데이터센터 리츠 및 디지털 인프라 투자 테마에는 데이터센터 리츠를 운용하는 기업 외에 5G 통신 및 차세대 커뮤니케이션 네트워크 발전으로 이익을 얻을 것으로 예상되는 기타 디지털 인프라 기업이 대상에 포함됩니다.
데이터센터 및 통신탑: 디지털 세계의 중추
2020년부터 10년간 다음과 같이 다양한 디지털 기술이 융합되는 시기가 될 것으로 예상됩니다.
인터넷이 연결된 수많은 기기들이 초고속 5G 통신 네트워크를 이용해 대량의 데이터를 주고받고 세련된 인공지능 알고리즘이 운용하는 클라우드 상에 저장, 분석되는 것입니다.
이러한 기술은 마치 아무런 노력 없이 자연스럽게 발생한 것처럼 보이지만 실제로는 실체로서 대규모 인프라 및 하드웨어를 필요로 합니다.
모바일 기기에 무선 신호를 송수신하기 위해서는 통신탑이 필수적이며, 정보의 저장 및 처리를 위해서는 서버를 호스팅하는 데이터 센터 또한 필수입니다.
이 데이터센터와 통신탑이라는 두 시설은 우리가 매일 이용하고 있는 디지털 기술과 무선 기술의 중추라 할 수 있습니다.
투자자들이 이런 데이터센터 및 통신탑에 관심을 갖는 이유는 그로스 지향의 테크놀로지 투자 요소와 인컴 지향 부동산을 겸비하고 있다는 점에 있습니다.
사물인터넷(IoT), 인공지능(AI), 및 비디오 게임, e스포츠와 같은 파괴적 창조를 가져오는 기술은 데이터를 저장하고 처리하는 대규모 장치가 필요하기에 앞으로도 데이터센터와 통신탑 및 이에 필요한 하드웨어 수요는 높아질 것으로 예상됩니다.
한편 데이터센터나 통신탑을 운용하는 기업의 상당수는 부동산투자신탁(REITs)으로 운영되고 있으며 과세소득의 최소 90% 이상이 배당으로 주주에게 분배되고 있습니다.
역사적인 저금리와 세계적인 경제성장의 정체라는 현재의 환경에서 데이터센터 및 통신탑에 대한 투자는 투자자의 포트폴리오에 있어서 그로스 및 인컴을 양립시키는 매력적인 특징을 가지고 있다고 할 수 있습니다.
데이터센터: 클라우드는 실제로는 지상에 존재한다
기존 데이터센터는 네트워크화된 테넌트 소유의 컴퓨터 서버를 설치하기 위해 대규모 창문이 없는 창고와 같은 건물을 의미했습니다.
데이터 센터는 정기적인 임대료 및 수수료를 받는 대신 테넌트에게 물리적 공간, 냉방 장치, 전력 관리 및 보안을 제공했지만 데이터 센터 자신이 서버를 소유하는 것과 같은 운영을 하지는 않았습니다.
다른 REITs와 달리 데이터센터의 리스 요금은 주로 시설 면적이 아닌 전력 소비량(킬로와트 단위)에 따라 결정됩니다.
이 비즈니스 모델은 테넌트가 자사의 인프라 및 컴퓨터 관련 요구 규모를 유연하게 조정하는 데 큰 도움이 되고 있습니다.
경제 전체에 크게 확산되는 디지털화에 의해 데이터센터 임차인으로는 기술 대기업부터 정부 관청, 금융 서비스 기업, 심지어 의료 케어 프로바이더까지 포함됩니다.
데이터센터 매출의 대부분을 차지하고 그 비중이 더욱 높아지고 있는 것은 구글, 아마존, IBM, 알리바바, Oracle 및 Microsoft와 같은 거대 기술 기업에 대한 리스 사업에 의해서입니다.
이들 기업은 자사에서 데이터센터를 소유, 운용하는 경우도 많습니다만, 동시에 아래에 열거하는 데이터센터 업무 프로바이더로부터 관련 시설을 리스하고 있는 것입니다.
Equinix, Digital Reality, Cyrus One, Core Site Realty, QTS Realty, Switch, GDS Holdings, NextDC, KeppelDC, 21 Vianet Group 및 SUNe Vision Holdings
대부분의 부동산업계와 마찬가지로 월세 프리미엄을 획득하기 위해서는 데이터센터가 설치되어 있는 지리적 위치가 중요합니다.
첫째, 데이터 센터 비용의 약 20%는 전력 소비에 의한 것으로, 이 비용은 보통 테넌트가 부담합니다.
그래서 전력 비용이 저렴한 지역에 소재한 데이터 센터는 고객에게 매력적입니다.
