 권리 |
조합원의 의무 |
- 관리처분계획에서 정한 주택등의 분양청구권 - 총회의 출석권, 발언권 및 의결권 - 임원의 선임권 및 피 선임권 - 대의원의 선출 및 피선출권 - 손실보상 및 손해배상청구권
|
- 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁 으로 인한 지연 등)등의 비용납부의무 - 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무 - 그 밖에 관계법령 및 정관, 총회 등의 의결사항 준수의무 - 조합원 소유의 토지와 건물등의 현물출자 의무 |
4. 총 회
① 조합원 총회는 임원해임을 위해 소집된 총회를 제외하고는 조합장의 직권 또는 조합원 1/5 이상의 요구로 조 합장이 소집한다.
② 총회의 의결사항
- 정관변경 : 과반수이상의 출석과 과반수이상의 동의
- 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법
- 법 제61조의 규정에 의한 비용(정비사업의 시행에 필요한 비용 및 경비)의 금액 및 징수방법
- 정비사업비의 사용
- 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약
- 철거업자 ,시공사 ,설계자의 선정 및 변경
- 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
- 조합임원의 선임 및 해임
- 정비사업비의 조합원별 분담내역
- 관리처분계획의 수립 및 변경
- 총산금의 징수, 지급과 조합해산시의 회계보고
- 그 밖의 사항 (조합의 합병 및 해산, 대의원의 선임 및 해임 등)
5. 대의원회
① 조합원의 수가 100인이상 인 조합은 대의원회를 둘 수 있다. (임의규정)
② 대의원회는 조합원의 1/10 이상으로 하되, 조합원의 1/10이 100인을 넘는 경우에는 100인의 대의원으로 구 성하며 대의원의 수는 정관이 정하는 바에 의한다.
6.조합기관비교
구 분 |
내 용 |
임 원 |
- 선임 : 과반수이상의 출석, 출석조합원 과반수이상의 동의 - 해임 : 조합원 1/10이상의 발의로 소집된 총회에서 과반수이상의 출석과 출석조합원 의 과반수의 동의. (정관에서 별도규정 가능) |
대의원 |
- 조합원 100인 이상인 경우 대의원회 구성가능 (임의규정) - 조합원 1/10이상 100인 이하로 구성 - 총회의 권한 대행 - 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 안됨 |
총 회 |
- 조합장 직권 또는 조합원 1/5이상의 요구 - 의결사항 : 정관변경 등 |
제3장 정비사업의 시행
I. 사업시행인가
1.토지등소유자의 동의요건
사업시행인가를 신청하기 위해서는 사업시행계획의 내용에 대하여 정비구역안의 토지면적 2/3이상의 토지소유자와 동의와 토지소유자의 4/5의 동의를 각각 얻어야 한다.
2. 사업시행인가의 신청
정비사업을 시행하기 위해서는 사업시행인가신청서에 아래의 서류를 첨부하여 시장, 군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.
① 정관 등 (정관, 운영규칙, 시행규정)
② 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부
③ 사업시행계획서
④ 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세서
⑤ 인허가 등의 의제를 받고자 하는 경우 해당 법률이 정하는 관계서류
사업시행계획서의 작성 |
||
↓ |
||
교 통 영 향 평 가 |
||
↓ |
||
건 축 심 의 |
||
↓ |
||
사업시행인가의 신청 |
||
↓ |
||
임대주택건설 등의 협의 |
||
↓ |
||
국공유지 관리와 처분, 무상양도 및 용도폐지에 관한 관리청과의 협의 |
||
↓ |
||
세입자 전산검색 |
||
↓ |
||
사업시행인가 및 고시 |
II. 토지수용
1. 토지수용의 의의
토지수용이란 국가 등 행정주체가 토지의 소유권을 소유자의 의사에 반하여 소멸시키는 것을 말한다. 다시 말해서 조합이 정비사업시행을 위해 토지소유권을 확보하기 위한 수단으로 마련된 것이다.
