2008년 10월 7일 이후 고가주택(9억이상) 양도세 계산방법

[부엉이]

2008년 10월 7일 이후 고가주택 양도세 계산방법

(1세대1주택, 고가주택, 비과세 대상,자진신고 경우)

<자료내용>

○ 주택현황

   - 아파트

   - 취득일자 : 2002. 09. 05

   - 양도일자 : 2008. 12. 15         

 ○ 실지거래가액

   - 실지양도가액 : 1,200,000,000원      

   - 실지취득가액 : 500,000,000원

 ○ 기타필요경비

   - 취득․등록세 : 15,000,000원    - 양도비 : 15,000,000원 

<양도소득세 계산방법>

1세대 1주택 고가주택    :		양도소득세 계산
양도소득금액계산명세서
자 산 종 류		아파트
신 고 구 분		실거래가
양도가액계산
취 득 일 자	년-월-일	2002-09-05
양 도 일 자	년-월-일	2008-12-15
양 도 면 적	㎡	150
①취 득 가 액	원	500,000,000
②양 도 가 액	원	1,200,000,000
③필 요 경 비	원	30,000,000
양도소득금액 계산
④양 도 차 익 (② - ① - ③)		167,500,000
소 유 일 수	일	2,294
소 유 년 월	년-월	6년3월
⑤장기보유특별공제율	%	24
⑥장기보유특별공제 (④ * ⑤)		40,200,000
⑦양도   소득   금액 (④ - ⑥)		127,300,000
⑧양도소득기본공제		2,500,000
⑨과    세     표    준 (⑦ - ⑧)		124,800,000
⑩세         율	%	36
⑪산 출 세 (⑨ * ⑩)		44,928,000
⑫누진공제		11,700,000
⑬산 출 세 액 (⑪ - ⑫)		33,228,000
⑭감 면 세 액
⑮예정신고납부세액공제 (⑬ * 0.1)		3,322,800
⑯자진납부할  양도세액 (⑬ - ⑮)		29,905,200
⑰주   민   세 ( ⑯ * 0.1)		2,990,520
총 납부할 세금 (⑯ + ⑰)		32,895,720

<양도소득세 계산방법 해설>

①취득가액 : 취득당시의 실지거래가액

                       = 500,000,000원

②양도가액 : 양도당시의 실지거래가액

                      = 120,000,000원 

③필요경비 : 취득시 소요된 비용 + 자본적 지출 + 양도시 소요된 비용

                      = 15,000,000원 + 0원 + 15,000,000원

                      = 30,000,000원

   <필요경비 해설>

    -취득시 소요된 비용 : 취득세, 등록세, 법무사 수수료, 인지세 등등

    -자본적 지출 : 발코니샤시, 방 등 확장공사비, 난방시설 교체비, 측량수수료, 농지전용비, 묘지이장비,

                              건물구입후 대수선 경비, 개발부담금, 학교용지부담금 등등

    -양도시 소요된 비용 : 부동산중개 수수료, 국민주택채권 매각차손 등등

④양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

                   = 120,000,000원 - 500,000,000원 - 30,000,000원

                        = 670,000,000원

   1세대 1주택은(일정요건 갖춘 경우) 9억까지 비과세입니다.

   그래서 6억이 넘는 고가주택일 경우에는 9억 초과분에 대해서만 양도세가 과세됩니다.

<1세대1주택인 고가주택의 양도차익 계산>

                                                                    (양도가액 - 9억원)

   고가주택양도차익 = 양도차익 × ---------------------

                                                        양도가액

                                                                       1,200,000,000 - 900,000,000  

                                  = 670,000,000 × -----------------------

                                                            1,200,000,000

                               = 167,500,000원

⑤장기보유특별공제율

     = 1세대 1주택이고, 보유기간이 6년이상 7년미만으로 24%를 적용합니다.

