자! 그럼 경매여행을 슬슬 떠나볼까요?
(경매 기초단단히 내공다지기)
*******부동산 경매가 도대체 무엇을 하는건지요?*******
은수저를 입에물고 태어나지 않는이상 대부분의 사람들은 직장생활을 하면서 겨우 파산을 면할정도의 경제력에 의지하며 삶을 영유하고 있는실정이다. 요즘,유행하는 2job이나 맞벌이가 아니라면 상대적인 빈곤수치가 높기에 하는 말이다. 자, 그렇다면 재테크에 성공해서 젊은나이에 경제적인 안정을 누리는 방법중 경매가 있기에 연구해볼까요?
경제는 냉혈동물 그 자체이고 그속에 흐르는 피가 바로 수익(돈)이다. 하여, 투자자는 고고한 한 마리의 학이 되기보다는 민첩한 자칼의 칼이 되어야 승리할수 있다. 경매는 잃는것보다 얻는게 많은 게임이다. 주식으로 버는돈은 엉덩이로 버는 돈이라는 말이있다. 이는 곧 인내를 통한 대가로 받는돈이라는 말이다. 반면에 경매는 엉덩이가 아닌 머리도 돈을 버는 게임이다.
법원경매는 감정평가액 100%에서 한번씩 유찰될때마다 최저 경매가가 80--64--51.2--40.96--32.77%로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰되도 반값일때 입찰을 할 수 있다. 그러나, 높은위험, 높은수익이라고 위험성역시 곳곳에 도사리고 있다는 점을 항상유의해서 경매에 임해야 하기에 이것이 바로 공부를 해야만 하는 이유이다.
*******성공적인 경매투자를 위해서는 반드시 멘토가 있어야한다*******
멘토란 현명하고 성실한 조언자,교사.지도자를 뜻하며, 부자가 되기위해서는 따라하기도 중요하지만, 가난한 자들을 따라가지 않도록 애쓸필요도 있다. 실제인물로부터 가르침을 받는 것이 가장 좋을수 있지만, 그렇지 못할경우의 가장좋은방법은 바로 책이다.
“우주로 부터의 귀환” 도쿄대생은 바보가 되었는가? 등의 책으로 유명한 다치바나 다카시는 한권의 책을 쓸때 1미터 높이가 될 정도의 해당분야 책을 독파해 지식을 체계화한 이후 책을 쓴다고 한다. 1미터면 책이 적어도 50권 이상은 된다.
(CEO의 성공조건 A to G)
A---Aggressive Risk Taker-----위험없이는 얻는것도 없다
B---Breakthrough Catalyst-----발전을 위한 촉매가 되라
C---Customer Advocate-----고객의 말은 항상 맞다.
D---Deliberate Strategist----가는길에는 이정표가 필요하다
E---Enthusiastic Consultant----열성적인 컨설턴트
F---Forceful Executor------말보다는 행동이다
G---Greedy Grinder-----하루라도 책을 읽지않으면 입안에 가시가 돋친다
성공한 사람들은 대개 욕심많은 공부벌레에 가까운 유형들이다. 특히 사람과 지식에 대한 욕심은 타의추종을 불허한다. 잭웰치,빌 게이츠, 워랜 버핏등 위대한 CEO들의 거의 대부분 그렇다. 삼천포로 잠깐 빠져볼까요? 요즘 학생들 논술공부 때문에 죽을 맛이죠. 엄마들 한달에 적어도 기십만원에서 기백만원을 논술과외에 투자하지요, 책100권이라 할지라도 150만원이면 충분합니다. 과외비대신 어릴때부터 책에 투자하세요. 장담하건대, 서울대가 아니라 서울대 할아버지대학도 갈 수 있습니다. 현명한 투자는 후에 수천곱의 흑자를 가져옵니다.
투자하려는 분야의 책을 읽을때는 항상 의심나는 태도로 읽어야만 합니다. 활자화된 책은 성경처럼 진리를 설파하는 것처럼 착각에 빠지게합니다. 베스트셀러라든가 유명한책일지라도 엉터리는 얼마든지 발견되거든요, 하여, 냉철한 분석이 필요하지요. 한걸음 한걸음 책을통해 고수의 내공을 쌓다보면 공부에 투자한 시간이 결코 아깝지 않았음을 알게 될 것입니다.
책도 보지 않고, 남이 쓴글도 우습게아는 교만한태도야 말로 속좁은 사고방식이지요.
