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<P>먼저 신문기사에난 부산인구통계표를참고해봅시다.</P>
<P>2012년 12월말현재 부산인구(3,573,606) 전년대비0.35%감소</P>
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<P>중구 49,407(1.4%) 서구122,040(3.4%) 영도구141,422(4%) 부산진395,032(11%) 동래구279,805(7.8%) 남구294,673(8.2%) 북구</P>
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<P>314,085(8.8%) 해운대구431,526(12.1%) 사하구356,769(10%) 금정구258,139(7.2%) 강서구70,356(2%) 연제구212,326(5.9%) 수영</P>
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<P>구177,678(5%) 사상구254,377(7.1%) 기장군116,064(3.3%) 동구99,907(2.8%)</P>
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<P>인구통계표를분석해보면 미니구라할수있는중구가 마지선인 5만명이무너졌고 원도심의중심인 동구가 10만명이무너졌네요</P>
<P>아마 중구 동구는 인구감소로인한 인근지자체의통폐합이예상됩니다.</P>
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<P>해운대구,북구.금정구,기장군의인구가늘었는데요 역시 생활인프라의발달과 대단지아파트조성의영향으로 인구가늘어난거같습니</P>
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<P>다 기장군은 정관아파트입주의영향이크겠고 북구지역도 역시 대단지 롯데카이저등의영향 금정구 해운대구 도끊임없이계속이어</P>
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<P>지는 아파트단지개발 주변인프라활성화영향이겠죠</P>
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<P>자,그럼 부산의전체적인 2013년현재 중심 상가현황을간략히 짚고넘어갑니다 구체적인데이터보다는 그냥내생각데로 주관적으로</P>
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<P>적은글이니 꼭맞는게아닙니다 그냥참고만하고 쭉읽어내려가면됩니다 다시한번더..그냥내주관적생각입니다.</P>
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<P>2013년2월25일현재 부산에 전반적으로 불황입니다 </P>
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<P>전아파트부동산보다(부동산관련업이아닙니다 실거주말고는투자해놓은부동산도없구요)는 백화점 대형마트등 유통업매출과 경제</P>
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<P>상황에관심이많은데 글쎄..대형마트매출이2013년1월달에전년동월대비24.6%나 감소했다네요 2005년이후 가장큰감소해인2009년2</P>
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<P>월달에 -20.3%를훨쩍뒤어넘었다고합니다</P>
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<P>서민경제와밀접한관련이있는 데이터인데요 2013년과 2014년도 적어도2년정도는 저성장세가 예상됩니다.</P>
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<P>전반적으로 지갑을 꽁꽁닫아두고있는상황이네요 기업체들도 워낙경기가않좋으니 몇몇 이때가 기회다 공격적투자하자</P>
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<P>하는분도있겠지만 또한 자금흐름상황도 좋지않다보니 앞만보고달려왔으니 올한해 투자보다는 집안관리나잘하자쪽으로</P>
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<P>수익이많이안생기니 불필요한 지출을 줄이자는쪽으로 기업체들이 운영을하고있는거같습니다.</P>
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<P>어젠제법따뜻하니 봄이성큼 한걸음다가왔습니다 올겨울은유난히 추웠었죠 그만큼 나도물론이요 회원님들 마음도 추웠으리라</P>
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<P>생각됩니다 날씨가추우니 스키등 동계쪽에관련된업종말고는 너나할꺼없이 매출이다줄었으니깐요</P>
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<P>대한민국 아니부산은 특히 자영업자 사장님들이 많이계십니다 부산이 생산도시가아니라 소비도시라 일자리구하기힘들어서</P>
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<P>그렇겠지요 막상 학교 대기업 은행 운동선수등.. 50세되어서 명예퇴직하고 나오면 그분야에만전문가들이신분들이라</P>