둘째, 인구 밀집 지역에 근접한 데이터 센터는 데이터 센터로부터의 정보 송수신에 필요한 시간을 대폭 감소시킬 수 있습니다.
이 점은 온라인 게임이나 원격 수술과 같은 파괴적 창조를 가져오는 기술 기업에게 특히 중요합니다.
셋째, 복수의 인터넷 서비스 프로바이더(ISP)에 접속할 수 있어 복수의 테넌트간 상호 접속성을 제공할 수 있는 것도 중요하며, 이를 통해 한 곳의 데이터 센터 자체가 '네트워크 효과'를 창출할 수 있습니다.
데이터센터의 신규 건설에는 허가 취득, 건설 및 리스를 실현하기까지 수년이 소요되는 점을 고려하면, 매력적인 위치에 위치한 기존 시설의 임대료가 고액이 되는 것도 당연하며, 이 분야의 경쟁성은 비교적 타당합니다.
게다가 데이터 센터를 변경할 경우 신규 사이트로 이사, 설비 재설치 및 서버 테스트에 따른 고액의 비용이 필요하기에 리스 갱신률은 매우 높아지고 있습니다.
홀세일 vs 리테일 데이터 센터
데이터센터 사업자는 주로 홀세일 또는 리테일 중 하나의 고객에 초점을 맞춥니다.
whole sale:
홀세일을 대상으로 하는 데이터센터 사업자는 임차인 자신이 네트워크 관련 장치를 보유하고 자사 이용 또는 자신의 고객에게 서브리스를 수행하는 고도의 업무 능력을 가진 고객을 대상으로 물리적 공간, 냉각 장치, 보안 및 전력에 관한 한정적인 서비스를 제공합니다.
홀세일 계약은 비교적 장기간에 걸친(대부분 5년~15년) 경향이 있으며, 당초 계약에서 갱신 시의 수수료 증액이나 기타 옵션이 포함되어 있습니다.(1)
retail
리테일의 데이터 센터 사업자는 보다 작고 업무 능력이 비교적 낮은 수많은 고객에 대한 리스 제공에 초점을 맞춥니다.
리테일 사업자는 랙, 케이지 및 케이블을 포함한 패키지화된 솔루션을 더 많이 제공하며 계약 기간은 3년~5년으로 비교적 짧아졌습니다.(2)
리테일 데이터센터 사업자 1곳이 1곳의 데이터센터에서 수십개의 고객을 거느리는 경우도 있습니다.
(1) (2) Sirius Edge, '데이터센터 공동 위치 서비스 프로바이더를 선택하는 데 중요한 10가지 요건', 2016년 3월 13일
통신탑: 무선 하이웨이
데이터센터의 경우와 마찬가지로 통신탑 사업자도 무선 및 브로드캐스트 커뮤니케이션 타워를 포함한 디지털 세계에서 활용되는 필수적인 물리적 인프라를 소유 및 운용합니다.미국에서의 통신탑 리스 사업은 통신탑 자체와 설치되어 있는 토지가 포함되는 수직적인 공간을 대상으로 하여 주로 대형 통신 사업자인 AT&T, Version, T-Mobile/Sprint의 합병 회사 및 최근에는 Dish Network에 리스를 제공합니다.(3)
잠재적인 고객 수는 통신사업자 몇 개사에 한정되지만 통신탑에 대한 요구 자체는 스마트폰 이용 확대와 IoT의 일반화로 인해 그 어느 때보다 높아지고 있습니다.
현재 미국에서는 약 12만 8,000개의 매크로셀 기지국이 설치되어 있지만, 그 대상 범위 및 처리 능력은 각각의 기지국에 따라 다릅니다.
일반 휴대전화가 접속할 수 있는 곳은 최대 57마일(8~11㎞) 떨어진 통신탑이며, 5MHz대에서 LTE의 1개 셀을 처리할 수 있는 것은 약 200건의 접속에 불과하기 때문에 그 이상의 수에 대응하려고 하면 통신 속도가 저하됩니다.(4), (5)
세계 전체에서 32억 명이 스마트폰을 매일 이용하고 있으며 이용자 수는 더욱 확대되고 있기 때문에 통신탑 수요는 앞으로도 견조할 것으로 전망됩니다.(6)
그러나 건설 및 허가 취득에 대한 장벽이 높아 규모 확대 가능성이 제한적이며 기존 통신탑의 가치가 점점 높아지고 있습니다.
