생활 | 하자담보책임기간 도과해 소 제기했어도 보증사 하자보수보증금 배상해야 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1. 관리 NEWS

■  하자담보책임기간 도과해 소 제기했어도 보증사 하자보수보증금 배상해야 

     서울중앙지법 판결

☛ 하자보완청구 이행하지 않아 = 보증사고 발생했다고 봐야

◉ 소제기 후로 보증금청구권 = 기산일 계산해야

집합건물에서 발생한 하자에 대해 무자력 상태에 있는 시행사를 대신해 시공사는 하자보수에 갈음한 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다.

또한 하자담보책임기간 만료일 기준 2년이 도과한 시기에 소제기가 됐어도 하자보수의 이행을 기대하기 어렵다면 소멸시효의 기산점을 하자담보 책임기간 만료일로 보지 않고 보험사고일이 그 뒤인 경우 그 때부터 기산토록 판단했다.

서울중앙지법 제45민사부(재판장 송동환 부장판사)는 최근 서울 영등포구 A집합건물의 관리단이 이 건물 시행사 B사, 시공사 C사, 보증채무자 D사를 상대로 제기한 하자보수보증금 등 청구소송에서 “피고 B·C사는 공동해 원고 관리단에 1억4567만6407원을, 피고 D사는 B·C사와 공동해 원고 관리단에 1억4567만6407원 중 2621만9931원과 D사 단독으로 5360만2880원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

이 집합건물은 2013년 2월 26일 사용승인을 받았다. 시공사인 C사는 2013년 6월 D사와 하자보수보증계약을 체결했다.

이후 이 건물 공용전유부분에 균열, 누수 등 하자가 발생, 지속적으로 하자보수를 요구해 일부 하자보수를 받았으나 여전히 하자가 남아있었다.

관리단은 2016~2018년 사이 426세대 중 142세대의 하자 손해배상채권을 양수해 B사에 채권양도 사실을 통지했다. 채권양도세대의 전유면적 비율은 34.27%다.

재판부는 시행사인 B사에 대해 집합건물 구분소유자들에게 하자담보책임을 부담하므로 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 관리단에 집합건물의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다고 봤다.

이에 B사는 이 건물 하자보수책임은 전적으로 C사가 부담하기로 약정했으므로 하자보수책임을 면한다고 주장했으나, 재판부는 “원고 관리단은 이 집합건물의 구분소유자들로부터 구 집합건물법에 따라 분양자의 지위를 승계한 피고 B사에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수해 이를 행사하는 것”이라며 “구분소유자들이 아닌 신탁사 E사, 피고 C사 사이의 약정으로 손해배상 책임을 면한다고 할 수 없다”고 지적하며 받아들이지 않았다.

하지만 B사는 2016년경까지 부채가 자산을 초과하는 상태였다가 2017년경 자산이 부채를 1억원 정도 초과하는 상태가 되면서 구분소유자들에 대한 손해배상 채무를 부담할 수 없는 지경에 이르렀다.

이에 재판부는 “피고 B사는 무자력 상태에 있다”며 “피고 B사가 피고 C사에 대한 이 사건 집합건물 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 행사하지 않고 있으므로 원고 관리단의 피고 C상 대한 대위청구는 보전의 필요성이 인정된다”며 “피고 C사는 이 집합건물의 신축공사를 수급한 수급인으로서 도급인인 피고 B사에 민법 제667조에 따라 이 사건 집합건물의 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다”고 판단했다.

이와 함께 재판부는 이 사건은 하자보증계약상 보험사고에 해당한다고 봤다.

신탁채무자인 D사는 1년차 하자에 관한 보증금청구권은 이미 2년의 소멸시효 기간이 경과해 시효로 소멸했다고 주장했다.

그러나 재판부는 “이 사건 집합건물의 1년차 하자의 보증기간은 2013년 2월 26일부터 2014년 2월 25일까지고 하자보수보증계약에 적용되는 보험약관 제19조는 ‘보험금청구권은 2년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다’고 정하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 보험약관 제6조는 보상하는 손해에 관해 ‘채무자인 계약자가 도급계약 또는 매매계약에 대해 준공검사를 받은 후 하자담보책임기간 안에 발생한 하자에 대해 그 보수 또는 보완청구를 받았음에도 보험증권에 기재된 계약에 따라 이를 이행하지 않음으로써 채권자임 피보험자가 입은 손해를 보상한다’고 정하고 있다”고 밝혔다.

