1. 관리 NEWS
■ “공동주택관리법상 행위허가 외에 집합건물법상 의결요건도 갖춰야”
서울북부지법
☛ 난방방식 변경 ‘입찰절차 중지’ 1심 가처분 결정 인가
중앙난방에서 개별난방으로 난방방식 변경을 추진하면서 공동주택관리법에 따른 행위허가는 득했으나 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)상 의결요건을 갖추지 않아 지난 9월 입찰절차 중지 가처분 결정을 받은 서울 강북구 A아파트.
아파트 입주자대표회의(채무자)가 ‘집합건물법이 아닌 공동주택관리법 적용대상’이라는 이유를 들며 이의를 제기했으나 최근 항소심 서울북부지방법원 민사1부(재판장 김현룡 부장판사)도 1심 가처분결정을 그대로인가, 입주자 B씨(채권자)의 손을 들어줬다.<관련기사 제1090호 2018년 9월 19일자 게재>
재판부는 결정문을 통해 “집합건물법 제2조의 2는 공동주택의 관리(‘변경’을 포함한 개념)에 관한 사항에서 집합건물법과 공동주택관리법의 규정이 중첩적으로 적용 가능한 경우 공동주택관리법이 특별법 지위를 갖더라도 구분소유자의 기본적인 권리를 침해해 적용할 수는 없다는 것”이라고 해석했다.
또한 “구분소유자는 공용부분을 전유부분의 면적비율로 공유하면서 용도에 따라 사용할 권리를 가지므로 입대의 주장과 같이 공동주택 ‘관리’에 관한 사항에 한정해 집합건물법이 적용되는 것이라거나, 구분소유자의 기본적인 권리가 전유부분을 목적으로 하는 구분소유권을 뜻하는 것으로 ‘전유부분’에 대한 기본적인 권리를 침해하는 경우에만 집합건물법이 적용될 수 있다는 취지로 이 규정을 해석할 수는 없다”고 밝혔다.
즉 공용부분 변경에 대해 집합건물법 제2조의 2에 따라 당연히 집합건물법 적용이 배제된다고 볼 수는 없다는 것이다.
재판부는 아울러 “공용부분 변경의 경우 ‘구분소유자의 기본적인 권리를 침해’하는 것이 아닌 경우도 있으나, 이때도 행위허가에 대한 공동주택관리법의 관련 규정은 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위해 특정 행위에 관해 관할관청의 허가를 받거나 신고할 의무를 부과하면서 행위 허가 또는 신고를 위한 절차적 기준을 정한 것에 불과해 집합건물의 공용부분 변경을 위한 실체적 요건에 관해 규정하고 있는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항과는 입법취지를 달리 한다”며 공동주택관리법 관련 규정은 집합건물법에 우선해 적용할 것이 아니라고 선을 그었다.
이어 A아파트 공사는 중앙공급식 난방방식을 개별난방 방식으로 전환하는 것으로 각 가구 내 보일러 및 배관을 설치하고 기존 난방방식에 필요했던 난방보일러 및 부속 배관 등을 철거하는 방식으로 진행되는 점, 예상되는 공사의 규모 및 기간, 공사로 변경되는 부분의 범위, 공사를 전후해 예상되는 난방 이용방법의 변화, 공사비용 등에 비춰 보면, 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에 해당한다고 판단했다.
이로써 집합건물법에 따라 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법에 의한 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 합의를 요한다고 분명히 했다.
이에 대해 입대의 측은 해당 공사는 ‘공용부분 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우’에 해당해 집합건물법 제15조 제1항 단서가 적용돼야 한다는 취지로도 주장했다.
그러나 재판부는 “예상 공사비가 약 14억5,000만원, 가구당 부담액도 63만원에서 83만원 상당으로 단서 조항에서 정한 ‘지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우’에 해당하지 않는다고 보기 어렵다”며 받아들이지 않았다.
뿐만 아니라 입대의 측은 2018년 4월경 동의율 83.49%로 서면에 의한 결의가 성립했다는 취지로 주장했지만 이 역시 기각했다.
재판부는 “입대의가 제출한 동의서 중 작성일자가 2018년 4월 이후로 기재된 것이 103장에 이르고, 입대의의 1차 행위허가 신청 당시 제출된 동의서가 1,059가구(동의율 72.83%)에 불과하다”며 “2018년 4월 당시 서면결의 정족수를 충족했다고 보기 어렵다”고 봤다.
또한 “2018년 4월 이후라도 구분소유자들이 동의서를 추가로 제출해 서면결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 관리단 집회 결의가 성립하게 되는 바, 결의가 성립하기 전까지는 동의를 철회할 수 있고, 동의 철회의 상대방이나 방식에 입대의 주장과 같이 제한을 둘 근거는 없다”고 인정했다.
