아파트는 효자상품이다.

[아티스트]

안녕하세요 회원여러분. 오랜만입니다. ^^

요즘 들어서 다시 열띤 토론이 진행 중 이네요 ^^ 보기 좋습니다. 여러 방면의 고수 님들이 많이 보이시네요 ㅎㅎㅎ 좋은 현상 아닐까 싶어요~ ^^

그래서.. 카페지기님 부탁+협박 ㅎㅎ 으로 인해 저도 오랜만에 몇 글자 적어보려 합니다. .

제주도의 발전과 더불어, 보다 많은 문제들이 우리 제주도민들 사이에 문제를 일으키고 있습니다. 그 중 하나는 제주도 아파트 가격이 사실 통제 불가능한 수준으로 상승하고 있다는 점이고요. 설상가상으로 이러한 현상의 원인이 사람들의 “아파트 한탕” 주의 때문이라고 저는 생각하고 있습니다. 현재 까지는 제주도 아파트 가격은 일단 상승세가 지속되고 있다는 점에 있어서는 동의하며 앞으로의 이 문제 해결을 위해서 우리 모두 심사숙고가 필요하다고 생각합니다.

일단 이러한 추세의 원인으로는 많은 요인들을 지적할 수 있는데요. 먼저 신규아파트 물량 공급부족을 지적 하겠습니다. 여기서 제가 말하는 신규아파트란 투자 가치가 있는 아파트를 말합니다. 예를 들어서 최근에 큰 이슈가 되었던 “아라아이파크” “노형아이파크” 이 정도인데요. 우리는 이쯤에서 생각해봐야 할 문제가 바로 왜 사람들이 그 아파트에 그렇게 많이 청약을 했고 왜 그렇게 많은 프리미엄이 붙었는지 그리고 왜 그렇게 많은 프리미엄을 주면서 까지도 사람들은 그 아파트에 살고 싶어 했는지 그리고 마지막으로 과연 그 프리미엄이 제대로 된 가치인가? 이걸 짚고 넘어 가려고 합니다.

먼저 결론부터 이야기 하자면, 왜 그렇게 많은 사람들이 청약을 했는가? 스위첸과 아라아이파크의 손 바뀜은 50프로 수준입니다. 즉? 손 바뀐 아파트 중에는 팔아 치우기 위한 목적으로 아파트에 청약한 사람도 분명히 많았다는 논리가 성립되고요. 왜 그렇게 많은 프리미엄이 붙었는지를 생각해보면 사실 이건 누구도 답을 알 수 없는 부분입니다. 하지만 중요한 건 그 가격을 지불하고도 아파트를 구입한 사람이 있다는 점 입니다. 그리고 마지막으로 그 프리미엄이 제대로 된 가치인가? 이건 아직 모르는 부분입니다. 왜냐면 아직 아파트가 준공이 되지 않았고 실물로 세상에 나타난 후에 가격이 어느 정도로 형성되고 그리고 그 매매 가격에 아파트가 실제로 팔릴지 안 팔리는지 그걸 지켜 봐야 할 문제라고 전 생각합니다. 

현재 이 카페에서 논쟁이 벌어지고 있는 이슈는 아파트 가격은 오른다? 혹은 오르지 않는다? 이겁니다. 그리고 그걸 논리와 과학으로 예측을 한다는 건 사실 말이 되지 않습니다. 당장 내일 길가다 교통사고로 죽을지 오늘 밤에 잠자다가 심장마비로 죽을지 아무도 모르기 때문이지요.

하지만 지금 모두 다들 아파트 가격이 오를지 안 오를지에 대한 의견이 움직이기에 저도 제가 아는 범위와 제 경험에 몇 가지 사항을 대입해서 이야기 해보도록 하겠습니다. ^^ 아차 이제부터는 제가 구지 “제 생각 입니다” 라는 부분을 생략할 테니 어디까지나 개인의 의견이고 투자에 참고 사항으로는 삼지 말아주시기 바랍니다. ^^

아파트 투자는 왜 하는 거지?

