연재32회 ＜부동산경매, 초보가 고수되기＞

[산너머남촌에는]

22. 구도심의 노후화된 주택가 토지는 대박을 예감한다

-대전 선화동 토지         <법정지상권>

  돌이켜보면 내가 낙찰받은 물건은 대부분 특수물건이었다. 유치권이 신고된 주거용부동산, 지분등기, 법정지상권이 성립되거나 그렇지 않은 건물, 법정지상권이 성립되지 않는 토지, 심지어 법정지상권이 성립되는 토지만의 낙찰에 이르기까지. 그리고 이들 특수물건이 중첩된 물건과 유치권이 신고된 절(사찰)에 이르기까지 어느 하나 녹록한 물건이 없었다. 이들 특수권리는 낙찰 이후 권리상의 하자를 모두 치유했다. 단지 시간의 길고 짧았음이 있었을 뿐이다. 오히려 문제는 특수권리와는 무관하게 전혀 예상치 못한 곳에 불거지곤 했다. 가령, 부동산의 시세나 현황 파악에서의 실수 같은 것들이었다. 그러고보면 권리분석은 시장분석의 중요도에 비해 그 비중이 떨어진다고도 볼 수 있다.

  그러나 그렇다고 해도 권리분석은 여전히 중요하다. 경매의 출발이고 기본이기 때문에 그렇다. 경매시장의 진입장벽이 낮아짐으로 인해 수익률이 떨어졌고, 수익을 내려면 특수물건으로 옯겨가지 않으면 안되기 때문이다. 특수물건을 안전하게 낙찰받으려면 정확한 권리분석은 기본이다. 개인적인 경험으로 특수물건 중 가장 안전하고 높은 수익률을 내는 게 법정지상권이다. 법정지상권으로 수익을 내는 가장 좋은 모델은 지상에 번듯한 건물이 있으나 법정지상권이 성립하지 않는 건물이 있는 경우다. 이 경우 담보권 실행으로 토지만의 경매를 거쳐 토지를 낙찰 받은 후 건물을 공략하는 일이다.

  경매물건을 검색하다보면 번듯한 전원주택이, 멀쩡한 원룸 건물이 감정가의 30%도 안되는 가격으로 떨어져 있는 경우를 종종 목격한다. 호기심이 발동해 법정지상권 여부를 따져 파고 들어가보면 이미 토지가 경매로 제3자에게 낙찰되어 있다. 건물 등기부를 확인해보면 토지소유자의 건물철거소송과 지료지급청구소송이 동시에 진행되고 있는 것을 확인할 수 있다. 그러면, 아, 벌써 선수가 이미 작업 진행 중인 물건이구나. 하는 사실을 깨닫는다.

  2017년 4월부터 필자가 <부동산경매, 초보가 고수되기>라는 제목의 경매팟캐스트 방송을 진행하고 있을 때였다. 애청자 중 한 사람이 인천 남구 숭의동 216-7, 219-1번지에 있는 부동산에 대한 분석을 의뢰해왔다. 2016타경21317. 지하층이 있고 한 층의 바닥면적이 24평인 4층짜리 건물로, 각층마다 4가구의 원룸이 들어서 있는 다가구주택이었다. 일반주거지역에 위치해 2002년도에 신축된 이 건물은 토지는 매각에서 제외되어 건물만의 매각조건으로 경매로 나왔다. 감정가 2억2200만원에 3차례 유찰되어 최저입찰가가 7614만원으로 감정가의 34.2% 떨어진 상태였다. 공실 없이 세입자들이 전부 다 들어차 있는 것으로 보아 임대수익에도 문제가 없었다.

  그러나 토지와 건물 등기부를 확인해본 결과 지상권이 성립되지 않는 토지였다. 게다가 토지는 이미 2014년도에 토지만의 매각 조건으로 공매가 실시되어 제3자에게 매각이 완료된 상태였다. 감정가 2억1976만원에서 최저가가 1억988만원으로 감정가의 50%로 떨어졌을 때 제3자가 1억2200만원(감정가의 55%)으로 낙찰을 받은 상태였다. 즉, 이미 누군가 토지부터 낙찰을 받고 건물 작업에 들어갔다는 뜻이다. 그렇게되면 법정지상권이 성립되지도 않는, 철거대상이 될 수 있는 건물을 낙찰 받으려는 사람은 없을 것이고 아직도 더 유찰될 소지가 있어 보였다. 결국은 토지 소유자만이 건물을 낙찰 받을 수밖에 없다는 결론에 도달한다. 토지소유자가 토지를 이미 감정가의 55%에 낙찰 받았으니 건물을 감정가의 20%(4440만원)에 낙찰받는다고 가정하면 토지 및 건물의 합산취득가는 1억6640만원이다. 합산감정가 4억3976만원(건물2억2200+토지2억1976)의 37.8%에 건물과 토지를 취득했으니 대박 중의 대박이라 할 수 있다.

