급하면 혼자서도 객실청소 및 세팅이 가능하거든요.
4개 5개도 혼자 가능한대요?
라는 말은 객실 컨디션 관리가 그만큼 되지 않는다는 뜻으로 받아드리겠습니다.
제가 작성하는 내용은 한번 더 말씀 드리겠지만 객실컨디션이 호텔보다 더 좋아야 합니다.
사실 호텔도 청소부분이나 컨디션 관리는 매우매우 미흡하죠.
손님들에게 클레임이 들어오지 않는다는 점과 평일에도 예약률이 높은펜션을 위한 이야기니깐요.
3개의 객실을 청소하고 세팅하고 체크하는데 걸리는 시간이 대략 3시간 정도입니다.
이건 2명이 쉬지 않고 했을때 이야기 이구요. 2시간도 가능하지만
객실 세팅 후 몇번의 점검 및 주변 부대시설 관리도 잊으면 안되니깐요.
그러면 3개의 객실에 대한 수익률은 어느정도?
이건 건축에 따른 시설에 따라 큰 차이를 보이지만
활성화 정도에 따라서는 3년-4년이면 건축비 정도는 뺄 수 있는 객실의 규모입니다.
어떻게 뺄 수 있는가에 대한 정답은 없지만
그간의 경험상으로는 가능 했던 이야기죠.
여유있게 500평 기준 객실 3개와 관리동 그리고 부대시설에 대한 이야기를 간략히 하면
500평 토지매수 비용 및 별도비용 : 약 2억 5천만원
객실 3개동 건축비용 (실내 세팅비용 별도) : 13평 독채건물 기준 39평 + @ = 약 50평
@에 대한 내용은 건축계약 과정에서 알게 됩니다.
약 2억 7천만원 (평당 500만원을 잡았지만 이정도면 충분한 금액입니다.)
그외 들어가는 비용까지 여유있게 넣었습니다.
부대시설 약 5천만원 (이건 객실에 포함 될 수도 별도로 포함 될 수도 있습니다.)
부대시설에 따라서도 예약률은 크게 차이날 수 있습니다.
그리고 주거동은 수익에서 제외하겠습니다.
우선 영업목적에 맞추어 객실에 대한 수익만을 생각하는게 맞습니다.
주거동은 건축주에 따라 금액도 차이날 수 있고 오히려 400-450만원으로도 가능하고
단층, 2층 등 너무 많은 변수가 있기 때문이죠.
그러면 대략 5억 7천만원 정도겠네요.
그리고 객실에 필요한 가구 및 집기 등
또한 기타 경비까지 6억으로 잡는다면
1. 객실평균 단가 25만원 * 3개 객실 = 일 75만원 * 100일
7,500만원
2. 객실평균 단가 27만원 * 3개 객실 = 일 81만원 * 50일
4,050만원
3. 객실평균 단가 35만원 * 3개 객실 = 일 105만원 * 100일
1억500만원
그 외 객실 평균 단가 25만원 * 3객실 = 일 75만원 * 50 - 100일
3750만원 - 7500만원
이 부분은 현재까지 관리하고 진행했던 펜션에 대한 이야기 입니다.
사실 참 말도 안되는 부분이지만 365일 중 10일 강제 휴식 그리고 10일 유지보수(매년 진행)
340일 이상의 객실 마감을 했던터라...
펜션에 따라 큰 차이를 보일 수 있고 지금 글을 작성하는 이 시점에서도 머릿속에 있는 내용을
별 정리 없이 쓰고 있네요.
그래도 대략 제가 경험했던 1년 매출 3억 정도가 나오네요.
여기서 운영비(관리비, 인건비, 시설유지비용), 대출이자도 포함 될 수 있겠죠.
3억에서 40%의 운영비를 제외 시켜 버린다면
1억 8천만원 정도 수익이 생기겠네요.
물론 여유있게 운영비를 제외 한것도 있습니다.
이런 부분들은 앞으로 블로그에 포스팅 할 내용이 많지요.
청소 관리 직원의 급여 및 퇴직금 등에 대한 이야기도 있고
부가세 신고 그리고 종합소득세에 대한 부분
그래도 홍보를 하기 위한 비용까지 참 많은 비용이 종합적으로 지출됩니다. ㅎㅎ
자 이러한 내용을 제외하고 1억 8천만원 * 3년 이면?
5억 4천만원 정도의 수익이 생겼네요.
어떻게 계산대로 될 수 있느냐는
펜션을 운영하는 부분에 따라 큰 차이가 생길 수 있고
어느시점부터 활성화 되느냐에 따라 다를 수 있습니다.
그래서 위 글 첫 머리에 3-4년 이라 쓴 것이 포인트이기도 하죠.
1년정도는 활성화에 대한 기간입니다.
이때는 운영비를 뺄 수도 어쩌면 적은 수익이 날수도 있죠.
제대로 된 수익전환 시점은 2년 부터입니다.
물론 건축시작시점과 오픈시점에 따라서도 달라 질 수 있겠죠.
사실 제가 작성한 글에서 보면 가장 좋은 조건이라 할 수 있겠지만
3년이 아닌 4년, 5년 정도면 토지매수와 건축비는 충분히 뽑을 수 있습니다.
이렇게 할 자신이 없으면 펜션을 하지 말아야죠.
펜션에 대한 수명을 이야기 할 수 없겠지만 5년째 부터는 많은 변화가 필요하다 생각하거든요.
그리고 매도도 고려할 수 있는 시점도 있을수 있구요.
가끔 생각하는 주거 및 인포메이션의 형태이기도 합니다.