예를 들어, 미국의 매크로셀 기지국 공급업체는 2019년부터 2020년까지 기지국 처리 능력을 약 8% 증강했습니다.(7)
한편, 같은 시기에 북미의 스마트폰에 의한 모바일 데이터 사용량은 29%나 증가했기 때문에 처리 능력 강화가 따라잡지 못하고 있습니다.(8)
(3) American Tower, '통신탑 업계 및 American Tower 소개', 2020년 6월 30일
(4) Solid Signal, "스마트폰은 통신탑에서 어느 정도 거리까지 통신할 수 있는가?", 2019년 4월 15일
(5) Extreme Tech, "Extreme Tech가 설명한다: LTE란 무엇인가", 2015년 4월 1일
(6) 뉴주, '뉴주의 글로벌 모바일 시장 보고서: 세계 각국의 32억 명의 스마트폰 사용자와 그들의 사용 단말기 및 그들이 선호하는 모바일 게임에 대한 통찰', 2019년 9월 17일
(7) Wireless Estimator, '미국 통신탑 사업자 상위 100위 리스트', 2020년 9월 11일
(8) 에릭슨, '엘릭슨 모빌리티 리포트', 2020년 6월
통신탑 사업자는 데이터 대응 능력 및 처리 능력이 한정적이기 때문에 통신 혼잡을 완화하기 위해 스몰셀 네트워크나 소형 저전력 안테나(노드)를 활용하는 경향이 강해지고 있습니다.
스몰 셀은 전신주나 신호 등에 부착하여 광섬유 케이블에 접속함으로써 인구 밀도가 높은 지역의 망 접속을 쾌적화하는 것입니다.(9)
일부 예측에 따르면 5G와 자율주행차 같은 신기술로 데이터 수요가 빠르게 높아짐에 따라 미국의 스몰셀 수는 2020년 약 10만곳에서 2026년 80만곳으로 4배 이상 늘어날 것으로 예상되고 있습니다.(10),(11)
통신탑의 임대료는 설치 장소 위치, 탑 설치에 필요한 수직 공간의 면적 및 통신탑의 중량에 따라 결정됩니다.
통신탑의 리스 기간은 일반적으로 5년~10년입니다.(12)
중요한 것은 많은 계약이 취소 불가하고 연율 약 3%의 리스료 인상 조항을 포함하고 있다는 점입니다.(13)
이러한 장기 계약에 따른 비용은 대부분 고정 운용비에서 지불됩니다.
비용의 대부분은 통신탑 관리 업무, 보험, 세금, 공공요금 및 보전 업무로 인해 발생합니다.
중계탑이 설치된 토지를 사업자가 소유하고 있는지 임대하고 있는지에 따라 토지 임대료도 비용에 포함될 수 있습니다.
다만, 이러한 비용은 통신탑의 테넌트가 1개 회사이건 5개 회사이건 변화하지 않는 경향이 있어, 테넌트수가 증가하면 매출도 확대하는 한편, 비용은 비교적 일정하다고 할 수 있습니다.
한 곳의 통신탑이 4~5개의 통신사업자 임차인을 갖는 경우가 많기 때문에 여러 임차인을 지원할 수 있는 구조를 가짐으로써 장기적인 수익을 다양화하고 이익률을 향상시킬 수 있습니다.
(9) 에릭슨, '엘릭슨 모빌리티 리포트', 2020년 6월
(10) Barrons, 5G가 온다.트렌드를 탄다면 통신탑 리츠는 이 두 가지를 추천한다. 2020년 5월 24일
(11) Light Reading, "5G 통신에서 스몰셀의 비즈니스 기회를 엿보다: 대규모이지만 혼란스럽다", 2019년 5월 13일
(12) American Tower, (n3)
(13) American Tower, (n3)
디지털 인프라 관련 하드웨어: 디지털화로의 전환을 뒷받침한다
세계적으로 인터넷 접속 및 클라우드 컴퓨팅에 대한 의존성이 높아짐에 따라 디지털 인프라의 중요성은 그 어느 때보다 높아지고 있습니다.
이 생태계에서 가장 중요한 기초가 되는 것은 메모리와 처리 능력이기 때문에 데이터센터 수요가 높아짐에 따라 데이터센터 내부에서 사용되는 하드웨어에 대한 수요도 높아질 것이 틀림없습니다.
사실 서버 세그먼트의 반도체 매출액은 2018년 이후 연율로 약 12% 상승하고 있습니다.(14)
(14) Bloomberg의 2020년 10월 시점 데이터.
과거 수십 년을 걸쳐, 서버는 단일 정보 스레드를 효율적으로 처리하는 중앙처리장치(CPU)를 탑재해 왔습니다.
그러나 데이터 센터에서 복잡한 AI 알고리즘에 대응하기 위해, 그리고 매일 수십억 건에 이르는 인터넷 검색을 처리하기 위해서 프로세서는 진화를 계속하고 있습니다.