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<P>다른사업을하기가 망설여집니다 퇴직금2~3억들고 남은평생 지금처럼화목한가정이루면서 행복하게살아야되는데 무엇을해야될지</P>
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<P>망설여집니다 식당을할까 임대업을해볼까 재취업을해볼까 오만생각을다하게되죠 재취업은 현실상 50세넘으면 힘든게사실이구요 </P>
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<P>임대업 아무나하는게아니구요 경매일을해볼까 하시는데..역시 경매아무나합니까?...밥은먹어야되니 식당이라도하지뭐하는데</P>
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<P>식당역시 절대입니다 절대 ..아무나하는게아닙니다 30년넘게 학생만가르치고 30년넘게 은행관리일만하고 30년넘게 대기업에시키</P>
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<P>는일만 해왔는데 막상광범위한 자영업전선에뛰어들면 앞이막막합니다.</P>
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<P>할수없이 프렌차이즈 회사로찾아가죠.. 마음가짐문젠데 프렌차이즈회사로 발을딛는순간 여기서 큰수익을얻어서 돈을벌어야겠다</P>
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<P>는마음가짐보다는 내가 제2의직업전선에뛰어들기떄문에 그만한교육비를주고 한수배우고 빨리터득해서 하산할떄쯤되면 내가프렌</P>
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<P>차이즈 힘을안빌려도수십군데되는 거래처유통망과 예를들어 식당같으면 인기프렌차이즈맛과 비슷해선안됩니다 더뛰어나게 내</P>
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<P>가만들수있을때와또한 제일어려운 직원들과의 화합을 잘이끌어낼수있을까 또한 자금사정은 어느정도확보되어있는가등..확신이</P>
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<P>될때 프렌차이즈에서 하산하여 독립브랜드 상가를낼때 비로소 많은소득을낼수있습니다 하지만 이것도 장담할수는없습니다 그렇</P>
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<P>게노력을해도 실패하신분도 봐왔기떄문이죠 한가지팁하나드리자면 자 어느분야를말해볼까요명퇴자분들중에 제일관심이많은분</P>
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<P>야인 식당쪽에 현재뜨고있는 사업에대해간략히팁하나드리죠 현재 올겨울날씨가너무추워서그런지 전반적으로 횟집이나초밥집 고</P>
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<P>가식당 차가운음식점들이 매출이더떨어진현상이구요상대적으로 따뜻한 데워먹는음식 젊은층들특히 타켓인20대30대여성분들이</P>
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<P>좋아하는 조개 문어 등해산물 등 해산물을맑은육수를부워서 따뜻하게데워서먹는 프랜차이즈가쫌유행하고있고 밑에분이 땅땅치</P>
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<P>킨이뜬다고했는데 땅땅치킨은 생긴지오래되었구요 한방에돈을쫌벌려면 이미뜬거말고 모아니면도식으로 부산에많이없는 막뜨는</P>
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<P>컨셉을해야 돈을벌수있죠 장사잘되서돈벌고 나중에2년뒤에 권리금더받아서 돈을벌고..서울에서유행인 화덕치킨을 부산쪽에서하</P>
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<P>면 괜찮겠네요 이정도로만..</P>
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<P>자 각설하구요 현재부산에선 아파트아니고 상가쪽입니다. 다크호스로계속뜨고있는지역이 동래명륜동쪽입니다 이건뭐 권리금이</P>
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<P>계속올라가네요 1층은자리가없고 메가마트뒤 명륜동쪽 상가들 휴대폰업종이든 의류던 식당이던 모든업종들의 유통업체들이동래</P>
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<P>명륜동쪽 상가사장님들과 거래를할려면 부산 타지역보다 어차피상거래니 그냥거래는안되잖아요친목단체가아닌 상거래는 첫째도이익 둘째도이익아닙니까 어쩔수없는사회현실이죠 자선단체가아니기에..</P>
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<P>자그럼 첫째는 인맥으로들어가야죠 지아무리서울대나와 똑똑해도 소개 소개가아니면 더군다나 부산중구가 고향인 내가 현재부산에선 최요지인 동래명륜동상가쪽에서 사업을 펼치기란 쉬운게아닙니다 </P>
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<P>둘째는 신뢰입니다 한말에약속을지켜야합니다 못지킬약속은아예안해야합니다 </P>