법정지상권을 공략하는 프로세스를 정리하자면 다음과 같다.

1. 건물은 매각에서 제외된 토지만의 경매 물건을 찾는다.

2. 그 물건은 지상에 번듯한 건물이 소재해야 한다.

3. 건물은 법정지상권이 성립하지 않는 건물이라야 한다.

4. 토지만의 경매에서 토지를 감정가의 50~60% 선에서 낙찰 받는다.

5. 건물소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거소송, 지료지급청구소송을 동시에 진행한다.

6. 지급 지체된 지료 채권을 기화로 건물에 대한 경매를 실시한다.

-이 경우 건물에 압류, 가압류, 근저당 등 채권자가 많을수록 좋다. 이는 건물소유자의 경제적 자력이 없다는 뜻이고, 나 아닌 다른 채권자가 건물을 경매로 넣을 수 있기 때문이다. 만약 건물의 1순위 채권자가 있다면 채권을 양도받아 건물에 대한 경매를 진행하는 것도 방법이 될 수 있다. 건물 경매가 빨라지면 그만큼 빠른 회전율을 기대할 수 있다.

-건물에 대항력 있는 임차인 여부를 파악해야 한다. 대항력 있는 임차인이 많을수록 건물 매입에 자금이 더 투입될 여지가 있기 때문이다. 물론 토지만의 매각에서 임차인은 자신의 보증금을 배당받을 수 있기는 하다.

7. 건물만의 경매가 진행될 때, 건물철거소송이 진행되고 있다는 사실을 건물등기부에 기재한다.

-예를들어 건물철거권보전을 위한 가처분 등기를 말한다. 이러한 가처분 등기는 건물만의 경매가 진행되었을 때, 건물이 여러차례 유찰되어도 제3자의 입찰을 저지하는 효과가 있다.

8. 건물의 최저입찰가가 20% 정도로 떨어졌을 때 건물을 낙찰받는다.

  2016년 3월, 대전에 있는 대지 83㎡가 경매로 나왔다. 지상에 소재한 단층주택 62㎡는 매각에서 제외되었다. 위에서 설명한 법정지상권 공략의 모범사례처럼 번듯한 건물은 아니었다. 오히려 노후화된 단독주택이었다. 게다가 법정지상권이 성립할 여지가 다분한 건물이었다. 그러나 대전 구도심인 지하철 중구청역에서 도보로 3분 거리였고, 재개발의 압력을 받고 있어 충분한 투자가치가 있어 보였다. 매각에서 제외된 건물로 인해 3차례 유찰, 최저가는 2140만원으로 감정가 6241만원의 34%로 떨어진 상태였다.

  본 건의 법정지상권 여부를 파악해 보면, 건물 등기부 등본도 없었고, 건축물대장도 존재하지 않는 무허가 건물이었다. 2013년에 토지에 설정된 근저당권자가 경매를 넣었고, 2004년 인근 신협에서 선행 근저당이 잡혀 있었다. 따라서 토지와 건물 주인이 일치한다는 전제조건 하에 2004년 선행 근저당 설정 당시에 토지 위에 건물이 존재했다면 법정지상권이 성립하는 건물이었다. 건물은 외관상 2004년 이전에 건축된 노후된 주택이었다.

또 다른 문제는 선순위 임차인이 3명이 있었다. 배당요구를 하지 않아 배당에서도 제외되었다. 토지만의 입찰이라 선순위임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 선순위임차인을 고려할 필요는 없었지만 추후 건물에 대한 작업을 할 때는 선순위임차인이 부담이 될 여지는 있었다. 낙찰 받고 나중에 안 사실이지만 이들은 가족 관계로 임대차계약은 제3자 명의로 했고, 계약서상의 임차인이 전입하지 않고 이들 가족에게 전세 1000만원에 전대차를 한 상황이었다. 임차인은 배당기일 안에 배당요구를 하지 않은 상태였다. 전입과 주민등록 마친 전차인을 대위해 배당요구 기일 안에 배당요구를 했더라면 토지 매각대금에서 보증금 전액을 수령할 수 있었겠지만 임차인은 이를 해태한 것이다.

  선순위임차인의 존재에도 불구하고 재개발이 유력한 구도심의 토지만을 낙찰받아 매각해 본 경험이 있어, 크게 문제가 될 것 같지 않아 입찰을 결심했다. 나는 전차 가격을 넘겨서 감정가의 51.7% 3228만원을 써넣었다. 입찰인원은 모두 7명에, 2등은 2915만원으로 금액차는 313만원이었다.

