2022년 9월 개정 반영 종합부동산세 필수핵심정리

[세법교주]

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종합부동산세

▣종합부동산세 ⇒

1차적으로 재산세가 과세된 부동산 중 일정한 고액의 주택 또는 토지의 소유자에게 2차적으로 재산세보다 더 높은 세율로 부과하는 국세

                                   주택분 종합부동산세액
                                                 +
                                   토지분 종합부동산세   = 토지분 종합합산세액 + 토지분 별도합산세액

※재산세에서 비례세율로 과세된 별장, 분리과세토지, 모든 건축물은 ⇒ 종부세 과세대상에서 제외

※지방세특례제한법 등의 재산세 비과세ㆍ면제ㆍ겸감규정 및 조례에 의한 감면규정 ⇒ 종부세 부과시 준용

▣1세대 1주택자

① 의의 ⇒ 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 1세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 ｢소득세법｣에 따른 거주자 ⇒ 공동소유 제외

② 제외대상 주택 ⇒ 합산배제 신고를 한 임대주택 및 사원용 주택등, 과세기준일 현재 상속개시일부터 3년(수도권, 광역시, 특별자치시는 2년)이 경고하지 않은 주택 ⇒ 주택 수에서 제외.

③ 1세대의 유예：혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우 혼인한 날부터 5년 동안 또는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 합가한 날부터 10년 동안은 ⇒ 각각 1세대로 본다.

④ 특례 : 과세표준 계산시 ⇒ 11억원 공제, 6월 1일 현재 60세 이상 또는 5년 이상 보유시 ⇒ 세액공제

▣1세대 1주택으로 보는 경우의 특례

1주택과 다른 주택 부속토지	1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지)를 함께 소유하고 있는 경우
일시적 2주택	1세대 1주택자가 보유하고 있는 종전 주택을 양도하기 전에 다른 신규주택을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함)하여 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 2년이 경과하지 않은 경우
상속받은 주택	1세대 1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택(조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 함께 보유하는 경우 1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택 2. 지분율이 40% 이하인 주택 3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하인 주택
지방 저가주택	1세대 1주택자가 다음의 요건을 모두 충족하는 지방 저가주택을 함께 보유하는 경우 1. 공시가격이 3억원 이하일 것 2. 수도권, 광역시(군제외) 및 특별자치시(읍ㆍ면 제외) 밖의 지역에 소재하는 주택일 것

ㅇ(특례) 1세대 1주택자 판정 및 세율적용시 주택 수에서 제외 ⇒ 1세대 1주택 특례 적용

※과세표준에는 해당 주택 공시가격을 합산하여 과세

ㅇ(고령자ㆍ장기보유 세액공제) 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 제외한 주택에 해당하는 세액에 대해 적용

ㅇ(절차) 1세대 1주택자의 적용을 신청하려는 납세의무자는 ⇒ 9.16.~9.30.까지 관할세무서장에게 신청 → 최초의 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 그 신청 사항에 변동이 없으면 신청하지 않을 수 있다.

ㅇ(사후관리) 요건 미충족 시 ⇒ 주택 수에 합산하고 경감세액 및 이자상당가산액 추징*

*(1세대 1주택자가 아닌 것으로 보아 계산한 세액 - 1세대 1주택자로 보아 계산한 세액) + 이자상당가산액

▣공동명의 1주택자에 대한 납세의무 등의 특례

① 공동명의 1주택자 : 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택(합산배제주택 등 제외)을 소유하지 아니한 경우로서 배우자와 공동으로 1주택을 소유한 자 중 지분율이 높은 사람→공동 소유자간 합의에 따른 사람을 해당 1주택에 대한 납세의무자로 할 수 있다.

② 신청 : 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 공동명의 1주택자 신청서를 관할세무서장에게 신청 ⇒ ※선택규정

③ 특례 ⇒ 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율 및 세액 계산

[2022년도 주택분 종합부동산세 납세의무자 및 세액계산]

구분	개인	법인*
납세의무자	과세기준일 현재 재산세 납세의무자로서 소유자별
	주택 공시가격 합산금액 6억원 초과자	6억원 이하도 과세
과세표준	[주택 공시가격 합계액－6억원 (1세대1주택 11억원)] ×공정시장가액비율：60%	주택 공시가격 합계액 ×공정시장가액비율：60%
세율	• 2주택 이하(조정대상지역 내 2주택 제외) ⇒ 0.6%~3% 6단계 초과누진세율 • 3주택 이상 및 조정대상지역 내 2주택 ⇒ 1.2%~6% 6단계 초과누진세율	• 2주택 이하(조정대상지역 내 2주택 제외) : 3% 비례세율 • 조정대상지역 내 2주택 및 3주택 이상 : 6% 비례세율
이중과세공제	주택분 종부세 과세표준금액에 대하여 주택분 재산세로 부과된 세액
1세대 1주택 세액공제	ㆍ60세 이상의 연령별 세액공제 ⇒ 20%, 30%, 40% ㆍ5년 이상의 보유기간별 세액공제 ⇒ 20%, 40%, 50% ※80% 범위 내에서 중복공제 가능	적용 ×
세부담상한	• 0.6%~3%초과누진세율 적용 ⇒ 150% • 1.2%~6%초과누진세율 적용 ⇒ 300%	적용 ×

*공공주택사업자, 공익법인등, 주택조합, 사회적기업등, 종중 등 법령으로 정하는 경우 ⇒ 제외

▣주택분 종합부동산세액 계산시 적용하는 주택 수의 계산 ⇒

① 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 ⇒ 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

② 다가구주택은 ⇒ 1주택으로 본다.