<장기보유특별공제율 해설>

   <토지, 건물>                <1세대 1주택> 

보 유 기 간	공제율	보 유 기 간	공제율
3년 이상 4년 미만	10%	3년 이상 4년 미만	12%
4년 이상 5년 미만	12%	4년 이상 5년 미만	16%
5년 이상 6년 미만	15%	5년 이상 6년 미만	20%
6년 이상 7년 미만	18%	6년 이상 7년 미만	24%
7년 이상 8년 미만	21%	7년 이상 8년 미만	28%
8년 이상 9년 미만	24%	8년 이상 9년 미만	32%
9년 이상 10년 미만	27%	9년 이상 10년 미만	36%
10년 이상	30%	10년 이상 11년 미만	40%
		11년 이상 12년 미만	44%
		12년 이상 13년 미만	48%
		13년 이상 14년 미만	52%
		14년 이상 15년 미만	56%
		15년 이상 16년 미만	60%
		16년 이상 17년 미만	64%
		17년 이상 18년 미만	68%
		18년 이상 19년 미만	72%
		19년 이상 20년 미만	76%
		20년 이상	80%

⑥장기보유특별공제 = 양도차익 * 장기보유특별공제율

                                        = 167,500,000원 × 24%

                                        = 40,200,000원

⑦양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

                               = 167,500,000원 - 40,200,000원

                               = 127,300,000원

⑧양도소득기본공제

     = 2008년도에 첫 거래 이므로 2,500,000원을 공제합니다.

 <양도소득 기본공제 해설>

양도자별로 주식과 주식외의 자산으로 구분하여 1인당 각각 연간 1회 250만원씩을 공제합니다.

⑨과세표준 =양도소득금액 - 양도소득기본공제

                       = 127,300,000원 - 2,500,000원

                       = 124,800,000원

⑩세율  

    = 2년이상 보유하고 과세표준이 8천만원 이상이므로 36%를 적용합니다.

  <양도소득세의 세율 구분 해설>

양도자산	세  율  구  분	세  율
토지․건물 및 부동산에 관한 권리	① 2년 이상보유 ② 1년 이상 2년 미만 보유 ③ 1년 미만 보유 ④ 1세대 2주택(부수토지 포함) ⑤ 1주택과 1조합원입주권을 보유한 경우     1주택 ⑥ 1세대 3주택이상에 해당하는 주택     (부수토지 포함) ⑦ 주택과 조합원입주권수의 합이 3이상인     경우의 1주택 ⑧ 비사업용토지 ⑨ 미등기양도	9～36% 누진세율          40%          50%          50%          50%          60%          60%          60%          70%
주식 또는 출자지분	① 중소기업 외의 법인의 대주주가 1년 미만      보유한 주식 ② 중소기업법인 주식(상장, 비상장) ③ 중소기업 외의 법인의 주식(상장, 비상장)	30%          10%          20%
기타자산	① 주식 ② 주식 외의 것 ③ 비사업용토지 과다보유법인 주식	9～36% 누진세율    9～36% 누진세율          60%

2009년 에는  양도소득세율이 6%~35%로 조정이 되니 양도계획이 있으신 분들은 참고하세요...

⑪산출세 = 과세표준 × 세율

                   = 124,800,000원 × 36%

                   = 44,928,000원

⑫누진공제

  = 세율이 36%일 때 1,170만원입니다.

과  세  표  준	세율	누진공제
1천만원 이하	9%	-
1천만원 ~ 4천만원 이하	18%	90만원
4천만원 ~ 8천만원 이하	27%	450만원
8천만원 초과	36%	1,170만원

⑬산출세액 = 산출세 - 누진공제

                       = 44,928,000원 - 11,700,000원

                       = 33,228,000원

⑭감면세액

   감면세액은 없습니다.

⑮예정신고납부세액공제 = 산출세액의 10%

                                                 = 33,228,000원 × 10%

                                                 = 3,322,800원

  <예정신고납부세액공제 해설>

부동산을 양도한 달의 말일부터 2월이내에 양도세 예정신고를 하고 자진납부하면 산출세액의 10%를 공제합니다.

어차피 양도소득세를 내야 한다면 꼭 자진납부하여 절세하세요.

⑯자진납부할양도세액 = 산출세액 - 예정신고납부세액공제

                              = 33,228,000원 - 3,322,800원

                                            = 29,905,200원

⑰주민세 = 자진납부할 양도세액의 10%

            = 29,905,200원 × 10%

                  = 2,990,520원

<총 납부할 세금>

              = 자진납부할양도세액 + 주민세

              = 29,905,200원 + 2,990,520원

                     = 32,895,720원

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