토지수용의 대상은 도정법상에는 별도의 조문은 없으나, 도시재개발법상에 명시된 분양신청을 하지않은 자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 제외된 자로해석 할 수 있다.
(재건축사업의 경우는 토지수용이 아니라 미동의자에 대한 매도청구의 절차를 거친다.)
토지수용은 공법상의 권리를 부여하는 것이기 때문에 사업시행에 대한 법적인 인정이 있어야 가능하며 토지수용권은 사업시행인가의 고시가 있어야 만이 가능하다.
토지수용은 일종의 재산발탁권이기 때문에 이에 대한 정당한 보상금을 지급하여야 한다.
사업시행자는 그 해당하게 된 날로부터 150일 이내에 현금으로 청산하여야 한다. 대지 또는 건축물을 현물로 보상하는 경우에는 준공인가 이후에 그 현물 보상을 할 수 있다.
2. 토지수용의 절차
사업시행자는 사업시행인가일로부터 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 재결 신청 (1년이 지나도록 재결신청을 하지 않는 경우 사업시행인가 취소) → 중앙토지수용위원회에서 재결처분 → 사업시행자는 토지수용위원회가 재결한 보상금 지급 → 중앙토지위원회 결정에 이의가 있는 소유자는 재결서를 받은 날로부터30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청 → 사업시행자 및 소유자는 이의신청에 따른 재결에 이의가 있는 경우 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 행정소송 (처음 재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 행정소송 재기 가능)
III. 이주대책
1. 임시 수용의 설치
① 임시수용이란 정비구역 안에 실제 거주자 중 시행으로 주택이 철거되는 주택의 소유자를 공사기간 동안 구 역내 또는 구역 외 적당한 주택시설 등에 임시적으로 수용하는 방법을 말한다.
현실적으로 임시수용시설만 설치하도록 할 경우 부지확보 등의 어려움으로 임시수용시설의 설치 이외에 이주비지급도 임시수용의 한 방 법으로 간주한다.
거주유형구분 |
이 주 대 책 |
조 합 원 |
- 임시수용시설에 수용하거나 주택자금 융자 - 희망조합원에 한해 이주비 지급 (토지 및 건축물 담보제공 조건) |
세 입 자 |
- 임대주택 입주 희망 시 임대주택 공급 - 주거 이전비 지급 |
[거주유형별 이주대책]
② 국가 또는 지방자치단체는 사업시행자로부터 임시수용시설에 필요한 건축물이나 토지의 사용신청을 받은 때 에는 다음의 사항에 해당되지 않는 한 거절하지 못하며 이 경우 그 사용료 또는 대부료는 면제한다.
- 제3자와 이미 매매계약을 체결한 경우
- 사용신청 이전에 사용계획이 확정된 경우
- 제3자에게 이미 사용허가를 한 경우
③ 사업시행자는 정비사업의 공사를 완료한 때에는 그 완료한 날부터 30일 이내에 임시수용시설을 철거하고, 그 건축물이나 토지를 원상회복하여야한다.
2. 이주비의 지급
이주비는 조합원들의 이주를 수월하게 하기 위하여 사업시행인가 이후에 조합 또는 시공사가 직간접으로 조달하여 조합원에게 무이자 또는 유이자로 지급하는 이주 대책비를 말한다. 이주비를 지급받기 위해서는 조합 또는 조합원을 채무자로, 시공사 또는 금융기관 등을 채권자로 하는 금전소비대차계약을 체결하고 통상 이주비 총액의 120~130%를 채권고액으로 하여 시공사 또는 금융기관을 1순위로 하는 근저당권을 설정한다.