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<P>세째도 신뢰와비슷한믿음입니다 즉 인간관계를 더형성해야지요(이게어렵습니다 사람과사람이만나는거라 저같이 내</P>
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<P>성적인성향의사람한테는참어렵죠 하지만 그걸극복해줄수있는힘은 역시 사랑하는 가족들을생각합니다 힘이생기죠...)</P>
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<P>그리고 어느기업이나마찬가지로 생겼다하면 억대권리금이들어가는 동래명륜동상가에 초보신입사원을투입시킬리없습니다</P>
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<P>상가업주들역시 초보자들이아니기에 이미중심상가 경성대-덕천동-부산대상가-서면상가를 다거쳐서 억대권리금을주고들어오신</P>
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<P>부산에선프로중에프로인 사장님들만 포진하고계시니깐요 납품업체관계자들역시 그업계에 베터랑들만포진합니다 자..자기가맡</P>
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<P>은업계에 자칭 베터랑이라할수있는 임원진급들이 현재부산 상황에서는 동래명륜동상가쪽에 포진되어있습니다.</P>
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<P>총칼없는 전쟁터지요 여기서살아남아야죠 그리고 일을즐겨야됩니다 즉적성에맞아야됩니다(중요합니다적성)</P>
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<P>그정도노하우까지없다면 아직동래명륜동상가쪽에 진출하면안됩니다여기서힘이부치면 너무쎈상대와 무대뽀정신으로맞설게아니</P>
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<P>라(현실에선무대뽀정신안통합니다)</P>
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<P>아무래도 자기연고가있는아지트구역인 덕천동 화명동 해운대 경성대 남포동쪽으로일보후퇴하는방법도 좋은방법이구요 제가그랬거든요..</P>
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<P>네째 다섯째 여섯째 단계가 들어가야 현재부산에선 최요지인 동래명륜동상가쪽은 거래가 성립되겠지요 그담단계는 공개적으로 </P>
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<P>이야기는곤란하니 또한대충짐작으로 아실테고해서 생략하고 각설합니다</P>
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<P>자 그럼 본론인내가하고싶은건 대신동지역의 전망입니다 그냥내생각입니다.</P>
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<P>장점으로는</P>
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<P>1.20년동안침체였던 서구대신동쪽이 재개발이될까 했던게 현실적으로 되고있다는겁니다</P>
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<P>2.부산에서삶의인프라가잘갖추어진 해운대 동래 수영 북구등등..첨부터인프라갖추어진게아닙니다 그중심축은 대단지 아파트</P>
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<P>단지가형성이되어 인구유입이되었던거죠 30대이상 생산활동을가장많이하는 젊은층부부들의인구가 많이유입되었습니다.이미위</P>
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<P>에동네는 인프라잘갖추어져있고 인구통계에도봤듯이 수요또한빵빵해서 계속 그호황기를맞이할껄로 생각됩니다</P>
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<P>문제는 침체의도시 젊은층들이 하루이틀 다르게 떠나고있는 20년전명성의자존심이 구겨질데로구겨진 대신동지역인데요</P>
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<P>서대3구역(한신)서대1구역(롯데)-서대7구역(대우)서대5구역(한진)서대2구역(포스코) 순으로 재개발이 현재 잘추진되고있고</P>
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<P>이구역까지는 재개발분양이 잘될꺼같습니다 이정도만이라도 성공리에 재개발이완성되면 3천세대내외로 인구유입이됩니다</P>
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<P>타지역에비하면 얼마안되도 10년동안 분양한번없던 또한서구인구도3.4%밖에안되는지역에선 획기적인 일이라할수있습니다.</P>
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<P>3.인프라형성문제인데요 이미 대신동은 기본인프라는 다형성되어있습니다 이미20년전엔 경남학원 대신학원 그래도명문학군으로</P>