하지만 “입대의가 행위허가를 재신청한 시점을 기준으로 총 1,214가구의 동의서가 제출됐으나 동의철회서에 의하면 이 중 140여 가구에서 이미 2018년 5월경 동의를 철회한 사실이 소명되고, 2018년 7월 1차 행위허가 신청 당시 제출된 동의서도 1,059가구분에 불과했던 점을 감안하면, 입대의에게 유리하게 동의서가 전부 제출된 행위허가 재신청 시점을 기준으로 보더라도 서면결의 정족수를 충족했음이 소명되지 않는다”고 판단했다.
결과적으로 재판부는 “입대의가 집합건물법이 정한 요건을 갖추지 못한 채 공사를 계속 진행할 경우 당사자 간 분쟁이 심화되는 등 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다”며 가처분의 필요성을 인정했다.
채권자 측 법률대리인을 맡은 법무법인 오른하늘 최승관 변호사는 “이 사건의 핵심 쟁점은 난방공사 실시를 위해 집합건물법상 요건을 구비했는지 여부이므로 공사를 원하는 입장에서는 집합건물법의 요건을 구비하면 얼마든지 입찰과 공사를 실시할 수 있다”며 “참고로 현재 행위허가 요건을 3분의 2로 완화한 집합건물법 개정이 예고되고 있으므로 무리한 법적 다툼보다는 집합건물법 개정 이후 공사를 다시 추진하는 것이 바람직할 것으로 판단된다”고 강조했다.
출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
■ 위탁관리 재계약 의견청취 절차 규정 ‘강행법규’
수원지법
☛관리규약상 게시기간 등 어겼다면 재계약 ‘무효’
기존 주택관리업자와 재계약을 하기 위해서는 아파트 관리규약에서 정한 절차에 따라 입주민들의 의견을 청취해야 함에도 불구하고 이러한 절차 규정을 위반했다면 해당 재계약은 ‘무효’라는 법원의 판결이 나왔다.
수원지방법원 민사16부(재판장 이승원 부장판사)는 경기도 화성시 A아파트 주택관리업자였던 B사가 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 관리계약 유효확인 소송에서 B사의 청구를 기각, 원고 패소 판결을 내렸다.
현행 공동주택관리법 시행령 제5조 제2항 제2호에 따르면 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는
▲관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주민의 의견을 청취한 결과 전체 입주민의 10분 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않을 것(가목)
▲가목의 요건이 충족된 이후 입대의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것의 요건을 모두 갖춰야 한다.
또 A아파트 관리규약에는 입대의에서 계약기간이 만료되는 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 계약기간 만료 2개월 전까지 입대의 구성원 과반수의 찬성으로 의결해 주택관리실적 평가내용 등을 정하고, 선거관리위원회에 의결내용을 통지해 재계약 관련 입주민의 의견청취를 요청하도록 하고 있다.
이때 선관위는 입주민의 의견청취 10일 전 게시판과 공동주택 인터넷 홈페이지 등에 재계약 관련 내용을 공개하고, 의견청취를 요청한 날부터 30일 이내에 일정 서식을 모든 가구에 1매씩 배부해 의견청취를 해야 한다.
하지만 A아파트는 이 같은 의견청취 관련 절차를 제대로 지키지 않은 것으로 드러남에 따라 관할관청으로부터 과태료 부과 사전통지까지 받은 것으로 알려졌다.
이와 관련해 재판부는 “입대의는 의견청취 전 10일의 공개기간 없이, 아파트 모든 가구가 아닌 아파트 각 동 로비에 의견청취를 위한 서면을 배포해 위탁계약 체결을 위한 사전 의견청취 절차를 진행함으로써 관련 법령 및 관리규약에서 규정한 사전 의견절차의 청취방법 및 공개기간을 위반했다”고 인정했다.
특히 재계약을 위한 사전 의견청취 절차에서 일정한 기간 동안 재계약에 관한 내용을 일정한 방법으로 게시하도록 한 취지는 최소한 그 기간 동안 재계약에 관한 내용을 충분히 게시해 공개함으로써 입주민이 관리주체와의 재계약 내용에 대해 충분히 잘 알고 재계약에 대한 동의 여부를 결정하게 하는 데 있다고 해석했다.
재판부는 이에 따라 관련 법령 및 규정은 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약 방법으로 재선정하는 계약을 체결하기 위한 요건을 규정하고 있는 강행법규라며 해당 아파트 위탁계약은 강행법규인 관련 법령 및 관리규약을 위반해 무효라고 판단했다.
