주간19기 8강. 공유지분

[주간 김도영]

이번 수업은 원장님께서 나눠주신 수업자료를 주로 정리했습니다. 

[23.11.2] 제 8강. 공유지분

📍지분의 의미(민법 262조~269조)
1. 공유란 수인의 동산이나 부동산 등 재산을 지분에 의해 공동으로 소유하는 것을 말하고 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

2. 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

3. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 보존행위는 각자

4. 공유물 분할의 협의가 성립되지 않을 경우 법원에 공유물분할 청구 소송을 제기할 수 있다.  

5. 법원은 분할 대상인 공유물의 특성상 현물 분할이 가능하면 현물로 분할하는 것이 원칙이다.(현물 분할 원칙) 

6. 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저하게 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 그 공유물의 경매를 명할 수 있다.(예외 현금 분할)

7. 공유물이 경매를 통해 매각이 이루어지면 법원은 그 매각대금에서 제 비용을 제하고(소송비용 등 순서대로) 공유자의 지분 비율에 의해 나누어주게 된다.(현금분할)

8. 지분처분은 자유롭고 사용, 수익은 협의로 가능하다.

9. 전체를 매도하거나 대출 등 권리행사를 할 때는 전체 또는 과반이상의 동의가 필요하므로 현실에서는 권리의 제한이 많다.(지분의 제한)

📍공유물 임대차계약/해제 및 인도 청구
1. 공유물 임대계약은 과반수 이상의 공유지분권자나 과반수 이상의 동의로 해야하며 구두상으로도 효력은 미치나 분쟁의 소지가 있으니 인감을 첨부하는 것이 좋다.

2. 과반수의 의미는 50%가 아니고 50.1%를 의미한다. 과반수 미만의 공유자와 임대계약을 하면 임대차 효력을 가지지 못하게 되어 주임법, 상임법에서의 대항력, 최우선변제, 확정일자 우선변제 등을 인정받지 못한다. 


💥 공유지분 경매 관련 유의사항
1. 공유자가 많다면 협의가 쉽지 않다.
2. 공유자의 경제력 및 개인사정(우선매수 등 유의/주소지로 참고)- 공유지분권자의 우선매수권

3. 가족이 아닌 공유자가 있거나 이복형제가 있으면 협의가 어렵다.
4. 기획부동산 물건 조심하기(성이 다른 수인의 소유자)
5. 공유자 주소지가 분산되면 유리하다(공유지분권자의 우선매수는 반드시 법원에 방문해야만 가능하므로 공유자 주소지가 여러군데이면 유리)

6. 재판으로 가면 원고가 유리하다. 
7. 지분이라도 농지면 농취증이 필요하다.
8. 수용 보상일 때 지분의 처리과정이 필요없다.
9. 소액으로 효율적인 투자 가능.  
10. 여타 지분의 경매가능성에 따라서 차후 우선매수 고려해본다.
11. 작은 지분이라도 주거용이라면 가구수에 포함되니 주의! (대출 갈아탈 때, 매각불허가신청)
12. 공유지분자의 우선 매수를 막는 방법은 부지런히 입찰하는 것이다.


💥공유지분 경매 시 확인할 사항
1. 지분토지/토지현황 확인
2. 감정가
3. 등기사항증명서(소유자) 
- 가족관계(상속)
- 성이 여러명(기획부동산)
- 주거용 부동산 소유자 성이 다른 2명(부부)

* 소유자 6명 내외, 거주지가 분산되어있으면 좋다. 
* 소유자 2명이면 현물분할 확률 높음(현물분할 원할 때는 소유자 2명 내외인지 확인)

4. 건폐율 50%이상인 땅이 좋음 



💥공유지분 낙찰 시 해결 방법
1. 협의
2. 소송--> 현물분할(원칙)
3. 소송--> 현금분할(공유물분할을위한경매)
4. 보상

[박동일 원장]

감사합니다. 응원합니다.

[이진희]

정리해주신 총무님 덕분에 잘 보고 갑니다. 감사해요~^^

[이영숙1]

[운영팀 박해주]

정리가 깔끔하네요~ 후기 잘 봤습니다^^