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<P>명성을떨쳤던곳인데 (지금은 말그대로 부산에선 성적이 하위그룹이지만요) 소고기도 무본사람이 잘먹는다고 이미 병원-학교-시</P>
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<P>장-마트-사통팔달교통망 등 이미 기본적인프라가형성이다되어있고 거기에서 이젠 해운대 동래 화명동처럼은안되더라도 최소한</P>
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<P>낙후된도시 어르신동네 하위권교육현실 등의이미지를벗어나기위해 프리미엄급으로 업그레이드 리모델링작업만하면되는케이스</P>
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<P>지요 이말은..재개발입주가시작되어 젊은층 생산인구활동이 쫌유입되어 주위인근 사하구 사상구 영도구 주민들도 재개발</P>
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<P>아파트타운완성으로 인구유입을시켜 어느정도 프리미엄급도시로 리모델링작업에 힘이쫌실어질시기만되면 다른신도시보다는</P>
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<P>급속하게빨리 올라갈수있다는장점이지요 이미 기반은다마련되어있기때문에 가능하다는겁니다</P>
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<P>4. 그예가 서구부민동 동아대캠퍼스의확장이지요 주변상가가 활성화는안되어있지만5년전만해도 모두떠난 동아대부민캠퍼스자리</P>
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<P>인근 상가는 말그대로 암흑천지였습니다 밤되면 가로등하나없는 컴컴한도시 버스정차하는사람이없어 부민캠퍼스앞버스정류소는 </P>
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<P>거의그냥 휭~ 하고 무정차통과였습니다 버스내릴사람도없고 탈사람도 거의없었기떄문이었죠</P>
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<P>그러나2013지금현재 부민동 동아대캠퍼스 앞 밤이고 낮이고버스정류소함가보세요 특히 밤엔..활성화는안되었지만 그컴컴한 지역</P>
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<P>이 빈상가도많지만 이젠제법상가가들어와 환하게불을밝히고있고 지금은방학이지만 개강때면 학생들이 우르르 버스에서내립니다</P>
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<P>또한 버스정류소에 젊은학생들도 왁자지껄하구요</P>
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<P>5.부민동 동아대캠퍼스의영향으로 인근지역과 동대신동로타리 하나은행및 원룸촌지역에 원룸이많이형성이되었습니다 3년전부터</P>
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<P>요 이동네땅값 거의안올랐었거든요10년동안 해운대쭉쭉올라갈때 땅값전혀안올랐던지역 중구 서구 동구...지역들..참끈질기게안</P>
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<P>올랐죠 3년전부터 입지좋은 동대신로타리 하나은행원룸촌지역에 원룸이많이들어서면서 소폭상승했습니다 뭐많이상승한건아니구</P>
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<P>요 도로변안끼고 쫌더조용한입지엔 주택인데 에피소드입니다 하도 건축업자가원룸지을꺼라고주택집팔라하길레 평당1천만원씩주</P>
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<P>면팔께요했더니 조용하더랍니다 </P>
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<P>6.동대신동로타리주변이 개인병원많은 메디컬센타동네인데요 최근 킴스피부과건물이 신축건물이완성되어 치과와피부과 1층엔</P>
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<P>르노삼성대리점 약국 2층 4층엔 아직 병원입점안되어있네요 그옆에 오세민안과 정원정형외과 특히 정원정형외과 대신동분이아니</P>
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<P>고 해운대쪽 반여동쪽에서 오셨다던데 ..대신동이 어르신들이많잖아요..상대적으로 어르신들많이가시는 치과 안과 정형외과 병원 </P>
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<P>장사잘됩니다</P>
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<P>반대로 젊은층은많이없으니소아과는 장사잘안되요 1군데밖에없어요 </P>
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<P>7.동대신동교차로주변이 대신동지역에선 계란노른자인데요 위쪽이동대신삼익아파트 밑쪽이 원룸촌으로 형성되어있어요 동대신</P>
