장기보유 특별공제 및 양도세 계산방식

[밝은도시(신4)(이재근) 867-4980]

장기보유특별공제.  3년이상 보유시 

장기보유특별공제제도는 보유기간이 3년 이상인 자산에 대하여 일정액을 공제하여 줌으로써 건전한 부동산의 거래를 유도하기 위한 장치입니다. 1세대 1주택과 그 외의 경우로 나뉘며, 주요 사항은 아래와 같습니다.

장기보유특별공제 조견표

(주요사항)

1) '3년이상 '보유''가 기본 조건,  '3년이 미만'일 경우 적용되지 않습니다.
2) 일반적인 경우, 3년보유 기준 6%부터 연 2%씩 추가되어 최대 30%까지 공제 받을 수 있습니다.
3) 1세대 1주택, 9억원 이하의 자산 2년이상 보유시 '비과세'이므로 관련이 없습니다.
    1세대 1주택, 9억원을 초과하여 보유시 그 초과분에 대해서 최소 24%에서 연 8%씩 추가되어 공제됩니다.
4) 3)번 항목에서 '2020년 1월1일 이후 양도'하는 주택은 2년 이상 '거주'까지 해야 연 8%씩 적용.
     2년 미만 거주했다면, 연 3%씩 적용.  

3)번 항목에서 '2021년 1월1일 이후 양도'하는 주택은 아래와 같이 보유/거주기간을 나누어서 연 4%씩 공제.

   (가령, 10년 보유했는데 거주하지 않았을 경우, 거주기간에 대한 40%만 공제가 되는 것입니다.)
5) 2, 3채를 보유한 주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 팔면, 양도세 10%p, 20p% 중과 및 장기보유

    특별골제 적용도 불가합니다. 단, 2020년 6월말까지 주택을 매도하는 10년이상 보유주택에 한해서

    일시적으로,  양도세 중과세 배제 및 장기보유특별공제가 적용이 됩니다. (-장특공 최대 30% 적용)

(양도소득 세율)

양도소득세율 조견표

1) '산출세액'을 기본세율로도 계산하여 더 큰 것을 적용

2) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 40%

    → 단, 2021년 1월 1일 이후 양도분 부터 50%

3) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 기본세율

    → 단, 2021년 1월 1일 이후 양도분 부터 40%   

4) ’16.1.1. 이후부터 지정지역 불문, 모든 지역의 비사업용토지 기본세율 + 10%p 적용 (소법§104①8)

5) 특정주식 및 부동산과다보유법인 주식에 해당하는 경우 자산총액 중 비사업용 토지가 50% 이상인 경우

    기본세율에 10%p를 더한 세율 적용

(기본세율)

양도소득세율 - 기본세율 조견표

1세대가 주택 1채만을 가졌는데 2년이상 보유하고 있고 9억원을 넘지 않는 매매가로 팔았을 경우,

양도세를 내지 않아도 되는 '비과세'에 해당합니다. 하지만 만약, 양도시점에 매매가가 9억원을 초과할 경우에는

9억원 초과분에 대해서만 양도소득세를 매기게 됩니다.  아래는 '1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건'입니다. 

양도소득세 비과세 조건

예시1)-. 양도가 : 3000만원, -. 취득가 : 1000만원, -. 필요경비 : 150만원

-. 보유기간 : 1년미만 → 장기보유특별공제 적용 불가, 1세대 1주택 비과세 적용 불가.

-. 1세대 1주택자

-. 조정대상지역 외 주택

-. 양도시점 2021년 이전

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1) 양도가 - 취득가 - 필요경비 = 양도차익 

: 3000만원 - 1000만원 - 150만원 = 1850만원

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 

: 1850만원 - 0원(3년미만으로 없음) = 1850만원

3) 양도소득금액 - 기본공제 = 양도소득 과세표준 

: 1850만원 - 250만원 = 1600만원

4) 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 

: 1600만원 × 40%(보유기간 1년미만) = 640만원.

예시2) -. 양도가 : 10억원, -. 취득가 : 6억원, -. 필요경비 : 5000만원

-. 보유기간 : 5년이상 6년미만 

-. 거주기간 : 2년이상 → 장기보유특별공제 적용 가능

-. 1세대 1주택자 → 보유기간 2년 이상이므로 1세대 1주택 비과세 적용가능.

-. 조정대상지역 외 주택

-. 양도시점 2021년 이전

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1) 양도가 - 취득가 - 필요경비 = 양도차익

: 10억원 - 6억원 - 5000만원 = 3억5000만원

2) 9억원 이하 금액은 비과세. 9억원 초과분에 대해서만 양도차익 재계산 진행.

: 10억 양도가일 때 양도차익은 3억5000만원이므로

  양도가 초과분 '1억원'에 대한 양도차익은 3억5000만원에 10분에 1로 계산시 3500만원.

-->(10:3.5=1:x), 10x=3.5, x=0.35 즉 3,500만원

3) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

: 3500만원 - 3500만원×40% (보유기간 5년이상, 거주기간 2년이상 충족) = 2100만원

4) 양도소득금액 - 기본공제 = 양도소득 과세표준

: 2100만원 - 250만원 = 1850만원

5) 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액

: 1850만원 × 15% - 108만원(1200만원 이상 4600만원 이하 기본세율 적용) = 259.5만원.

예시3) -. 양도가 : 5억2000만원,-. 취득가 : 3억8000만원, -. 필요경비 : 1700만원

-. 보유기간 : 8년 → 장기보유특별공제 적용가능. 

-. 거주기간 : 2년이상

-. 1세대 2주택자 → 1세대 1주택자 비과세 적용 불가.

-. 조정대상지역 외 주택

-. 양도시점 2021년 이전

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1) 양도가 - 취득가 - 필요경비 = 양도차익

: 5억2000만원 - 3억8000만원 - 1700만원 = 1억2300만원

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

: 1억2300만원 - 1억2300만원 × 16%(2주택자 8년보유) = 1억332만원

3) 양도소득금액 - 기본공제 = 양도소득 과세표준

: 1억332만원 - 250만원 = 1억82만원

4) 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액

: 1억82만원 × 35% - 1490만원 = 800만원.

→ 보유기간 2년이상으로 '기본세율' 적용

→ 과세표준 1억82만원으로 8800억초과 1.5억이하에 해당하므로 35% 세율 및 1490만원 누진공제 적용