부동산 명도,인도.배당

[대원정]

12 부동산 인도

법원은 매각부동산에 대한 인도 책임을 지지 않기 때문에 응찰자는 이 문제도 잘 따 져 보고 응찰해야 할 것이다. 경락대금을 납부하여 소유권이 매수인에게 넘어갔음에도 불구하고 채무자 또는 종전 소유자가 매수인에게 부동산을 인도하여 주지 아니하면 경매법원에 인도 명령을 신청하면 된다. 다만 대금 납부 후 6개월이 지나면 인도 명령을 신청할 수 없고, 별도로 명도청구소송 등의 방법으로 해결하여야 한다.

인도명령과 명도소송은 낙찰자가 낙찰부동산의 소유권을 행사하기 위하여 부동산을 점유하고 있는 사람을 강제 퇴거시키기 위한 제도라는 점에서는 동일성을 가지고 있다.

♣ 부동산 인도명령 등 (민사집행법 제136조)

① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자. 소유자. 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 생략

③ 생략

④ 법원이 채무자 및 소유자 이외의 점유자에 대하여 ①항 또는 ③항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.

⑤ ①항 내지 ③항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

⑥ 채무자. 소유자 또는 점유자가 ①항과 ③항의 인도명령에 따르지 아니 할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임 할 수 있다.

1) 인도명령 신청인

(1) 경락인과 그 상속인

매각대금을 완납하였음을 요하며 매수인 명의로 소유권 이전 등기가 경료 되었음을 요하지는 않는다.

(2) 인도명령이 발하여진 후 일반승계인은 승계집행문을 부여받아 집행 한다.

2) 인도명령 대상 및 인도명령 신청

(1) 채무자

① 경매개시결정의 시점에서 표시된 채무자

② 미등기부동산의 경우, 경매법원의 대위등기에 의한 보존등기시 소유 자(일괄경매청구 대상물건 소유자)

③ 채무자의 상속인

④ 채무자와 동거하는 가족 및 채무자의 고용인, 사용인, 동거 가족, 생 부, 생모. 직계 존비속 (아들이 임대권자와 진정한 계약에 의해 그 권 리를 취득한 사실이 입증되어 주택임대차보호법에 의해 보호를 받은 사례가 있다)

⑤ 법인이 채무자인 경우 채무자인 법인의 점유보조자, 법인을 위하여 관리하는 자

⑥ 채무자와 점유자가 근친자인 경우에도 신의칙상 채무자와 동일하게 취급

(2) 소유자(물상보증인)

① 경매개시결정 기입등기시의 소유자

② 압류 전 제3취득자

③ 압류 후 제3취득자

④ 상속인

(3) 점유자

① 권원 없는 점유자

② 단, 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 가지는 자 예외

(대항력 있는 점유자<임차인>, 법정지상권자 등)

3) 인도명령의 신청

① 실무상 서면 신청

② 대금 납부 후 6개월 이내

③ 대금 납부 후 6개월이 경과하면 경매절차의 완료 여부를 불문하고 낙찰자의 인도명령 신청은 소멸되며, 별도의 명도청구소송에 의한다.

④ 신청서류 : 부동산인도명령신청서, 도장, 부동산목록, 등기부등본, 매각대금완납증명

⑤ 절차 : 신청 → 심리 (채권자, 채무자는 심리하지 않고 임차인이나 전세권자등이 점유하고 있을 때는 심문) → 인도명령 결정(약 2주 이내) → 송달증명 → 집행(집행관 사무소에 강제집행 신청)

4) 인도명령에 대한 불복(不服)

인도명령의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고 할 수 있다.

인도명령의 신청에 관한 불복 사유는

① 인도명령의 발령 시에 판단해야 할 절차적, 실체적 사항(신청인의 자격, 상대방의 범위, 신청기한 등)

② 인도명령 심리절차의 하자

③ 인도명령 자체의 형식적 하자

④ 경매 부동산의 인도를 거부할 수 있는 권원의 존재 등이다.

매각절차 자체에 존재하는 하자는 매각허가결정에 대한 이의, 매각허가결정에 대한즉시 항고 등 대금납부 전에 허용되는 불복 신청방법에 의할 것이며 이런 하자로 인도명령에 대한 불복사유로는 할 수 없다. 인도명령은 약 2주일이면 결정된다.