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<P>동삼익아파트는 재건축 계획이사실상쉽지않으니 넘어가구요 그주변상가는 뭐고만고만입니다 그위쪽 구덕운동장쪽상가쪽이</P>
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<P>대신동상가의 핵을이루는데요 2년전부터 탐앤탐스 파스쿠치 엔젤리너스 기존있었던 롯데리아 kfc 등에이어 이번3월달초에 스타</P>
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<P>벅스가 오픈예정입니다 </P>
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<P>8.고객님들이 상가입지로어디가좋아요 예전에묻는분들있었습니다 프렌차이즈가 활성화많이안될때 예전에 제가 이렇게 답해드렸</P>
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<P>죠 자..어렵게생각하지마세요 제일빨리갈수있는길이 벤치마킹입니다 혼자 이리뛰고저리뛰고해봤자 기업적 조직적으로움직이는</P>
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<P>입지분석팀에 따라가긴한계에부딥힙니다 부산에 대표적인 프렌차이즈 하나말해보세요..해봅니다 대부분 여성분들 대답이 대부분 </P>
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<P>커피를엄청좋아해요 전싫어하는데..대부분 본인이가본곳중에분위기나 맛이맘에드는 내가한번부업으로라도해보고싶은곳을말합</P>
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<P>니다 예전엔 많이나온대답이 스타벅스요..합니다 미국이본사죠 입지안좋으면 절대 지점안내어줍니다 이미예상수익률까지 다분석</P>
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<P>해놓았을테구요 또한 아파트야 큰도로면이 소음떄문에 단점이지만 상가는 브랜드 간판이 얼굴입니다 눈에확띄어야하기때문에</P>
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<P>큰도로변쪽입지좋은 상가1~2층정도아니면 스타벅스는 절대 지점안내어줍니다 화명동에 입지 진짜좋은곳1층이있는데요 큰도로</P>
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<P>변이아니고 한건물뒤로들어가있습니다 업종에따라어찌보면 더시끄럽지도않고 더좋은상가입지인데 카페베네는 들어올려는데 스</P>
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<P>타벅스는 한국지점에선오케이했는데 미국본사에서 승인이안나더라더군요 아쉽게도 거래불발이된사례가있습니다 큰도로면에 브</P>
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<P>랜드인지도를 극대화할수있는장소가아니면 입점승인불가라네요..</P>
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<P>9. 스타벅스가 입점되고 몇몇유명한프렌차이즈가 들어온다..뭐돈이쫌될려니 들어올텐데 긍정적인현상이죠 대신동에 공교육이 하</P>
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<P>위권인데도 현재 3구역 1구역분양은 성공리에 계약까지100%마감되었다 계속재개발추진중이고 인구나 교육이나 개발이 더이상 </P>
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<P>낙후될순없다 왜냐 이미이동네는 바닥을찍었다는건 올라갈일만남았다는겁니다 왜냐..더이상추락할데가없고 이미 상승하는 1단계</P>
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<P>상황이 눈앞에보이기떄문입니다.</P>
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<P>10.내주관적생각이니 흘러만들으시구요 그럼마지막으로 대신동재개발지역입지에대한 내주관적인생각을적고마무리할까합니다</P>
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<P>제생각은 대신동 노른자가 동대신동 교차로를중심으로 위아래동네라했죠 동대신삼익아파트 현재30년된아파트기준평당1천만원</P>
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<P>동대신삼익아파트주변에서 가장가까운입지가 그나마 서대신7구역입니다 완전평지는아니지만 뭐그나마평지에도가깝구요 세대수</P>
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<P>도800여세대넘을꺼구요 (대신동에선 진짜대단지입니다 이보다단지많은대신동아파트없어요) 대단지니 생활인프라 아파트주변 소</P>
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<P>규모 상가들인프라형성될테구요 보나마나 평당1천만원선할테니 중류층정도 젊은층 고객들인구유입되니 생활수준향상될테구요</P>
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<P>더이상떨어질데없는 교육환경이니 공교육학생들 실력올라갈꺼구요 사교육시설이 대신동엔 잘되어있기에 중류층이상이면 공부시</P>
