청약통장 가잠제 계산할 줄 알아야 당첨 무주택기간-1년미만 2점,2년미만4점,3년미만6점,4년미만8점----15년미만30점,15점이상 32점 부양가족수-0명5점,1명10점,2명15점,3명 20점,4명 25점,5명30점,6명이상35점 통장가입기간-6월미만1점,1년미만2점,2년미만3점,3년미만4점,4년미만5점,5년미만6점,6년미만7점,7년미만8점,9년미만10점,11년미만12점,13년미만14점,14년미만15점,15년미만16점,15년이상 17점
세대주가 부양하는 60세 이상 부모가 주택을 2가구 이상 소유할 경우 감점이 부여된다. 또 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 동일한 주민등록표에 오른 경우에만 부양가족수에 포함된다. 청약가점제 시행 등을 주요 골자로 한 주택공급에 관한 규칙 개정안을 입법 예고했다.7월 중 개정안을 확정하고 9월부터 시행하기로 했다. 판교·송파 신도시 등 수도권아파트에 당첨되려면 가점제 점수가 최소 53점 이상 돼야 할 것이다.2007년 말 분양되는 파주 운정신도시는 48점 이상, 여타 수도권 유망 택지지구도 43점은 넘어야 한다. 전용 25.7평 이하(서울기준 청약예금 300만원)와 전용 30.8평 이하(서울 600만원)의 평균 점수는 각각 36점으로 나타났다. 수도권 인기 지역의 당첨권인 청약가점제 상위 10% 안에 들기 위해서는 가점제 점수가 53~55점(84점 만점)이상 돼야,다.상위 20%는 48~52점, 상위 30%는 43~47점이다.
청약가점제는 부양 가족수가 많은 장기 무주택자들에게 분양 우선권을 주는 제도로 청약 예·부금 가입자들이 청약 가능한 전용 25.7평 이하 민영주택은 현행 추첨방식으로 25%만 뽑고 나머지 75%는 가점제로 뽑는다. 또 민영 및 공공아파트 중대형(전용 25.7평 초과)은 채권을 많이 써낸 사람을 우선 당첨시키고, 입찰금액이 같으면 가점제와 추첨제로 각각 50%씩 선정한다. 분양가와 채권을 합한 금액은 시세의 80% 선에서 정해진다.
청약저축 가입자를 대상으로 하는 전용 25.7평 이하 공공주택은 통장가입기간·납입금액 등에 따라 당첨자를 가리는 현행 방식이 유지된다.가점제로 공급하는 아파트는 무주택자만이 1순위로 청약할 수 있다. 유주택자는 2순위로 밀리고 2주택 이상인 경우에는 1채당 5점씩 감점된다.다만 전체 공급물량의 10% 이내에서 국가유공자, 장애인, 탈북자, 올림픽 등 국제대회 3위 이상 입상자, 제조업 및 지식기반서비스업 근로자 등에게 공급된다. 또 이중 3%는 3자녀 이상 가구에 우선 할당된다. 그러나 특별공급분은 1가구 1회로 청약 기회가 제한된다.
부양가족에 따른 가점은 최고 35점이다. 부양가족이 없을 경우 5점을 시작으로 한사람일 경우 10점, 두명 15점, 세명 20점 등이다. 부양가족은 동일한 주민등록등본에 등재된 직계 존·비속이어야 한다. 존속은 3년 이상 계속 부양한 경우에 인정되지만 이들이 집을 2채 이상 갖고 있으면 1채당 5점씩 감점된다. 다만 부양 부모 또는 조부모가 1주택자일 경우 가구주는 무주택자 요건을 갖추게 된다. 부양 자녀는 미혼이어야 하고 30세 이상이면 1년 이상 같이 살아야 부양가족으로 인정돼 가점을 받을 수 있다.
무주택기간은 최고 32점이 주어지며 1년 미만일 경우 2점, 1년 이상~2년 미만 4점 등 1년이 늘어날 때마다 2점이 추가된다. 무주택기간은 만 30세를 기산점으로 하되 30세 이전에 결혼한 경우에는 혼인신고일이 기준이 된다. 소형주택을 갖고 있을 경우 ‘전용 60㎡(18평) 이하이고, 공시가격이 5000만원 이하인 주택 1채를 10년 이상 보유’해야 무주택자로 인정받는다.청약통장 가입기간은 6월 미만이 1점, 6월 이상~1년 미만 2점, 1년 이상~2년 미만 3점 등으로 최고 17점이 주어진다.
