최근 신축 아파트의
하자 문제가 대두되고 있습니다.
공사 및 시공 과정에서
원가를 절감하기거나
일정을 맞추기 위해
값싼 재료를 사용하거나
날림 공사, 시공을 하는 경우가
많기 때문인데요.
요즈음의 아파트는
단지 내 유치원부터 피트니스센터, 독서실,
스크린골프장 등
아름다운 조경과 단지 내 공원을 조성하는 등
굉장히 고급스러움을 추구하는
경향이 있습니다.
하지만
이렇게 멋지고 웅장한 아파트 단지
실상 입주민들은
한숨 쉬는 경우가 있습니다.
신축 아파트 욕실 문틀에
버섯이 자라난 경우도 있었고,
천장에서 물이 새는 경우도 있었습니다.
이러한 아파트 하자 관련 문제는
고가의 아파트도 예외가 없습니다.
적지 않은 돈을 내고 입주한
우리 집
천장, 벽에서 물이 새고 욕실에서
버섯 수준의 곰팡이가 자라나고
이유 모를 악취가 난다면
그때가 바로
하자보수 청구는 물론이고
손해배상청구소송을
진행하셔야 할 때입니다.
공동주택관리법 및 시행령에서 말하는 하자
그렇다면
여기에서 말하는
'하자'란 무엇일까요?
청구대상이 되는 하자는
공동주택관리법 및 시행령에서
정하고 있습니다.
내력 구조상의 하자 외에
시설 공사상 하자는
공사 상의 잘못으로 균열,
처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손,
붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능
불량, 부탁, 접지 또는 결선 불량,
고사 및 입상 불량등이 발생하여
*공동주택관리법 시행령 제37조 (하자의 범위)
'건축물, 시설물의
안전상 기능상 또는 미관상의
지장을 초래할 정도'로
정하고 있습니다.
공동주택의 시설공사별 담보책임 기간
우리 집에 발생한 문제가
공동주택관리법의 적용을 받는
하자로 판별되고,
이를 보수하기 위해
청구를 시작하기 전
하나 알아두셔야 할 것이 있습니다.
바로
각 시설공사별
담보책임 기간이 존재한다는 것입니다.
하자 담보책임기간은
공동중택관리법 시행령
제36조에서 정하고 있습니다.
미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 석공사 등
마감공사의 경우 2년
옥외 급수 위생관련 공사, 난방, 냉방, 환기,
공기조화 설비공사,
급 배수 및 위생설비공사, 가스설비공사,
목공사, 창호공사,
조경공사, 전기 및 전력설비공사, 신재생 에너지,
설비공사, 정보통신공사,
지능형 홈네트워크 설비공사,
소방시설공사, 단열공사, 잡공사 등등의 경우 3년
대지조성공사, 철근콘크리트공사,
철골공사, 조적공사,
지붕공사, 방수공사 등의 경우 5년
내력구조별 하자, 기초공사, 지정공사 등
지반공사의 하자는 10년으로 정하고 있습니다.
특히 위 기간은 하자 발생기간임과 동시에
권리행사 기간이므로,
위 기간 내에 사업주체에게 반드시 그 하자 보수를
청구하여야 하는 것을 주의하셔야 합니다.
하자보수 청구 대상 자격
공동주택관리법에 의해 하자
담보책임을 물을 수 있는 사람은
입주자, 입주자 대표회의,
하자보수청구 등에 관하여
입주자 또는 입주자 대표회의를
대행하는 관리주체, 관리단 등입니다.
소송 전 진행가능한 절차가 있을까요?
국토교통부 산하 하자 분쟁 조정위원회에
하자 심사 또는 분쟁 조정 신청을 할 수 있습니다.
사업주체가 하자가 아니라고 주장하거나,
하자 보수를 거부하거나 기피 또는
회피하는 경우 등에 하자 심사를 신청할 수 있고,
하자로 판정되면 사업주체는 판정서에 따라
하자 보수를 해야 합니다.
만약 보수를 하지 않는 경우
1천만 원의 과태료가 부과될 수 있으며,
하자 정도에 비하여 보수 비용이 과다하게
소요된 사건은 분쟁 조정에 회부될 수 있습니다.
분쟁 조정의 경우
조정이 이루어지면
재판상 화해,
즉 확정판결과
동일한 효력이 있다는 점을 알고
진행하셔야 합니다.
만약 조정이 이루어지지 않는다면
민사소송을 별도로 진행할 수 있습니다.
민사소송 진행 시 유의할 점
아파트 하자 보수 소송의 핵심은
감정인의 하자 감정입니다.
아파트 하자와 관련해 상담전화하신 분들이나
소송 진행하시는 분들이
많이 질문하시는 것을 추려보면,
‘민사소송 전 사적으로 하자 감정을 받았는데
이 하자감정 자료를 사용할 수 없나요?’,
‘법원에서 선정된 감정인이 내 아파트의 하자를
모두 찾아 주나요?’ ,
‘왜 사적으로 받은 하자 감정보다 법원 감정인이
하자 보수 비용을 적게 책정하나요?’
로 정리할 수 있습니다.
우선 사적 하자감정 자료는 법원에서
하자 보수금 결정 시 전혀 사용되지 않습니다.
그렇다고 해서 사적 하자감정 자료가
전혀 필요하지 않다고 말씀드릴 수는 없습니다.
일반인은 공사 등에 대해 잘 모르기 때문에
자신의 아파트에 어떠한 하자가
존재하는지조차 잘 알기 힘들기 때문에,
사적으로 하자 감정 전문가를 선정하여
대략적인 하자 부분을 찾아낼 수 있게 되는 것입니다.
실제 법원을 통한 하자 보수 소송의 경우,
하자감정신청 사항에 한하여
하자 감정 절차를 진행하기 때문에,
법원이 선정한 감정인이
내 아파트의 모든 하자를 찾아주는 것이 아님을
유의하셔야 합니다.
따라서 하자감정신청 당시
하자 부분을
특정할 수 있어야 하고,
특정할 하자를 파악하기 위해
사적 감정을 미리 진행하는 경우가 많은 것입니다.
다만
법원에서는 사적 감정 결과는
참고만 할 뿐,
하자 보수금은 법원이 선정한 감정인의
감정 결과에 따르는 점,
감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이
경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의
현저한 잘못이 없는 한
이를 재판부가 존중해야 한다는 점 등을
기억하시기 바랍니다.
아파트 하자와 관련해서
문제가 발생하거나
하자보수 청구를 진행하고자 하신다면
시작하기에 앞서
법조인의 조언을 들어보시는 것을
추천드립니다. 감사합니다.