3. 세입자 처리
① 임대주택의 입주기준
- 재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자로서 구역지정고시일을 기준으로 3개월 이전부터 정비구역안 에 거주하는 것으로 주민등록상 등재되어 있어야 한다. (무허가건축물에 거주하는 자는 제외)
- 기준일(사업시행인가 고시일)로부터 임대주택 입주시까지 세대별 주민등록상에 부부 또는 직계존비속으로 이 루어진 세대 (세대주가 30세 이상이거나 호적상 형제자매 등으로만 이루어진 가족 2인 이상으로 주민등록상 등재된 세대 -이혼모가 직계존비속이었던 자와 동거하는 세대 포함)
- 기준일로부터 임대주택 입주시까지 세대원 전원이 무주택이어야 한다.
- 주거대책비를 지원받는 아니한 세대에 한한다.
② 주거대책비(주거이전비) 보상기준
- 구역지정 고시일을 기준으로 3개월 이전부터 정비구역안에 거주하는 것으로 주민등록상 등재되어 있는 세입자 대상 (신규주택입주권을 받았거나 신발생 무허가 건축물의 세입자는 제외)
- 가구원수에 따라 3개월분의 주거 이전비 보상
- 1인당 평균 주거이전비 계산법
(6인기준 근로자가구 월평균 가계지출비 - 2인기준 근로자 가구 월평균가계지출비) ÷ 4
IV. 철거 및 착공
1. 철 거
도정법 제48조에서는사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 이법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장, 군수의 인가를 받아야 한다고 규정하여 관리처분계획인가를 받은 후에 철거하도록 규정하고 있다.
철거 및 이주비용이 현실화되지 않는 상태에서 관리처분을 한 후 철거를 한다는 것은 비효율적이라는 입장도 있을 수 있지만, 건축물이 일단 철거되면 정비사업을 돌이킬 수 없게 된다는 점에서 관리처분계획의 수립을 철거 이전에 요청하도록 법제화 된 것이다.
2. 착 공
공사를 착공하기 전에 경계측량, 건축물 철거 및 멸실 신고, 착공 신고를 관할 관청에 하여야 한다.
착공신고는 건축공사 착공 후 3일 이내에 시장 등에게 신고 하여야 한다. 공사감리를 지정한 건축물에 대하여는 공사감리 및 공사 시공자가 그 신고서에 함께 서명하여야 하며 건축허가 후 1년 이내에 착공하지 않을 경우에는 착공연기신청서를 시장 등에게 제출하여야 한다.
V 준공인가
1. 준공인가의 의의
준공인가는 사업시행인가를 받아 건축한 건물이 사업시행인가 내용대로 이행되어 건축 목적에 적합한지의 여부를 확인하고 준공 인가증을 교부하여 허가받은 자로 하여금 건물을 사용, 수익할수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분이다. (종전의 준공검사 및 사용검사와 같은 개념상의 차이가 없음)
2. 준공인가의 법적성격
준공인가는 사업시행계획에서 정해진 바에 따라 정확하게 시공되었는가를 확인하는 행정의 처분으로서 건축물이 당초의 사업시행인가 내용대로 건축되었다면 반드시 준공인가를 해 주어야 하며, 그 내용대로 건축되지 않았다면 준공인가를 해주어서는 안 된다.
다만, 사업시행계획의 내용이 단순 건축물의 설계에 대한 것만이 있는 것이 아니라 이들 중 사업계획승인 내용과 다르게 진행된 부분이 있다고 준공인가를 거부한다면 그 범위가 너무 넓어지게 된다.
때문에 준공인가시 검토하는 사항은 시공에 관한 사항으로 한정하고 이주대책이나 세입자 문제 등 사업추진상의문제는 제3의 수단을 통해 해결하여야 한다.
따라서 사업시행계획에서 정해진 사항이 권리, 의무를 침해하는 자는 사업시행계획 자체에 대해 소송을 다투어야 한다.
준공인가는 사업시행계획에서 정해진 대로 시공되었는가를 확인하는 것 일 그 이상의 효과를 부여하는 것이 아니기 때문이다.