  낙찰 후 해당 부동산을 찾았다. 임차인이 거주하고 있었지만 토지 주인이자 건물주는 토지가 경매로 들어가자 임차인과 아예 연락을 끊어버렸다고 했다. 주인과 연락이라도 되면 주택의 소유권을 넘겨주고 대신 전세보증금 1000만원의 채무를 인수하겠다고 협상이라도 하겠지만 주인과 연락할 길이 없었다. 나는 법원 기록을 열람해 경매상채무자인 전 소유자의 주소를 확인해두었다가 3개월이 지난 시점에 지료지급을 청구하는 내용증명을 발송했다. 우편물은 반송되었다. 현장을 직접 찾아갔더니 폐문부재, 이사한지 오래되었다는 사실을 옆집 주인에게서 들을 수 있었다.

  낙찰을 받고 소유권 이전등기를 마친 뒤 곧바로 인근 부동산 중개업소에 정확한 시세를 확인할 겸 매물로 내놓으려고 찾았다. 중개업자를 통해 굿뉴스와 배드뉴스를 동시에 들었다. 굿뉴스는, 통상 원룸을 건축하는 업자는 이 일대 토지를 평당 500만원 선에 구입해 원룸을 건축해 분양을 한다는 것이었다. 평당 500만원이면 1억2500만원, 내가 경매로 구입한 가격인 3228만과는 4배 가까이 차이가 나는 금액이었다. 배드뉴스는 해당 토지는 25평밖에 되지 않아 단독으로는 매수하기 어렵다고 고개를 내저었다. 그렇다면? 나는 인근 주택을 방문했다. 이 일대가 다들 이러한 노후주택이라 매각을 원하는 사람과 같이 팔면 될 일이었다. 마침 옆집 주인도 집을 팔 의사가 있었다. 문제는 건물 주인이었다.

  현재 계획은 이렇다. 해결책은 두 가지로 압축된다. 첫 번째 방안은 건물주인과 연락이 닿으면 건물의 소유권을 넘겨받고 전세금 1000만원에 대한 채무를 인수하는 것이다. 건물 소유권을 넘겨받는 즉시, 옆집 주인과 함께 해당 부동산(건물 및 토지)를 평당 500만원에 매각하는 것이다.

  두 번째 건물주인과 연락이 되지 않을 시에는 일단 지료지급청구소송을 진행한다. 연락이 안되면 공시송달로 진행해 지료액을 확정하고 법정지상권이 만료되는 시점인 2018년4월15일 이후, 법정지상권의 소멸로 인한 건물철거소송과 함께 건물을 경매로 매각한다. 물론 현재 이 건물은 미등기이다. 미등기 건물은 강제집행을 위한 보존등기가 가능하다. 이 경우, 채무자를 대신해 대위등기를 하면 된다. 단 대위등기는 모든 미등기건물에 해당되는 것이 아니고 건축허가나 건축신고가 되어있는 건물에 한한다.

  대위등기가 되면 건물철거권 보전을 위한 가처분 등기를 하고 난 다음 지료 채권으로 건물을 강제경매하면 100만원 이하에서 건물을 취득할 수 있으리라 예상된다. 건물을 취득하게 되면 옆집과 더불어 원룸업자에게 평당 500만원선에 매각하면 된다.

[천연비행장]

살짜쿵 읽기만 해도
넘사벽 느낌이 물씬나네요~ 좋은 글 감사합니다.

[재왕님]

감사합니다. 오늘도 연재글 잘 읽었습니다. 질문을 또
하게 되네요 ㅡㅡ (아직 정리되지 않는 지식들이 대부분이라 이해 바랍니다^^) 법정지상권 만료 2018년으로 보셨는데, 노후 때문에 15년으로 보신건가여?

[산너머남촌에는]

법정지상권이 성립하는데..지료를 2년간 연체하게 되면..소멸된다는 의미입니다..

[재왕님]

아 ~~ 앞뒤 내용 다시 보니 그러네요 ㅡㅡ 감사합니다 너무 정리가 안 되었네요 ㅡㅡ;

[산너머남촌에는]

제가 너무 두서없이 서술했네요..

[재왕님]

별말씀을요... 감사합니다 더욱 공부하겠습니다 ^^

[별별일곱]

매번 소중한 경험 나눠 주셔서 감사합니다 <부동산경매, 초보가 고수되기> 꼭 들어보겠습니다

[빨간쪼끼]

법정지상권에 대해서 다시 한번 배우고 가네요^^
저도 대전 살아서 그 지역 조금 아는데..현재 선화동 물건은 결과가 어떻게 진행됐는지 뒷이야기도 궁금합니다..

