잊혀진 사계(상계,중계,하계,월계)에도 봄은 오는가?

[skyup51(한양)]

잊혀진 사계(상계,중계,하계,월계)에도 봄은 오는가?

 

                 글쓴이: 총무(한양) 조회수 : 437   08.03.05 18:39  http://cafe.daum.net/sghyapt/3JO7/893

 

아래의 글은 조만간 발행될 '한양소식지 2호'에 게재할 원고 초안입니다. 

◆시론(時論)◆ 

“잊혀진 사계(四溪)에도 봄은 오는가!”

                                                         총무이사 김 해 춘

▶ 잊혀진 사계에도 봄은 오는가?

요즘 봄을 맞이하여 노원구와 관련하여 인터넷에서 사계라는 말이 유행하고 있다. 흔히 비발디의 사계(四季)라는 명곡으로 생각하기 쉬운데 여기서는 상계, 중계, 하계, 월계의 사계(四溪)를 의미한다. 사계는 그 동안 부동산업계 또는 서울시민들 사이에서 투자기피 대상으로 첫 손에 꼽히는 잊혀진 지역이었다. 이제 사계에도 정녕 봄은 오는지 매우 궁금하다.

▶ 상계신시가지 vs 목동신시가지 : 중소형아파트 vs 중대형아파트

1980년대 정부는 “택지개발촉진법”에 의해 공영개발 방식으로 주택을 대량 공급코자, 상계신시가지(112만평), 목동신시가지(130만평)를 개발하였다. 상계신시가지는 주택공사에서, 목동신시가지는 서울시에 각각 개발을 담당하여 1988년경 사업을 완료하여 입주가 시작되었다. “신시가지”라는 것은 쉽게 설명하면 지역 내에   전봇대가 없다. 이는 전기, 전화, 수도 등 기반시설을 모두 지하 공동구에 설치한 결과이다. 건너편 상계중학교 쪽을 보면 전봇대가 줄지어 서있는 것을 볼 수 있다.  

상계신시가지는 주공에서 중소형 위주로 개발한 결과, 녹지공간, 교통, 교육 등의 도시기반시설이 나쁘지 않음에도 불구하고 오늘날까지 노원구 아파트가 가격 측면에서 서울에서  최하위를 못 면하고 있는 결정적인 이유가 되고 있다.

이에 비해 서울시는 목동신시가지를 기념비적인 신시가지로 조성하겠다는 야심찬 계획 아래 중대형 위주로 개발하면서, 일방통행 채택, 신시가지 중앙에 업무지구 설정, 넉넉한 동간 간격 및 녹지지역의 배치 등으로 주거 개념에서는 적어도 상계신시가지 보다 약간 우위에 있는 것은 분명한 사실이다.

물론 1990년경 필자가 실제 목동에 살았을 때의 경험에 의하면 교통, 쇼핑, 주변 여건 등 많은 면에서 불편한 점이  많았다. 그러나 결정적인 차이점은 중대형으로 신시가지가 구성되어 현재 시점에서는 동일평형에서 2배 이상의 가격차이가 벌어지게 되었는데, 현재 노원구의 가격 상승을 소형아파트가 선도하고 있음은 격세지감을 느끼게 한다.

주민 여러분들은 중랑천 옆 밭에 지어진 상계신시가지와 안양천 뚝방 밑 저습지에 지어진 목동신시가지가 비슷한 분양시기와 분양가(평당 약 100만원)에도 불구하고  2배 이상의 가격차이가 나는 것에 대하여 동의합니까?

*신시가지와 신도시는 일관된 종합계획 아래 체계적으로 조성된 점에서 같은 개념이지만, 서울시내 기존 시가지에 조성된 신도시를 신시가지로, 분당과 같이 시외에 조성되었을 경우는 신도시로 부른다.

▶ 중계동 vs 대치동 : 유명 학원가 집중 및 우수학군

1차 상계신시가지가 조성되고, 5년 후인 1993년을 전후하여 중계동이 추가로 개발되면서 일시에 많은 상가가 공급되어 중계동에 빈 상가가 많이 발생하였다. 이 때  노원역 인근의 많은 학원들이 비싼 임대료를 감당하지 못하여 중계동 은행사거리로 이전하고, 서라벌고가 역시 중계동으로 이전하면서 대진고와 함께 우수학군을 형성하게 되었다.

