(2012.10.5) 금일 부동산 이슈

[제로미]

 경기 / 시장환경

■ 부동산 경기 침체에도 진주혁신도시 부동산은 인기

- 미분양 아파트가 늘어나는 등 지역 부동산 경기가 침체되고 있는 상황에서 진주혁신도시 부동산은 인기를 끌고 있음. 경매정보업체 부동산태인에 따르면 올해 들어 9월까지 진주혁신도시 내 아파트 낙찰가율은 90.4%로 전국 혁신도시와 세종시 등 11곳에서 진행된 경매물건 낙찰률 중 대구 혁신도시 내 아파트 낙찰가율 93.2%에 이어 두 번째로 전체 평균 낙찰률 82.1%를 훨씬 웃도는 수치임

- 진주혁신도시의 이 같은 부동산 훈풍은 혁신도시로 공공기관 등이 이전하면서 수요가 증가하는 대신 공급이 뒷받침되지 않다보니 기대심리가 크게 작용했기 때문으로 풀이됨

■ 대형 오피스빌딩 공실 해소로 서울 오피스 공실률 2분기 연속 하락

- 2일 알투코리아에 따르면 2·4분기 서울 오피스 공실률은 2분기 연속 하락한 5.1%인 것으로 전 분기 대비 0.2%포인트 하락한 수치임. 이 중 대형오피스 공실률은 5.1%로 전 분기 대비 0.2%포인트 하락한 것으로 나타났으며 중소형 오피스 역시 6.0%로 전 분기 대비 0.7%포인트 하락함

- 이 같은 현상은 이번 분기 신규 오피스 공급이 많지 않은 가운데 타임스퀘어, 휴다임타워, D-CUBE CITY, 파인에비뉴 등 일부 대형 오피스 빌딩의 기존 공실 해소로 공급면적 대비 흡수면적이 증가하면서 공실률이 소폭 하락한 것으로 풀이됨

- 한편 서울시 대형오피스빌딩의 임대료 변동률(전기 대비)은 보증금 0.2%포인트, 월세 0.3%포인트 소폭 상승하며 강보합세를 보이고 있는 것으로 조사됨

 정책/제도

■ 준공 후 미분양 주택 중 전세 분양 등 기존에 임차한 사실이 있는

   주택은 양도세 감면 적용 제외

- 4일 기획재정부에 따르면 미분양 주택에 대한 양도세 감면을 골자로 한 '조세특례제한법 시행령'을 입법예고하면서 미분양 주택 중 ▦실거래가격이 9억원을 초과하는 주택 ▦매매계약일 현재 임차인 등이 입주한 사실이 있는 주택 ▦9월23일 이전에 팔려다가 해지한 후 24일 이후에 다시 매매계약을 한 주택 등은 양도세 감면 혜택적용에서 제외시킴

- 이 같은 정부 방침에 건설업계는 미분양 주택을 전세 분양 주택으로 활용한 것은 유동성 확보 등을 위한 건설업체의 자구노력이었다고 반발함. 특히 준공 후 미분양 주택을 전세 주택으로 활용함으로써 전월세 시장 안정화에도 일정 기여했음을 강조함

■ 서울시 내년부터 리츠나 펀드 등 임대사업자에게

   민영주택 우선 공급권 부여

- 4일 서울시에 따르면 시는 리츠나 펀드 등이 일정범위 내에서 신규민영주택을 일반수요자보다 우선공급 받을 수 있는 내용을 골자로 한 '주택조례 일부개정 조례안'을 입법예고하고 내년부터 서울시내에서 공급되는 아파트를 리츠나 펀드가 통매입 할 수 있도록 개정함

- 이에 따라 그동안 3순위 청약자의 계약까지 미분양으로 남은 물량만 공급 받을 수 있었던 리츠들은 지자체ㆍ건설사 등과의 협의를 통해 민영주택을 일반 수요자보다 우선공급 받을 수 있게 됨. 다만 민영주택을 우선 공급받는 법인은 의무적으로 임대사업자로 등록해야 하며 최소 5년간 이를 임대해야 함

 개발/분양                                                                                                                          

■ 지하철 4호선 창동 차량기지 ‘제2의 코엑스몰’ 조성해 서울 동북권의 랜드마크로 육성

- 노원구는 창동 차량기지 이전이 국토해양부로부터 국가 시행 사업으로 최종 확정됨에 따라 이 일대를 제2의 코엑스몰로 조성해 서울 동북권의 랜드마크로 육성해 나가겠다고 2일 밝힘

- 창동 차량기지 17만 9578㎡(5만 4000여평) 이전 뒤 이 일대를 도봉운전면허시험장 부지 6만 7420㎡(2만 400평) 이전 계획과 연계해 개발할 예정으로 2015년 착공해 2019년까지 완공할 계획임. 이곳에는 40~60층 규모의 초고층 주상복합 아파트와 호텔, 백화점, 컨벤션센터 등 대규모 업무 및 상업시설, 문화시설이 들어섬

