분양권 전매절차, 알고 보면 쉬워요

[Jang 실장]

분양시장이 활기를 띠면서 분양권 거래 시장도 투자관심을 모으고 있다. 강남권 재건축과 위례신도시 인기 지역을 비롯해 지방인 대구에서 웃돈이 형성되면서 단기 시세차익을 얻으려는 투자수요가 늘어나 분양권 거래량도 크게 증가했다. 

분양권이란 아파트 청약 당첨자가 건설사와 계약을 맺어 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주하기 전에 등기 없이 분양계약서를 사고 파는 것이 분양권 전매 거래다. 

분양권 전매가능 시기는 부동산 경기상황을 고려해 지역과 상품별로 다르게 적용하고 있다. 부동산 경기가 좋을 때에는 단기 시세차익을 획득하려는 가수요가 발생해 "떴다방", "불법전매", "다운계약서 작성" 등으로 시장 혼란을 주기 때문이다. 예를 들어 수도권 민영주택은 분양 계약 후 6개월, 공공택지는 1년에서 최대 6년까지 전매금지 기간을 적용 받지만 지방 민간택지는 분양계약 직후부터 거래를 할 수 있고, 공공택지는 1년간 전매금지다. 

▣ 분양권 매매금액은 계약금 + 중도금 + 발코니 확장비용 + 프리미엄 
분양권 전매절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 과정이므로 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인하는 것이 우선이다. 일반적인 주택매매는 공신력을 갖는 등기부등본에서 주택소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래 시에는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 한다. 따라서 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전하다. 분양권 매매계약은 계약서 작성 기준이 다소 까다로워 직거래보다는 믿을만한 공인중개사에게 맡겨 거래하는 것이 수월하다. 

1. 분양권 매매계약서 작성 
매도자와 매수자는 분양권매매계약서를 작성한다. 매매금액은 해당 물건의 총 분양가격이 아닌 매도자가 납부한 계약금 + 중도금 + 프리미엄을 더한 금액이다. 예를 들어 중도금 총 4회차 중 1회까지 납부했다면 중도금 계산은 1회차까지 납부한 금액이다. 공인중개사 중개수수료를 정할 때에도 동일한 금액 기준으로 산정한다. 분양권매매계약서는 매도인, 매수인, 공인중개사, 은행, 시공사와 공유해야 하므로 총 5부 이상 작성하는 것이 좋다.

2. 개인간의 거래는 "실거래가신고", 증여 또는 공동명의는 "검인날인" 
분양권 전매 계약서 작성이 끝나면 관할 지자체에 방문해 "부동산 거래 계약 신고서"를 작성하고 신고필증을 챙겨야 한다. 분양권 전매는 거래신고 대상이기 때문에 실거래가신고는 필수다. 간편하게 인터넷으로 국토교통부가 운영하는 관할 지자체 부동산거래관리시스템에서도 할 수 있다. 공인중개사는 실거래가 신고가 의무이기 때문에 공인중개사에게 맡기면 신경 쓰지 않아도 된다. 
관련 서류는 분양권 매매계약서, 분양계약서(발코니확장, 유상옵션 등 관련계약서 포함), 신분증이 필요하다. 반면 증여나 공동명의를 할 경우에는 시·군·구청 관련부서에서 `검인` 날인을 받는다.

3. 은행 대출승계와 상환까지 마쳐야
분양계약자가 은행대출이 있다면 대출받은 은행지점을 매수자와 방문해 대출승계 또는 상환을 진행한다.

4. 시행사(시공사)에서 분양계약서 "명의변경" 서류작업
분양계약서 명의변경은 시행사 또는 시공사에서 진행된다. 명의변경에 필요한 분양계약서 날인은 공사에 참여한 시행사, 시공사, 신탁회사를 대상으로 도장을 받아 권리의무 승계계약을 하는 것이다. 전매업무는 일반적으로 특정 요일에 진행하므로 날짜를 확인하고 방문하는 것이 일 처리가 빠르다. 

5. 매수자는 분양계약서 수령 
분양계약서 명의변경 처리가 당일 날 이뤄지지 않았다면 매수자는 시공사(모델하우스)를 방문해 명의변경 된 분양계약서를 수령한다. 

6. 매도자 양도소득세 60일 이내 신고 
매도자는 매도일로부터 60일 이내에 주소지 관할 세무서에서 의무적으로 양도소득세 신고를 해야 한다. 분양권 양도가액은 실질거래가액인 계약금과 중도금에서 프리미엄을 합한 금액이다. 취득가액은 프리미엄을 제외한 계약금+중도금을 합한 가격이다. 과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개업소수수료)를 제외한 금액으로 양도소득세율을 적용한다. 양도소득세율은 보유기간1년 미만 단기 거래 50%, 2년 미만40%, 2년 이상 과세표준에 따라 6~38% 차등 적용된다. 

▣ 분양권 불법전매, 다운계약서 유혹에 넘어가지 말 것! 
분양권 거래 시에 주의할 점은 아파트 청약 때 잠깐 분양권 거래를 유도하는 떴다방(이동식중개업소) 공인중개사는 피하는 것이 좋다. 떴다방은 청약당첨자에게 프리미엄을 주고 매입해 웃돈을 붙여 다시 되파는 사람들이 대부분이다. 특히 분양권 전매금지 기간임에도 불구하고 과열된 청약시장을 이용해 불법분양권 매입을 부추겨 실수요자들이 피해를 보게 된다. 당첨자와 떴다방이 공모해 분양권 가격을 조작하거나 프리미엄만 받고 계약 기간에 건설사와 계약하지 않고 잠적하는 등의 불법행위를 조장할 수 있다. 

분양권 불법전매는 전매제한이 풀리는 시점에 명의이전 조건으로 계약서를 공증하는 방식이다. 입주 후 전매가 풀리는 단지는 매도자 명의로 등기 한 후 바로 소유권이전을 넘기는 "복등기" 방식으로 진행한다. 매도자는 양도소득세를 매수자에게 전가시키고 매수자는 세금 부담을 줄이기 위해 다운계약서를 요구한다.

불법전매를 할 경우 매도자와 매수자, 공인중개사 모두 주택법에 의해 3년 이하의 징역이나 3천만 원의 벌금을 받는다. 분양권 매수자는 분양계약서가 취소돼 프리미엄을 회수하기 어렵게 될 수 있다. 다운계약서 적발은 매도인과 매수자 모두 신고불성실 가산세를 지불하게 되므로 주의할 필요가 있다.

• 부동산114 리서치센터
• 이미윤 책임연구원
• leemiyun@r114.com

[머털이]

잘 읽고 갑니다.^^