[지오프롭테크]부동산/도시주택 정비사업 충족요건 및 사전검토

[공공칠빵]

[지오프롭테크]부동산/도시주택 정비사업 충족요건 및 사전검토

지오프롭테크 (GeoProptech) = 지리정보(geographic information system) + 부동산 (Property) + 기술 (Tech)

온라인 건축 설계 시스템 및 설계 방법{On-line architectual design system and method thereof}

이번글은 "닥터빌드 아이콘 프로"에서 서비스중인 정비 사업별 사전 적합성 검토(가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발, 모아타운, 모아주택, 신속통합기획, 공공재개발, 역세권시프트(장기전세), 역세권활성화사업 등) 분석을 하는 기능을 설명하겠습니다.

정비사업이란?

정비사업은 헌 집·낡은 주택·좁은 도로 등 살기 불편한 동네를 주민들과 함께 비용을 부담하고 새집을 짓는 사업입니다.

사람들이 그동안 알고 있던 재개발·재건축방법이 다양해졌습니다.

“우리집·우리동네 특성에 맞는 방식의 사업”을 선택하는 것이 가능한데요,

주민들간의 합의만 있다면 주민들이 원하는 방식으로 사업을 추진할 수 있습니다.

* 참고글 "부동산/도시주택정비사업검토: 노후도 분석" ( https://cafe.naver.com/gisapplication/1193 )

1. 가로주택정비사업 요건검토

가로주택정비구역 충족 요건
(관련법규 : 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조)
① 사업시행구역 면적 : 10,000㎡ 미만
공공성요건이 충족되었을 경우 20,000㎡까지 확대 가능
공공성 요건 : 공공기관 참여,전체 연면적 또는 세대수의 10% 이상 공공 임대주택 건설, 토지 등 소유자의 동의를 거쳐 지구단위계획 수립 및 도시계획 심의 필요
② 기존 주택수 : 아래 조건 이상
단독주택인 경우 10호 이상
공공주택인 경우 20세대 이상
단독주택과 공동주택이 혼합된 경우 20채 이상
③ 노후 불량건축물의 수 : 2/3(약67%) 이상
노후 년수는 지자체 조례에 따라 25~30년 이상 적용됨.

2. 소규모재건축 사업요건검토

소규모재건축사업 충족 요건
(관련법규 : 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조)
도시 및 주거환경정비법 제2조7호의 주택단지로서 아래 요건 충족 지역
① 사업시행구역 면적 : 10,000㎡ 미만
② 기존 주택수 : 200세대 미만 (공동주택만 해당)
③ 노후 불량건축물의 수 : 전체 건축물의 2/3(약67%) 이상

3. 소규모 재개발사업 요건검토

소규모재개발사업 충족 요건
(관련법규 : 도시 및 주거환경정비 조례)
① 사업대상
역세권 또는 준공업지역
해당 사업시행구역의 면적이 1.5천㎡ ~ 5천㎡미만
해당 사업시행구역이 너비가 각각 8m 이상과 4m 이상인 도로 및 예정도로에 접할 것
정비구역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역 등 기존 사업 지역이 아닐 것
② 노후 불량건축물의 수 : 전체 건축물의 2/3(약67%) 이상
* 고밀준주거 적용시 용적률 상한은 중심지 역세권 700%, 비중심지 역세권 600%으로 하며, 인접 도로의 폭원 및 인접 지역의 제반 환경 등을 고려하여 심의에서 적정성을 판단한다.
* 중심지 역세권은 도시기본계획상 도심, 광역중심, 지역중심, 지구중심에 해당하는 역세권을 의미한다.
* 단, 사업대상지가 승강장으로부터 250m에 과반 이상이 포함되지 않은 경우에는, 용적률 상한을 중심지 역세권 600%, 비중심지 역세권 500%으로 한다.

4. 공모방식의 모아타운 요건검토

공모방식의 모아타운 충족 요건
② 사업대상지 : 공모방식 : 3만~10만㎡ 미만.
조합, 사업예정지 3개소 이상
② 노후도 : 사업시행지별 57% 이상, 전체 50%이상 (공모 동의율: 주민 30% 이상)
모아타운 노후 건축물 분석 충족 요건
(관련법규 : 도시 및 주거환경정비 조례 노후ㆍ불량건축물)
① 단독주택
노후연령의 "단독"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
② 공동주택
가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조는 노후연령의 "철콘구조"에 값을 기입하세요.(초기값 30년)
나. 가목 이외의 공동주택은 노후연령의 "기타구조"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
다. 연면적 660㎡이하는 노후연령의 "기타구조"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
③ 공동주택 이외의 건축물 (단독주택 제외)
가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조는 노후연령의 "철콘구조"에 값을 기입하세요.(초기값 30년)
나. 가목 이외의 건축물은 노후연령의 "기타구조"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
* 본 자료는 참조용입니다, 확인 및 검증은 별도로 진행하시기 바랍니다.