강남역 근처의 대형입시학원들은 1980년대 말부터 비싼 임대료를 감당하지 못하고  당시 교통불편 등으로 상대적으로 임대료가 저렴한 대치동으로 이전하기 시작하였다.  그러다가 1998년경부터‘보습학원’중심의 대규모 학원타운이 조성되기 시작하고, 휘문고 등의 우수학군과 연계하여 대치동 전설이 본격적으로 탄생하게 되었다.

주민 여러분들도 아시다시피 우리와 별반 차이가 없던 대치동 은마아파트는 1998년 이후 계속 상승하여 동일평형에서 우리보다 2배 이상 비싼 현실을 다들 아실 것이다. 물론 강남지역의 기반시설과 주민 선호도 부분에서 우리보다 조금은 낫다는 점을 인정하지 않을 수 없다.

우리 아파트는 20년이 되어 많이 노후화되어 별 값어치가 없다는 것이 우리 아파트에서 가장 가까이 있는 부동산업소의 의견이지만, 30년이 경과하여 우리와 비교할 수 없도록 노후화된 대치동 은마아파트가 2배 이상 비싼 것에 대하여는 동 업소가  뭐라고 설명할지 모르겠다.

주민 여러분들은 아파트 시세 차이처럼 중계동 은행사거리를 중심으로 한 노원구 학력과 대치동을 중심으로 한 강남구 학력이 2배 이상 차이가 난다는 것에 대하여 동의합니까?

*여러분도 아시겠지만 이제 은행사거리에는 더 이상 학원이 들어설 자리가 거의  없으며, 유수 학원들이 노원구로 몰려오면서 노원역 인근 및 기타 지역에 개설을 하고 있다. 예를 들면 메가스터디학원과 대성학원 등의 대형학원 등이 그 것이며, 기존학원과 연계하여 노원구 전역에 최상의 학원타운이 형성되고 있는 중이다.

▶ 한양아파트 vs 타워팰리스 : 주거집단군집(Clustering Housing Grouping) 현상

상계 한양아파트는 인근의 아파트에 비하여 장기보유자 및 자가(自家) 거주자의  비율이 매우 높다. 주민들은 쾌적한 환경에서 살고 있으며, 주민 수준이 비슷비슷하고 한양아파트 주민이라는 것에 대하여 나름대로 자부심을 가지고 있다. 그러나 가구수가 약 500가구로 중형단지이며, 아파트 매매가 적다 보니 일부 부동산업소의 저가전략에 의하여 가격이 엄청나게 (低價로)왜곡되는 현상이 발생하게 되었다.

도곡동 타워팰리스나 삼성동 아이파크 같은 경우에는, 주거지 형성요인 중 하나인 주거집단군집(Clustering Housing Grouping) 현상에 의하여 수요자들이 높은 주택구입능력을 바탕으로 양호한 자연환경과 편리한 생활환경 등이 확보되는 주거지에  대해서 우선입주를 시도함으로써 매물이 그다지 많지 않으면서 지속적으로 가격이 상승하는 현상이 발생한다.

똑 같이 매물이 별로 없음에도 불구하고, 누구는 부동산업소에 휘둘리어 인근 주공아파트 보다 못한 시세가 형성되고, 누구는 매물이 없는데 지속적으로 가격이 상승하게 되는 것이다. 물론 어느 아파트에 살고 있다는 것이 타인과 차별되는 선민의식 또는 자기 만족감을 가지는 스놉(Snob)효과에서 우리 아파트와 타워팰리스가 많은 차이가 있음을 부정할 수는 없다.

*주거집단군집 현상

이 현상은 사회적으로 비슷한 소득․학력․직업․연령 수준의 사람들이 모여(군집) 사는 현상을 말한다.

*스놉(Snob) 효과

이는 주거집단군집 현상에 의하여 비슷한 사람들이 모여 살면서, 내가 어느 동네 어느 아파트에 살고 있다는, 타인과 차별되는 선민의식 또는 자기만족감을 즐기는 것을 말한다. 

