스크랩 공매 유치권자 명도기

[락울프]

일반적으로 경매에서는 유치권이 있는 경우 유치권이 성립되지 않는다고 판단을 할 경우 낙찰받고 인도명령신청하여 인용되고 강제집행하면 시간이 그리 오래 걸리지 않습니다. 인용되면 협상이 잘되어 빠르면 1개월에서 길어야 3개월정도면 해결이 됩니다. 물론 악질을 만날 경우 더 오래 걸릴 수도 있지만 검찰 고소등과 같이 압박을 하면 어떻게든 해결이 되지요. 그래서 인도명령 인용시에도 때론 약간의 합의금으로 빨리 해결 하는 것이 더 이익이 되기도 합니다.

그러나 공매에서는 유치권등 기타 다른 권리도 매수인이 인수해야 합니다. 공매는 인도명령이란 제도자체가 없어 명도소송 후 판결에 의한 강제집행을 해야 하므로 시간이 오래 걸리고 협상에 난항을 겪게 되니 주의하시기 바랍니다.

지난 겨울 공매물건을 검색하던 중 인천 간석역세권의 물건을 보았는데 전용이 28평으로 매우 크며 사진을 보면 베란다가 없이 창문들로만 이루어져 방쪼개기가 의심이 되는 물건이 눈에 들어옵니다. 사진만 보고 어떻게 아냐구요? z 그런데 감정가의 50%인데도 낙찰이 안된 물건입니다. 이런 불법건축물은 매매는 거의 힘드나 임대사업 하기는 정말 좋은 물건입니다.

일반인들은 이런 불법건축물에 겁을 내지만 저는 싸게 낙찰받을 수 있고 임대수익이 크므로 무척 좋아하는 물건입니다.

이런 물건이 나오면 바로 답사를 가야 합니다.
현장을 가서 보니 엄청난 추위로 주차장은 물바다이고 완전 얼어붙어 스케이트장입니다. ^^
현관 비번을 찾으니 역시 있어 문을 열고 들어가 2층으로 올라갑니다.
역시 유치권이 있네요.

3, 4층으로 올라가니 어라 방화문도 없습니다. 즉, 점유를 상실한 것입니다. 그리고 들어가보니 역시 원룸 5개로 쪼개어 놓았고 보일러 난방만 되있지 아무런 설치가 안된 미완성 건물입니다. 감사하게도 비용이 많이 들어가는 샷시나 타일은 되어 있습니다. ^^

유치권에서 가장 중요한 것이 점유입니다. 만약 정말 공사를 하였다하더라도 점유를 상실하면 유치권은 성립되지가 않습니다.

문앞에 유치권자 전화번호가 있으니 일단 전화를 하여 유치권 금액을 물으니 5억 8천만원이라 합니다. 앗싸~~~

큰 금액이므로 아무도 안들어 올 겁니다. ㅋ

아마 이 물건이 유치권을 주장한다고 하나 경매라면 60%이상에서 낙찰이 되었을 것인데 공매라 50%까지 유찰이 되었다고 저는 좋아합니다. 물론 공사비가 들어가는 부분도 영향을 미쳤을 겁니다. 점유를 하지 않다고 하나 빌라이름이 한*빌라이고 한*건설 대표인 유치권자가 같은 건물 6층에 살고 있어 간접점유를 주장할 수도 있어 좀 더 면밀히 조사를 합니다.

우선 등기부를 보니 경매사건이 보입니다. 검색을 하니 2014년도 경매의 모사건부터 유치권을 주장을 합니다.

그렇다면 경매기입등기 이전부터 유치권을 주장하니 성립이 될 수도...
해서 한*건설 법인 등기부를 보니 재밌게도 채무자가 소유자가 아니라 유치권을 주장하는 회사의 임원중 한명인 감사입니다.
유치권은 타인의 물건이어야 성립이 되는데 본인의 물건이라면 큰 문제가 없어 보입니다.
이정도의 서류면 유치권부존재 소송에서 승소를 확신합니다.

일단 소액팀원들에게 이 물건을 소개하며 한번 더 유찰되면 입찰을 하자고 권합니다.
50%에 입찰해도 되나 유치권 협의 비용과 공사비가 들어갈 것을 염두에 둔 것입니다.
이 물건이 공매라 해결이 되려면 시간이 6개월에서 1년정도까지도 걸릴 수 있다고 고지하였으나 임대수익이 좋다고 너도나도 입찰한다고 해 제비뽑기를 합니다.