따라서 재판부는 “이 사건 하자보수보증계약의 보험사고는 하자의 발생 그 자체가 아니라 준공검사 후 하자담보책임기간 안에 하자가 발생하고 보험계약자가 그 하자에 대한 보수 또는 보완청구를 받았음에도 이를 이행하지 않은 것을 의미한다”며 “원고 관리단이 2014년 3월경부터 2015년 10월경까지 지속적으로 하자보수를 요청하고 하자심사·분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청해 피고 C사가 일부 보수공사를 실시하기도 했으나 여전히 하자가 존재하고 원고 관리단이 이 사건 소를 제기한 2016년 5월 31일 무렵 피고 C사로부터 하자보수의무의 이행을 기대하기 어렵게 돼 보증사고가 발생했다고 봐야 하므로 원고 관리단의 피고 D사에 대한 보증금청구권은 2년의 소멸시효가 도과하지 않았다”고 판단했다.

집합건물 관리단 측 법률 대리링인 법무법인 산하 김미란 변호사는 “이 사건에서 시행사는 무자력이었다가 자력을 다소 회복한 상태였으므로 엄격히 따지면 무자력은 아니지만, 하자보수에 갈음한 손해배상 책임을 부담하게 될 경우를 가정할 때 무자력에 해당한다고 법원이 판단해 무자력의 범위를 다소 넓게 봤다는데 의미가 크다”고 밝혔다.

또한 “1년차 하자에 대해 하자담보책임기간 만료일 기준 2년이 도과한 시기에 소 제기했으므로 소멸시효가 완성됐다는 신탁회사 측의 부장을 배척했다”며 “소멸시효의 기산점을 하자담보 책임기간 만료일로 보지 않고 보험사고일이 그 뒤인 경우 그때부터 기산토록 판단했다는데 의미가 있다”고 말했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 입주자 등 아닌 조합이 정한 주민공동시설 운영 조항, 효력 없다
광주지법 판결

☛ 공동주택 관리방법 결정 권한, 입주자 등에 있어

재건축정비사업조합이 제정한 아파트 관리규약의 주민공동시설 운영 관련 조항은 입주자 등이 정한 것이 아니므로 효력이 없다는 법원 판결이 나왔다.

광주지방법원 제13민사부(재판장 김성흠 부장판사)은 광주광역시 A아파트 주민공동시설 통합운영위원회와 이 아파트 1단지 입주자대표회의가 3단지 입주자대표회의를 상대로 제기한 주민공동시설 운영권 확인 등 청구소송에서 최근 “원고들의 청구를 기각한다”며 원고 패소 판결을 내렸다.

A아파트 재건축정비사업조합은 A아파트를 1, 2, 3단지로 나눠 건축하고 준공인가를 받았다.

A아파트에 있는 전체 주민공동시설은 단지별로 분산 배치돼 있는데, 그중 이 사건 주민공동시설은 3단지아파트 단지 안에 자리 잡고 있다.

이 사건 조합은 ‘3개 단지로 나눠져 있는 이 사건 아파트를 하나의 대표회의에서 공동관리할 수 없으므로, 단지별로 관리규약을 작성해 이를 제출하라’는 내용의 지자체의 시정명령에 단지별로 관리규약을 제정해 신고했다.

이후 2017년 6월 23일 단지별로 입주자대표회의가 구성됐고, 그 무렵 각 관리규약 제10조의2에 따라 A아파트 전체 주민공동시설을 통합해서 관리하기 위한 주민공동시설 통합운영위원회가 구성됐다.

이 사건 각 관리규약에는 전체 주민공동시설과 관련해 ‘전체 주민공동시설을 운영하기 위해 각 단지 대표회의와는 별개로 독립된 주민공동시설 통합운영위원회를 구성한다’는 등 통합운영에 관한 조항이 들어 있다.

그러나 3단지 대표회의는 2017년 8월 16일 3단지 관리규약에서 주민공동시설 통합운영 조항을 삭제하는 대신 ‘이 사건 아파트에 있는 전체 주민공동시설은 이 사건 아파트 주민들이 공동으로 사용하고, 그와 관련된 구체적인 사항은 각 아파트 대표회의가 협의해 정한다’는 조항을 뒀다.

이 관리규약은 같은 날 관할 지자체에 개정신고가 수리됐다.

이에 A아파트 주민공동시설 통합운영위원회와 1단지 대표회의는 “이 사건 주민공동시설에 대한 운영권이 주민공동시설 통합운영위원회에 있음을 확인하고, 피고 3단지 대표회의는 원고 주민공동시설 통합운영위원회에 이 사건 주민공동시설을 인도하라”며 소송을 제기했다.

