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언제부터인가 서울이나 수도권의 아파트값이 계속해서 상승하고 있어, 도시에서의 생활을 정리하고 귀농이나 귀산촌을 생각하시는 분들이 많아지는 것 같습니다.
그러나 귀농을 하던, 캠핑장을 운영하던, 기타 농촌에서 전원생활을 하던지간에 무엇보다도 우선해서 토지가 필요합니다. 사업을 위한 토지에는 여러 종류가 있지만 이러한 목적으로 토지를 매입하는 경우 농지나 산지가 대부분 포함되게 됩니다.
농촌에서 생활하기 위해서는 땅이 필요한데 3년 이상 농작물을 재배하게 될 때 농지라고 인정받을 수 있습니다. 이같은 농지나 산지를 취득하기 위해서는 농지원부나 농지취득자격증명서가 필요합니다.
지난해에 LH 땅 투기 사태를 보았듯이 직원들이 미리 업무상으로 정보를 활용하여 개발 호재가 있는 지역의 농지를 구입하고 이를 이용하여 시세차익을 얻은 사실이 드러남으로 투기를 방지하기 위해서 농지법등이 더욱 강화되는 추세에 있습니다. 즉, 투기를 목적으로 한 농지는 비농업인이 취득할 수 없도록 강화하고 있다는 점입니다.
농업용 토지를 구매하기 위해서는 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 줄여서 농취증이라고 하는 이 증명서는 쉽게 말하자면 농지를 구매할 수 있다는 허가를 받는 것입니다. 이 증명이 없으면 타인으로부터 구매한 농지의 등기를 이전받지 못하게 되기 때문에 농지를 취득하려면 반드시 필요한 과정의 증명서라 할 수 있습니다.
농지를 구매하는데 왜 이런 증명서까지 필요한지에 대한 의문이 들수도 있는데 실제로 영농활동이 이루어지는 토지에 대한 투기를 막기 위함이 그 주된 목적입니다. 실제로 농업을 하고자 하는 사람이 투기 때문에 땅값이 높아져 농업을 영위하지 못하게 되면 국가적으로 큰 손해이기 때문에 투기 수요를 막고 실제 농지를 활용할 사람들만 농지를 취득하게 하기 위한 제도입니다.
농지의 의미와 농업인이 되는 방법, 그 이후 농지를 취득하기 위한 농취증을 발급받는 방법과 절차(1), 그리고 농지 매입시 주의사항과 최종적으로 취득세와 양도소득세를 감면 받으려면 어떤 조건이 필요한지(2)에 대해 두번에 걸쳐 설명해 드리고자 합니다.
농지의 의미와 행위제한
법적으로 지목이 전이나 답일 경우 기본적으로 농지라고 하는데 이런 농지를 구입하려면 농지취득자격증명서를 발급받아야 할 것이며, 혹시 불법 건축물이 있으면 원상으로 복구를 하여야 하고 농사를 지을 계획이 있는 경우에는 농취증을 발급해 주고 있습니다.
농지법상 제2조에서 농지를 지목은 물론이고 실제 용도가 전·답·과수원인 토지와 그 이용에 활용되고 있는 토지를 모두 농지라고 정의하고 있습니다. 따라서 농지에 출입하기 위한 농로, 배수에 필요한 수로, 농기계를 보관하거나 휴식을 위한 농막이 있는 토지 등이 모두 농지법상 농지로 보고 있습니다.
또한 농지법 시행령에서도 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지인 목초, 약초, 잔디 및 조림용 묘목 과수나 유실수와 시설물인 웅덩이 ,제방, 고정식온실, 버섯재배사, 축사, 곤충사, 농막 등을 농지로 보고 있습니다.
이같은 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유가 제한되며, 농지를 소유한 경우라 하더라도 이용목적 등에 따라 농지를 취득할 수 있는 면적이 제할될 뿐만 아니라, 농지를 처분할 것을 명하는 행정처분에 처해질 수 있습니다.