제4장 권리배분과 사업의 종료
I. 관리처분계획인가
1. 관리처분계획의 개념
정비사업의 경우에는 민간주도의 다른 개발사업과는 달리 행정주체가 정비구역을 지정하고 사업시행자인 조합의 설립과정에서 그 인가권을 가지며 사업시행자에게 토지수용권 등을 부여하는 등의 공법적 통제하에 사업이 진행된다.
따라서 그 정비사업의 결과를 분배하는 문제에 있어서도 공행정이 개입하도록 정하여져 있고 그 분배에 있어서의 기준이 되는 것이 바로 사업시행자가 작성하는 관리처분계획이다.
재개발사업의 경우는 종전 도시재개발법에 규정되어 있었으나, 재건축사업은 관련 법규정이 없어 관리처분단계에서 조합원 불만으로 사업의 차질을 빚게 되어 도정법에서 재건축사업까지 관리처분계획수립을 의무화 하였다.
분양신청의 통지 및 공고 |
사업시행자가 토지등소유자에게(사업시행인가 고시후 21일 이내) |
↓ |
|
분양신청 |
토지등소유자가 사업시행자에게 (분양신청기간 : 통지후 30~60일) |
↓ |
|
종전 및 분양예정 자산의 평가 |
2인 이상의 감정평가업자의 산술평균 |
↓ |
|
관리처분계획서 작성 |
사업시행자 |
↓ |
|
조합원 총회 의결 |
의결방법 : 조합정관으로 정함 |
↓ |
|
공람 및 의견청취 |
사업시행자가 토지등소유자에게(인가 받기 전 30일 이상) |
↓ |
|
관리처분계획인가 신청 |
사업시행자가 시장, 군수에게 |
↓ |
|
관리처분계획인가 및 고시 |
시장, 군수(30일 이내에 결정, 공보에 고시) |
↓ |
|
통지 |
사업시행자가 분양신청자에게 (지체없이) |
2. 관리 처분계획의 수립절차
3. 분양 신청
① 분양공고
사업시행자는 사업시행인가 고시일로부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토 지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당지역에서 발간되는 일간신 문에 공고하여야 한다.
분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.
다만, 사업시행자 는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일 범위내에서 더 연장 할 수 있다.
② 분양 신청
분양신청을 하고자 하는 자는 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등 기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다.
이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명 할 수 있는 우편으로 하여야 한다.
- 종전의 토지 및 건축물에 관한 소유권 내역
- 분양신청권리를 증명 할 수 있는 서류
- 조례 또는 정관 등에서 분양신청자격을 특별히 정한 경우 그 자격을 증명 할 수 있는 서류
- 분양예정 대지 또는 건축물중 관리처분계획 기준의 범위 안에서 희망하는 대상, 규모에 관한 의견서
③ 분양신청을 아니한 자에 대한 조치
사업시행자는 토지등소유자가 다음에 해당하는 경우 그 해당하게 된 날로부터 150일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
- 분양신청을 하지 아니한 자
- 분양 신청을 철회한 자
- 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
분양신청기간이 중요한 의미를 가지는 것은 분양대상조합원인지의 판정기준일이분양신청기간만료일이기 때문이다.
현금청산금액은 사업시행자와 토지소유자가 협의하여 산정하거나 시장, 군수가 추천하는 감정평가 업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 한다.
4. 관리처분계획의 신청
① 관리처분계획의 주요내용
- 분양설계 : 분양설계는 분양대상자별로 분양예정위치를 정하고 적정분양가격을 산정하는 설계이다.
- 분양다상자의 주소 및 성명
- 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 : 감정평가업자의 감정평가의견을 참작하여 산정한다.
_ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격
: 종전토지 및 건축물의 총가액을 종전가액 이라고 하며, 종전가액은 사업시행인가고시가 있는 날을 기준 으로 감정 평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
- 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
- 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
- 분양신청을 하지 아니하여 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유별 기존의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리 의 명세와 이에 대한 청산방법
- 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비 기반시설의 명 세 : 구역지정 및 사업시행인가시 확정된 공공시설의 명세
- 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 보류지로 정 할 수 있다는 규정에 의한 보류지 등의 명세와 추산가 액 및 처분방법
- 비용의 부담비율에 의한 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도, 방법 및 시기
② 관리처분계획의 주요기준
- 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상의 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
- 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
- 시도조례가 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
- 정비구역안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다.)에게 분양할 것
- 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의해 대지소 유권이 주어지도록 할 것.
③ 분양주택의 건설규모
분양주택의 건설규모는 각 시도조례에서 정하는 바에 의한다.
서울시와 부산시의 도시및주거환경정비조례의 내용을 비교해 보면
기준 |
서울시 |
인천시 |
분양주택 1세대당 규모 |
전용면적 115㎡(35평) 이하 단, 종전의 주택규모가 115㎡를 초과하는 경우에는 초과하는 수만큼 전용면적 165㎡ 범위 내에서 공급가능 |
전용면적 115㎡(35평) 이하 단, 종전의 주택규모가 115㎡를 초과하는 경우에는 초과하는 수만큼 전용면적 165㎡ 범위 내에서 공급가능 |
공동주택 규모별 건설비율 (신축 총세대수 대비) |
전용 85㎡이하 : 80% 이상 전용 60㎡이하 : 40% 이상 |
전용 85㎡이하 : 70% 이상 전용 60㎡이하 : 30% 이상 |
건설비율 예시 (최대 가능범위) |
24평형 : 32평형 : 42평형 40% : 40% : 20% |
24평형 : 32평형 : 42평형 30% : 40% : 30% |
조정범위 |
각 시별도시계획위원회의 심의를 거쳐 총 건설세대수의 10% 범위내에서 조정가능 |
④ 잔여분에 대한 조치
사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획에 정하는 목적을 위 하여 보류지(건축물 포함)로 정하거나, 일반분양한다. 보류지는 각 평형별로 확보하는 것이 바람직하며 재개 발사업 추진시 예측하지 못한 사항을 처리하기 위해 공동주택 총세대수의 1%를 보류지로 확보하여야 한다.
보류지중 분양세대수가 20세대 이상인 경우 입주자 모집공고승인을 받아 일반분양하고 20세대 미만인 경우 임의 분양 할 수 있다.
5. 자산의 평가
① 종전자산평가
종전자산의 평가는 감정평가의 과정을 거친다. 이 경우 시장, 군수가 추천하는 자가공시법에 의한 감정평가 업자 2 이상의 감정평가액을 산술평균한 금액으로 한다. 종전자산의 감정평가 시기는 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한다. 다만, 재개발구역내의 국공유지는 국유재산법 또는 지방재정법의 규정에도 불구하 고 사업시행자에게 우선매각, 임대할 수 있도록 하고 매각가격은 사업시행인가 고시일을 기준으로 평가한다.
② 분양예정자산(종후자산)의 평가
분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 또한 지가공시법에 의한 감정평가업자 2인 이상의 감정평가 의견을 참 작하여야 한다. (재개발은 의무이지만, 재건축은 임의사항)
산정방법은 사업시행자가 제시한 원가(대지비, 건축비 및 사업비 등) 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업 자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정한다.
③ 토지면적 등의 산정기준
- 종전토지의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유토지별 지적공부에 의한다. 다만, 1필지의 토지를 수 인이 공유하고 있을 경우 부동산등기부등분의 지분비율을 기준으로 한다.
- 종전건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 건축물별 건축물관리대장을 기준으로 하되, 법령에 위 반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관등이 따로 정하는 경우에는 재산과세대장 또는 측량성과 를 기준으로 할 수있다.