5) 부동산 명도소송

명도소송이란 잔금을 납부하고 소유권이전 등기까지 완료한 매수자가 매수부동산의 인도를 거부 한 세입자등의 점유자를 상대방으로 하여 소송을 통하여 목적 부동산으로 부터 강제퇴거 시키는 소를 말한다.

(1) 집행보전절차

① 가처분명령은 금전의 급부를 목적으로 하지 아니한 청구의 집행을 보전하기 위하여 법률적인 임시의 지위를 정하는 사법부의 명령이다.

② 점유이전금지가처분신청

(2) 신청서류

① 명도소송신청서

② 등기부등본

③ 매각대금완납서

④ 권리증 <매각허가결정문>

⑤ 피고의 주민등록등본

(3) 절차

① 신청 → 사건번호부여 → 심리 → 선고 → 승소 → 강제집행신청(집행관 사무실)

② 소요 기간 및 비용 : 3 ~ 5백만 원, 최소 3~6개월 이상

13 배 당

1) 배당이란?

배당이란 경매부동산의 매각대금으로 채권자의 채권을 만족시키는 절차를 말하며, 배당금으로 채권자들의 채권을 만족시키고도 남은 금액이 있을 경우에 이 금액은 소유자에게 지급하게 된다. 그러나 매각대금보다 채권자의 채권총액이 더 많아서 채권자들의 채권을 만족시키지 못할 경우에는 법률에 의하여 순위를 정하고 그 순위에 따라 배당을 하게 된다.

2) 배당의 당사자

채권자 중에는 배당의 당사자로서 배당요구를 하여야 배당되는 채권자와 배당요구를 하지 않아도 배당되는 채권자로 나눠진다.

(1)배당요구 없이도 배당되는 채권

① 경매신청 채권자

② 중복 경매신청으로 압류채권자가 된 채권자

③ 경매신청기입등기 전에 등기한 가압류권자

④ 경매신청기입등기 전에 등기한 저당권자, 전세권자등으로 낙찰로 인하여 소멸되는 권리자

⑤ 배당기일전에 채권신고를 한 국세, 지방세 채권자

(2) 배당요구를 해야 배당되는 채권자

① 절대적 우선변제청구권이 있는 채권자

가. 주택임대차보호법에 의하여 최우선 변제권이 있는 소액임차인의 임차보증금 중 일정액의 채권

나. 근로기준법에 의한 임금채권 중 최종 3개월간의 임금 그리고 재해보상금 채권

② 주택임대차보호법의 대항요건(점유와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차권자

③ 가등기권자

④ 채무명의를 가진 채권자

⑤ 경매신청기입등기 후에 등기된 가압류채권자, 저당권자, 전세권자

⑥ 경매신청기입등기 전에 설정한 근저당권의 채권최고액이 초과하여, 초과된 채권에 대한 배당을 받고자 하는 채권자

⑦ 일반채권자

3) 배당의 기본원칙

(1) 배당의 원칙 및 순위

물권과 채권은 민법, 상법, 세법, 민사특별법 등의 법률에 의하여 배당순위가 정해지며 일반 채권자는 '채권자 평등주의'에 의하여 채권발생의 선·후와 관계없이 채권액의 비율로서 배당 받게 된다.

(2) 물권상호간의 배당

저당권, 전세권, 담보가등기, 양도담보권, 질권 등의 물권은 설정일, 즉 등기일의 선·후에 의하여 배당이 이루어진다.

(3) 물권과 가압류채권의 배당

물권설정 후의 가압류채권은 물권이 선순위로 배당되며, 물권보다 우선하여 등기된 가압류채권이 있는 경우에는 물권과 가압류채권을 동 순위로 취급하여 채권금액의 비율에 의해 안분 배당하게 된다.

(4) 물권과 일반채권의 배당

물권은 일반채권에 대하여 우선하여 배당되며, 일반 채권 간에는 채권발생의 선·후나 금액에 관계없이 금액의 비율에 의해 안분 배당된다.

그러나 확정일자부 임차권과 같이 특별법(임대차보호법)에 의하여 우선 변제권이 보장되는 채권은 물권과 동등한 순위로 배당된다.

4) 대항력(점유 및 전입시고)과 확정일자를 갖춘 임차인의 배당

우선변제권의 요건인 대항력과 확정일자를 갖춘 일자와 저당권 설정일의 우선순위에 의하여 배당이 이루어지게 된다.