입대의의 위탁계약 무효 주장이 신뢰보호의 원칙에 반한다는 B사 측 주장에 대해서도 재판부는 입주민에 대한 사전 의견청취 절차가 B사 소속 관리사무소장의 주도적 절차 진행하에 이뤄졌고, 관리소장은 전문 주택관리사로서 당연히 주택관리업자 선정 절차 규정을 숙지하고 있었어야 할 것임에도 불구하고 이에 위반해 사전 의견청취 절차를 진행시켰다며 이러한 위법한 절차 진행으로 체결된 위탁계약의 효력 발생에 대한 B사 측 신뢰까지 보호해야 할 근거는 찾기 어렵다고 일축했다.
출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
■ 임기 얼마 안 남은 아파트 입대의 상대 직무정지 가처분 ‘기각’
서울서부지법 결정
☛ 구성원 4명 전체 지위 부정, 아파트 관리 공백 우려
◉ 2회 공고에도 후보자 없을 시 중임 후보 선출 가능
임기가 절반도 남지 않은 입주자대표회의 구성원들을 상대로 직무정지 가처분 신청을 낸 것에 대해 법원이 아파트 관리의 실익 의문 등을 이유로 기각 결정을 내렸다.
서울서부지방법원 (재판장 김정운 부장판사)은 A아파트 동대표였던 B, C씨가 이 아파트 입주자대표회장 D씨와 입주자대표회의 감사 E씨를 상대로 제기한 동대표자 직무정지 가처분 신청사건에서 최근 “B‧C씨의 신청은 모두 이유 없으므로 기각한다”는 결정을 내렸다.
A아파트는 총 3개동, 120여 세대로 구성된 아파트로, 관리규약상 동별로 2명씩, 총 6명의 동대표를 선출해 대표회의를 구성한다.
D‧E씨는 지난해 9월 25일 임기 2년(2019. 9. 30.까지)의 동대표로 선출됐는데, 당시 후보자 수가 선출하고자 하는 동대표 수보다 적다는 이유로 별도의 투표 없이 당선됐다. D‧E씨와 함께 동대표로 선출된 이는 B, C, F씨로 총 구성원 5명의 대표회의가 구성됐다.
또 E씨는 그해 10월 19일 위 5명으로 구성된 대표회의에서 감사로 선출됐다.
이후 B씨와 C씨의 사퇴 등으로 동대표 보궐선거 공고가 이뤄졌는데, 한 동에서는 대표자 1명을 선출하기 위한 선거에 G씨가 단독으로 출마해 별도의 투표 없이 G씨가 올해 5월 18일 동대표로 선출됐다.
이후 대표회의는 D, E, F, G씨 등 총 4명으로 구성됐는데, 이 4명의 결의를 거쳐 D씨가 5월 18일 대표회장으로 선출됐다.
B‧C씨는 이러한 동대표 선출 과정 등에 이의를 제기, “D‧E씨가 적법하게 선출된 동대표이자 대표회의 회장 또는 감사로 볼 수 없음에도 그 직무를 수행하면서 입주민들에게 손해를 끼치고 있다”며 각각의 직무집행정지를 명하는 가처분을 구했다.
B‧C씨는 먼저 선거구의 후보자가 1명이더라도 투표를 거쳐야 하는데 투표 없이 동대표를 선출한 점을 지적했다.
이어 “D씨가 회장으로 선출될 당시 대표회의 구성원 중 F씨는 2018년 2월경 동대표에서 물러난 자이고, G씨는 투표 없이 동대표로 선출됐을 뿐만 아니라 관리규약 제18조와 공동주택관리법 시행령 제13조 제2항 등에서 정한 중임 제한 규정을 위반한 자라는 점 등을 고려할 때, D씨를 회장으로 선출하는 대표회의의 적법한 결의가 있었다고 볼 수 없다”고 주장했다.
그러나 재판부는 “인정되는 여러 사정을 고려하면, 제출된 자료만으로는 D‧E씨의 직무집행을 정지할 피보전권리와 보전의 필요성이 소명되지 않는다”며 B‧C씨의 가처분 신청을 받아들이지 않았다.
재판부는 먼저 “B씨는 D‧E씨와 마찬가지로 별도의 투표 없이 2017년 9월 25일 동대표로 선출돼 활동했는데, 그날 대표회의에서 회장으로 선출되는 등 활동 과정에서 투표 없이 선출됐음을 이유로 자신의 지위 또는 D‧E씨의 지위를 부정하지 않았다”며 “심지어 B씨는 올해 2월경 대표회장직에서 사퇴하면서 회장 직무대행자로 지정된 D씨와 사이에 ‘대표회장 업무 인수인계서’를 작성하기도 했다”고 지적했다.