물론 우리 아파트와 도곡동 타워팰리스를 직접 비교하는 것은 무리라는 것을 인정한다. 여기서 중요한 문제는 매물이 그다지 많지 않은 상황에서 일부 부동산업소의 저가전략에 의하여, 나름대로 자부심을 가지고 있는 한양 주민 여러분들이 인근  주공 시세보다 낮은 한양아파트의 시세를 받아들이는 것에 대하여 동의합니까?

*절대 주공아파트가 형편없다거나, 못하다는 이야기가 아니라, 우리 아파트가 동일평형의 주공보다 못하다고 누군가가 주장을 하고 있기 때문에 나온 이야기이다.

▶ 이어지는 호재들 : 강남북 격차 해소, 교육특구, 소형화 선호, 이미지 개선 등

첫째, 신정부가 들어서면서 강북 뉴타운 건설, 강북 재개발 등에 의한 강남북의 격차 해소 정책을 추진하여 서서히 강북에도 서광이 보이기 시작하고 있으며, 그 외에도 상계뉴타운 건설 등으로 노원구는 정책의 수혜를 직접 느낄 수 있게 되었다.

둘째, 교육특구로서 노원구의 위상이 날로 높아지고 있다. 노원구 2월 하순경 잠정 집계한 자료에 의하면, 15개 고교에서 서울대 83명, 연․고대 367명 등 서울 소재 대학교에 3,221명(전체 47%)이 합격하고, 27개 중학교에서 과학고 45명, 외국어고267명, 민사고 4명 등 총 316명이 특목고에 합격하여 교육특구 노원의 명성을 다시 한번 드높였다.

자사고 100개 설립, 2010년부터의 고교 선택제 실시뿐만 아니라, 신정부의 영어  공교육 강화로 인하여 조기영어교육 강풍이 불어오고, 노원구가 재정경제부로부터 ‘국제화교육특구’로 지정되면서 2008년부터 5년간 1,006억원이라는 거액을 투자하여 ‘청소년영어학습체험관’을 설립하겠다는 계획 등을 발표하여 전국 각지에서 문의가 빗발치는 등 노원구는 정책의 수혜를 톡톡히 누리게 되었다. 

셋째, 다양한 지역개발 및 인프라 구축이다. 이미 발표된 것과 같이 창동차량기지이전 확정, 지하철 4호선의 연장(진접), 동부간선도로 확장, 당현천 친환경개발, 외부순환고속도로 완공 등으로 동북부 중심도시로서 노원이 자리하게 되었다.

넷째, 노원구의 아파트 시세에 가장 악영향을 미친 소형아파트가 최근 가격상승의 선두에 선 아이러니다. 부동산에 대한 중과세, 소형아파트 건설기피로 인한 공급에 있어서의 품귀현상, 소가족화 경향 증가 및 재개발로 인한 소형아파트 수요 증가 등으로 소형아파트 인기가 상종가를 기록하면 중형아파트의 시세까지 끌어 올리고 있는 실정이다.

마지막으로 노원의 이미지 개선이다. 노원 특히 상계동하면 뭔가 철거민촌 내지는 소형 주공아파트를 연상시키며 잠시 스쳐가는 동네라는 이미지가 많았던 것도 사실이다. 그러나 실제 살아보면 노원구가 매우 좋은 주거지라는 점을 알게 되며, 필자도 약 20년 동안 거주하면 아파트 시세 외에는 별로 불편함을 못 느꼈다.

이에 그 동안의 역사적 배경 및 동네 형성과정을 조사한 결과 위와 같은 요인들이 있었음 알게 되었고, 앞으로는 이미지 개선과 함께 많은 발전을 기대할 수 있다는 결론에 이르렀다. 두터운 중산층, 높은 시민의식 및 교육열은 우리 노원구가 전국에서 으뜸가는 교육특구를 형성하는 결정적 계기가 되었다. 또한 관계 당국과 많은 학교 관계자 등의 노력이 뒷받침되었음은 물론이며, 교육특구로서의 위상 정립이 노원의 이미지 개선의 결정적 요인인 것이다. 

▶ 잊혀진 사계에도 정녕 봄은 왔는가?