- 국공유지 점유연고권은 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과에 의하여 관계법령과 정관등이 정하는 바 에 따라 인정한다.
- 종전토지등의 소유권은 관리처분계획 기준일 현재 부동산 등기부등본에 의한다. 다만, 무허가 건축물인 경우 에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물 확인원이나 그 밖에 소유자임을 입증하는 자료를 기준으 로 한다.
6. 분양
① 분양대상 조합원의 자격 : 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획 기준일 현재 다음 각호의 1에
구분 |
분양대상 조합원의 자격 (서울시 기준) |
1호 |
종전의 건축물중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물 포함한다.)을 소유한 자 |
2호 |
분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인자 다만, 구역지정일 이전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡이상인 자가 사업시행인가일부터 공사완료일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 동일한 주민등록상 등재되어 있지 아니한 배우자 및 배우자의 세대원도 모두 포함) 전원이 무주택자인 경우 |
3호 |
분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 |
4호 |
사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자 |
다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
구분 |
분양대상 조합원의 자격 |
1호 |
단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 |
2호 |
관리처분계획 기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우 (새대주와 동일한 세대별 주민등록표상 등재되어 있지 아니한 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 모두 포함) |
3호 |
하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 공유하고 있는 경우 (구역지정일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡이상인 자는 제외) |
4호 |
구역지정일 이후에 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할할 경우 |
5호 |
하나의 대지범위 안에 속하는 동일한 소유의 토지와 주택을 건축물준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우 (구역지정일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡이상인 자는 제외) |
② 주택의 공급기준 (각시도별 정비사업조례의 내용에 따른다.)
- 권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 인접한 분양주택가액이 2 이상인 때에는 분양대상자의 신청에 의한다.
- 위의 내용에도 불구하고 정관등으로 정하는 경우 국민주택규모의 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순 으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설가구수의 50% 이하가 분양대상 자에게 분양될 경우 규모별 50%까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.
- 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에 는 공개추첨에 의하며, 주택의 동,층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.
구분 |
분양대상 조합원의 자격 |
제1순위 |
종전 건축물의 용도가 분양건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 이상인 자 |
제2순위 |
종전 건축물의 용도가 분양건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자 |
제3순위 |
종전 건축물의 용도가 분양건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주 택을 분양받지 아니한 자 |
제4순위 |
종전 건축물의 용도가 분양건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자 |
제5순위 |
