<P>※ 요즘 화두가 되고 있는 고분양가/ 미입주 대란 등에 대하여 많이 고민하고 있는것 같아 회야강이 생각하는 의견을 정리 해 보았습니다. 일전 부사모 오프 시 배부한 내용을 약간 편집하였으며 아래 내용은 순수한 개인 의견이니 일부 본인의 뜻과 다를지라도 편하게... 걍 참조하는 선에서 이해 바랍니다. ^^ <BR><BR><FONT size=3><STRONG><U>▣ 고분양가 시대의 재테크 전략(아파트)</U></STRONG> <BR></FONT>㈜ 고분양가는 대세이고 그에 따른 파급효과를 이해하는데 주안점을 둠 <BR><BR><STRONG>▶ 강변월드가 고분양가 전략을 택한 이유</STRONG> <BR><BR>- 토지 보상가격이 높았던 것도 한 영향이지만 주변 분위기나 향후 미분양 해소 가능성에 중점을 두고 고분양가 전략을 채택한 것으로 보고 있음 <BR><BR>- 강변월드 입장에서는 만약에 미분양이 발생하여도 무거동 1,000세대 주상복합이 고분양가로 분양이 진행되면 강변월드가 상대적으로 낮은 가격이라는 인식으로 미분양 물건은 상당부분 해소 될 것으로 예측함 <BR><BR>- 울산 전역에서 진행되는 재개발 영향으로 향후 고분양가의 추세는 계속 될 것으로 예상하고 있으며 미분양 물건이 쌓여도 시간이 지나면 해결 될 것으로 예상하고 있음 (주상복합 24곳 심의 중, 6곳 건축심의 통과) <BR><BR>- 가격 비교가 되는 대공원월드와 달동월드메르디앙에서 발생된 미분양 물건을 해소하기 위한 전략적인 선택으로 추정할 수 있음 <BR><BR><STRONG>▶ 계속되는 고분양가 분양에 따른 주변 영향 분석</STRONG> <BR><BR>- (현 상황)대공원월드 분양 → 롯데인벤스 P상승 → 롯데킹덤 미분양 해소 → 주변아파트 재평가 <BR><BR>-(예상 상황)강변월드 고분양가 → 울산대 주변 주상복합과 롯데캐슬, 엘지자이 등 분양가 산정에 반영됨 → 대공원월드와 달동월드메르디앙 미분양 해소 <BR><BR>-중구 대규모 아파트 분양(유곡동, 혁신도시. 재개발 등)과 울산 전역에서 진행되는 재개발 보상가 및 주상복합 분양가 상승 고리 형성됨 → 분양중인 아파트, 주변 고급아파트 가격 상승 효과 <BR><BR><FONT color=#0021b0><STRONG>▶ 결론: 기존 아파트 또는 분양중인 아파트를 대상으로 재테크 전략을 수립한다.</STRONG> </FONT><BR><BR><STRONG><FONT size=3><U>▣ 미 입주 대란에 대한 대응 전략 </U></FONT></STRONG><BR>㈜ 입주 후 2~3년 변화를 예상하는데 주안점을 둠 <BR><BR><STRONG>▶ 06년 미 입주 예상지역: 남외동 푸지1차, 구영리 푸지1차 <BR></STRONG><BR>- 두 곳의 푸지는 초기 분양 시 투기세력(떳따방)이 개입된 지역임 <BR><BR>- 분양을 받았거나 초기에 낮은 가격으로 프리미엄를 주고 매입하여 현재 금전적인 이득을 얻고 있는 세대는 입주를 고려하고 있음 <BR><BR>- 중도에 P를 주고 매입한 경우 투자와 입주를 반반씩 고려하고 있으나 손실을 안고 있는 세대는 버티기 전략을 유지하고 있으나 큰 이익을 얻기에는 어려움이 있음 <BR><BR>- 대규모 분양지역에 1차로 입주하는 단지는 여러모로 유리한 조건을 갖추고 