또한 농지 소유자가 농지를 제3자에게 유상(임대차) 또는 무상(사용대차)으로 사용하여 수익을 얻게 하려면 일정한 제한을 받게 되며, 농업진흥지역에서는 건축물의 건축, 공작물의 설치 등이 제한됩니다.
농지법상 농지를 다른 용도로 사용 또는 전용하고자 하는 경우에는 농지전용허가, 농지전용협의, 농지전용 신고가 필요하며, 농지전용허가를 받고자 하는 경우에는 농지전용부담금을 납부해야 합니다.
농지법상 농지에 해당하는 땅을 개발할 때에는 공시지가의 30%에 해당하는 농지보전(전용)부담금을 평당 최고 16만 5천원까지 납부해야 합니다.
농막은 연면적 20㎡ 이하로 설치할 수 있는데 컨테이너를 갖다 놓을 수 있고 수도나 가스를 설치가 가능하며 전기도 끌어올 수 있습니다. 다만 바닥을 콘크리이트로 고정하면 않되고 테크를 설치했을 경우에는 그 면적도 다 포함됩니다.
주거는 불가하고 단지 휴식이나 농기구 등의 보관만 가능한데 그러느니 차라리 관리사 등을 허가받아 설치해 놓는 것이 나중에 개발을 할 때 농지보전부담을 내지 않아도 되니 이 방법이 더 좋을 수 있다는 점도 고려하는 것이 좋을 듯 싶습니다.
농지를 취득하는 농업인이 농취증을 발급받는 방법
농지는 오로지 농업에 종사하는 사람만이 취득할 수 있습니다. 헌법상 명시된 '경자유전의 원칙'에 따라야 하기 때문입니다. 그렇다면 토지가 있어야 농업에 종사할 수 있는데, 농업에 종사하지 않는 자는 농지를 가질 수 없다는 뜻은 무슨 말인가? 그렇다면 대체 어떻게 농업인이 될 수 있다는 것인가?
답은 바로 '농업에 종사할 목적'이 있음을 증명하고 농지를 취득하는 것이 먼저입니다. 그후 조건을 갖추어 농업인 자격을 얻는 것입니다. 농업인에게는 국가에서 여러가지의 많은 혜택을 주고 있습니다.
그러나 보니 간혹 혜택만을 노리고 부당하게 자격을 얻어 내고자 하는 분들도 상당수 있습니다. 바로 그 사례가 지난해 떠들썩하게 난리가 낳던 LH 직원의 농업경영체등록증 위조를 통한 땅 투기라 할 수 있습니다.
이같은 부정한 농지 취득을 방지하기 위해서 농업인의 자격조건은 매우 까다롭게 정해져 있습니다. 물론 실제로 농업에 종사하시는 분들이라면 어렵게 갖출 수 있는 자격이기도 합니다.
이런 측면에서 농업인의 자격을 갖추기 위한 조건으로 농지취득자격증명서를 발급받는 절차와 방법에 대해 알아보겠습니다.
농지취득자격증명이란?
농지를 매수하는 사람이 농민인지의 여부와 농지 소유 상한 이내인지 등을 확인하고 심사함으로써 적합한 자격이 갖춰진 농민에게만 취득을 허용하게 하여 투기를 규제하고 실질적인 목적에 맞게 사용되도록 유도하는 제도입니다.
농지법 제8조에 따라 농지취득자격증명원을 관할 지역에서 발급받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 반드시 첨부해야 하는 것으로 농지매매에 있어서 필수 서류 중 하나이니 잘 참고하셔야 합니다.
농지취득자격증명은 주로 부동산 경매과정에서 필요하고, 법원에 매각결정 기일까지 제출하라는 고지를 하게 되는데, 경매에서 낙찰받은 매수인은 매각 허가 결정이 나기전 7일 이내에 반드시 법원 경매계에 제출하여야만 하는 서류입니다.
발급받을 수 있는 대상과 자격은?
