작성자 | 황경진 | 작성일 | 2003-11-29 오후 2:23:12 | 조 회 | 21 | 추 천 | 0 |
제 목 | 논문소개(8탄, 선순위의 가처분등기 ,매매예약가등기) | ||||||
2.2. 선순위의 가처분등기 부동산상의 가처분에는 점유이전금지가처분과 처분금지가처분이 있다. 가처분은 특정물에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장래의 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정, 유지할 필요가 있는 때에 채무자의 재산 은닉, 제3자에게 양도금지 등 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 하는 보전처분을 말한다. 말소기준등기보다 앞선 선순위의 가처분등기가 된 부동산에 대하여 경매절차를 계속 진행하여 낙찰을 받아 소유권이전등기를 경료 하여도 가처분이 붙은 상태로 소유권을 취득하고 가처분집행의 효력이 상실되지 않고 오히려 가처분채권자가 채무자에 대하여 본안소송에서 승소하면 자신의 명의로 소유권이전등기와 함께 낙찰자 명의의 소유권이전 말소를 신청할 수 있다. 그러나, 저당권 등 담보권자보다 후순위의 가처분등기가 있는 경우에는 그 가처분등기는 낙찰로 인하여 소멸된다. (1998.10.27 97다 26104호 또는 1988. 4.25 87다카 458호) 2.3. 선순위의 매매예약가등기 가등기에는 소유권이전 청구권보전의 가등기(즉, 선순위의 매매예약 가등기된 순위보전 가등기)와 담보가등기로 나눌 수 있으나 등기부상에는 모두 청구권보전가등기로 등기되어 있어 구별이 쉽지 않다. 소유권이전 청구권보전의 가등기(1984. 1. 1 이전에 등기된 가등기는 모두 해당)라 함은 본등기를 할 수 있는 실체적 요건이 갖추어지지 아니한 경우에 장래 할 본등기의 준비로서 하는 등기이다. 이는 소유권, 저당권 등의 권리의 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전할 때에 한다.(부동산등기법 제3조) 반면, 담보가등기는 부동산등기법이 아닌 ‘가등기담보에 관한 법률’에 의한 가등기로 통상 저당권과 같은 효용을 가지고 있으며 청산가등기와 미청산가등기로 구분된다. 실무상 집행법원에서 가등기권자에게 보전가등기인지, 담보가등기인지 신고하라고 최고를 하고 있으며, 가등기권자는 만일 소유권이전청구권가등기로 신고를 하면 매각물건명세서에 기재하여 경고를 하고 있다. 따라서 경매서류를 열람하여 가등기권자가 채권계산서를 제출하여 채권신고 및 배당요구 하였다면 청산 절차가 끝나지 않은 담보가등기로 보아 배당에 참여하게 되며 말소대상이 된다. 근저당권설정등기보다 후에 된 가등기는 무조건 말소 촉탁의 대상이 되며 가등기권리자는 낙찰자에게 대항할 수 없다. (1908.12.30. 80마 491호) 그러나, 경매개시결정 기입등기일전에 청산절차를 끝낸 담보가등기도 말소기준등기보다 앞선 경우라면 말소되지 않는다. 청구권보전의 가등기가 최선순위인 경우에는 경락에 의하여 말소되지 아니하며, 추후에 본등기를 경료하면 낙찰자 명의의 소유권이전등기를 직권말소하게 되므로(법원행정처 등기선례집 3권 740면) 낙찰자는 소유권을 상실하게 되어 대형 경매사고로 이어진다. (1989.11. 6 89마 778호 또는 1997.11.11. 96그 64호) 따라서, 선순위의 매매예약가등기된 부동산은 반드시 가등기권리자를 만나서 가등기의 목적과 채권액을 확인하여야 하며, 동 채권액 만큼 매수인이 직접 지불을 하고 가등기말소 서류를 교부받은 후 입찰에 참가하는 등 세심한 주의를 요한다. |