[지오프롭테크]1.3 부동산/도시주택정비사업검토: 노후도 분석
지오프롭테크 (GeoProptech) = 지리정보(geographic information system) + 부동산 (Property) + 기술 (Tech)
온라인 건축 설계 시스템 및 설계 방법{On-line architectual design system and method thereof}
이번글은 "노후·불량건축물의 판단 기준(「도시 및 주거환경정비법」"으로 아이콘에서 WMS/WFS로 전체적인 주제도 작성과 정비 사업별 사전 적합성 검토(가로주택/모아주택/소규모 등) 분석을 하는 기능을 설명하겠습니다.
노후도 분석은 단순하게 건물별 연령을 계산하여 주제도를 표출하고, 연령 구간별 퍼센트를 표출하는 것도있지만, 주택노후도는 유형/구조별 법령에 의해 노후불량을 분석해주어야합니다. 그리고 과거 기준들이 00년 이전 건물은 어쩌구저쩌구있는데요, 현재는 모두 30년 이상이 이미 지난 시점이라 고려하지 않아도 되는 내용이 되었습니다. |
“노후·불량건축물”이란 도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물(라목) 등 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다고 규정하고 있습니다. 시·도 조례로 정할 수 있는 건축물은 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다고 규정하고 있다.
관련글
이전글에서 부동산관련 "역세권 분석(https://cafe.naver.com/gisapplication/1184)"의 예시를 비교했던것처럼 상권분석용과 주택법령에 의한 버퍼링이 상이하듯,
노후분석도 대부분의 시스템에서는 건축물의 승인일(준공일)을 기준으로 연령별 주제도를 서비스하고 있습니다.
그러나, 30년과 20년인 건물이지만 건축물유현(기타용도)와 구조, 연면적에 따른 기준과 정비사업별 상이한 조례가 적용되어 노후도 판정을 최종적으로 이용하게됩니다.
본 시스템에서는 2가지로 서비스를 제공하고 있습니다.
(1) 노후도 주제도 : 주택연령별, 노후 판정(가로/소규모용 및 모아주택용)
노후도 분석은 단순하게 건물별 연령을 계산하여 주제도를 표출하고, 연령 구간별 퍼센트를 표출하는 것도있지만, 주택노후도는 유형/구조별 법령에 의해 노후불량을 분석해주어야합니다. 그리고 과거 기준들이 00년 이전 건물은 어쩌구저쩌구있는데요, 현재는 모두 30년 이상이 이미 지난 시점이라 고려하지 않아도 되는 내용이 되었습니다. "서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례"에서는 제4조(노후ㆍ불량건축물) ① 영 제2조제3항제1호에 따라 노후ㆍ불량건축물로 보는 기준은 다음 각 호와 같다. 1. 공동주택 가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택: 별표 1에 따른 기간 나. 가목 이외의 공동주택: 20년 2. 공동주택 이외의 건축물 가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조 건축물 (「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 제외한다): 30년 나. 가목 이외의 건축물: 20년 * 주의 : 주택유형은 건축물대장에 주용도와 기타용도로 기록되어 있다. 따라서 단동/공동 이외의 건축물의 기타용도에 주거용일경우는 단독주택의 노후평가를 적용하게 됩니다. * 주의 : 모아주택정비사업시 공동주택의 경우 연면적 660㎡이하는 20년이상으로 적용 |
(2) 도시주택정비사업검토시 노후도 평가 : (가로주택정비 / 소규모주택정비 / 모아주택)
(가) 가로주택정비구역 사전검토
가로주택정비구역 충족 요건 (관련법규 : 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조) ① 사업시행구역 면적 : 10,000㎡ 미만 공공성요건이 충족되었을 경우 20,000㎡까지 확대 가능 공공성 요건 : 공공기관 참여,전체 연면적 또는 세대수의 10% 이상 공공 임대주택 건설, 토지 등 소유자의 동의를 거쳐 지구단위계획 수립 및 도시계획 심의 필요 ② 기존 주택수 : 아래 조건 이상 단독주택인 경우 10호 이상 공공주택인 경우 20세대 이상 단독주택과 공동주택이 혼합된 경우 20채 이상 ③ 노후 불량건축물의 수 : 2/3(약67%) 이상, 노후 년수는 지자체 조례에 따라 25~30년 이상 적용됨. (별도 확인) |
(나) 소규모재건축사업 사전검토
소규모재건축사업 충족 요건 (관련법규 : 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조) 도시 및 주거환경정비법 제2조7호의 주택단지로서 아래 요건 충족 지역 ① 사업시행구역 면적 : 10,000㎡ 미만 ② 기존 주택수 : 200세대 미만 (공동주택만 해당) ③ 노후 불량건축물의 수 : 전체 건축물의 2/3(약67%) 이상 |
(다) 모아주택 사전검토
모아주택 노후 건축물 분석 충족 요건 (관련법규 : 도시 및 주거환경정비 조례 노후ㆍ불량건축물) ① 단독주택 : 노후연령 20년 ② 공동주택 가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조는 노후연령의 "철콘구조": 30년 나. 가목 이외의 공동주택은 20년 다. 연면적 660㎡이하는 노후연령 20년 ③ "공동주택 이외의 건축물 (단독주택 제외) 가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조는 노후연령 30년 나. 가목 이외의 건축물은 노후연령 20년 |
* 동영상