*******경매에 사람이 몰리는 이유*******
***시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 부동산을 구입할수 있다
***초보자도 입찰할수 있을정도로 절차가 간편하고 안전하다.
***정부의 각종부동산 규제정책의 간섭을 피해갈수 있다.
***부동산경매시장의 주기는 일반부동산 시장의 경기순환주기와 반대다.
*******경매로 얼마나 벌 수 있어요*******
주식투자의 대가로 불리면서 세계최고부자 워렌버핏의 경우도 주식연평균 수익률은 26.5%라고 한다. 하나 경매는 현재시가가 1억3천만짜리 부동산을1억에 사는것이니 투자수익에 대한
분명한 표지를 가지고 투자하지만 주식은 막연한 예견과 꿈을 가지고 투자하는 것이다.
경매투자는 투자자가 이미 해당 경매물건의 시가를 알고 있고 그 시가보다 낙찰가격이 쌀때만 구입하는 적자없는 게임이다. 부동산가격이 주식처럼 하루에 15%범위내에서 등락하는 것이 아닌 이상 낙찰받는 순간에 이미 수익률은 결정된다.
역사상 최고의 과학자로 불리는 아인슈타인은 “복리계산이야말로 인간의 가장 위대한 수학적발견”이라고 극찬하면서 세계의 8번째 불가사리라며 경이를 표시했었다.
1억원을 투자해서 1년에 30%의 시세차익을 내는 경매한건씩 10년을 하면 복리로 계산시 자그마치 수익이 13억7850만원이다. 이것이 바로 복리의 기적이다. 조바심을 내면서 안달할 필요가 없다. 서울의 5개법원과 수도권법원을 번갈아 돌아다닐 필요가 없다. “되면좋고 안되면 말고”와 같은 느긋한마음이 있어야 속지도않고 허수에 놀아나지 않을수 있다.
*******인터넷은 최고의 협력자요 비서며 정보도우미다*******
주식, 경매, 부동산등 어떤분야든 인터냇을 충분히 활용못한다면 남들보다 뒤쳐진다. 사무실에서 할일없이 고스톱이나. 포르노,게임에 빠져 눈이 벌겋게 충혈되어있는 인사들이 눈에 자주띈다. 이해는 되면서도 안타까운 마음이 들곤한다. 그런 열정으로 하루애 2시간씩 독서하고
부동산기사를 검색하면서 공부를 한다면 투자고수의 실력을 쌓을수 있을텐대하는 아쉬움이다. 요즘에는 각종신문이나,여러 포탈사이트에서 블로그 기능을 제공하고 있기 때문에 필요한정보를 찾아 저장해 놓을수도 있고 유용하게 활용도 가능하다. 과거에는 컼퓨터를 몰라도 부자가 될 수 있었으나 지금은 컴퓨터를 모르고서는 부자가 되는길은 더욱더 멀어진다.
흔히 부자가 되는길은 진짜부자들에게서 배우라는 말이 있다. 인터넷서점에서 “부자나 성공”이라는 단어로 구성되는 책을 검색하면 수많은 책을 볼 수 있다. 전부 섭렵할 수는 없고
취사선택하는 지혜가 필요하다.
첫째: 자신이 큰성공을 이루어서 그 비결을 알려주는 서적이다. 존 템플턴의 “템플턴플랜”
“열정” 피터린치의 “전설로 떠나는 월가의 영웅” Beating the street" 이나모리 가즈오의
“손대는 사업마다 성공으로 이끄는 길” 지그 지글러의 “정상에서 만납시다” 사이토 히토리의 “1퍼센트 부자의 법칙” 앙드레 코스톨라니의 “투자는 심리게임”이다 등이 이러한 책이다.
둘째: 성공한 사람들을 연구해서 그 성공법을 제시하는 책이다. 토머스 스탠리의 “백만장자 마인드” “이웃집 백만장자” 나폴레옹 힐의 여러저서들 한상복의 “한국의 부자들” 스티븐 코비의 “성공하는 사람들의 7가지 습관” 혼다 켄의 “부자가 되려면 부자에게 점심을 사라”
등이 이러한 부류의 책이라 할 수 있다.
셋째: 스스로를 성공한 부자(투자자)로 지칭하면서 그 비결을 과장되게 설명하는 책을 만들어 팔아 부를 축적하는 사람들의 부류이다.
시간핑계되지말고, 적어도 첫 번째만큼은 꼭읽어서 우리의 지혜로 삼아야한다. 하루 2시간은 무슨일이 있어도 자기계발에 투자하는 것이 돈 버는 길임을 명심합시다.