주택 소유여부에 따른 청약전략도 달라져야 한다. 유주택자는 일단 9월 이전에 청약을 서두르는 게 좋다. 기존에 가입한 청약통장을 중대형으로 증액하는 것도 고려할 만하다. 전용 25.7평 이하 중소형은 추첨제 배정물량이 25%에 불과하지만 중대형은 50%로 당첨확률이 높다. 다만 통장을 증액할 경우에는 1년의 유예기간이 있다는 점을 유의해야 한다.만약 장기 무주택자로 중대형 평형을 위한 청약예금 가입자라면 중소형 평형 당첨을 위해 예금 가입액을 줄이는 것도 좋다. 일단 25.7평 이하 아파트는 가점제 배정 물량이 75%로 당첨기회가 상대적으로 높다.
9월 가점제 시행 이후 수요자들이 대거 몰릴 것으로 예상되는 판교신도시에 당첨되기 위해서는 53점 이상의 가점을 받아야 한다. 평수가 넓어질수록 상위권 점수는 1점씩 높아 전용 30.8평 초과~40.8평 이하(서울 1000만원) 청약자는 평균 점수가 37점으로, 가점제 54점 이상이어야 상위 10% 안에,48~53점이 20%, 44~47점이 상위 30% 범위에,전용 40.8평 초과(서울 1500만원) 통장 가입자는 가점점수가 55점 이상이어야 10% 안에 들고, 49~54점은 20% 범위 내다.
직계존속의 3년 이상 계속 부양 여부 등이 완벽하게 파악되지 않아 실제 점수는 더 높다. 수도권 주요 택지지구의 당첨 가능성을 분석한 결과, 상위 10%에 포함될 경우 판교신도시와 송파신도시의 중대형 아파트를 노려볼 만하다. 판교에서는 2008년 6월쯤 39평형 이상 중대형 아파트 948가구가 민간아파트로 공급될 예정이고 송파신도시는 2009년 9월부터 분양한다. 또 상위 20%에 들면 용인 흥덕지구, 수원 광교신도시, 파주 운정신도시 등 수도권 주요 신도시와 택지지구의 당첨 가능성이 있다. 수도권 택지지구의 경우 선호도가 높아 수도권 1순위 무주택 청약자 중 가점제 점수가 상위 30% 이상인 43점 이상 돼야 당첨을 기대해볼 수 있을 것이다
또한 9월 청약가점제가 시행될 때 집값 기준으로 무주택자로 분류되는 공시가격 5000만 원 이하 공동주택이 전체의 3분의 1 이다.아파트, 연립, 다세대 등 전국 공동주택 903만 채 가운데 공시가격 5000만 원 이하가 300만1438채로 집계됐다.공동주택 외에 단독주택의 공시가격은 전국 시군구가 공시하기 때문에 5000만 원 이하 단독주택의 수는 5월 중순 이후에나 파악할 수 있다. 1월 말 표준 단독주택 20만 채 가운데 공시가격 5000만 원 이하가 54.9%(10만9800채)라고 공시됐던 것을 감안하면 전체 단독주택(405만 채) 중 공시가격 5000만 원 이하는 222만 채가량으로 추산됨에 따라 공동주택, 단독주택 등 총주택(1308만 채) 가운데 공시가격 5000만 원 이하는 522만여 채(39.9%)에 이를 것이지만 청약에서 무주택자로 인정받으려면 △공시가격 5000만 원 이하, 전용면적 18평(60m²) 이하인 주택 한 채를 10년 이상 보유해야 하고 △18평 초과 주택에 청약해야 하는 등의 조건을 모두 충족해야 해 실제 무주택자로 분류되는 유주택자는 522만여 명보다 적을 것이다.
부모의 주택 소유수에 관계없이 무주택자로 인정하던 것을 2주택 이상 소유시 1주택 초과분부터 5점씩 감정해 부모가 주택 1가구만 소유한 경우는 감점이 없다. 또 30세 이상의 미혼 자녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년 이상 계속해 동일한 주민등록표에 등재돼야만 부양가족 점수를 받는다. 현행 규정은 나이에 상관없이 결혼을 안한 자녀면 부양가족수에 포함된다. 이는 일자리를 가진 30세 이상 자녀가 따로 살면서 부양가족 가점을 얻기 위해 위장 전입하는 등의 편법을 예방하기 위한 것이다.