5. 주민제안 방식의 모아타운 요건검토

주민제안방식의 모아타운 충족 요건
② 사업대상지 1만~ 2만㎡ 미만, 사업예정지 1개소 이상.
2만~10만㎡ 미만은 조합 또는 사업시행구역 2개소 이상.
② 노후도 : 사업시행지별 57% 이상, 전체 50%이상 (주민제안 동의율: 토지 면적의 2/3)
모아타운 노후 건축물 분석 충족 요건
(관련법규 : 도시 및 주거환경정비 조례 노후ㆍ불량건축물)
① 단독주택
노후연령의 "단독"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
② 공동주택
가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조는 노후연령의 "철콘구조"에 값을 기입하세요.(초기값 30년)
나. 가목 이외의 공동주택은 노후연령의 "기타구조"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
다. 연면적 660㎡이하는 노후연령의 "기타구조"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
③ 공동주택 이외의 건축물 (단독주택 제외)
가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조는 노후연령의 "철콘구조"에 값을 기입하세요.(초기값 30년)
나. 가목 이외의 건축물은 노후연령의 "기타구조"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
* 본 자료는 참조용입니다, 확인 및 검증은 별도로 진행하시기 바랍니다.

6. 재개발 사업 요건(신속통합기획,공공재개발사업)검토

재개발(신속통합,공공) 분석 유의 사항
(관련법규 : 도시 및 주거환경정비 조례)
① 단독주택 노후
노후연령의 "단독"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
② 공동주택 및 이외의 건축물 (단독주택 제외) 노후
철콘강구조는 노후연령의 "철콘구조" 값을 기입(초기값 30년)
이외의 구조는 "기타구조"에 값을 기입하세요.(초기값 20년)
③ 과소 필지
대지분할 제한면적에 미달하는 대지.(초기값 90㎡)
④ 주택 접도율
폭 4미터 이상의 도로에 접한 건축물 백분율
토지특성정보의 도로접면이 맹지와 비접도 필지(차량불가)
최소검토율은 소도로이하(폭8m미만)중에 검토가 필요한 건물수
⑤ 호수 밀도
정비구역 면적 1헥타르당 건축물의 동수로 산정한 밀도
공동주택은 세대수가 가장 많은 층의 동수(총세대수/층수)
단독주택 또는 다가구주택, 비주거용은 1동은 산정
* 본 자료는 참조용입니다, 확인 및 검증은 별도로 진행하시기 바랍니다.

7. 역세권 시프트(장기전세) 요건검토

역세권시프트(장기전세) 충족 요건
① 역세권 요건
1차 역세권: 승강장 경계로부터 250m(24년 까지 350m로 완화)
2차 역세권: 승강장 경계로부터 250(24년 까지 350m로 완화) ~ 500m 이내
각각의 역세권 범위에 사업대상지 전체가 포함되어야 함
② 사업대상지 요건
해당 사업시행구역의 면적이 3천㎡ ~ 2만㎡이내
가로구역 2개 이내 제한
③ 노후도 요건
지구단위계획구역: 20년 이상 경과한 건축물이 50% 이상
정비계획구역: 노후불량 건축물 60% 이상, 30년 이상 경과 건축물 비율 30% 이상, 과소 필지 150㎡ 미만 필지 비율 40% 이상 또는 저밀이용 2층 이하 건축물 비율 50% 이상
준공 10년 이내 신축건축물이 15%가 넘는 가로구역은 제외
도시정비형 재개발사업 사전검토 신청시 토지등소유자 50% 이상, 토지면적 40% 이상 동의율을 확보필요 및 20m이상 도로에 연접한 대지의 토지등소유자 2/3 이상 동의를 필요

8. 역세권활성화사업 요건검토

역세권활성화사업 충족 요건
① 역세권 요건
승강장 경계로부터 250미터(지구중심 및 비중심지 범역내 역) 또는, 350미터(도심 및 광역,지역중심 범역 내 역 또는 환승역)
거리 이내 지역이 가로구역의 1/2 이상인 경우 가로구역 전체를 사업 대상지로 함.
가로구역의 1/2 미만(일부)이 걸치는 경우에는 간선가로(폭 20m 이상 도로)에 접한 경우나 구역 정형화 등의 필요성이 인정되는 경우에한하여 위원회에서 인정 시 사업 대상지로 함.
② 사업대상지 요건
해당 사업시행구역의 면적이 1,500㎡ ~ 1만㎡이내
다만, 위 면적 요건 외 대상지는 대상지 선정을 위한 지원 자문단 회의에서인정하는 경우 사업 대상지로 볼 수 있다.
③ 노후도 요건
사업유형별 각각의 노후건축물 기준을 따른다.
지구단위계획으로 추진하는 경우 ｢도시계획조례 시행규칙｣ 별표 1을 따르며, 도시정비형 재개발사업으로 추진하는 경우 ｢도시정비법 시행령｣ 별표1과 ｢서울특별시도시 및 주거환경 정비조례｣ 제4조, 제6조 및 별표1에 따른다. 사업방식 변경 시 변경된사업별 노후도 요건을 적용한다.
④ 도로 요건
2면 이상이 폭 4m 이상 도로에 접하면서 최소 한 면은 폭 8m 이상 도로에 접할 것