[산너머남촌에는]

지료청구소송을 진행해야 하는데 게을러서 아직 못하고 있습니다..ㅠㅠ

[빨간쪼끼]

ㅎㅎ 그 마음 이해합니다^^

[즐거운人生]

멋진 연재 감사합니다. 항상 잘 배우고 갑니다. ~~^^

[붉은마당]

법정지상권 잘배우고갑니다,

[눈덮인산]

짝짝짝

[키니아연스푼]

감사합니다 잘봤습니다^^

[함사(낙케5 /서실1/ 고8)]

미등기 건물을 채무자를 대신해 대위 등기한다..... 공부가 짧아서 뭔 말인지 잘 모르겠네요........ 설명 좀 부탁드려요......ㅋ 그리고 법정 지상권이 왜 2018년 4월 15일에 만료가 되는지도 궁금합니다.......

[산너머남촌에는]

대위등기부터..채권자가 채무자의 재산에 압류를 하려고 하는데 그 채무자의 부동산이 등기를 하지 않은 미등기일때 법원의 판결을 받아 강제로 등기를 시켜버리는 겁니다..그러면 압류가 가능하겠죠..다음..법정지상권이 성립하는 건물이라도 2년간 지료를 지급하지 않으면 토지소유자의 청구에 의해 법정지상권이 소멸됩니다.

[함사(낙케5 /서실1/ 고8)]

아 그렇군요 ㅋ 항상 많이 배웁니다

[함사(낙케5 /서실1/ 고8)]

하나 더 궁긍한 것은 건축 허가받은 미등기 건물은 대위 등기를 통한 압류를 통해 법정 지상권을 무력화 시킬 수 있지만 무허가 건물은 건축 허가 자체도 없어서 그런 걸 할 수 없고 그럼에도 법정 지상권은 그냥 성립하는 걸로 알고 있는데 저가 제대로 이해하고 있는건지

[산너머남촌에는]

대충 맞게 이해합니다..다만 단순히 대위등기가 가능하다는 것만으로 법정지상권이 무력화되지는 않습니다

[시세조정사냥꾼]

팟캐스트가 아직 뭔지더 모르는데 어떺게하는건지 공부해수 꼭 들어봐야겠네요...흙수저를 금수저로 바꾸는 그날까지 열씨미 하겠습니다

[산너머남촌에는]

ㅋ 인터넷 라디오입니다. 그냥 어플 깔아서 듣는 겁니다

[hushed]

오늘 블로그 이웃으로 추가했습니다. 매번 잘보고 있습니다. 근데 내용도 내용이지만, 필력 또한 대단하시네요. 작가하셔도 되겠어요.

[산너머남촌에는]

네 서로이웃 하시죠. ㅎ

[노력하는 자^^]

2년간 지료를 연체하면 소멸된다는거 처음 알았습니다.
지두 대전 사는데...역시 지식이 돈이네요

[아청0830]

이제막 경매에 입문한 초보자입니다.언뜻 본거같은데...공인중개사를 하셨었다고...,맞나요? 전 제주도에서 공인중개사로 현업에 뛰고있습니다.
늘 올려주신 소중한 자료 잘보고있습니다 .저도 법정지상권 물권에 관심이 많은지라 많은 도움이 되고있습니다.감사합니다 꾸벅 ^^

[산너머남촌에는]

제주도 물건에 대해 많은 도움을 받았으면 합니다..ㅎㅎ

[아청0830]

넵 제가 도움이된다면 언제라도 ㅎㅎ 저도 부탁 (?)드리겠습니다~

[산너머남촌에는]

네..서로 도움이 되었으면 합니다. 친구가 구좌읍 종달리에 전원주택 부지를 갖고 있는데 최근 부동산에 매물로 내놨는데 안팔려서 애룰 먹고 있다네요

[아청0830]

요즘 거래가 살짝 저조합니다 실수요자만 움직이는 상황이라 가격이나 환경등이 맞지않으면 당분간은 힘들거같습니다

[elite95]

법적지상권 관련하여 어떤 물건을 골라야 하는지..하나씩 알아가는것 같습니다
소중한 글 연재해 주셔서 감사합니다.

[드림라이프]

도움이 많이 되네요~~~^^^
감사합니다~~^^^^^

[아청0830]

안녕하세요^^ 연제하신글을 읽다 질문하나 드립니다
아버지가 소유하신 토지와 건물(미등기,무허가 상태)이
아들에게 토지만 상속등기 되었습니다.5년후 저덩권의 실행으로 토지만 경매가 진행중이라면
이때 아들에게도 법정지상권이 성립하는지요? 포괄승계등으로 성립된다는 의견등 여러가지라서 ...,어렵네요.도움부탁드립니다...

[산너머남촌에는]

저당권 설정이 언제 되었는지가 중요합니다. 토지 상속 후에 저당권이 토지에만 설정되었다가 경매로 나왔다면 이미 관습상의 법정지상권이 성립된 토지를 낙찰자가 낙찰 받은 것입니다..

[아청0830]

네~~이해했습니다^^ 감사합니다 꾸벅

[대광]

좋은 글 감사드립니다~~