재개발사업 절차안내

[정오현]

부동산 관심 없던 시절..
재개발 재건축 다 같은 줄 알고 살았는데 아니었다
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
북아현이나 신림 때문에 재개발에 관심이 많아지면서 이들이 지금 어디까지 온건가 알고 싶어 정리하게 된 재개발 사업 절차!

정비사업에는 재건축 재개발 도심공공주택복합사업 소규모주택정비사업 등이 있는데 이 포스팅에서는 그 중 재개발 절차에 대해 정리하려고 한다.
사실 재개발 절차 정리 해 둔 글이야 차고 넘치지만 익숙치 않은 단어들이 많아 눈에 잘 들어오지도 않아서 쉽게 풀어 정리하고 머리에 잘 넣어보겠음!!

어우 근데 머리에 잘 안 들어오는게 특색없는 단어들이 엄청 길게 붙어있어서 더 그런 듯.. 도심공공주택복합사업 뭐 이런거 각설하고 재개발은 간단히 말해

기본적으로 그 지역의 주택을 매입/보유함으로서 일반분양가 이하의 가격으로 로얄층을 배정받을 수 있다는 이점 때문에 각광을 받는 사업이다. 이름하야 조합원 지위.

하지만 투자 관점에서 보면 기간을 예상하기가 어렵고(거의 늘어지지), 사업자체가 취소되는 경우도 있기 때문에 리스크도 존재하는 사업.
너무 당연한 얘기를 구구절절 썼나 ㅎ

재개발 절차0. 주민설명회

재개발은 구역 지정 되기 전에 주민설명회를 한다.
이 재개발 사업이 얼마나 타당성이 있는 사업인지 소유자들에게 설명하고 동의를 구하기 위해 개최되는데, 해당 구역 지자체(구청)에서 직접 소유자와 이해관계인을 대상으로 진행한다.
초기단계에서 투자 하는 사람들은 주민설명회가 열렸다=정비구역지정이 임박했다는 신호라고 보면 되고
2/3 이상이 동의해야 정비구역으로 지정 된다.
나도 가 보고 싶다 설명회

1. 정비구역 지정

재개발 투자할 때 가장 저렴하게 매수할 수 있는 단계로 극 초기단계다.

정비구역으로 지정 되면 뉴스에서도 볼 수 있지만 아래 서울시 홈페이지 내 서울시보에서도 자세한 내용을 확인 할 수 있다.

서울시보 - 정비구역고시

구역 지정되고 나면 그 다음은

2. 추진위원회 설립 (추진위)

사업이 본격적으로 시행되기 위해서는 추진위원회가 구성되어야 하는데 조합이랑 뭐가 다른가 했더니, 조합 설립을 하려는 추진위원회인 것 같다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에서 규율하고 있는 법정 단체로 소유자 50% 이상의 동의를 얻어야 한다.
그들이 하는 일은 이 도정법에서 명시하고 있는데 이것도 간단히 말하면
소유자 과반수의 동의를 받아 설립되고
조합 설립 추진을 메인 목적으로 하며
사업이 시행되기 위한 업무들을
임시로 추진하는 역할을 한* 도정법에 나와있는 추진위의 업무

제32조(추진위원회의 기능) ① 추진위원회는 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.
1. 제102조에 따른 정비사업전문관리업자(이하 “정비사업전문관리업자”라 한다)의 선정 및 변경
2. 설계자의 선정 및 변경
3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
4. 조합설립인가를 받기 위한 준비업무
5. 그 밖에 조합설립을 추진하기 위하여 대통령령으로 정하는 업무

제26조(추진위원회의 업무 등) 법 제32조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 업무”란 다음 각 호의 업무를 말한다.
1. 법 제31조제1항제2호에 따른 추진위원회 운영규정의 작성
2. 토지등소유자의 동의서의 접수
3. 조합의 설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)의 개최
4. 조합 정관의 초안 작성
5. 그 밖에 추진위원회 운영규정으로 정하는 업무

3. 조합 설립

드디어 실제 이 재개발을 추진하는 주체가 결정이 된다라고 보면 되고 이제는 과반이 아닌 75% 이상의 동의를 얻어야 한다.

추진위원회에서 추진위원장과 추진위원들이 대부분 조합장 및 조합임원이 되는 경우가 많다고 함.

시공사 선정, 건축 계획, 정비 사업의 관리 등 전반적으로 책임지는 정식 법인이 생긴 것이지만 아직은 조합 설립 외에 구체적으로 계획이 나온 건 아니라서 조심스럽게 접근할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 재개발/재건축 사업에서 가격 상승이 일어나는 포인트 중 하나
그래서 이렇게 플랜카드가 걸리나보다 한 퀘스트 넘었다 이런 느낌

이제 설립 된 조합에서 입찰을 통해 시공사를 선정하는데 시공사가 제안한 내용 기반으로 대금 지급 조건 결정 된다.
계약금 20% 중도금 60% 잔금 20%가 많긴 한데
간혹 잔금 100% 조건도 있다. 현재 sk건설로 시공사 선정까지 된 인천 용현 4구역 재개발이 그런 조건!

5. 사업 시행 인가

새로운 아파트를 구체화 시키는=설계하는 단계라고 보면 된다. 조합 설립 됐고, 시공사 선정 됐으니 대지면적, 용적률, 건폐율, 설계, 동, 단지 배치, 조경, 도로, 공원 등을 해당 지자체장이 최종적으로 확정하고 인가 받는 것을 말한다.

사업시행인가가 이루어지면 이 때부터 본격적으로 정비 사업이 시작되는데

조합에서는 90일 이내에 조합원분들한테
감정 평가 금액과 조합원 분양 신청에 대한 일정까지 안내를 해 줘야 한다.

감정평가액이 나오면
총 사업비와 일반 분양가 등을 고려해 대략적인 조합원들의 분담금을 산출할 수 있게 되고
이 대략적인 액수가 나오면서 투자금액이나 수익성을 가늠해 볼 수 있는 수준이 된다.

그래서 사업이 이 정도 진행 됐다면 향후 중단 될 가능성이 낮아지기 때문에 일반 투자자들의 진입이 많아지고 가격 상승이 많이 일어나는 단계이다. 84/59타입의 정형화 된 P가 붙기 시작

그리고 위 내용 통지를 받은 조합원들은 분양 신청을 하게 되는데, 정해진 기간 내에 자신이 희망하는 평형 3순위까지 선택 가능하다.

일반 조합원들이 적고 신축 세대수가 많은 조합은 조합원들이 좋은 동/평형을 선점할 수 있는 이점이 있지만
아파트 물량이 부족하면 감정평가액 순으로 우선 배정되고 순위에서 밀리면 후순위로 신청한 평형으로 배정되게 된다.
 
하지만 이 단계에서 투자 시 주의해야 할 점
매매가가 굉장히 저렴하고 이 조합원(매도자)이 일순위로 84형 신청한 매물이 있다고 했을 때
감정가가 낮기 때문에 매매가도 낮을거고
매매가가 낮아서 혹해서 샀는데 나중에 순위에서 밀려 84가 선택이 안 되고 59타입을 배정 받을 수 있다

사업시행인가 이후 조합원 감정가 순위도 확인 가능하니
재개발 투자 시 조합원 감정가 순위 확인이 필요하다.

사업시행인가 단계에서
조합원 분양 신청만 한거지
아파트 평형은 미확정이므로
주의가 필요하다