최근에는 화상처리장치(GPU)가 복수의 처리를 동시에 실시할 수 있는 능력을 보이며 가장 유효한 하드웨어로 대두되어 왔습니다.(15)
향후 데이터 처리 장치(DPU)라고 불리는 데이터 처리를 보다 중시한 반도체가 차세대 컴퓨터 칩이 될지도 모릅니다.
DPU를 채택하여 에지 단말에서의 데이터 분석을 실현함으로써 데이터 센터는 스토리지, 컴퓨팅 및 데이터 보안을 포함한 다양한 솔루션을 최고의 처리 속도, 저비용 및 단기간에 제공할 수 있게 됩니다.(16)
위에서 설명한 바와 같이 데이터센터에서 이용되는 하드웨어는 컴퓨팅에 요구되는 요건이 변화함에 따라 급속히 진부해집니다.
예를 들어 Amazon에서는 동사 AWS 서버의 유효 연한을 4년으로 상정하고 있습니다.(17)
거대 테크놀로지 기업의 데이터센터에서는 적어도 5,000대의 서버가 가동되고 있으며, 그 수가 수십만대에 이르는 경우도 적지 않기 때문에 IT관련 하드웨어 조달비용은 수 천만달러에 달합니다.
이와 같이 데이터센터에서 이용되는 하드웨어에 대한 견고한 수요는 세계 각국에서 새롭게 설치되는 데이터센터의 수요와 더불어 기존 데이터센터가 최신 기술에 대응하기 위해 기존 장치의 유지보수 및 업그레이드를 수행함으로써 발생하고 있습니다.
(15) 엔비디아, '애플리케이션 워크로드 분석을 통해 데이터센터 생산성을 극대화한다', 2018년 6월
(16) Mellanox, "DPU 탑재 데이터 혁명 시대에 오신 것을 환영합니다", 2020년 3월 30일
(17) ZDNet, '알아야 할 4가지 데이터센터 지출 트렌드', 2020년 2월 14일
디지털 인프라: 인컴 및 그로스의 확대를 기대할 수 있는 부동산
포트폴리오 관점에서 볼 때 디지털 인프라는 현재 경제 환경에서 글로스 및 인컴 양면에서 매력적인 특성을 가지고 있습니다.
대부분의 선진국 경제에서 금리는 거의 제로 수준으로 거시경제가 정체되는 가운데 투자자들은 채권투자의 대안으로 상응하는 이율과 상승 기회를 가진 투자처를 찾는 경향이 강해지고 있습니다.
데이터센터 및 중계탑 사업자의 영업수입(FFO) 수익률과 미 국채 10년 수익률 사이의 스프레드는 최근 3년간 약 300 베이시스 포인트로 확대되는 추세입니다.
FFO는 순이익에서 감가상각비(비자금 비용)가 차감되기 때문에 부동산 투자에서의 영업활동에 따른 현금흐름을 결정하는 데 수입을 보는 것보다 적절한 방법이라고 할 수 있습니다.
미 국채 10년 수익률과의 스프레드 확대는 디지털 인프라 관련 기업의 밸류에이션이 향상되고 있음을 시사합니다.
디지털 인프라 분야는 변화가 현저한 경제 환경에서 이익을 보는 입장에 있기 때문에 수익 이외의 측면에서도 계속 견조한 성장을 계속하고 있습니다.
쇼핑몰, 사무실 및 주거용 빌딩과 같은 기존 부동산 세그먼트는 새로운 기술과 소비자 행동의 변화로 장기적인 타격을 받고 있습니다.
이러한 추세는 코로나19 대유행으로 가속화되고 있으며 온라인 쇼핑, 재택근무 및 동영상이나 게임을 통한 사교를 선호하는 소비자들이 늘어나는 추세입니다.
이러한 소비자 동향 패턴의 변화로 부동산 분야의 수요도 대형 공공시설에서 민간 거주공간으로 옮겨가고 있습니다.
이 이행과 동시에 원격 환경으로부터의 인터넷 접속을 지지하는 디지털 인프라에 대한 수요가 커지고 있는 것입니다.
디지털 인프라 분야는 5G 통신 및 IoT 보급, 빅데이터와 AI의 발전 및 클라우드 상에서 원활하게 제공되는 소프트웨어로의 이행과 같은 수많은 파괴적 창조를 가져오는 트렌드가 마침 맞물리는 분야라고 할 수 있습니다.
이런 디지털 인프라 분야야말로 21세기 경제성장을 실현하기 위해 필수적이며, 인컴과 글로스의 양면에서 뛰어난 특성을 가지므로 투자자의 포트폴리오에서 다양한 역할을 할 수 있다고 생각합니다.
출처
https://globalxetfs.co.jp/research/introducing-the-global-x-data-center-reits-digital-infrastructure-etf-vpn/