(경매정보 습득통로)
**경매정보
대법원경매 정보사이트 (www.courtauction. go. kr)
한국자산공사 온비드 서비스(www.onbid. co. kr)
**관련서류 열람과 발급
대법원등기부 인터넷 열람 서비스(registry. court. go. kr)
행정자치부 대한민국 전자정부(www.egov. go. kr)
서울특별시 홈페이지(www. seoul. go. kr)
**지역개발이나 토지용도 변경 정보
서울특별시 도시계획국 홈페이지(urban. seoul. go. kr)-----인터넷 토지정보 서비스(토지관리정보체계)
*******경매투자자여 결코 야망을 갖지마라 경우에 따라서는 장미가시에 찔릴 수 있다*****
***경매의 위험성
경매투자의 장점중 하나는 경매입문이 쉽다는 것이다. 그러나 수익성있는 매물을 낙찰받는 것은 하늘의 별따기 만큼 어렵다. 이런 경우 흔히 접근하는 방법이 수익성이 숨겨져있는 매물, 즉, 권리분석이 복잡하여 입찰 경쟁률이 저조한 매물에 눈길을 돌리는 것이다. 경매가 안잔하다는 것은 절차가 안전하다는 것뿐만 아니라 투자한 원금을 보전할수 있다는 점 때문이다. 하나 때로는 권리분석을 잘못해서 생각보다 이상의 비용이 드는 경우를 들 수 있다.
또, 원금을 날리는 대표적인 경우는 예고등기나 가처분등기처럼 해당부동산에 대한 소유권자체에 대한 분쟁을 내포한 물건을 낙찰받았을때이다. 이런경우에는 온전하게 낙찰을 받아서 제3자에게 처분하더라도 그 부동산을 매수한 제3자의 소유권까지 박탈당하게된다.
경매서류에는 전혀없었던 유치권자가 갑자기 나타나는 경우 난감하기는 마찬가지이다.
2가지 대부분의 유치권 유형
가) 신축건물이나 개축건물과 관련하여 미지급된 공사대금이 원인이되어 공사업자가 유치권을 행사하는 경우,
나) 상가건물이나 주택에서 임차인이 목적부동산의 보존이나 개량을 위해서 지출한 비용을 근거로 해서 임대인에게 유치권을 행사하는 경우, 경매로 토지를 낙찰받아 소유권을 취득했는데도 토지위에 있는 건물이 다른 사람의 소유이고, 이 사람에게 법정지상권이 있어 토지소유자가 그 토지를 사용, 수익, 처분함에 있어 여러 가지 제한을 받는 경우가 생길수도 있다.
***경매투자자를 곤혹스럽게 하는 경매의 단점***
가장 대표적인 것이 2가지인데 하나는 세입자의 명도문제이고, 또하나는 채무자와 결탁한
브로커의 농간이다.
(인도와 명도는 같은 의미이다. 전자는 토지에 대해서 사용, 후자는 건물에 대해 사용)
*******야망을 가진 당신 경매에서 고수가 되고 돈을 벌고싶다면*******
세상을 살아가면서 하루라도 투쟁의 정신을 잃어버리면 더 이상 남자로서 살 자격이 없다는 말이 있다. 파울로 코헬료의 연금술사란 책에 멋진말이 있기에 소개합니다
“이세상에는 위대한 진실이 하나있다. 무언가를 온 마음을 다해 원한다면 반드시 그렇게 된다는 것이다. 무언가를 바라는 마음은 곧 우주의 마음으로부터 비롯된 때문이다. 그리고 그것을 실현하는 것이 이 땅에서 당신이 맡은 임무다”
꿈을 불러일으켜주는 말이다. 그러나 그 꿈을 실현해주는 것이 현실적으로 그렇게 쉬운일이 아니다. 열정과 야망이 있지만 이것만 가지고는 경매에서 성공하는 것이 쉽지만은 않다.
안타까운 애기지만 경매는 앙드래지드의 소설제목처럼 “좁은문”이다.
대부분 쉽게 생각하지만 투자수익을 달성키위해서 공부가 상당해야 한다는 것을 알아야한다.
“No Pain, No Gain. No Risk, No Refund. No Pain, No Love."
자본주의사회에서 모험이나 위험없이 얻을수 있는 이익이란 없는법이다. 쉬운책부터 시작해서
내공을 쌓아가야합니다.
자! 밖을보니 비가 그쳤네요. 먼산은 못가고 가볍게 뒷산봉화산에나 올라 머리나 식혀볼까합니다. 울님들 다음시간에 뵙겠습니다,
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