이상과 같이 노원에 대하여 개인적으로 분석하였으나, 이외에도 많은 요인이 있을 것으로 생각된다. 그럼 “잊혀진 사계에도 정녕 봄은 왔는가?”라는 자문을 할 때, 그 대답은“아직은 봄이 오지 않았다!”라는 것이다. 신시가지로서 생활의 편리성, 탁월한 교육여건, 우수한 주변 자연환경, 잘 구축된 인프라 등을 생각할 때 이제 시작에 불과하다는 것이 필자의 사견이다.

우리 노원구민들이 진정으로 노원의 가치를 인식하고, 그 가치에 대하여 누구에게라도 논리정연하게 설명할 수 있으며, 노원에 살고 있다는 사실에 대한 자부심(Snob 효과)을 가지고 있을 때, 그 때 비로소 “잊혀진 사계에도 정녕 봄이 온 것이다.” 우리가 진정으로 강남에 거주하는 분들에 못지않은 자긍심을 느낄 때 바로 그 때 화려한 봄기운을 완연히 느낄 수 있는 것이다.

[skyup51(한양)]

노원에 살고 있다는 사실에 대한 자부심(Snob 효과)을 가지고 있을 때, 그 때 비로소 “잊혀진 사계에도 정녕 봄이 온 것이다.” 우리가 진정으로 강남에 거주하는 분들에 못지않은 자긍심을 느낄 때 바로 그 때 화려한 봄기운을 완연히 느낄 수 있는 것이다.

[라디오]

노원구의 현실을 느끼게 할 수 있는 좋은 글입니다. 아울러 한양아파트의 가치를 새롭게 느끼게 할 수 있는 글입니다.

[멋쟁이아저씨(중계무지개)]

ㅊㅋ 드립니다. 단지별로 소식지를 모아 공개하는것도 괘않겠네여....중계무지개 소식지2호도 곧 나옵니다.

[skyup51(한양)]

감사합니다. 노원의 4계(상계,중계,하계,월계)는 서로 끌고 밀고 당기면서 보탬이 될때 그가치는 무한하리라 봅니다. 명품노원을 앞당기는 마음에서 "우리가 남이가? 우리는 하나다" 라는 한마음 한뜻으로 뭉칩시다. 노사방 파이팅!

[지니]

공릉은 빠져있네요. 섭섭.

[skyup51(한양)]

최근 언론에서 비발디4계란 이름이 나오다 보니까 그렇치 공릉을 뺀것이 아니라 공릉은 비발디4계가 견인차역할을 하면서 노원의 가치를 올리면 자동적으로 가치가 상승하는 것 입니다. 공릉도 노원구니까요! 공릉도 현대아파트 재건축 추진 등 호재도 많고 같은 노원구로서 많이 발전할 것 입니다. 이는 또한 우리 노사방도 같은 마음이고요! 공릉동의 미래가치는 무한합니다. 우리가 공릉을 빼는 것이 아니니까 섭섭하게 생각하지 마세요! 공릉 파이팅!

[불멸의록커(한양)]

총무님! 지금 한양아파트는 2보 전진을 위한 1보후퇴도 아닌, 3보전진을 위한 약간의 휴식기라고 생각을 합니다. 일부 몰지각한 행동을 벌이는 몇몇 사람들도 있지만, 앞으로 리모델링 공사가 주민들의 열화와 같은 성원속에서 시작될 것이고 훌륭하게 마무리 되리라 믿어 의심치 않습니다. 한양을 위해서 애쓰시는 여러 추진위원 같은 분들 때문에 지금도 충분히 자긍심을 느끼고 있습니다. 죄송스럽지만 앞으로도 수고를 부탁드립니다.

[skyup51(한양)]

불멸의 록커님! 감사합니다. 열심히 합시다.

[art사랑]

노원에 살고 있다는 사실에 대한 자부심(Snob 효과)을 갖을 수 있는 좋은 글 입니다. 노원의 가치향상을 위해 애쓰시는 노사방회원님들의 노고에 감사드립니다. 노원구 홧팅!

[art사랑]

노원의 봄은 오고 있으며 많은 생명들이 싹을 틔우며 거목으로 자랄 꿈을 꾸고 있습니다. 노원은 동북부 중심도시뿐만 아니라 전국이나 서울의 중심도시가 될 것 입니다.