2021 서울지역 공동체주택 참여 희망자 6차 모집 설명회(6/19 토)

[하우징쿱]

                         [2021 서울지역 공동체주택 참여 희망자 모집 설명회(6차)]

한국주택도시협동조합연합회(이하 연합회)는 주택소비자가 직접 부지 선정부터 설계 및 디자인 과정에 능동적으로 참여하고, 이웃과 소통하며 세련되고 품질 좋은 주택을 합리적인 비용으로 마련하기 위한 서울시 지역 공동체주택 참여 희망자 대상 모집 설명회를 다음과 같이 개최하오니 공동체주택 입주를 희망하는 분들의 많은 참여 바랍니다.

                                                                         - 다 음 -

○ 일시 : 2021년 6월 19일 토요일 오전 10시30분
○ 장소 : 국민연금공단 강남사옥 3층 NPS희망키움센터내 스튜디오 공간 (신사역 1번 출구) : 건물 여건상 주차 공간이 협소하여 지원이 어렵습니다. 대중교통을 이용하시거나, 인근 유료주차장을 개인적 이용 바랍니다.
○ 대상자 및 인원 :
- 서울시에 부담가능한 수준의 공동체주택을 마련하고 싶은 분.
- 인원: 선착순 15명
- 현장에서 발열 체크를 합니다. 참가자는 꼭 마스크를 착용해 주시길 부탁드립니다.
○ 내용 : 공동체주택 소개, 공동체주택 사업 설명, 사업예정지 소개, 서울시 공동체주택 지원제도 소개, 국민연금공단의 주거공동체 아카데미 소개(연합회와 협업)
○ 세부일정

○ 문의 : 한국주택도시협동조합연합회 사무국 : 010-3071-8530 전문숙 사무총장, 010-8289-6300 조용란 사무국장
○ 참여신청 : 구글 신청 https://forms.gle/AQGh1Do3rJucFvf79
                     

 ▣ 공동체주택 입주희망자 모집 안내
1. 사업검토 지역
- 서울시 전 지역 중 토지가격, 주거환경, 교통 등을 종합적으로 고려하여 소비자 선호가 높은 지역을 우선적으로 추진함
- 선호도에 따라,
1) 지가가 비교적 저렴하고 자연환경이 우수한 지역
2) 지가는 비교적 높지만 주거환경과 교통이 편리한 지역 등을 구분하여 추진함
- 최종 사업추진 지역은 연합회가 참여 희망자의 의견을 수렴하여 선정함
 
2. 모집 가구수, 소모임 구성
- 지역별로 6~8세대가 모집되면 예비 입주자 소모임 구성하여 토지 물색을 포함한 공식적인 오프 라인 활동을 시작함
- 지역별 6~8세대를 구성단위로 하며, 기존 예비 입주 희망자들과 함께 3~4개의 소모임을 조직하여 진행
- 가구 구성은 세대믹스를 우선적으로 하나, 예비 입주자의 요구가 있을 경우 특성화한 공동체주택(같은 직종 공동체주택, 육아공동체주택, 실버 공동체주택 등)도 검토하여 추진
- 소모임은 임시 모임으로 토지 확정시 토지규모에 의해 입주자 모임은 변경
- 향후 연합회를 통해 공동체주택에 입주하고자 하는 가구는 하우징쿱주택협동조합 조합원 가입 및 연합회에서 준비하는 교육프로그램에 참여하여야 함.

3. 공동체 성격
- 폐쇄적이지 않은 느슨한 공동체 추구(느슨한 성격의 공동체 규약 마련)
- 개인의 행복추구와 프라이버시를 우선 존중(공동체 활동이 개인의 프라이버시를 침해하지 않도록 함)
- 특정 이념과 정치적 편향 배제 : 자신의 이념적 정치적 견해를 구성원들에게 강요하지 않는 분위기 조성
- 이웃에 대한 존중과 배려는 공동체의 기본 가치 : 주택협동조합 자치 및 단지관리규약을 제정 및 실행
- 구성원 간 친목을 중시하여 끈끈한 감정적, 정신적 관계망의 형성 : 공동체가 추구하는 기본방향에 동의하며, 다른 구성원들과 정서적 유대가 가능한 사람들로 구성원을 선정

4. 주택면적과 가격
- 주택면적 : 입주자가 원하는 면적 가능 (단, 주택의 전용면적이 85m²를 초과할 경우 부가가치세가 발생하고, 협동조합주택의 경우 60m²를 초과할 경우 취득세, 재산세 감면이 없어지므로 이를 고려하여 면적을 정함)
- 커뮤니티실 면적 : 세대당 2~3평 정도씩 지분 참여하여 총 16~24평 규모로 건축
- 주택가격 : 토지가격 및 특성, 건축물 수준에 따라 다르나 효율성이 좋은 토지를 평당 2천만원에 구입한다고 가정할 경우, 실사용 20평을 기준으로 할 때 약 4억원대 수준 (지역에 따라 다르나 일반적으로 인근 아파트 가격의 50%~70% 수준)
- 서울시 공동체주택 예비인증을 받을 경우, 주택도시보증공사 보증에 의해 대략 총사업비용(주택가격)의 최대 30~35% 수준의 대출 가능(임대형으로 추진 시, 준공/입주 후 잔여 대출 수준)

5. 부동산 소유권
부동산 소유권에 관해서는 아래 2가지 안이 있는데, 소비자에게 내용을 충분히 설명하고 소비자 공동체에서 스스로 선택하게 할 계획임. 하지만 입주자의 특별한 요구가 없으면 현재 시점에서 협동조합 소유의 공동체주택은 정책 리스크가 너무 커서 가능한 주택 소유를 개인으로 하는 공유주택(1안)으로 사업을 추진하려고 함