답사시 유치권해결하고 임대하면 초역세권이라 원룸당 500/30만원에 임대가 잘 나간다고 합니다. 초기투자금 약 5천만원 투입하고 임대하여 보증금 회수하면 3천만원이 채 안들어 월 127만원의 수입이 매월 생기는 것입니다. 물론 팔리지는 않겠지만 신축이니 수리, 하자에 대한 부담없이 20년간 임대만 해도 매년 1500만원의 수입이니 3억의 임대수익이 생깁니다. ^^

제비뽑기 결과 하필 3개중 2분이 멀리 구미와 천안에서 오시는 분들이 당첨이 됩니다.
멀리서 오셔서 좋은 물건을 받아가시니 보람이 있지만 저는 돌아버립니다. ㅋㅋ
이럴 경우 일이 있을 때마다 지방에 있는 사람을 오라가라하기가 뭐해서 유치권해결과 수리 하나에서 열까지 제가 다 처리해야 하니 그런 겁니다.

50%도 유찰이 되고 45%에 입찰을 하여 단독 낙찰을 받습니다만 기쁨도 잠시 저는 이제부터가 문제의 시작입니다. @.@

유치권해결이 시간이 오래 걸릴 것을 생각해 소유권도 이전하기 전에 일단 내용증명을 보냅니다.

이런 경우 제 이름으로 보내는 것보다 변호사가 보내는 것이 더 효율적이라 우리학원 고문변호사님인 김용호 변호사에게 부탁을 드립니다.
내용은 다 들 아시다시피 위에 적시한데로 “점유를 하지않고 소유자이므로 유치권은 성립되지 못한다. 만약 유치권을 계속 주장한다면 어쩔 수 없이 소송과 고소를 할 것이다. 그러니 재산권행사에 협조해라”입니다.

얼마후 내용증명을 받았을 것이라 판단하고 근처에 가는 길에 해당 건물에 들어가 보았습니다.

그런데 유치권자가 내용증명을 받자 아래와 같이 문을 달고 용접을 하고 피스를 박아 버립니다. 휴~~~
앞으로의 협상이 난항을 예상되는 순간입니다.

그 즈음에 변호사님에게서 유치권자한테서 답변서가 왔다고 합니다.
그런데 반박하기 힘든 변호사님의 완벽한 내용증명이 먹혔는지 유치권에 대한 주장은 없고 소유권이전 청구 소송이 곧 선고가 있으니 선고일 이후에 본등기를 할 것이라고 합니다. z
소유권청구 가등기는 후순위라 잔금내고 이미 말소 되었으니 우리입장에서는 선고가 어떻게 결론이 나더라도 아무런 상관이 없습니다.

저는 또 마지막 경고라는 의미로 제가 직접 작성하여 최고서을 보냅니다.
이미 소유권이 이전되었고 위와같은 행위는 경매방해죄로 실형을 선고한 사례를 넣고 용접을 한 행위는 잔금을 납부하고 소유권이 이전되었으므로 재물손괴죄에 해당된다고 인천지방검찰청에 고소할 것이라고 날립니다.

최 고 서

수신: 000
발신: 000

본 최고서는 김*영 외 2인(황*경, 권*현)[한국자산관리공사 공매 2017-06670-001(제201호, 김*영), -002(제401호, 황*경), -003(제301호, 권*현) 사건을 통하여 이 사건 부동산(인천 남구 주안로205번길 17, 주안동 877-4 위 제201호, 제401호, 제301호)의 최고가매수인의 지위 취득]으로부터 의뢰받아 작성·발송하는 내용증명인바, 이를 통하여 다음 사항을 수신인에게 알리고자 합니다.

다        음

1. 귀하(수신인)의 무궁한 발전을 기원합니다.

2. 발신인 본인들은 각 위 공매사건을 통하여 이 사건 부동산을 적법하게 낙찰받고 2018. 5. 2. 잔금을 납부한 구분소유자들로서 본인들의 권리(소유권)행사를 더 이상 방해하지 않기를 수신인에게 통고한 바 있습니다.