이어 “이 사건 아파트 선거관리위원회는 2017년 9월 25일 위 5명이 동대표로 선출됐음을 공고할 때와 올해 5월 18일 G씨가 동대표로 선출됐음을 공고할 당시 투표 없이 당선인을 결정한 것에 대해 이의가 있는 입주민은 관리사무소를 경유해 이의신청서를 제출하라는 내용 역시 공고했는데, 위 각각의 선출에 대해 이의가 제기됐다는 증거가 제출되지 않았다”고 밝혔다.
또한 재판부는 “D‧E씨가 동대표로 선출된 지는 벌써 1년이 넘는 적지 않은 기간이 지났고, 그들의 임기가 절반도 남지 않았다”고 강조했다.
아울러 “D‧E씨는 동대표를 선출할 당시 등록한 후보자 수가 선출될 동대표 수와 같거나 그보다 적었던 경우 별도의 투표를 거치지 않았다고 주장하는데, 이에 대해 B‧C씨는 별다른 반론을 하지 않아 D‧E씨의 주장과 같은 관행이 이어졌을 가능성 역시 배제할 수 없다”고 설명했으며, “F씨가 올해 2월경 동대표직을 사퇴했는지, 그 사퇴가 유효한지에 대해서는 제출된 자료만으로 판단이 쉽지 않다”고도 밝혔다.
이와 함께 재판부는 “G씨가 동대표로 몇 차례 중임한 것으로 보이기는 하지만, 공동주택관리법 시행령 제13조 제3항은 2회의 선출공고에도 불구하고 동대표 후보자가 없는 선거구의 경우 재차 선출공고를 거쳐 중임한 동대표를 재차 동대표로 선출할 수 있음을 규정하고 있는데, G씨의 경우 3회에 거친 선출공고에도 불구하고 다른 후보자가 없자 직접 후보자로 출마해 동대표로 선출된 것으로 보인다”며 “따라서 G씨가 중임했던 자라는 이유만으로 재차 동대표로 선출될 수 없다고 단정하기 어렵다”고
못 박았다.
마지막으로 “B‧C씨의 주장은 결국 현재 입주자대표회의의 구성원 4명의 지위를 전부 부정하는 것으로 보인다”고 밝힌 뒤, “위 4명의 임기는 2019년 9월 30일 만료되는 점, 만일 위 4명의 지위를 전부 부정하게 될 경우 재차 보궐선거를 치러야 하는데 공동주택관리법 제14조 제1항에서 정한 입주자대표회의 최소 구성원인 4명 이상의 동대표가 선출될 수 있는지 의문이고, 보궐선거로 선출된 동대표의 임기 역시 2019년 9월 30일 만료되는 점 등을 고려해야 한다”며 “위 4명의 지위를 전부 부정하게 될 경우 이 사건 아파트 관리에 적지 않은 공백이 발생할 것으로 보이고, 위 4명의 지위를 전부 부정하는 것이 과연 이 사건 아파트 관리에 도움이 되는지 의문”이라고
강조했다.
출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr
■ 규약상 해임사유 외 사유로 임원 해임 불가
질의: 대표회의 임원 해임사유 등
① 입주자대표회의 감사를 해임사유에 규정돼 있지 않은 이유로 해임할 수 있는지.
② 승강기 공용게시판의 공고문을 떼어서 복사한 후, 원본 그대로 다시 부착해 놓았는데 공용시설물을 멸실, 훼손한 것으로 볼 수 있는지.
③ 입주자대표회의 회의 시 회장이 감사에게 퇴장 지시, 발언 제한 등을 할 수 있는지.
회신: 관리규약에 규정된 해임사유 외 다른 사유로 임원 해임 못해
공동주택관리법 시행령 제19조 제1항 제5호에 따르면, 입주자대표회의 임원의 해임사유, 절차 등에 관한 사항은 해당 공동주택 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로 관리규약으로 정해진 해임사유 외에 다른 사유로 해임할 수 없다.
같은 법 시행규칙 제4조 제3항에 따라 입주자대표회의 감사는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계 관계 업무와 관리업무 전반에 대해 관리주체의 업무 전반을 감사할 수 있으며, 관련 규정에 따라 감사한 사항에 대해 정당한 사유 없이 방해를 하는 것은 타당하지 않다.
공고문의 원본을 훼손 없이 다시 게시판에 부착해 놓았다면, 공용시설물의 멸실, 훼손이 아닌 것으로 판단되나, 구체적인 사항은 해당 공동주택 감독기관인 지방자치단체에 자세한 자료를 가지고 상담해 주기 바란다.
공동주택관리법 시행령 제19조 제1항 제2호 및 제5호에 따라 입주자대표회의의 구성·운영, 소집절차 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로, 입주자대표회의의 회의 운영과 관련한 사항에 대해서는 귀 공동주택 관리규약으로 정하는 바에 따라야 한다.
<전자민원, 주택건설공급과. 2018. 11. 16.><국토교통부 제공>