분양전환가 산정금액

[판맨]

어제 분양전환가 개선소송에 관한 전화를 받았습니다.

그래서 오늘 저도 나름대로 관련 법률을 찾아보았습니다.

다음 내용은 공공임대아파트 분양전환금액 산출관련 법규입니다.

다음에서 보면 "다"항을 보면 산정가격이란 항목이 있는데  이게 10년 공공임대에도 해당이 되지않나 하는 제 개인적 생각인데 운영자님들은 어떻게 생각하시는지요?

참고로 현재 공공건설 임대주택 표준건축비는  85~90만원/m2 정도 하더군요(m2당 90만원기준으로 평단 환산하면 297만원정도)

[별표 1] <개정 2008.3.14>

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제3조의3관련)

1. 분양전환가격의 산정

  가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

  나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환  당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.

  다. 임대사업자의 부도 또는 파산으로 인하여 분양전환하는 경우로서 임차인의 동의가 있는 경우에는 가목 및 나목의 규정에 의하여 산정한 분양전환가격을 5퍼센트 범위 내에서 증액할 수 있다.

 2. 항목별 산출방법

   가. 건설원가

     건설원가 ＝ 최초 입주자모집당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비

     (1) 최초 입주자모집당시의 주택가격

         건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다.

     (2) 자기자금이자

       자기자금이자 ＝ (최초 입주자모집당시의 주택가격－국민주택기금융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

       (가) 이자율 : 당해 임대주택의 임대개시일과 분양전환당시 각각의「은행법」에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이자율의 산술평균이자율

       (나) 임대기간 : 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간

     (3) 감가상각비

       계산은 임대기간중「법인세법시행령의」규정에 의한 계산방식에 따른다.

   나. 감정평가금액

     분양하기로 결정된 날을 기준으로 2의 감정평가법인이 평가한 당해 주택의  감정평가금액의 산술평균금액으로 한다.

     (1) 임대사업자는 제3조·제3조의2 및 제4조에 따른 임대주택분양전환허가신청서·분양전환신고서 또는 임대주택분양전환계획서를 제출하기 전에 시장·군수 또는 구청장에게 분양전환가격의 산출을 위하여 감정평가업자를 선정하여 줄 것을 요청하여야 하며, 요청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 요청을 받은 날부터 30일 이내에 임대사업자 및 임차인의 의견을 들어 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 등록한 2의 감정평가법인(「국유재산의 현물출자에 관한 법률」에 따라 출자된 주식회사 한국감정원을 포함한다)을 선정하여야 한다.

     (2) 감정평가에 필요한 비용은 임대인이 부담한다.

     (3) 동일 단지내의 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가대상 주택은 분양전환대상 호수 또는 새대주의 10퍼센트 수준에서 동·평형·층·향 등을 고려하여 정할 수 있다.

   (4) 감정평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경           우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 「부동           산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제81조제2항제3호에            따라 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를           요구할 수 있다.

   다. 산정가격

       산정가격 ＝ 분양전환당시의 건축비 ＋ 입주자모집공고당시의 택지비 ＋ 택지비이자

       ○택지비이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간

         이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 의한다.

   라. 건축비 및 택지비

      임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

    (1) 건축비

      (가) 건축비의 상한가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 당해 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

      (나) 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16퍼센트를 가산한 금액으로 한다.

      (다) 주택사업자가 당해 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다.

      (라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 얻은 지하층면적(지하주차장 면적을 포함한다) 중 지상층 바닥면적 합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100퍼센트를 인정하고, 나머지 부분에 대하여는 표준건축비의 80퍼센트에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다.

      (마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 인하여 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준건축비에서 감액할 수 있다.

      (바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다.

        1) 임대사업자가 발코니샤시를 일괄시공하는 주택의 경우 표준건축비의 5퍼센트 이내에서 소요되는 비용

[왕이야]

가항은 10년 공임, 나항은 5년공임에 관한 내용입니다. 나항을 보시면 아시겠지만 "산정가격-감가상각비"는 5년 공임에 적용되는 조항입니다. 이는 5년공임 분양전환가의 상한선입니다. 우리가 최종 목표하는 바는 바로 이러한 상한선을 받는 것이라 보면 됩니다. (감정평가액과 산정가격과의 관계 등은 모임에 오셔서 질문하시면 상세히 답변드리겠습니다.)

[왕이야]

어제 전화 통화로 아직도 많은 분들이 기존 5년공임과 저희 10년공임을 연결시켜 생각하시는데 다시 한번 말씀드리겠습니다. 10년공임제도는 5년공임제도가 잘못되었다고 만든 제도입니다. 즉 5년공임, 특히 민간5년공임이 건설업체 부도를 유발하고 건설업 경기를 침체시키는 제도라고 하여 분양전환가 자율화 등의 인센티브를 건설업체에게 제공하는 10년공임제도가 만들어진 것입니다. 단순히 분양전환되는 공공임대주택의 기간이 5년에서 10년으로 늘었구나 하고 청약을 했던 것인데 실제로는 완전히 다른 개념의 제도입니다.

[왕이야]

관련 내용은 2003년12월(?) 건교부 보도자료와 2003~4년에 대한건설업협회가 건설업활성화 방안이란 제목으로 건교부에 제안한 자료에 있습니다. 굳이 표현하자면 5년공임은 무주택서민과 주택공급업체 둘다 모두 위한 제도이고 10년공임은 주택공급업체만을 위한 제도입니다.

[왕이야]

참고로 말씀드리면 판맨님이 올리신 분양전환가 산정기준 자료는 2008년 개정된 자료입니다. 감정평가 부분이 개정되었습니다. 우리에게 적용되는 산정기준 자료는 '판교주공임대위 자료실'에 있습니다.

[왕이야]

판맨님이 말씀하신 평당 표준건축비는 우리 임대료, 주거환경 개선 뿐만 아니라 분양전환가 문제 해결에도 많은 도움이 되는 역할을 하게 될 것입니다. 공개게시판에 있는 '판교주공임대위 1차 보도자료' 글을 관심있게 보시면 왜 그런지 내용을 아시게 될 것입니다. 판맨님의 관심과 참여에 감사드리며 추가 질의하실 것이 있으시면 언제든지 질의하시기 바랍니다.

[판맨]

네 그렇군요..답변 감사합니다..