있기 때문에 대규모 미입주 사태는 일어나지 않을 것이나 100% 입주 까지는 상당한 시일이 소요될 것으로 예상됨(프리미엄 가격과 상관없이 발생함) <BR><BR>- 번영로 인벤스, 옥동 로얄인벤스, 홈타운스위트(삼산) 등은 12.29 대책으로 실수요자 위주로 분양되어 상대적으로 미입주는 거의 일어나지 않을 것이며 일부 미입주는 전세 물량으로 소화될 것으로 보고 있음 <BR><BR><STRONG>▶ 07년 이후 대규모 미입주 사태가 본격적으로 진행됨</STRONG> <BR><BR>- 내년 이후 입주 예정인 미소지움, 롯데캐슬(야음), 남외동 푸지2차, 일신님, 구영 택지지구, 일부 주상복합 등은 상당부분 미입주 사태가 발생할 것으로 예상하고 있음 <BR><BR>- 상대적인 전세 선호도가 높은 남구의 미소지움과 롯데캐슬은 전세 물량으로 대체되나 타 지역은 상당기간 미입주가 진행될 것임. <BR><BR>- 특히 구영 택지지구는 주변 인프라가 상당부분 부족하기 때문에 가격에 상관없이 전세 물량 소화에 큰 어려움이 있을 것으로 예상됨 <BR><BR><STRONG><FONT color=#0021b0>▶ 결론: 실입주가 아닌 경우 적절한 매도 전략(타이밍)을 수립한다. <BR></FONT></STRONG>- 인근지역 고분양가 분양, 06년 지방선거, 07년 대선 등 부동산 호기 시…?? <BR><BR>(2006. 03. 09) <BR></P>
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글이 길지도 않고 담을 건 다 담았네요. 머리에 쏙 들어오구요, 계속 고개가 끄떡그떡 해 지네요. 어쨌거나 강변월드가 미운오리(?) 같네요. 아니 "월드" 자체가 그러네요. 분명 인벤스, 푸르지오 때와는 사뭇 다르다는 육감이 옵니다. 그 정도 분양가격으로는 영 아닐 것이라는....
저는 반대의견 구영푸지1차는 초반에 투기 세력이 있었다고 하나. 8.31 직후 가격이 하락세를 보여 투기세력들이 거의 매도한 상태로 지금은 실입주자 위주로 재편되었습니다. 지금은 국립대 및 주변 인프라가 하나씩 구축되고 있어 2008년 이후 가장 급부상 할 것으로 보입니다.
좋은 글 넘 감사합니다..리플글 쭉~읽고 맘이 아프네요.....저희는 구영쪽 보고 있는데ㅜ.ㅜ 그래도 무룡산님 글읽고 조금이나마..맘이 안정되네요..저두 동감하구요..앞으로 어떻게 변할지는 아무도 예측하기 힘들겠죠? 북구쪽이나,,구영쪽이나..다 잘되었음 하는게 분양권을 가진 사람들의 공통된 맘이겠죠?
첫댓글 좋은 내용 감사합니다.^^
좋은 글 잘 읽었습니다. 근데.. 북구쪽 분양아파트들은 어떨까요?
역쒸~~!! 재테크의 달인이신 이유를 알겠네요...예리 하십니다..^^;
요즘 부동산 시장에 대해 답답한 마음이었는데, 좋은 내용 올려주시니 감사합니다.부동산 재테크는 아직 유효한지요?ㅋㅋㅋ
부동산에 정답은 없습니다. 다만 누가 얼마만큼 근사치에 접근하는가의 차이 이겠지요. 충분히 공부하고 내공이 쌓이면 우리가 원하는 답을 얻을 수 있을것 같습니다. ^^
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
좋은 글 감사히 잘 읽었습니다...회야강님의 글을 읽으면서 저도 한수 두수 배우고 있습니다. 다시한번 고언 감사드립니다.