가령, A라는 사람이 집을 사기 위해서 현금 요즘 우리동네 아파트 가격으로 대충 잡아서 보면 3억 들고 가서 바로 사는 사람 매우 드뭅니다. 현금 3억 정도라면 아마 대출을 일으켜서 레버리지 효과를 극대화 하는 방향으로 하겠죠.? 예를 들어 지금 현재 부동산 시장이 활활~~ 타오르고 있다면 현금 3억을 들고 있을 경우 대출을 맥시멈으로 일으킨다면 5억정도의 아파트를 사고 한 달에 이자를 요즘 기준으로 보면 1금융권에서 하면 5.2프로 정도 되지 않을까 싶네요. 그러면 이자만 일년에 1000만원 정도가 됩니다. 그렇게 5년을 버틴다고 가정하면 이자 비용만 5천만원입니다.

여기서 수익률을 비교해 보도록 하겠습니다.

일단 5년을 기준으로 하고요 똑같이. 일년에 천만원이고 한달 기준으로 보면 84만원 정도 됩니다. 그러면 84만원씩 매월 꾸준히 복리5프로 상품으로 돌린다고 가정했을 때.

원금이 5040만원이고. 이자가 680만원 정도입니다. 물론 세금 땐 금액으로요.

그럼 5년을 굴렸을 때 5700만원 정도가 올라주면 본전이라는 소리가 되지요. 근데 여기서 간과해서는 안 되는 부분이 있습니다. 그 집에서 5년을 살았기 때문입니다. 그 집에서 5년을 살게 되면 일년에 아무리 안 터져도 5억짜리 집이라고 하면 최소 5프로 수준의 임대료는 지불해야 하니 2500만원 정도 됩니다. 신시가지에 있는 아파트들 중에 대림2차 큰 평수들 세 들어가는 게 2500정도 되는지는 모르겠지만 거기서 조금 줄여서 2천으로 대략적으로 미니멈으로 잡겠습니다. 왜냐면 작은 평수들 34평짜리들이 보통 1500선에서 거래가 되고 있는 것은 확실하거든요.^^

그러면 2억의 대출을 일으켰을 때 그 사람은 사글세로 그 집에서 살려고 했더라면 8천만원을 고스란히 가따 바치고 집값 상승이라는 열차에도 올라타지 못한 상황이 펼쳐지는 것이고. 만약에 집을 구매했다고 해도 집값이 하나도 올라주지 않았다고 했을 때 역시 그 집을 구매한 사람은 사실 손해본건 하나도 없습니다.

그래서 전 아파트를 좋아합니다. ^^ 올라주면 좋고. 안 오르더라도 5프로 정도 수익은 꾸준히 챙길 수 있는 효자 상품 아니겠습니까.

아파트 가격이 더 오를 것인가? 현상유지가 될 것인가? 떨어질 것인가? 라는 질문에 저는 일단 오르면 오르지 떨어지지는 않을 것 이라는 겁니다.

아파트 값이 오르는 이유는 함부로 예측 해서도 예측 할 수도 없는 부분이니 스킵 하도록 하고 폭락은 없다라는 제 나름 시나리오를 이야기 해보겠습니다.

일단 시작은 아파트란 무엇인가? 여기서부터 이야기를 시작하겠습니다. 제가 알고 있는 아파트는 환급성이 뛰어난 거주용 집이라는 점 입니다. 일단 투자가치를 볼 때는 환급성을 저는 가장 중요한 요소로 봅니다.

집값의 폭락이 시작 된다는 사태를 지켜보고 싶으시다면 경매시장에 나오는 물건부터 지켜보시기 바랍니다. 경매 시장에 아파트 특히 지금 제주도 아파트 가격의 견인차 역할을 하고 있는 연동신시가지 아파트들 물량이 왕창 쏟아지고 있습니까? 얼마나 자주 나오고 있습니까? 많이 나오지 않습니다.