현재 농업인이거나 농업인의 자격을 얻으려는 개인 혹은 농업법인, 주말영농을 하고자 하는 농업인 혹은 개인이 농지 전용허가를 받았거나 농지 전용신고를 받고자 하는 사람에게 허가하고 있습니다.
증명서를 발급받기 위해서는 취득할 대상이 되는 농지의 농업경영에 필요한 노동력, 농업기계, 장비, 시설 등의 확보를 위한 방안으로 농지 소유자가 실제 어떻게 이용하고 있는지 등을 자세히 기록한 농업경영계획서를 작성한 후에 신청해야 합니다.
일반적으로는 농지의 소재재 관할 시나 군읍면장에게 발급 신청을 하면 되는데, 직접 방문을 하실 경우 농업경영계획서의 유무 여부에 따라 접수 후 처리기간은 2~4일 정도가 소요됩니다.
방문 신청시 지참해야 할 서류는 농지취득인정서, 농업경영계획서 및 농지 임대차 계획서 또는 농지 사용대차 계획서 등을 준비하셔야 합니다.
농업법인이 농취증을 신청하는 경우
신청인이 농어법인인 경우 법인 등기부 등본이나 주민등록 등초본, 토지대장 등의 서류는 담당 공무원이 직접 확인이 가능하기 때문에 별도로 준비하지 않아도 됩니다. 기타신청서와 농업경영계획서는 물론이고 농지의 소재지와 거주지가 다른 경우라면 주민등록등본과 농지원부 등을 별도로 준비하셔야 합니다.
만약 주말체험농장 같은 목적으로 운영하려고 할 경우에는 과거에는 농지취득자격 증명신청서만 작성하고 농업경영계획서는 따로 작성하지 않아도 되었지만 2021년 7월 농지법 개정으로 주말농장을 하려고 할 경우에도 농업경영계획서를 작성하도록 하고 있으니 이점을 유념하셔야 할 것입니다.
농업법인에 현물출자를 할 경우 법인설립 등기 후 사업자등록증을 발급받아 그것을 근거로 농업경영체 등록을 마쳐야 합니다. 이럴경우 농지를 현물출자함으로써 받을 수 있는 취득세에 대한 감면세율 3.4%에서 다시 75%로 감액받을 수 있기 때문이며, 마지막으로 소유권 이전등기를 하기 위해서도 농취증이 반드시 있어야 합니다.
신청서의 작성내용은?
취득자에 대한 정보 작성을 한 이후 취득자 구분에서 생계를 위한 농업을 하는 농업인이나 신규 영농과 가족 또는 지인이 모여 주말에 농장을 운영하는 주말체험 등으로 작성이 구분되어 있습니다.
취득하고자 하는 농지의 소재지와 취득 원인에 해당하는 증여인지 상속인지 함께 입력하셔야 합니다. 만약에 상속에 의해 농지를 취득하게 되는경우 농지취즉자격증명 신청을 따로 하지 않더라도 소유권이전 등기가 가능합니다.
그러나 매매나 증여로 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명 신청을 하여 발급받아야만 소유권 이전등기가 가능합니다.
2021년 7월부터 강화된 농지취득자격 심사 내용
1. 농지를 취득하려는자가 농업경영계획서 작성시 직업, 영농경력, 영농거리를 반드시 기재하여야 하고 관련 증명서류인 재직증명서, 농업경영체등록증, 자금조달 계획서 등을 반드시 제출하도록 하였습니다.
2. 투기 우려지역의 농지를 취득하려 할 경우 지자체 농지위원회의 심의를 거치도록 의무화했으며 1필지 공유 소유자의 최대 인원수는 7인 이하의 범위에서 조례로 정하도록 하였습니다.