청약예금.부금 가입자들이 청약 가능한 85㎡ 이하 민영주택(공공택지 포함)은 현행 추첨방식으로 25%만 뽑고 나머지 75%는 가점제로 뽑는다. 또 청약예금 가입자들에게 공급되는 85㎡ 초과 주택의 경우는 공급주체에 상관없이 채권입찰제를 우선적용해 입찰금액이 큰 사람에게 우선권을 주되 금액이 같을 경우에는 가점제와 추첨제로 절반씩 뽑는 방식으로 바뀐다. 가입자의 점수를 계산할 때는 무주택기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 가입기간(1~17점)이 고려돼 최대 84점이 된다. 세대주 연령은 항목에 포함되지 않는다. 유주택자는 점수가 높다고 하더라도 가점제 공급 주택의 청약순위가 2순위 이하로 밀리게 되며 특히 2주택 이상인 경우에는 한채당 5점씩 감점된다.가점제가 아닌 추첨제로 공급되는 주택에 대해서는 1주택자도 1순위 자격이 유지되지만 2주택 이상일 경우에는 2순위 이하로만 인정된다. 60㎡(전용면적 18평) 이하이고 공시가격이 5000만원 이하인 주택을 10년 이상 보유한 사람이 60㎡ 초과 주택을 청약할 경우에는 무주택자로 분류돼 넓은 평수로 옮길 수 있는 길을 열어뒀다.
현재 공공택지 중대형 주택에만 실시하는 채권입찰제를 민간택지 중대형 전반으로 확대 시행하면서 주변 시세 90% 수준인 채권매입액 상한액을 80% 수준으로 낮추기로 한 하향 조정은 청약자에게 과도한 시세차익 환수 부담을 덜어주고 인근 집값이 덩달아 올라가는 현상도 막기 위한 조치다. 인근지역의 범위와 주택 매매가격 등은 시군구 분양가심사위원회에 위임하기로 했다. 한편 가점제가 도입되더라도 지역우선공급제도와 3자녀 이상 무주택 세대주, 국가유공자, 장애인, 철거민 등에 대한 특별공급제도는 현행대로 유지된다.
나이가 어린 신혼부부와 사회초년병들, 그리고 1가구 1주택 실수요자에게 불이익이 돌아갈 가능성이 높다. 아파트 가격 때문에 오랫동안 좀처럼 내집마련 기회를 잡을 수 없었던 저소득 가구주들은 상대적으로 이전보다 내집마련 기회가 훨씬 많아졌다.10년 이상 무주택으로 대가족을 부양했고 꾸준히 청약통장을 관리해 온 중년의 가구주라면 송파신도시를 비롯한 서울이나 서울근교에 알짜배기 아파트에 당첨될 수 있는 확률이 이전보다 훨씬 높아졌다. 단, 아파트 공급량에 비해 이같은 조건에 부합하는 무주택 가구가 훨씬 많다는 점에서 좋은 입지좋건의 아파트에 당첨되기 위해서는 이들 사이에서도 경쟁이 만만치 않다.
상대적으로 무주택기간과 청약통장 가입기간이 짧고 부양가족도 없는 신혼부부나 사회초년병의 경우 사실상 분양가상한제가 적용되는 값싼 아파트를 공급받기가 힘들다. 신혼부부나 사회초년병들이 청약가점제로 아파트를 당첨받으려면 최소 6~7년이 필요하고 그나마도 수도권 외곽이나 가능하다. 또, 소형아파트나 주택에 거주하면서 조금 넓은 집으로 옮기기를 원하는 실수요자들에게 청약가점제 실시는 사실상 청약기회를 박탈하는 것이나 다름없다. 60제곱평방이터 이하 5천만원 이하인 1주택을 10년이상 보유한 경우 무주택자로 인정하기로 했지만 이미 주택가격이 천정부지로 오른 상황에 수도권에서 이같은 조건을 만족하는 1주택 실수요자는 거의 찾아볼 수 없다. 무주택자들에게 주택을 공급하는 것은 물론 환영할 일이지만 이번 청약가점제에는 작은 집에 살면서 조금씩 돈을 모아 조금 큰 집으로 옮기려는 실수요자들에 대한 배려는 없다. 부양가족수에 대한 가점이 너무 높아 가장 중요한 무주택기간이 상대적으로 덜 중요하게 취급되는 점, 그리고 청약가점제 제도자체가 너무 복잡하다.