집값이 폭락하는 가장 큰 이유는 그만큼 망하는 집이 많이 생기고 있다는 점입니다. 그런데 제주도에 어디 주변을 돌아보십시오. 무리하게 전 재산 다 털고 아파트 가격 의 30프로 수준의 돈으로 아파트를 구입한 사람이 많습니까? 그런 사람들이 많이 생길 때 하우스 푸어 족이 생기고 정부에서 대출금리 조정을 1-2프로만 해도 집이 경매 넘어가는 상황이 생기는 겁니다.

단순히 집값이 많이 올랐다고 해서 집값이 폭락한다는 건 논리에 맞지 않습니다. 서울에 있는 아파트 가격들 많이 올랐습니다. 그렇죠? 그런데 막상 찾아가서 집 구하려고 해보세요. 집값 생각보다 많이 떨어지지 않았습니다. 그리고 조금 떨어진 집들도 집값 상승 초반보다는 이미 너무 많이 오른 상황입니다.

이 세상에 누가 자기집 싸게 팔고 싶은 사람 있을까요? 돈 정말 급하지 않은 이상 그럴 이유가 없습니다. 아파트는 환급성이 뛰어난 집이라는 점이고. 집이란 가족의 따듯한 보금자리라는 투자가치 이상의 심리적인 안정감을 주는 그런 소중한 공간이기에 쫄딱 망해서 넘어가는 상황에서도 집은 지키고 싶은 인간의 욕망이 있습니다.

끝으로 제가 여기서 집값이 더 오른다는 이유를 거론하지 않는 이유는.. 이미 아래에 보면 새벽형인간님께서 정부 정책에 대해서 몇 가지로 요약해서 잘 정리를 해두셨드라고요 ^^

제 짧은 지식으로는 집값의 상승과 하락에 있어서 가장 큰 역할을 하는 부분은 정부정책입니다.

정부 정책에는 부동산규제/ 양도세 관련문제 / 다 주택자 관련법안/ 전매제한/ 취등록세/ 인플레이션/

전 보통 이 정도를 봅니다.

양도세 / 부동산규제/ 다주택자 관련법안/ 전매제한 부분은 새벽형인간님이 쓰신 글을 참고 하시고요. 저는 거기서 제가 생각하는 중요한 부분인 인플레이션 부분에 대해서 몇 가지 이야기를 하려고 합니다.

제주도 아파트 가격이 상승하는 이유 중엔 아마 건설자재 단가 상승부분과 인플레이션효과가 어느 정도는 반영이 되고 있지 않을까 생각이 듭니다.

먼저 간단하게 생각해보십시오. 지금 현재 짓는 아파트 단가가 오르는 이유. 단지 땅값이 올라서 그런 걸까요? 아닐 거에요~~~

인플레이션 이라는 말을 들어보셨을 거에요. 간단히 설명하자면 평상시엔 100원이 시장에 풀려서 움직여야 하는게 적정수준인데 지금은 110원정도가 풀려 있으니 당연히 모든 재화의 가치는 거의 10%정도 오른다는 이야기 입니다. 즉 시중에 돈이 너무 많이 풀려 버린거라는 이야기죠.

09년도에 우리나라 주가 천포인트 아래로 좔좔좔 빠질 때 정부에선 어쩔수 없이 경기부양책을 써야만 했습니다. 그래서 시중에 돈을 확 퍼댔겼지요… 그리고 금리를 따운 시켜서 낮은 금리로 기업과 일반인들이 돈을 꿔가게 만들어서 여기저기 투자를 늘리게 만들었지요. 그런데 금리를 추가로 계속 내리다가 어느 일정 수준이 되면 출구 정책 즉 다시 금리를 천천히 올려서 시중에 뿌려져 있던 돈을 거둬 들여야 물가상승률이 잡히면서 뭔가가 원상복귀 하게 됩니다.

그런데 갑자기 여기서 이 이야기를 왜 하냐고요? 그럼 우리 나라 전체가 그렇게 움직여야지 왜 서울은 집값 떨어지고 난리 나는데 제주도만 난리냐고요?

