둔촌주공, 헬리오시티에서 배운다...부동산 투자는 때가 중요

[안태운]

둔촌주공, 헬리오시티에서 배운다...부동산 투자는 때가 중요

                                                      [중앙일보|2023.01.29.]

강남권도 침체 예상, 시장 주시하며 기회 오기 기다려야

인생살이든 사업이든 뭐든지 간에 뭐든지 때를 잘 만나야 한다. 주식 투자나 부동산 투자도 마찬가지다.

우리는 그동안 때에 따라 울고 웃는 경우를 수없이 보아왔다. 때로 우리의 인생행로를 좌지우지하기도 한다.

인간의 노력에는 한계가 있기에 우리는 흔히 일이 잘 풀릴땐 조상님이 도와줬다 잘 안풀릴땐 조상님이 나를 버렸다는 말을 종종하곤 한다.

그렇다 세상 일이 어디 내 뜻대로만 되던가? 작금의 부동산시장을 바라보면 인생 행로는 백지 한장 차이인 것 같다.

오늘날 둔촌주공, 헬리오시티를 보면 그러한 생각이 든다.

1979년 서울 강남구 대치동에 은마아파트(4424가구)가 준공됐고 부동산 경기 소사이클에 해당되는 시기인 1980년대 초반에 강남구 대치동 '빅3' 아파트 우성ㆍ선경ㆍ미도 아파트가 인기리에 분양됐다.

이후 강남구에 아파트 지을 땅이 고갈되다시피 하자 탄천 너머 송파구 초입에 1986년 아시안게임을 앞두고 1980년대 중반 송파구 잠실동에 1356가구의 아시안선수촌 아파트가 1986년 6월 준공됐다.

송파구 오륜동 올림픽선수기자촌 아파트는 5540가구 규모로 1988년 6월 완공됐고, 송파구 개발에 이어 인근 경기도 성남시 분당신도시에 시범단지 4개 아파트(1단지 삼성한신, 2단지 우성, 3단지 한양, 4단지 현대)가 1991년 들어섰다.

이들 아파트는 모두 다 빼어난 입지여건을 갖추고 있다는 게 공통점이다. 또 이제 입주한지 30~40년을 넘어 재건축 시기를 맞고 있다.

송파구의 빼어난 입지는 아시안선수촌 아파트, 우성 1.2.3차 아파트 그리고 지금은 재건축이 된 옛 잠실 주공1단지(엘스), 2단지(리센츠), 3단지(트리지움), 4단지(레이크팰리스), 잠실 주공 5단지, 옛 잠실 시영 아파트(파크리오), 장미 1.2차 아파트, 미성 아파트, 진주 아파트, 올림픽선수기자촌 아파트 등을 보면 알 수 있다.

이들 아파트에 비해 송파구 가락동 헬리오시티, 강동구 둔촌동 둔촌 주공은 송파구 잠실권역에서 악간은 벗어남을 부인할 수는 없다. 그러나 이들 아파트도 이번 침체된 부동산경기를 벗어나면 차후 빛을 볼 아파트로 보이긴 하다.

둔촌 주공 분양 결과가 썩 좋지않은 것은 부동산경기 탓으로 돌릴 수 밖에 없다. 작금의 부동산경기는 집값 폭락이 허리 단계에 와있고 진바닥이 아니라는 게 문제다.

올 연말쯤 제2의 IMF가 터진다는 말이 나돌고 있는데, 만약에 제2의 IMF가 터질 경우 2024년 부동산경기도 우려되기 때문이다.

둔촌 주공을 부동산경기 진바닥을 찍고 막 상승하는 시점에 분양했더라면 분양 성적이 좋았을 것으로 생각된다.

그러나 그 부동산경기라는 게 내 뜻대로만 되는가? 그래서 부동산 투자에 성공할려면 부동산 복도 있고 타이밍도 잘 맞춰줘야 한다.

헬리오시티는 강남3구인 송파구에 위치해 있고 그나마 강남권에서 집값이 저렴한지라 몇년전에 지방에서도 갭투자자가 많이 몰린 것으로 알고 있다.

투자용 아파트가 많다는 것은 부동산경기가 호황일때는 몰라도 불황일때는 매도 물량이 쏟아져 나와 가격 하락을 부추기는 요인이 되기도 한다. 더군다나 아파트 세대수도 초대단지이다 보니 매물이 하나씩 나올때 마다 가격 하락을 불러일으켜 폭락 속도가 빠른 측면이 있다.

사실 입지는 헬리오시티가 둔촌주공보다 빼어난데 이 하락 추세대로라면 향후 둔촌주공이 입주할 즈음에는 분양가를 유지할 수 있을지 의문이다.

강남권에서는 헬리오시티, 둔촌 주공의 하락세에 이어 강남구, 서초구 아파트도 집값 하락을 가져온다고 하니 올해 집값 폭락 큰 쓰나미는 향후 부동산경기 추락의 시발점이 아닌가 한다.

집 가진 사람들은 올해와 내년만 잘 견뎌준다면 2025~2026년에는 다시 빛을 볼 것으로 전망되나 당장에는 올해 집값 폭락의 주범인 입주 물량과 역전세난이 문제다.

요즈음 전세값이 수억씩 내린다고 하는데 그 많은 전셋돈을 내어줘야 한다고 하니 집 가진 사람들은 안타까운 마음이다. 올해 부동산시장을 생각하니 벌써 부터 무거운 마음이 든다.

그러나 1.3 부동산대책의 효과로 일부 지역의 집값이 반등한다고 하니 그나마 다행이다. 그러나 하반기에 다시 경기 침체가 온다는 게 문제이다.

현명하게 대처하여 집 투자를 해야 할 시점이다.