창원 저층 5층 아파트 용적율, 재건축 이익은 잉여용적율이다.

[강투]

# 5층 이하의 아파트는 2종 전용주거지역으로 "법적권리 용적률"  150%이다. 

재건축 신축시 220%로 얻었다 하더라도 150%만 권리이므로 금전으로 평가해준다. 정부와 타협, 건설사의 숫자 장난으로 10% 내외는 더 평가가 될 수 있으나, 신축 용적율인 220%에는 기부체납, 세금환수 등 개발이익으로 환수된다.

# 개별 호수에따라 공급 평형 등의 오차있을 수 있으므로(예로 가음 럭키), 등기부 등본으로 검증 요망.

00

아파트명	구지번(주소)	건 령	공급	구축	잉여	대지지분
			평형	용적율	용적율
신월 은아	신월동 93	88	20	140%	5%	14.2평
신월 주공	신월동 90	87	15	85%	65%	17.4평
용호 롯데	용호동 62,63	84~88	19	115	35	16
용호 무학	용호동 67-2	87	18	140	10	12.7
용호 일동	용호동 66	86	18	140	10	12.7
상남 대우	상남동 63,64-1	86~89	13	94	56	13.7
사파 삼익	사파동 147	88	18	130	20	13.5
사파 무궁화	사파동 148	88	22	150	0	14.5
대원 현대	대원동 38	91	22	133	17	16.6
내동 주공	내동 454-9	76	15	97	53	15.4
가음 은아	가음 23-3	87	18	150	0	12
가음 럭키  (약간 복잡   ㅎㅎ)	가음 14-5,8	80,92	15.2	138%내외	잉여11%	11평(에이동101호
	1동101호		18.5	138%내외	잉여11%	13.3
	씨동 101호		16.6	138%내외	잉여11%	12

00

* 공급면적(분양평수) = 대지지분 X 용적률,,,  용적율 ≒ 분양평수(공급면적) / 대지지분. 

=> 위 신월 은아 등 모든 아파트의 개별 평형대의 구축 용적율은 비슷하기 때문에서 용적율만 암기하면 20평형, 25평형 기타 등 자동 계산된다.  예) 25평형 = 용적률 140% x ?,  ? 대지지분은 17.9평. 

즉 평형과 "용적률(암기는 용적율만)" 또는 "대지지분(등기부 등본 참고)"만 알면 잉여 용적율이 나온다.

* 건폐율 = 층수 / 용적율.. 층수와 1층 바닥면적 관련있다. 

* 용적율과 대지 지분은 반비례 관계다.   

위 용어 졍리를 아래 아파트 기준으로 설명한다.

#. 창원 가음 "구동방 아파트 (2종전용지역)" 건물 평수 15평을 기준으로 설명한다.

=> 창원의 용지, 가음동의 5층 2종전용 150%의 재건축 아파트의 땅값은 입지를 가감하여 1000만원~1100만원에 평가되었다. 즉 땅값으로 평가해준 금액은 20.5평x1000만=2억500만원이었다. 나머지는 건설사에 납부하고 평형을 공급받는다.

공급면적(분양평수) = 대지지분 X 용적률

1. 15평 = 20.5평 X ?

2. ? = 구축(오래전에 지어진) 용적률 : 73%

3. 법적권리 용적률 : 2종전용 150%

4. 잉여수익 용적률 : 법적권리 용적률 150%- 구축 용적율 73%=77%

5. 신축허가 용적률 : 217%

6. 세수(전 국민을 위한 국가, 지자체의 세수) 용적률 : 도로,공원 제공, 개발이익 환수 등

신축허가 용적률 217% - 법적권리 용적률 150% = 67%