그러나 재판부는 집합건물법과 공동주택관리법 등 관련 규정 등을 근거로 “공동주택의 관리방법을 결정하는 권한은 기본적으로 해당 공동주택의 입주자 등이 갖는다”며 이 사건 주민공동시설 통합운영 조항의 효력을 인정하지 않았다.

재판부는 “이 사건 아파트는 1, 2, 3단지로 나눠 건축됐고, 대표회의도 각각 구성됐으므로, 이 사건 조합이 이 사건 아파트가 사실상 하나의 단지라는 전제 아래 아파트를 건설하고, 이 사건 아파트 수분양자들과 분양계약을 체결했다는 이유만으로 관계 법령의 규정에 반해 이 사건 아파트를 하나의 공동주택이라고 볼 수는 없고, 각 단지 아파트는 각각 별개의 공동주택이라고 봐야 한다”고 밝혔다. 이에 “주택법에 규정된 주민운동시설로서 공동주택관리법에 따라 공동주택에 해당하는 이 사건 주민공동시설에 대한 운영권을 포함한 관리방법을 결정하는 권한 역시 3단지 아파트의 입주자 등이 갖는다”고 설명했다.

이어 재판부는 “그런데 이 사건 각 관리규약은 3단지 입주자 등이 제정한 것이 아니라 이 사건 조합이 제정한 것이므로, 이 사건 주민공동시설 통합운영 조항은 3단지 아파트 입주자 등의 이 사건 주민공동시설을 포함한 3단지 아파트 안에 있는 주민공동시설에 대한 관리방법을 결정하는 권한을 해하는 것으로서 효력이 없다고 봐야 한다”고

강조했다.

이에 따라 재판부는 “원고 주민공동시설 통합운영위원회가 이 사건 주민공동시설에 대한 운영권을 갖는다고 볼 수 없으며, 달리 원고 주민공동시설 통합운영위원회에 이 사건 주민공동시설 인도를 구할 권리가 있다고 볼 수도 없다”며 “원고들의 청구는 모두 이유 없어 이를 기각한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 동대표에서 해임됐다면 대표회의 감사 자격 당연 ‘상실’ 
법제처

법제처는 지난달 16일 ‘500세대 이상 공동주택에서 입주자대표회의 감사에 대해 동대표 해임이 이뤄진 경우 대표회의 감사의 자격도 당연히 상실된다’는 해석을 내놨다.

법제처는 “공동주택관리법 제14조 제1항에서 입주자대표회의는 동대표로 구성한다고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제12조 제2항에서 입주자대표회의에 두는 임원은 동대표 중에서 선출한다고 규정하고 있다”며 “동대표가 아닌 자는 입주자대표회의 임원인 감사가 될 수 없다는 점이 문언상 명백하므로 동대표가 해임되면 입주자대표회의 감사 자격도 당연히 상실된다”고 밝혔다.

한편 공동주택관리법 시행령 제13조 제4항에 따르면 동대표의 해임은 특정 선거구의 입주자 등의 투표에 의해 이뤄지는 반면, 500세대 이상 공동주택의 경우 입주자대표회의 감사의 해임은 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 투표를 필요로 한다.

이에 ‘특정 선거구 입주자 등의 투표로 동대표가 해임되더라도 전체 입주자 등의 투표로 입주자대표회의 임원의 해임이 이뤄지지 않는 한 임원 자격이 그대로 유지되는 것 아니냐’는 의견에 대해 법제처는 “공동주택관리법 시행령 제13조 제4항 제2호는 입주자대표회의 임원을 해임할 필요가 있는 경우 그 절차를 규정한 것이고 이 사안과 같이 동대표 해임이 이뤄져 입주자대표회의 임원 자격을 상실한 경우까지 적용되는 규정은 아니다”라고 해석했다.

그러면서 “동대표가 해임되더라도 입주자대표회의 감사의 해임이 별도로 이뤄지지 않는 한 감사의 자격이 계속 유지된다고 본다면 결국 동대표가 아닌 사람도 입주자대표회의 임원이 될 수 있게 돼 입주자대표회의가 동대표로 구성되고 그 임원은 동대표 중에서 선출하도록 한 공동주택관리법 제14조 제1항 및 같은 법 시행령 제12조 제2항에 반하게 된다”고 설명했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 동관 스프링클러 배관 하자, 전체 철거 후 스테인리스 재질로 재시공해야

춘천지법

☛ 누수 미 발생 가구도 향후 부식･누수 발생 가능

일부 가구에서 누수 피해가 발생한 스프링클러 배관 하자와 관련해 사업주체가 누수가 발생한 가구에 대해서만 배관을 교체하고 나머지는 관갱생공법을 적용해야 한다고 주장했지만 법원은 동관으로 시공된 스프링클러 전체를 철거하고 스테인리스 재질로 다시 시공해야 한다고 밝혔다.  