공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상 인 자 |
제6순위 |
공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자 |
③ 상가 등 부대복리시설의 분양기준 (각호의 순위를 기준으로 분양)
④ 임대주택의 분양
- 임대주택의 공급대상자는 다음 각호의 1에 해당하는 자로서 입주를 희망하는 자에게 공급한다.
구분 |
분 양 대 상 조 합 원 의 자 격 |
제1호 |
당해 정비구역 안에 거주하는 세입자로서 정비구역지정일을 기준으로 3개월 이전부터 사업시 행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 (주민등록표에 둥재되어 있어야 함) 무주택 세대주 다만, 신발생무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외한다. |
제2호 |
당해 정비구역안의 주택을 공급받을 자격을 가진 분양대상 토지등소유자로서 분양신청을 포기 한 자 |
제3호 |
당해 정비구역 이외의 재개발구역안의 세입자로서 제1호에 해당하는 입주자격을 가진 무주택 세대주 |
제4호 |
당해 정비구역에 인접하여 시행하는 도시계획사업(정비사업 제외)으로 인하여 철거되는 주택 의 소유자 또는 무주택세대주로서 구청장이 추천하여 시장이 선정한 자 |
제5호 |
그 밖에 규칙이 정하는 자 |
7. 조합원의 권리배분방법 (추가부담금의 산정)
종전자산의 평가 |
각 조합원별 기존의 토지 및 건축물의 자산 가치를 평가함 |
예) 조합원A의 기존 토지 및 건물의 감정평가액 = 2억원 조합원 전체의 종전자산 감정평가액의 합계 = 500억원 | |
↓ | |
추정 총사업비의 산정 |
사업을 하는데 소요되는 전체 비용 (건축비, 이주비, 각종 사업비 등) |
예) 본 사업의 총 사업비 = 600억원 | |
↓ | |
전체 종후자산의 평가 |
아파트 및 상가의 예정분양가 |
예) 본 사업의 총 분양수입 = 1,000억원 | |
↓ | |
비례율의 산출 |
종후자산(총 분양수입)에서 총사업비를 공제한 후 이를 전체 종전자산가치로 나누어 비례율 산출 예) ( 1,000억원 - 600억원) ÷ 500억원 = 0.8 (80%) |
↓ | |
조합원별 권리가액 산정 |
종전자산평가액에 비례율을 곱하여 권리가액 산정 |
예) 2억원 × 0.8 = 1억6천만원 | |
↓ | |
조합원별 추가부담금 산정 |
조합원별 권리가액과 종후자산(신규분양)을 비교하여 과부족분을 청산 |
예) 분양받게 될 32평형 아파트의 분양가 = 1억8천만원일 경우 조합원 추가부담금 = 1억8천만원 - 1억6천만원 = 2천만원 |
II. 이전고시
1. 이전고시의 개념
이전고시란 준공인가의 고시로 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라 소유권을 귀속시키는 행정청의 처분을 말한다.
기존의 도시재개발법에서는 분양처분과 분양처분고시라는 용어를 사용하였는데 도시정비법에서는 분양처분을 소유권이전 으로 분양처분고시를 이전고시 라고 표기하고 있다.
정비사업의 과정에서 새롭게 건축되는 건축물 등은 조합에게 원시취득되는 것이 원칙이다.
그러므로 조합 앞으로 대지 및 건축물을 보존등기하고 조합원에게 이전등기 하는 방식이 올바른 권리취득 형식이 된다.
그러나 도정법은 이에 대해 별도의 절차를 정하여 관리처분계획 및 이전고시를 통해 소유권을 부여하는 특칙을 마련하고 있다.
이처럼 이전고시제도를 통해 조합원에게 분양되는 건축물 및 대지는 조합원 앞으로 보존등기하게 되며 보류지 등은 조합에게 보존등기된 후일반분양자에게 이전등기하여야 할 것이다.
조합원분양분과 보류지에 대해서는 이전고시로 변동이 일어나며, 일반분양은 조합으로 보존등기 후 이전등기에 의해 소유권이 이전되는 것이다.
2. 이전고시의 절차
대지확정측량 및 토지분할 → 소유권이전고시 → 사업시행자의 등기신청 등
III. 지적의 정리 및 도시정비등기
1. 지적의 정리
정비사업이 완료되고 이전고시가 이루어지면 토지의 변동이 있게 되고, 이에 대한 토지대장 등의 정리가 불가피하다.
토지소유자는 신규등록 할 토지가 있는 때에는 그 날부터 60일 이내에 소관청에 신청을 하고, 소관청은 절차를 밟아 토지의 이동과 관련 지적정리를 하게 된다.
소관청은 지번의 변경, 지적공부를 복구하거나 신규등록,등록,전환,분할,합병,지목변경 등 토지의 이동이 있는 경우에는 지적공부를 정리하여야 한다.
또한 도시정비법의 정비사업등과 관련하여 기부체납, 환지에 따른 지번의 번동 등 토지의 이동신청에 대한 특례규정에 의해 지적정리를 하기도 한다.
2. 도시정비등기
도시 및 주거환경정비등기란 사업시행자가 이전고시가 있을 때에는 도정법과 부동산등기법이 정한 바에 따라 대지 및 건축물에 대한 등기를 법원 등기과 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하고, 이를 등기관이 그 처분으로서 등기를 실행하는 일련의 절차이다.