3. 귀하가 보낸 답변서를 보면 2013. 7. 2. 매매예약을 원인으로 한 가등기를 언급하고 있으나 이는 2012. 6. 12. 광명동부새마을금고의 근저당권 설정이후로 선고 기일과는 무관하게 말소 대상이므로 이미 촉탁 말소되었습니다.
4. 그럼에도 불구하고 귀하는 위 각 공매사건에 대하여 허위유치권과 점유의 계속성 상실을 알리는 통고서를 받자 이에 방화문을 설치하고 용접을 하여 위 사건의 공정한 진행 및 소유권행사를 중대하고 명백하게 방해하고 있습니다만, 이는 도저히 용납될 수 없는 중대한 위법행위 형법 제366조 재물손괴죄(3년 이하의 징역)로 형사처벌 대상입니다.

5. 또한 귀하의 이러한 행위는 형사법상 경매·입찰방해죄, 사기미수죄로 다음과 같이 실형을 선고한 바가 있으니 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다.

  가. 인천지방법원 2007고단4235 주문
    피고인 이00을 징역 6월에, 피고인 정00를 징역 10월에 각 처한다.

  나. 부산지방법원 2011고단5691 주문
    피고인 천00을 징역 1년에, 피고인 박00을 징역 8월에 각 처한다.

6. 더불어 수신인의 행위는 업무방해죄(형법 제314조, 5년 이하의 징역), 주거침입죄·퇴거불응죄(형법 제319조, 3년 이하의 징역), 부동산강제집행효용침해죄(형법 제140조의2, 5년 이하의 징역)도 적용이 됨을 주지하시기 바랍니다.

결론

발신인 본인들은 귀하와의 사이에 불필요하고 무익한 고소, 고발로 귀하를 힘들게 하는 위와 같은 조치들을 실제로 취하는 일이 발생하지 않기를 희망합니다. 그러므로 수신인은 최고서를 받는 즉시 용접과 시건장치를 풀고 위 사건 부동산을 발신인들에게 인도해주실 것을 촉구하며 불응시 부득이 인천지방검찰청에 위에 적시한 죄목들로 각기 고소할 것임을 최고합니다.

2018. 5. 9.

위 발신인의 대리인 조 영 환(010-0000-0000) 

이번에는 유치권자로부터 아무런 답변서도 안날라오고 연락도 없습니다.
내가 보낸 최고서에 벌벌 떠나? ㅋ
제가 먼저 연락을 하는 것보다 상대방측에서 먼저 연락이 오면 좋겠으나 안오니 내가 맘이 다급해집니다.

소유권이전청구 결론이 어떻게 난지도 모르지만 일단 선고일이 지나 연락을 하여 만나기를 청합니다.
본인의 사무실로 오라고 하여 비타500 한 박스 사서 방문을 합니다.
앉자마자 유치권자가 성질이 급한지 “그걸 왜 받았냐? 아무도 안들어 올 줄 알았다. 이 물건으로 인해 워낙 손해가 커서 한 번 더 떨어지면 본인이 낙찰받으려고 했는데...” 등 계속 불만을 쏟아냅니다. 항상 그렇습니다. 좀 더 싸게 낙찰받으려다 꼭 놓치고 저에게 하소연을 합니다. 욕심이 과한 것이지요.

유치권자는 씩씩거리는데 그 옆에 계신 분이 있는데 이분은 본인 일이 아니라서인지 태연하게 중재를 합니다.
저는 “이미 일은 끝났고 서로 피곤하지 않았으면 좋겠다. 굳이 소송까지 가고 고소까지 하면서 스트레스 쌓이는 일은 없었으면 한다. 그러니 소송비용과 이자비용정도로 합의를 했으면 한다. ”고 조심스럽게 얘기하니 “얼마를 줄 것이냐?”고 합니다.
“성에는 안차시겠지만 천만원을 드리겠다”고 하니 얼굴이 벌게져서는 또 씩씩거린다.
그래서 “그럼 얼마를 원하십니까? 거기에 공사도 사장님이 마무리해주시면 더 좋구요.” 슬쩍 공사비에서 조금 더 남기면 좋지 않겠느냐고 떠 봅니다. “제 물건도 아니고 말씀을 하셔야 소유자들에게 전달을 할 것이다”라고 하니 본인 입으로는 말을 못하겠고 나보고 상의해서 오라고 합니다. 그러면서 하는 말이 본인이 유치권을 행사해 우리가 싸게 낙찰을 받았으니 이를 고려해 달라고 합니다. 맞는 말이긴 한데....