춘천지방법원 민사2부(재판장 김현미 부장판사)는 지난 2011년 8월 말경에 사용승인을 받은 강원도 춘천시 A아파트 입주자대표회의가 사업주체인 B사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 ‘B사는 입대의에 약 20억8,000만원을 지급하라’며 입대의 일부 승소 판결을 내렸다. 

A아파트 입대의는 소유자 470가구 중 466가구로부터 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도받았고, 이 아파트에 발생한 하자 중 가장 큰 쟁점은 동관으로 시공된 스프링클러 배관 하자로 하자보수책임의 범위와 보수방법, 교체할 배관자재 등에 대한 사항이었다. 

아파트 입대의는 기존 스프링클러 배관을 철거하고 재시공해야 한다고 주장한 반면, B사는 누수가 발생한 55가구의 배관에 관해서만 책임을 부담하고 아직 누수가 발생하지 않은 가구의 배관은 관갱생 공법을 적용해 비용을 산정해야 한다고 맞선 것이다.   

이에 대해 재판부는 “스프링클러 배관부분 하자보수에 관해 누수가 발생하지 않은 가구를 포함한 전 가구에 현재 설치돼 있는 스프링클러 배관을 철거하고 스테인리스 재질의 배관을 재시공하는 비용을 산정함이 타당하다”며 입대의 측 손을 들어줬다. 

현재 부식이 발생하지 않은 가구의 배관에도 향후 부식 및 누수가 발생할 가능성이 있다고 봤기 때문이다. 

특히 “스프링클러 배관 하자는 아파트 거주자들의 안전과 직결되고, 이미 다수의 가구에서 배관 부식이 상당한 정도로 진행되고 누수현상이 발생했으므로 중대한 하자”라고 인정하면서 이를 온전히 보수하기 위해서는 현재 설치돼 있는 스프링클러 배관(동관)을 철거하고 재시공해야 한다는 감정인의 의견을 받아들였다. 

이로써 기존 동관 스프링클러를 스테인리스 배관으로 교체하는 비용으로 약 19억원(스프링클러 배관공사와 천장보수공사)을 산정했다. 

한편 재판부는 스프링클러 배관하자를 제외한 나머지 하자 즉,

▲옥탑 외부 조형물 미시공

▲각동 계단실 최상층 옥상 출입구 및 일부 동 주출입구 외부계단 단 높이 과다

▲각 동 엘리베이터홀 천장 내 전등배선 가요전선관 일부 미시공

▲단지 내 도장 들뜸 및 탈락

▲수목고사

▲각 동 지하층 폐기물 및 잉여자재 미반출

▲지하주차장 트렌치 커버 누락

▲가구 내 발코니 천장 결로 및 곰팡이

▲욕실 거울 변색

▲양변기·세면대 균열 및 파손 등에 대한 하자보수비용으로 약 10억5,000만원을 인정했다.

다만 아파트에 발생한 하자 중 공사의 잘못으로 인한 부분과 자연발생적인 노화현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, 입주민의 사용·관리상 잘못으로 하자가 확대됐을 가능성도 배제할 수 없는 점 등을 고려해 B사가 입대의에 배상해야 할 손해액을 위 인정금액의 70%로 제한했다. 

아파트 입대의 측의 법률대리인을 맡은 건분해 법률사무소 유정우 변호사는 이번 판결에 대해 “스프링클러 배관의 국부부식 및 핀홀에 의한 누수 하자에 관해 재판부가 대상 아파트 가구별 배관누수의 하자발생 실태, B사가 주장하는 에폭시 에어샌딩 공법(관갱생 공법)의 불완전성, 당해 하자에 관한 감정의견을 참고해 비록 하자보수비가 과다하다고 하더라도 중요한 하자에 대한 보수비용 산정 원칙에 따라 기존의 스프링클러 배관을 철거하고 배관자재로서 적합한 스테인리스 관으로 이를 재시공하는 비용 및 그에 따른 천장 철거 후 재시공비용까지 포함한 하자보수비용을 인정했다는 데 의의가 있다”고 강조했다.
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

2. 단지 홈페이지와 스마트 폰 App 공개서비스 접속방법 및 이용과 활용

 

-  첨부파일 : 단지 홈페이지 이용과 활용.

-  첨부파일 : 스마트폰 App 공개서비스 접속방법 등.