글이 길지도 않고 담을 건 다 담았네요. 머리에 쏙 들어오구요, 계속 고개가 끄떡그떡 해 지네요. 어쨌거나 강변월드가 미운오리(?) 같네요. 아니 "월드" 자체가 그러네요. 분명 인벤스, 푸르지오 때와는 사뭇 다르다는 육감이 옵니다. 그 정도 분양가격으로는 영 아닐 것이라는....
이번을 기회로 울산 분양가를 다시 되돌아보고 새로이 낮아지는 분양가 시대로.....서민을 위한 출발!!!
우~와 예리한 분석이네요 많은 도움이 됩니다 .
역시 회야강 님이십니다. 너무나 냉철한 판단, 확실한 근거들 .... 고개가 끄떡여 집니다. 저도 언제 그런 내공을 쌓을 수 있을까요 !
많은 도움 감사 구영지구아파트를 사야하나 생가중이엇는데 감사
회야강님 ...아무리 미분양이라도 분양가가 다시금 낮아지긴 힘들겠죠...흠...요즘 이리저리 물어보는 분들도 많던데 확답은 할수없고..아직은 관망하는 자세로 봐야하나 싶어요...암튼 글 잘 읽었슴당.^*^
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
좋은정보감사합니다^*^
분양가 잡을려면 이번 월드에 파리만 날리게 하는수 밖에 없는데 자이나 롯대캐슬이 분양가 900대로 나오면 월드의 미분양이 또 해소될것이다... 이렇게 계속 연속되면 아파트 분양가 안정은 없다는 말인데... 뭔가 특별한 계기가 있어야 할것같은데요...
2007년,2008년 입주때까지는 고분양가가 지속될것 같은데요.이 엄청난 물량들이 입주할때쯤이면 아마 투자로 접근한 분들은 엄청난 고통을 받을것 같은데요.. 실입주측면에서 접근하시길.. 투자는 이제 너무 위험해보입니다
남구불패^^
좋은글 감사 드립니다. 저도 아파트를 구매해야 하나 관망해야 하나 요즘 고민하고 있는데 ... 좀더 관망해야 겠네요
회야강님 말씀처럼 고분양가는 당분간 대세가 될듯.. 서민들에게는 답답하고 화나는 이야기지만, 하지만 언제 어떻게 하락세로 돌아설지는 아무도 예측 어렵죠 하락세때는 큰 파장을 몰고 오지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다 IMF 때 처럼....
투자는 고통을.. ㅡ.ㅡㅋ 일단대기.. 좋은 글 감사합니다..
저는 반대의견 구영푸지1차는 초반에 투기 세력이 있었다고 하나. 8.31 직후 가격이 하락세를 보여 투기세력들이 거의 매도한 상태로 지금은 실입주자 위주로 재편되었습니다. 지금은 국립대 및 주변 인프라가 하나씩 구축되고 있어 2008년 이후 가장 급부상 할 것으로 보입니다.
상대적으로 북구 지역의 여건에 비해 고분양가인 달천아이파크, 천곡코아루, 매곡푸르지오, 신천 극동의 푸른별, 약수 디아체 등은 검토 대상에서 제외 되었군요... 이건 왜 이렇지요.. 제가 보기엔 북구쪽이 더 걱정되는데..
무룡산갈매기님의 의견에 정말 공감합니다.구영푸지는 지금 거의 실입주자로 재편된거 같은 분위기구요.님말씀대로 북구는 정말 그런거 같은데... 망구 제생각입니다
코아루 100%입주 옛날옛적에 다 되었습니다..
좋은 글 넘 감사합니다..리플글 쭉~읽고 맘이 아프네요.....저희는 구영쪽 보고 있는데ㅜ.ㅜ 그래도 무룡산님 글읽고 조금이나마..맘이 안정되네요..저두 동감하구요..앞으로 어떻게 변할지는 아무도 예측하기 힘들겠죠? 북구쪽이나,,구영쪽이나..다 잘되었음 하는게 분양권을 가진 사람들의 공통된 맘이겠죠?
이제 결혼도 하고 애기도 생기고 집도 마련해야되는데..오르는 아파값 때문에 걱정이네요..^^;