■ LH, 4분기 전국적으로 배후수요 풍부한 단지 내 상가 109개 공급

- LH는 4분기 전국 11개 택지개발지구에서 109개의 단지 내 상가를 공급할 예정으로 서울 강남보금자리지구 6개, 성남 판교지구 31개, 수원 광교지구 31개 등으로 수도권 알짜 택지개발지구 내 상가가 대거 포함됨

- LH 단지 내 상가는 배후 아파트 100가구당 평균 1개 점포 수준으로 지어져 불황 속에서도 꾸준히 인기를 얻고 있으며 예정가 대비 낙찰률도 평균 158%를 기록할 정도로 높은 편임

■ 하반기 강남권 주요입지에 분양하는 ‘강남스타일’ 오피스텔 주목

- 하반기 강남권 주요 입지에 오피스텔 물량이 쏟아질 예정으로 뛰어난 입지와 수도권 고속철(KTX) 수서역 건설 등 호재로 관심을 끌고 있음. 특히 자곡동 강남 보금자리주택지구는 최근 서울시가 수도권 KTX 종착역을 서울 수서역으로 확정하면서 관심을 끄는 지역임

- 3일 부동산 업계에 따르면 지난 2월 현대산업개발이 잠실에서 분양한 ‘잠실 아이파크’는 평균 45대 1, 삼성중공업이 역삼동에 분양한 ‘강남역 쉐르빌’은 평균 26대 1의 청약 경쟁률을 보이는 등 강남권 오피스텔 분양이 인기를 이어가고 있음

- 대우건설은 이달 중순 서울 역삼동 강남역사거리에 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔을 분양할 예정으로 인근에 삼성전자서초사옥, 삼성생명서초사옥, 메리츠타워, 교보강남타워, 강남파이낸스센터 등 대기업을 비롯해 편입학원·로스쿨학원 등 학원들도 밀집해 있어 배후수요가 풍부함

- 포스코건설은 강남 보금자리주택지구 업무용지에 ‘강남 더샵 라르고’ 오피스텔 458실(전용면적 19∼36㎡)을 공급하며, 강남 보금자리지구에는 한라건설이 시공하고 신영이 시행하는 ‘강남 지웰홈스’가 분양될 계획임

■ 가을 분양시장, 건설사들 지역민과 스킨십 늘리기 위한 마케팅 강화

- 최근 건설사들이 잠재 고객의 일상 생활에 파고드는 스킨십 마케팅을 강화하고 있는 것으로 분양 몇 개월 전부터 지역주민들을 찾아가 다양한 정보와 서비스를 제공하면서 분양상품에 대한 우호적인 분위기가 형성되고 있음

- 포스코건설은 지난달 초부터 강원 강릉시에서 주말마다 아파트 단지를 돌며 무료로 칼을 갈아주는 ‘칼갈이 서비스’와 ‘인사떡 돌리기’를 하고 있음. 서울 보문동에서 ‘e편한세상 보문’(440가구)을 분양할 예정인 대림산업은 지역 산책 명소를 소개한 ‘보문동 에세이’라는 소책자를 만들어 지역민에게 나눠주고 있으며 아이에스동서는 부산 명지지구의 ‘명지국제신도시 에일린의 뜰’(980가구) 분양에 앞서 설명회를 진행 중임

 기타

■ 기준도 없는 하우스푸어 지원 대책 일률적 지원보다 은행 자율 구제부터

- 현재 논의되는 하우스푸어 지원 대책은 누구를 대상으로 할지에 대한 기준부터 논란이 되고 있으며 정부의 재정 투입이 논의되면서 무주택자인 저소득층이나 차상위계층을 위한 주거복지 지원여력이 취약해질 수 있다는 우려가 커지고 있음

- 전문가들은 정부가 나서서 모든 사안에 일률적인 기준을 적용하기 어렵기 때문에 먼저 금융권과 채무자들이 자율적으로 구제방안을 마련하도록 유도해야 한다고 지적함. 세일앤드리스백(매입후 재임대) 등 다양한 방법으로 자율조정을 맡기는 것이 우선시 되어야 하며 하우스푸어의 토지만 매입해 토지임대료를 받는 대신 장기임대차 계약을 하는 '토지임대형 주택 전환방식' 등 명분과 실리를 챙길 있는 대책이 필요하다고 조언함

■ 비사업용 토지‧농지 처분 내년으로 미루는 것이 유리

- 고향의 비사업용 토지나 농지를 처분할 계획을 갖고 있는 소유주들은 양도소득세 감면 여부 등을 파악한 후 매도에 나서는 것이 유리함. 비사업용 토지를 매각할 경우 그동안 실지거래가액 과세, 장기보유특별공제 배제, 60% 양도세 중과세율 적용 등으로 세 부담이 상당했지만, 2013년 세제개편으로 비사업용토지의 양도세 중과세율 60%가 폐지되고, 기본세율로 과세돼 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용됨

- 농지를 처분하는 경우도 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 경작한 농지는 양도소득세가 감면되며, 경영이양보조금 지급 대상 자경농지의 양도세 감면제도는 2015년 말까지 3년 연장됨. 고령 농업인이 한국농촌공사나 전업농육성대상자 등에게 토지를 매도해도 세금이 감면됨