③ 종부세 과세대상에서 제외한 주택, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 상속받은 주택ㆍ무허가주택의 부속토지ㆍ일시적 2주택 또는 지방 저가주택 ⇒ 주택 수에 포함하지 않는다.

구 분	토지분 종합부동산세(개인 = 법인)
	종합합산세액	별도합산세액
납세의무자	과세기준일 현재 재산세 납세의무자로서 소유자별
	해당 토지의 공시가격합계액 5억원 초과자	해당 토지의 공시가격합계액 80억원 초과자
과세표준	(공시가격 합계액－5억원) ×공정시장가액비율：100%	(공시가격합계액－80억원) ×공정시장가액비율：100%
세율	1%~3% 3단계 초과누진세율	0.5%~0.7% 3단계 초과누진세율
이중과세공제	해당 토지의 종합부동산세 과세표준금액에 대하여 토지분 재산세로 부과된 세액
세액공제	×
세부담상한	150%	150%

▣신탁재산의 납세의무자

① 신탁재산의 경우：｢신탁법｣ 제2조에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 납세의무자 ⇒ 위탁자. 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다. 단, ｢주택법｣에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 ⇒ 해당 지역주택조합ㆍ직장주택조합.

② 신탁재산 관련 수탁자의 물적납세의무 : 신탁재산의 위탁자가 종합부동산세 또는 강제징수비등을 체납한 경우 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 ⇒ 해당 신탁재산의 수탁자는 그 신탁재산으로써 위탁자의 종합부동산세등을 납부할 의무가 있다.

▣부과ㆍ징수 등

⑴ 과세기준일과 부과징수

과세기준일	｢지방세법｣에 따른 재산세의 과세기준일인 매년 6월 1일
원칙 : (정부) 부과과세	① 관할세무서장은 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일~12월 15일까지 부과징수 ② 관할세무서장은 주택 및 토지로 구분하여 납부기간 개시 5일 전까지 납부고지서 발부
예외 : 신고납부	① 신고대상자：종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자 ⇒ 이 경우 관할세무서장의 결정은 없었던 것으로 본다. ② 신고기한 ⇒ 해당 연도 12월 1일~12월 15일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하고 납부 ③ 신고를 함에 있어 납부세액을 과소하게 신고한 경우 ⇒ 10% 과소신고가산세 적용

⑵ 수탁자의 물적납세의무에 대한 납부특례

① 위탁자의 관할 세무서장 ⇒ 수탁자로부터 위탁자의 종합부동산세등을 징수하려면 납부고지서를 수탁자에게 발급하여야 한다. 이 경우 수탁자의 관할세무서장과 위탁자에게 그 사실을 통지

② 위 ①의 납부고지 후 납세의무자인 위탁자가 신탁의 이익을 받을 권리를 포기 또는 이전하거나 신탁재산을 양도하는 등의 경우에도 ⇒ 위 ①에 따라 고지된 부분에 대한 납세의무에는 영향을 미치지 아니한다.

③ 신탁재산의 수탁자가 변경되는 경우 ⇒ 새로운 수탁자는 위 ①의 수탁자에게 고지된 납세의무 승계

④ 위 ①에 따른 납세의무자인 위탁자의 관할 세무서장은 최초의 수탁자에 대한 신탁설정일을 기준으로 그 신탁재산에 대한 현재 수탁자에게 위탁자의 종합부동산세등을 징수할 수 있다.

⑤ 신탁재산에 대하여 강제징수를 하는 경우 수탁자는 신탁재산의 보존 및 개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비의 우선변제를 받을 권리가 있다.

⑶ 분납

납부할 세액 250만원 초과하는 경우 ⇒ 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납 가능

구 분		분할납부 가능 세액	비고
납부하여야 할 세액이 250만원 초과 500만원	이하인 때 ⇒	해당 세액에서 250만원을 차감한 금액	※ 2016.3.2 물납제도 폐지
	초과하는 때 ⇒	해당 세액의 50% 이하의 금액

⑷ 부가세：농어촌특별세 ⇒ 납부하여야 할 종합부동산세액의 20%

(5) 고령자ㆍ장기보유자 종합부동산세 납부유예제도

대상자	다음의 요건을 모두 충족하는 자로서 납세담보를 제공한 자 ① 과세기준일 현재 1세대 1주택자 ②과세기준일 현재 만 60세 이상 또는 주택 5년 이상 보유 ③직전 과세기간 총급여 7천만원 또는 종합소득금액 6천만원 이하 ④해당연도의 주택분 종부세액 100만원 초과
납부유예	① 양도ㆍ증여ㆍ상속개시 시점 등까지 주택분 종부세 납부유예 ② 납부기한 이후 납부유예 종료 시점까지 기간 동안 이자상당액 부과 ③ 요건 미충족 사유가 발생한 경우 ⇒ 납부유예 취소& 세액 및 이자상당액 추징
절차	납세자가 종부세 납부기한 종료일 3일 전(12.12.)까지 납부유예 신청 → 관할 세무서장은 납부기한 종료일까지 납부유예 허가 여부 통지
허 가 취소 사유	① 해당 주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우 또는 사망하여 상속이 개시되는 경우 ② 위 대상자의 요건을 충족하지 아니하게 된 경우 ③ 담보의 변경 또는 그 밖에 담보 보전에 필요한 관할세무서장의 명령에 따르지 아니한 경우 ④ ｢국세징수법」 제9조제1항(납부기한 전 징수)의 어느 하나에 해당되어 그 납부유예와 관계되는 세액의 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우 ⑤ 납부유예된 세액을 납부하려는 경우