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<P>키기엔전혀문제없습니다 어차피공교육은 동래 수영 해운대못따라가기에 사교육으로따라잡으세요 대신동에서공부시킬려면 그래</P>
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<P>서 대신동에 학교등수보지마시고 대한민국전체등수 서울대치동학생을상대로 가르치세요 목표를높게잡으면 이래저래안되더라도</P>
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<P>중상위권대학은 들어갑니다 또한 교육수준낮은동네학교큰장점있잖아요..내신등급1등급..ㅋㅋㅋ 아 공부이야긴 이젠고만하고요</P>
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<P>두번쨰는 서대신5구역 한진해모르 서대1구역롯데캐슬보다 경사도가낮고 서대1구역밑에동네입니다 세번째가서대1구역(이미계약</P>
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<P>끝났으니) 네번째가 서대2구역 포스코대신?쯤되겠죠 도로변이지만 남향일조권좋구요 버스노선1분거리라편하고 베란다방향이 구</P>
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<P>덕운동장(조용한쪽방향으로나오기에) 거실 안방 작은방1 작은방2정도는 전혀시끄럽지않습니다 작은방3 도로가쪽방은 시끄럽습</P>
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<P>니다 또한 시공사가대해운대센텀파크만든건설사인포스코니깐요 여기도괜찮습니다 </P>
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<P>다섯번째입지가 아무래도 대로변이큰단점인 말도많았던..ㅋㅋ 대신공원한신휴입니다 </P>
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<P>뒷쪽이 대신공원3분거리가장점이고 분양가가800만원대라 저렴한장점이고 무엇보다 대신동재개발 첫번쨰선두주자 란큰의미가있</P>
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<P>습니다 올12월되면 입주할껀데 대신동 학부모 주부님들 모두 새아파트에굶주린동네라 보나마나 구경하러 우르르몰려올꺼뻔합니</P>
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<P>다..아무튼 두서없이 생각대로 적었네요 불경기에 다들힘내시고 건강이첫번쨰니..전주말마다 캠핑이나 휴양림갑니다 스트레스가</P>
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<P>확풀려요 휴양림가면..나이들면 함안이나 의령쪽에 주말전원주택하나사고싶어서 대신동쪽에 터를잡을까생각합니다 이동거리가 </P>
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<P>가까워서요 1시간30분이내면 갈수있으니... 다들성투하시고 불경기일수록 힘내십시요</P>
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첫댓글 얼마전 동대만세(주지오)님 부동산 강의 내용 중 일부 입니다.
부산은 소득대비 아파트 가격이 높다. 부산은 부자(금융자산 10억이상)들이 많이 없다.부산은 돈 벌이가 안된다 등
(통계는 달랐습니다)
-> 부산 개인소득 울산, 서울에 이어 3위 였습니다.
부자는 서울에 이어 부산이 2위였습니다. (경기도는 인구 대비 비교시 부산이 우위)
그리고 울산 거제에 고 수익자들이 돈 쓸곳이 없어 부산에서 와서 돈을 쓴답니다. ---> 통계로 자료가 틀리지 않는 이상
그러니 상가 가진 사람들이 부산에서 나름 부를 축적했다는 내용이였고, "부동산으로 돈 벌 수 있는 시기는 끝났다"아니라고 말하고 있었습니다.
2008에 부산 투자 2010년 11년 투자 수익으로 2010년부터 2012년까지 대구에서 수익을 현재는 서울 신도시등에 관심을 갖고 2015년 이후에 다시 부산으로 자금들이 흘러 오지 않을까 조심스럽게 예상도 해 봅니다.
(지금도 부동산은 끝났다고 할때 고수?들은 여기저기서 수익은 내고 있더군요)
시간되시는 분들은 부산의 인구변화와, 연령대, 가구수등 자료를 준비해 보세요
부동산 가격이 오른다 내린다.자료가 말해 주더군요,
부산 부동산 변화의 심장은
북항재개발(16년), 시민공원(15년), 북항대교 개통(14년) 정도 아닐까요?
파도님 글 중 7구역 분양가 현재 상황에서 특별한 변화가 없는 한 롯데보다 낮고 한신보다는 높습니다.7구역 조합원이라 어느 정도는 신뢰 할 수 있는 내용 일겁니다. 항상 좋은 글 잘 읽고 있습니다.
구도심 서구의 활약을 기대합니다.
정말 갈길이 멀고도 멀어 보이지만 한신휴로써 물꼬가 터지길 바랍니다.
얼마전 구도심권이 인구 유입은 없고 갈수록 노령화가 가속 된다는 뉴스를 본적이 있었는데
처갓집 주변만 봐도 동네엔 빈집과 노인들뿐....
그쪽으로 타지역에서 진입을 할지 의문시 되긴하지만 최소한 영도구,동구와 산넘어 사상구에서 어느정도 유입은 있으리라 봅니다.
구도심의 리모델링 사업 진행속도가 더딘것으로 알고 있는데...
광복롯데점이 들어서면서 활기를 찾아가는 국제시장과 광복로를 보면서 그렇게 먼미래는 아닐꺼라 믿어 의심치 않습니다.