제주도 인구가 점점 증가하고 있는 추세라는 점은 제주도 사람들 누구나 한번쯤은 들어봤을 겁니다. 그럼 그 사람들 첨에 오면 제주도에서 집도 사고 일도 하고 하면서 살지 않겠습니까??

그럼 원래 제주도에 있는 돈은 100만원이었는데 그런 사람들이 점점 더 많이 들어오게 되면 그만큼 돈이 점점점 더 들어온다는 소리랑도 일맥상통하는 부분이 어느 정도는 있겠죠?

그리고 육지에서 오는 사람들이 보기에 3-4억짜리 집이 비싸게 보일까요…? 서울에선 지금 연동신시가지 보다 훨씬 살기 안 좋은 동네 아파트도 3-4억보다는 비싼데요?

제주도에서 월급 받고 살면서 3-4억짜리 집 사는 게 어렵다는 거. 사실입니다. 저도 그건 알고 있어요. 그런데 중요한 건 집값을 올리는 사람들도 과연 똑 같은 수준의 임금을 받으면서 일하는 게 아니라는 점 입니다.

아파트 가격을 점치는 상황에선 자기만의 보는 안목이 필요하다고 저는 생각합니다. 꼭 본인이 스스로 판단하고 스스로 여러가지 정보를 찾고 분석하고 고민 해보세요.

어디까지나 이건 제 사견입니다. ^^

참!!!! 즐거운 투자 공부를 같이 해봅시다~~~~~~~~ 그리고 다 같이 부자됩시다~ ^^

[새벽형인간]

진정한 고수가 여기 계셨네요. 많이 배웠습니다. 꾸벅.

[아티스트]

아이코~~ 저 고수 아니에요 새벽형인간님 ㅠㅠ 많이 배우겠습니다~~ 좋은글 종종 부탁드릴께요 ^^

[사하라]

좋은 의견 잘 봤습니다 각자가 생각이 다르기 때문에 누가 정답이다는 없는거같고 최종 판단은 본인이 하는 것이겠지요
다른 부분 저도 동감은 합니다 저랑 맞는 부분도 있고 약간 다른 부분도 있는거 같습니다 제주시 아파트가 가파르게 상승한게 베라체 분양 이후가 되네요 아트님 글중에 스위첸 아이파크 입주시기 즉 2년후에 어느정도 윤곽이 나오리라 판단됩니다 지금은 가파르게 상승하는 시기입니다 정확한 답은 대략 3년 전후로 나타날 겁니다 전 그시기 되면 아파트 가격 정체 또는 약하락세로 돌아선다고 생각 합니다 지극히 개인적인 생각 입니다 전 부동산 관련 직업도 아니고 주식의 주도 모르는 평범한 사람 입니다

[아티스트]

ㅎㅎㅎㅎ 그죠~~~ 아직 아무도 몰라요~ 판단은 어디까지나 개인의 몫~ ^^

[돌하르방]

전매 허용으로 인한 프리미엄은 입주후 아파트가격에 그대로 반영되고 프리미엄주고 사신분은 그 이하로는 팔지않죠 자연히 가격은 상승합니다

서울 경기 아파트값은 지금의 제주도와 비슷한 시기입니다 분양 전매 가격상승 한번더 폭등후 거래실종 전세증가 전세금 상승 하지만 서울 경기는 인구가 많다는점은 감안해야하며 제주도가10년 늦으니 결국 따라갑니다

[아티스트]

그렇군요~~~ 좋은 의견 감사합니다~

[지터리]

감사합니다.

[아티스트]

감사합니당

[아메리카노2]

잘 읽었습니다.

[아티스트]

감사합니당

[첫눈애]

사실 참 어렵습니다.어찌 접근을 해야할지 제나름대로의 기준을 세워야할것같군요.

[아티스트]

접근법을 만들어보세요^^

[아티스트]

더 노력하겠습니다

[미니미니]

잘읽었습니다^^

[아티스트]

감사합니다 ^^