3. 농업진흥지역 내의 농지는 주말, 체험영농 목적의 취득이 제한되도록 했는 데 이경우 농업진흥지역 외의 농지를 취득하려는 경우에도 농업경영계획서를 작성하여 농지 취득자격 심사를 받도록 하였습니다
4. 농업법인이 부동산업 등 목적 외 사업을 영위하거나 1년 이상 미운영, 시정명령 3회이상 미이행시 농지의 추가 취득을 제한하도록 하였으며 농업법인이 관광농원을 개발할 시 분양을 금지하도록 하였습니다
5.매년 1회 이상의 농지 소유와 이용 실태조사를 의무화하고 있으며, 최근 각 시군에서 실태조사를 진행중입니다. (이때 농지의 불법소유, 임대차, 무단 휴경등 농지법 위반 행위시 청문절차를 거쳐 행정조치와 고발조치를 병행하도록 하고 있습니다.
6. 거짓이나 부정한 방법으로 농취증을 받는 경우 1년 처분 의무기간없이 즉시처분하도록 하였으며, 농지관련 불법행위를 하여 위반시 3년이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금으로 제재를 대폭 강화시켰고 농취증을 불법으로 발급받을 경우 5천만원 이하에서 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액에 해당하는 금액으로 상향했습니다.
농지매입시 주의해야 할 사항
1. 원칙적으로 농지는 농지를 취득할 자가 농업경영에 이용하거나 이용할 경우에만 취득이 허용되나 농지를 취득하기 이전에 농지전용 허가나 농지전용 신고를 한 경우에는 농지를 취득할 수 있으며, 더불어 농지협의가 완료된 농지는 농지전용허가나 신고없이 농지를 취득할 수 있습니다.
따라서, 실무적으로는 농업경영 이외의 목적으로 농지를 취득하고자 하는 경우에는 ① 농지의 매도인과 매수인간에 매매계약을 체결하고 ② 잔금을 납부하기 전에 소유자의 동의를 받아 농지전용 허가(혹은 개발행위 허가)를 신청하여 구입한 후 ③ 잔금을 잡부하여 슈권을 이전하는 절차로 농지를 취득할 수 있습니다.
다만 주의할 점은 농업진흥구역에서는 농지전용 허가를 받지 못할 수 있으니 농업진흥지역 중 농업진흥구역에 포함되는 토지인지를 확인하고 사전에 관계공무원이나 전문 행정사와의 협의 절차를 거친 후 농지취득 절차를 진행햐야 할 것입니다.
2. 토지거래 허가구역에 있는 농지를 취득하고자 할 때는 해당 시군구 및 인접 시국구에 세대원 전원이 1년 이상 거주해야 가능하며 토지거래 허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 의제됩니다.
3. 농지원부는 농지의 소유 및 이용 실태를 파악하여 농지행정의 효율적인 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위해 지정한 자료인데 농지 원부에 8년 이상 자경한 것으로 기재되면 양도소득세의 세금감면 효과가 있으니 농지를 취득한 경우에는 농지원부를 발급받은 것이 좋습니다.
4. 매입하려는 토지에 무허가 건물, 창고, 농작물 등이 있을 경우 농지 소유자가 동일인인지 확인해야 합니다. 특히, 농작물은 수확기에 도달한 경우 무단 사용자에게 귀속된다는 점도 주의해야 합니다.
5. 무단 건축물이나 무단 거주자가 있는지 확인하고 혹시 있을 경우 매매 계약을 할 때에 토지 소유자가 무단건축물과 무단 거주자 문제를 해결해 주는 조건을 특약으로 넣어야 하며, 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우 지상권 설정 여부를 확인해야 합니다.
6. 도로의 경우 실제 도로로 사용하는 사실상의 관습상 현황 도로가 있다라도 지적도상의 도로가 없다면 건축 허가시 도로로 인정받지 못하기 때문에 지적상과 현황상 도로가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
이상 농지 농지를 매입할 경우 어떤 행위제한이 있는지와 농지취득자격 증명서를 받는 방법과 절차 그리고 농지를 매입할 경우에 주의할 점은 무엇인지에 대해 알아보았습니다.
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