다음에 또 만납니다. “낙찰자들과 상의한 결과 2천만원까지 드리고 해결할 용의가 있다”고 하니 “한 층당 1천만원씩 주면 합의하겠고 안되면 그냥 소송하라”고 합니다. 좀 쎄게 나오네요. 저는 “경매강사로 이런 일을 늘 하지만 사장님은 그렇지 않기에 많이 힘드실 것이다”라고 은근히 협박을 하나 더 이상 밀리지 않습니다. 그러면서 “공사도 한층당 2500만원을 주면 자기가 구상한데로 멋지게 만들어 줄 수 있다”고 합니다. 또 철수.

그런데 그날 저녁에 옆에 있던 분에게서 전화가 와 중재를 합니다.
이 분은 제 3자라 감정이 격해지지 않아 대화하기가 편합니다.

저는 협상이 안될 시에 일어날 상황들에 대해 기분 나쁘지 않게 설명을 합니다.
이분에게는 말은 안했지만 이 물건이 경매라면 인도명령에 의한 강제집행으로 빨리 처리가 되기에 협상하기가 편하나 이 물건은 공매로 낙찰이 되었기에 소송까지 가려면 시간적으로 길어 스트레스가 많을 것을 감안하여 협상을 이어갑니다.
이제는 협상의 중심이 유치권 합의금보다 공사비로 전환이 됩니다.

우리는 층당 2천만원이고 저쪽에서는 도저히 2천만원 가지고는 가전과 가구까지 넣어줄 수가 없다고 2500만원 달라고 합니다.
결국 유치권 협상비 3천만원과 공사비 2천만원에 3개층에 500만원만 더 주고 풀옵션을 갖춰주는 조건으로 합의서와 계약서를 씁니다.

변호사나 법무사님들이 쓰는 양식에 비하면 허접하나 여러분들에게 공부되시고  실전에서 도움이 되시라고 전문을 올립니다.

합 의 서

‘갑’ 소유자 대리인 조 영 환 (600000-1******)
    연락처 : 010-5466-0000

‘을’ 한솔건설 대표 강 * 길 (570000-1******)
    연락처 : 010-9829-0000

부동산의 표시 : 인천시 남구 주안동 2층, 3층, 4층
공매물건번호  : 2017-06670-001, 002, 003

갑과 을은 아래 부동산에 관하여 다음과 같이 합의한다.

합의 사항

합의금액 : 삼천만원 (각호실당 1,000만원 × 3 = ₩30,000,000)

1. ‘갑’은 위 부동산의 소유자들을 대리하는 대표자이고, ‘을’은 위 부동산에 대한 모사건 인천지방법원 2014타경38724 부동산임의경매사건의 유치권과 소유권이전청구가등기를 신고한 자이다.

2. 본 합의서의 효력은 위 부동산에 관하여 모두 유효하게 적용됨을 ‘을’은 인정한다.

3. 합의일 현재 위 부동산에 관한 유치권자는 ‘을’ 밖에 없음을 확인한다.

4. ‘을’은 위 부동산 전부를 ‘갑’ 또는 ‘갑’이 지정한 자에게 인계하고 ‘갑’은 그 대가로 합의금 3000만원을  ‘을’에게 지급한다.

5. ‘을’은 위 4.항의 금원을 지급받은 즉시 출입문을 개방하고 외벽, 내벽, 내부시설 등의 하자 복구에 협조하고, 갑의 권리행사에 적극 협조하며 방해요소를 모두 제거해준다.

6. ‘을’은 2018. 6. 25. 기한으로 2, 3, 4층을 주거용 건물로서 활용가치를 극대화하는 모든 공사를 마무리하여 인도한다. (공사금액 별도)

7. ‘갑’과 ‘을’은 합의사항을 준수할 것이며 ‘을’이 합의사항을 준수하지 않는 경우 지급된 금액의 10배를 배상하며 ‘을’외에 또 다른 자가 유치권 주장을 할 경우 을’은 이에 따른 민형사상의 책임도 부담하기로 한다.

8. 본 합의서와 관련하여 ‘갑’,‘을’ 사이에서 분쟁이 발생할 경우 ‘갑’의 소재지 관할법원으로 하기로 한다.

본 합의서는 2통을 작성하여 각각 1부씩 보관키로 한다.

첨부 – 인감증명서 1통.

2018. 5. 25.

‘갑’   조 영 환  (인)

‘을‘   강 * 길  (인)

공사계약서

‘갑’ 소유자 대리인 조 영 환 (640000-1******)
    연락처 : 010-5466-0000

‘을’ 한솔건설 대표 강 * 길 (570000-1******)
    연락처 : 010-9829-0000

갑과 을은 아래 부동산에 관하여 다음과 같이 계약한다.