1안. 주택의 개인 소유 (주택의 공동개발.소유)
1) 내용
- 개인별 등기면적과 비례하여 토지소유권 취득 후 건물취득
- 사업추진은 복잡하나 일반분양할 때보다는 이전취득세가 생략되어 최종 취득세 경감
- 공동체공간을 공용공간으로 하여 허가를 받을 경우 공용면적으로 개인에게 할당되어 개인이 지분소유
- 건물에 근린생활시설을 건축할 경우 입주민이 동일비율로 공동소유하거나 협동조합을 설립하여 협동조합이 소유 (단, 신설 협동조합이 근린생활시설을 소유할 경우 토지와 건물 취득시 취득세가 중과됨) :
- 세부적인 내용은 공동체 구성 시 충분한 내부 논의를 거쳐 확정
2) 특징
- 부동산을 개인이 소유할 경우 '자가형'으로 분류, 임대사업에 의한 절세혜택과 서울시 공동체주택 지원(예비인증 통과 시) 중 금리지원 혜택은 없음
- 서울시 공동체주택 예비인증 통과시 공사비 포함 사업비에 대한 대출지원 가능(준공 후 10개월 이내 전액 상환)
- 서울시의 공사비 대출지원 절차가 번잡할 경우 공동체주택 인증을 포기하고 시중은행의 토지담보대출과 금융기관의 중도금 대출제도 활용


2안. 건물 전체를 입주자가 출자한 협동조합 법인이 소유(서울형 공동체주택)
1) 내용
- 공동체주택 입주자들이 세대 당 동일금액을 출자하여 협동조합 법인을 설립
- 입주희망자들은 주택협동조합에 동일금액을 출자
- 주택협동조합 명의로 토지구입 및 건축물 신축을 진행 (주식회사 소유의 공동체주택은 서울시 공동체주택 인증을 통과할 수 없어 협동조합 소유의 공동체주택만 추진함)
- 주택과 근린생활시설 및 공동체 시설을 포함한 부동산 전체를 신설법인이 소유
- 법인은 부동산 취득 후 즉시 구청에 장기일반민간임대주택 사업자로 신고
- 입주자는 사업추진기간에는 법인에 출자 및 대여를, 건축물 사용승인 완료 후에는 10년 이상의 장기 임대차계약을 체결하여 상대적으로 저렴한 주거비로 안정적인 주거 마련
2) 특징
- 다양한 장기일반민간임대주택 취득세, 재산세 감면 세금혜택을 받을 수 있음. 그러나 임대주택법인에 대한 정책변경과 징벌적 과세 부과 가능성이 있어 주의를 요함
- 금융혜택 : 서울시 공동체주택 예비인증 통과시, 사업추진과정 및 준공 후 8년 동안 자금대출 지원(준공 후 융자원금 50% 상환) 및 2% 이자보전 지원, 한국주택금융공사(HF)의 대출보증으로 저렴한 대출이자(CD금리 +1.75% 수준, 변동금리)
- 단, 신설법인이므로 취득부동산의 일부를 근린생활시설 등 비주택 용도로 사용할 경우 면적 비율만큼 취득세 중과됨.
- 단, 주택협동조합을 포함한 주택임대사업자에 관한 지원정책이 점차 없어지고 징벌적 과세가 확대되는 리스크가 있고, 새로운 서울시장 취임으로 서울시 공동체주택 지원제도의 연속성 등에 어려움이 예상됨
- 또한 사업추진과정에서 까다로운 서울시 인증, 서울주택도시공사의 보수적이고 지나친 요구, HF한국주택보증공사와 HUG주택도시보증공사의 업무지연과 지나친 요구를 고려하여야 하는데 받는 혜택에 비해 스트레스가 너무 큼

6. 건축가 선정 및 설계방향
- 연합회가 서울시 공공건축가 또는 수상경력과 설계 및 디자인 능력이 객관적으로 검증된 건축가를 우선하여 선정
- 설계방향 : 단순하고 세련된 디자인, 공간이 아름답고 가격대비 성능이 우수한 주택

7. 입주희망자 선정
- 사업설명회 또는 주택협동조합 관련 교육 및 개인상담에 성실히 참여한 분들만 대상자가 될 수 있음
- 개별상담 후 공동체가 추구하는 기본방향에 동의하여야 하며, 선정된 다른 입주희망자들과 원활한 소통이 가능할 것으로 판단되는 분에 한해 입주예정자 선정
- 실 입주자에 한함. (투자자, 임대사업자는 배제)

* 공동체주택 입주를 희망하는 세대는 먼저 하우징쿱주택협동조합에 가입하여 연합회에서 준비하는 교육프로그램에 참여하여야 합니다.
* 연합회는 토지계약 이후 입주희망자 개인별로 사업관리계약을 체결하고 사업비 실비에 해당하는 금액을 용역비를 받습니다. 하지만 토지계약시점 이전까지는 참여 희망자로부터 일체의 수수료, 상담료 및 투자비를 받지 않습니다.
* 서울지역에서 주택소비자가 직접 부지를 선정하고, 설계 및 디자인 과정에 능동적으로 참여하며, 마음 맞는 좋은 이웃들과 함께 어울리며 살아갈 품질 좋은 공동체주택을 합리적인 비용으로 마련하고자 하는데 관심 있는 분들의 많은 참여 바랍니다.