대신동은 워낙 터가 좋아서
재개발만 된다면 많은 분들이 선호하리라 봅니다.
사실 아파트보다 빌라가 더 많아서
젊은 사람들이 꺼려했지만
아파트가 들어선다면 예기가 달라질거라 생각합니다.
남포동은 나이 드신 분이나 젊은 분들이나
다 좋아하는 추억이 어려있는 곳입니다.
주변에 워낙 아파트 들어설 자리가 없어서
문제였지만 대신동은 재개발만 되면
남포동.부평시장등등 거리가 가까워서
인기가 좋을수 밖에 없다고 생각합니다..
좋은 글 감사합니다 대신동으 단기간의 시세차익보다는 장기적관점으로 실거주로 움직인다면 괜찮은 곳이라 봅니다 제 개인적으로 좋게 보고 있는 지역이 부전동 대신동 2군대입니다
대신동지역 절대손해안봅니다 원래 사이클이10년주기로한바퀴돕니다 제일이그해에 뜨는지역만가서 움직이는직업이라서요 15년전에 사상터미널부근 사상지역담당으로부터시작하여 -2003년도화명동신도시들어설떄 화명동에 거의상주했습니다 화명동은 외부유입도시가아니라 화명동주민안에서만 소비되는지역이라 어느정도 화명동인구가 거의다들어차니 더이상매출이올라가지는않더군요 그래서2007년부터 광안대교영향으로 침체하던광안리해변가상가가쪼금활성화되어 광안리경대쪽투자하다가 역시투자한만큼 이익이많이나오는곳은 부유층이있는곳 해운대더군요 2008년부터 해운대쪽을 본격적으로 투자했죠거의해운대쪽에상주했죠 몸은하나라
어느한곳만 타켓으로정하면 그지역에집중투자해야합니다 몇천아니 몇억대가 걸린회사사업이니 철저히분석하고 투자하고 움직여야겠지요 잘못투자하면 원금을날릴수도있으니...예상은적중했습니다 2008년도쯤 해운대지역은 센텀파크지역활성화를시작으로 이미기반이잡힌 해운대신시가지상가와 기반을만들기사작하는 해운대마린쪽상가가 연거푸 호황을누립니다 연이은롯데,신세계백화점오픈 등의호재로 역시 해운대더군요 그시절 회사입장에서는 해운대쪽거래선투자쪽으로 눈을돌린게 이익창출에많은도움이되었죠 2013현재는해운대시장도 포화상태인거같구요 최고점까지올라가봤으니 더이상올라갈데가없잖아요 소폭내림새입니다.
2013년현재는 전반적으로 불황입니다만 그나마 동래명륜동쪽상가가 활성화되어있구요 예전글보면 제가 부산대학교 상가분석해놓은글있을껍니다 부산대학교상가가 아직까지 동래명륜동쪽으로 다빠져버려 활성화가잘안되고있습니다 서면상가도 한동안침체기를거쳐 태화쥬디스후문 주변거리 리모델링해서 다시올라오는기세구요 남포동이 10년침체기에서 그나마소폭 남포동주변상가 월세나권리금은 많이뛰었습니다 북항개발-중구롯데타운개발-원도심개발프로젝트의영향으로 서구쪽재개발아파트주변이 앞으로는 많은활성화가될꺼같습니다 상가투자는아니지만 아파트투자로는 괜찮습니다 인용글이지만..젊은사람들은새아파트좋아한다잖아요..ㅎㅎ
공감가는 세부적인 댓글 감사드립니다.(__)
감사합니다.
강서구 지사동이 대세입니다~!!