부동산의 표시 : 인천시 남구 주안동 877-4. 2층, 3층, 4층 (3개층)

공사금액 : 육천오백만원 ( ₩ 65,000,000 )

공사내용 : 위 부동산 3개층 15개의 원룸 정상화

공사 계약 사항

1. ‘갑’은 위 부동산의 소유자들을 대리하는 대표자이고, ‘을’은 위 부동산에 대한 공사업자이다.

2. ‘을’은 위부동산 3개층 15개의 원룸을 공사함에 신의성실원칙에 따라 성실히 계약을 이행한다.

3. ‘갑’은 ‘을’에게 계약금으로 사천오백만원(₩ 45,000,000)을 지급하고 완료시 이천만원(₩ 20,000,000)을 지급한다.

4. ‘을은 2018. 5. 25일까지 공사를 완료하기로 하며 임대등 소유자의 권리행사에 적극 협조한다.

5. 공사내용은 원룸 임차인이 거주하는데 필요한 모든 시설과 가구, 가전으로 신제품으로 설치한다.
- 방화문, 번호키, 난방, 화장실, 씽크대, 도배, 장판등
- 세탁기, 에어컨, 인덕션, 냉장고, TV등
- 장롱, 침대, 책상, 신발장등

6. ‘을’은 공사후 하자가 생길 경우 적극적으로 즉시 치유한다.
  (하자담보 책임기간 3개월)

7. ‘갑’과 ‘을’은 계약사항을 성실히 준수할 것이며 ‘을’이 합의사항을 준수하지 않는 경우 지급된 금액의 2배를 배상하며 이에 따른 민형사상의 책임도 부담하기로 한다.

2018. 5. 25.

‘갑’   조 영 환  (인)

‘을‘   강 * 길  (인)

유치권 합의 금액을 드리고 공사비는 먼저 반을, 공사완료후 반을 주기로 하자 가전, 가구등 자재비가 많이 들어 4500만원을 먼저주고 공사가 끝나면 2000을 달라고 하여 흔쾌히 승낙을 하며 저는 부탁을 하나 합니다. 유치권 합의금액은 양도세 신고시 비용으로 처리가 되니 각자에게 합의서를 써주시고 공사비도 공제받을 수 있는 항목으로 영수증을 부탁합니다.
그렇게 해주신다고 하여 저는 준비해간 합의서와 영수증에 도장과 인감증명서를 받고 돌아왔습니다.

공매로 낙찰받아 자칫했다간 오래 끌 수도 있는 물건을 소유권이전하고 한 달 만에 해결을 합니다. ^^

변호사님이 보낸 내용증명이 효과가 있었고 유치권자가 너무 욕심을 내지 않아서 그나마 빨리 합의가 되었습니다.

쌩초보인 낙찰자들도 예상보다 약간의 지출이 더 있었지만 의외로 빨리 해결이 되어 모두가 만족하는 합의가 되었습니다.

경공매에서 주장하는 유치권의 90%가 성립이 안됩니다. 일반적으로 내용증명 하나만으로 해결되는 경우도 많습니다.

그만큼 내용증명이 큰 힘을 발휘하니 적절히 사용하시기 바랍니다.
여러분들도 조금만 공부를 하신다면 쉽게 유치권으로 인하여 좋은 물건을 싸게 낙찰받을 수 있을 것입니다.

그리고 얼마 지나지 않아 경매하기 좋은 시기가 옵니다.

그때를 위해 유치권이나 선순위 권리를 공부하시기 바랍니다.
모두 큰 수익 내십시오~~~ 끝.

참 강의 공지하나 하고..
제가 5월 30일 강남에서 북극성에서 주최하는 다다아카데미 특강을 합니다.
특강 주제는 “경매의 시대가 도래한다” 이며 임대사업과 무피투자 방법, 8.2.대책후 투자방향등에 대해 강의합니다.
온라인에서 글로만 읽다가 제가 궁금하시거나 훤칠한 키에 스마트한 저를 보고 싶으신 분들은 강의 신청 바랍니다.
실물보고 반하시면 안되는데... 특강만 하면 하트들을 날리시니... ^^;;

강의 신청은

http://cafe.daum.net/PolarisAuction/R0xe/252