아파트 공사가 중단되었어요. ㅠㅠ 계약금은 돌려받을 수 있나요?

[법무법인 법여울]

공사의 자금 경색으로 인한 아파트 공사 중단 관련 카페의 질문 글입니다. 중요한 내용으로 관심 있는 분이 많을 것 같아서 답해봅니다.

시공사 윗선의 공금횡령으로 자재수급이 불가능하여 2달전부터 공사가 중단된것을 뒤늦게 알았습니다.예비입주민들이 각출하여 변호사선임비용을 모으고있고

중도금은 4차까지 나갔고 5차는 지급이 안되도록 중단시켜논 상태인데

이런경우 앞으로 입주가 가능할까요?

계약금만 돌려받고 아파트입주는 하고싶지 않은데

이런경우 겪어보신분들

결론은 어떻게 되었나요?

1. 질문내용에 대한 답변

가. 입주가 가능할까요.

도시보증공사가 있으므로 입주는 무조건 가능합니다.

다만 시공사가 부도날 경우 입주가 2~3년 늦어질 수 있고, 그 기간 동안 많은 대출이자가 지출될 것입니다.

나. 계약금만 돌려받고 싶은데

0. 아직은 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 있는 상황이 아닙니다.

0. 그러나 시공사 시행사 등의 부도가 발생하고 장기간 아파트 공사가 중단되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 그렇지만 시행사가 부도난다는 것은 시행사에게 돈이 없다는 뜻이므로 계약금도 돌려줄 돈이 없게 됩니다.

다. 착각하는 것 - 은행대출금도 귀하가 책임져야 함

0. 혹시 계약금만 냈다고 착각하시는 것 같은데 4차 중도금까지 나갔다면 그 돈도 귀하가 낸 돈입니다.

0. 아마 중도금 대출 형식으로 처리되었지만 은행에 가시면 주채무자는 귀하가 될 것이므로 계약금과 이미 납부한 중도금까지 돌려받아 그 중도금은 은행 대출금을 변제하여야 합니다.

0. 그런데 이러한 계약금과 중도금은 이미 아파트 건설자금 등으로 전부 소진되었으므로 돌려받을 수 없고, 귀하는 은행에 대하여 연체 상태로 들어가 신용불량 등이 발생할 수 있습니다.

2. 분양보증

가. 시공사 등의 부도로 아파트가 완공되지 못할 경우 수분양자(분양을 받은 자)를 보호할 목적으로 모든 수분양자는 주택도시보증공사로부터 분양보증을 받고 있습니다.

나. 따라서 시공사가 부도날 경우 분양이행(아파트 시공 마무리) 또는 분양대금 환급을 선택할 수 있습니다.

3. 보증사고에 해당하는지 여부

가. 현재 : 상태 2달전부터 공사가 중단되었다.

나. 분양보증 약관상 보증사고

0. 1. 시공사의 부도ㆍ파산ㆍ사업포기 등의 사유가 발생한 경우

2. 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률(주채무자가 감리자에게 제출

하는 예정공정표상의 공정률을 말한다. 이하 같다)보다 25퍼센트P 이상

미달하여 보증채권자의 이행청구가 있는 경우. 다만, 입주예정자가 없는

경우에는 이행청구를 요하지 아니합니다.

3. 감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과하는 경우로서 실행공정이

정당한 사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 보증채권자의 이행

청구가 있는 경우

4. 시공자의 부도ㆍ파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증

채권자의 이행청구가 있는 경우

다. 이 건 아파트

올려주신 내용을 보면 아직 시공사의 부도 파산이 발생한 것으로 보이지 않고 또 2달 동안 공사가 중단된 것이므로 위 1. ~ 4. 어디에도 해당하지 않습니다.

따라서 현재 상태에서는 보증사고가 발생하지 않은 것으로 보입니다.

라. 장래

시공사의 부도 발생 / 예정공정률이 25% 차이가 발생하게 될 경우, / 공사가 3개월 중단된 경우에는 보증사고로 보아 도시보증공사에 보증을 청구할 수 있습니다.

4. 도시보증공사의 보증방법

가. 기본적으로 시공사는 망하였지만 법정관리 등으로 시공이 가능한 경우 또는 공정율이 80% 이상인 경우 보증공사는 분양이행(아파트를 지어주는 것)으로 결정고, 수분양자는 도시보증공사에 분양대금 환급을 청구할 수 없습니다(예외도 있겠지요).

나. 위 내용 이외의 경우 수분양자 2/3가 환급이행(분양대금을 돌려달라)고 할 경우 돈을 돌려받을 수 있습니다. 중요한 것은 보증회사가 환급이행/분양이행에 대한 질문을 할 경우 답변하지 않으면 보증회사가 임의로 그 답변 내용을 정할 수 있으므로 주민들이 뭉쳐서 환급이행을 청구하여야 합니다.

과거 사례를 보면 보증회사에서 환급이행/분양이행 선택에 관한 서면을 보내면 답을 하지 않는 수분양자들이 많아 결국 환급이행이 아닌 분양이행으로 가는 경우가 많습니다.

다. 환급이행의 경우

보증회사는 납부한 분양대금만 돌려주고 대출금이자, 위약금은 전혀 책임지지 않습니다.

따라서 환급이행이 무조건 유리하다고 볼 수 없습니다. 

5. 분양계약해제

가. 시공사의 부도 발생 등으로 장기간 아파트 시공이 멈춘 경우 자유롭게 분양계약을 해제할 수 있습니다.

나. 그러나 시공사, 시행사의 부도가 발생할 경우 돈이 없으므로 분양대금, 위약금을 돌려받기 곤란하여 엄청난 문제가 발생할 수 있습니다.

다. 가장 중요한 것은 은행대출금 이자 역시 문제될 수 있습니다. 분양계약을 해제할 경우 은행대출금 이자는 수분양자가 책임지게 되고, 시행사와 수분양자 어느 누구도 이자를 납부하지 않게 되면 연체 상태로 들어가 고율의 연체이자를 부담하게 됩니다.

라. 많은 수분양자들이 은행을 상대로 ‘이자감액 소송’을 하려고 하지만 99% 수분양자들이 패소합니다. 대출의 주채무자는 수분양자이고 시행사나 시공사는 연대보증인이므로 사업자 파산은 은행과 무관하기 때문입니다.

마. 많은 변호사들이 수분양자들의 요구 또는 수분양자들을 부추켜 은행을 상대로 이자감액, 채무부존재 소송을 하려고 하지만 패소할 확률이 99%입니다.

6. 법무법인 법여울

우리 사무실 김병진 변호사는 도시보증공사(구 대한주택보증)의 자문변호사로 분양보증에 관한 많은 사건을 처리하였습니다.

이와 같은 사건의 경우 분양보증에 대한 법률문제, 실제 사건 처리 경험 등이 복합적으로 연결되어야 합니다.

단순히 전관변호사, 최근 퇴임한 판사, 유명로펌, 네트웍 펌, 프렌차이즈 펌에서 이러한 사건을 처리하지 못한 무경험 변호사에게 의뢰할 경우 처리 중간에 낭패를 보거나 다시 돌릴 수 없는 손해가 발생할 수 있으므로 운영진과 철저히 준비하여야 합니다.

김병진 변호사 약력 (053-742-1339)

대한주택보증(현 도시보증공사) 자문변호사

한국소비자원 소비자소송 지원변호사

대한변협 부동산소송 전문변호사 역임