Ex 1 >

2000. 01. 01 점유 및 전입신고

2000. 02. 01 확정일자

2000. 02. 02 근저당권 설정

임차인은 2001.01.01(점유 및 전입신고) 대항력을 취득하고 2000.02.01확정일자를 받아 저당권 설정일인2001.02.02 보다 먼저 우선변제권을 취득하였으므로, 1순위로 전액 배당을 받게 되며, 근저당권은 남은 금액의 범위에서 배당을 받게 된다.

Ex 2 >

2000. 01. 01 점유 및 전입신고

2000. 02. 01 근저당권 설정

2000. 02. 02 확정일자

대항력은 근저당권 보다 우선하여 취득하였으나 확정일자를 근저당권 설정보다 늦게 받아 우선변제권을 갖지 못하므로, 1순위로 근저당권자가 배당을 받으며 임차인은 2순위로서 배당을 받게 된다.

그러나 부동산이 서울 및 광역시에 소재하고, 임차인의 보증금이 3,000만 원 이하 이며, 경매기입등기보다 우선하여 전입신고를 하였다면 임차인은 배당금의 1/2의 범위 내에서 소액임차인에 대한 최우선배당금 1,200만 원을 최우선배당 받게 된다.

5) 국세와 지방세의 배당

과세기준일, 담보권 설정일을 기준으로 하여 배당된다.

6) 배당의 순위

순위	배 당 채 권	내 용
1순위	경매비용	-등록세 및 교육세 -인지, 증지, 송달료 -경매예납금 (유찰수수료,신문공고료,감정료,현황조사료,경매수수료 등)
2순위	필요비/유익비	제3취득자가 경매부동산의 가치를 유지, 증가하기 위하여 지출한 비용
3순위	소액임차보증금	-서울 및 수도권억제지역 (4,000만원 이하/) -광역시(3,500만원 이하/) -기타지역(3,000만원 이하/)
	임금채권중 일정액	-최종 3개월분의 임금 -재해보상금
4순위	당해세	-당해 재산에 부과된 국세(상속세, 증여세 등) -당해 재산에 부과된 지방세(재산세, 자동차세 등)
5순위	저당권부채권 (담보가등기 포함)	확정일자부 임대보증금채권은 저당권부채권과 일자순위에 따라 배당됨
6순위	임금채권	-최우선변제임금채권을 제외한 잔액 *저당권부 채권이 없는 경우, 임금채권은 조세, 공과금, 기타채권에 우선하여 배당됨
7순위	조세채권	법정기일이 저당권설정일보다 늦은 채권
8순위	공과금	-의료보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상 보험료 *조세채권이 저당권보다 모두 앞서는 경우, 공과금 채권은 법리상 국세 지방세 바로 다음에 위치해야 하는 바 저당권부 채권보다 우선하여 배당됨
9순위	일반채권

※경매실행비용(0순위)

경매실행비용의 순위가 0순위가 되는 이유는 이 비용을 어느 한 개인을 위한 비용이 아니라 해당 경매절차상의 모든 이해관계인을 위한 공익비용으로 보기 때문이다.

ex) 경매개시결정 등기비용, 경매절차 관련 통지문 등의 송달에 소요되는 송달료/인지세, 경매목적부동산 감정평가비용, 집행관의 점유현황조사비용, 신문공고료, 유찰수수료 및 절차부대비용 등이다.

[대원정]

농직연 회원님들...
자주오지 못하여 죄송합니다
널리 양해부탁드립니다.
회원님들 건안하시고요~ ^*^

[산돌]

좋은정보 올려주셔서 감사합니다.
건강관리 잘하시고 자주 오세요.

[대원정]

감사합니다~^*^

[묵향]

좋은정보 올려주셔서 감사합니다

[대원정]

묵향님 반갑습니다.

[오기]

대원정님
좋은 정보 주셔서 고맙습니다.
건강 잘 살피셔서
건강한 모습으로 오래오래 뵈어요^^

[대원정]

지기님 염려 감사드려요 ^*^

[신훤주]

언제든지 누구에게든지 충분히 유용한 정보를 올려주셨군요.
고맙습니다.

[대원정]

신훤주님의 항상 흐뭇함을 주시는 글 감사히 읽고 있습니다 ^*^

[홍굴레]

정보 감사합니다.
바쁘신가 봐요.

[대원정]

홍굴레님 방가요~지송 ㅎ