강서구 지사동 지사과학단지 쪽말씀하시죠 내개인적으로는 활성화가잘되었으면하는지역입니다 울회사에서관심가졌던지역이라 한달에1~2번은 매달다녀옵니다 3년전부터 업무차다녀왔던곳인데 이제 드디어아파트가분양되고있고 지사과학단지쪽엔 은행과 산업단지 음식점등이 꽤들어와있으나 아파트입주민들인프라는 아직더 확충되어야겠더군요 첫째 대중교통버스노선부족 둘째 병원이없더군요 지사보건소는있고요 세째 학교가.. 네째명지나 정관처럼 주변에 상가형성이아직은쫌부족했구요 다섯째 주변도로가 덤프트럭이무법천지라 신호도잘안지키구요 아~운전하기겁납디다 여섯째 3년전엔안막혔는데 요샌 아파트등인프라가형성될려고그런지 덤프트
럭땜에 가락ic로해서 서부산쪽으로빠져나갈려는데 경마공원쪽으로부터해서 트럭이많아 차가엄청막혀요~ 하단쪽으로빠질려해도 강서경찰서까지야잘가는데 항상하단로타리 괴정로타리 상습정체구간이죠 제개인적인입장도 강서구 지사과학단지쪽이 많이발전되었으면좋겠어요 담주에 지사과학단지또갑니다 현장진행사항 한번더살펴보고올꼐요
지사동 대세면 하나 투자 하세요. . 투자 하신분 있는데요.
다 좋은데 글이 너무 길어요ㅡㅡ
다좋은데~타이밍아니네요~
다 좋은데 그때까지 언제 기다리남요 10년은 걸릴것 같은데
글 재미나게 잘 읽었습니다 감사합니다 ^^
삭제된 댓글 입니다.
4구역이 대신초등학교 옆인것 같은데 여기가 평당 200이라구요?? 저희 본가가 여긴데 훨씬 높은걸로 압니다..제가 잘못알고있는건지..
동,서대신동 9구역 과연 몇 군대나 재개발이 완성 될가요?
현재 진행 중인 3구역 1구역 그외 5년 안에 2개 구역 (시공사와조합 재개발 의지 높은곳 ,비 대위 없고, 상가 많이 없는 곳) 정도 생각합니다. 그리고 10년안에 2군대 정도 예상해 봅니다.
솔직히 1구역과 3구역 2군대 제외하고 한 두 곳 정도 더 완공 되어도 위에서 언급한 효과는 나타납니다.
(향후 5년 이내의 일입니다.)
재개발에 대해 잘 아시겠지만, 위험부담도 높고 언제 뒤로 후퇴 할지 몰라도 , 입지와 대기수요가 확실하다면 롯데처럼 몇년을 끌어도 할곳은 합니다.
3구역이 하니깐 1구역이 하듯이 또 다른 구역이 잘되면 딴 구역이 따라 진행하는게 재개발입니다.
서대 7구역, 3구역 이런건 어디서 확인이 가능한가요?? 제가 잘 몰라서..아시는 분 답글 좀 부탁드릴게요..^^*
이런 정성스런 글을 써주시는 파도님께 진심으로 감사의 말씀을 드립니다.^^
길지만 재미나게 읽었습니다 동부권을 뛰어넘는 발전이 있을지는 두고봐야겠지만 앞으로 10년뒤 서부권을 눈여겨보고 있습니다 사견이시더라도 정보부탁합니다 ^^
여러 댓글들이 재미가 있네요
일단 당장에 그렇게 된다가 아니라 구도심도 이런 움직임이 있다 정도로 보시면 됩니다
물론 인근에 생활권이 있다면 보다 관심이 많을것이구요
경기가 좋지 않고 수익성이 없다고해서 거의 절반이 나가 떨어진 상황에서, 세계경제가 파탄나고
우리나라가 제2의 IMF가 난다고 떠들던 상황에서도 알게 모르게 조금씩 추진되고 있는거보면 참 세상사 우습기도 하군요
이번 새정부가 들어서면서 여러가지 규제 완화 정책과 맞물려 어떤양상으로 전개가 될지 ..
아직은 바라만 볼 뿐이지만 늘 관심은 두고 있는것이 좋겟지요?
(금정구,대연동,서구등등 )
부산에서도 재개발 재건축에 따른 풍선효과가 나타날지.
대신동하면 딱히 쉬운예로 저는 이렇게 말씀드립니다. 저~멀리 부산역 중앙동 남포동 자갈치 토성동 동대신동 서대신동
7군데중 자갈치까지는 말씀안드려도 아시겠지요. 토성동은 원룸 빌라 오피스 썩여있구요. 그나마 정말 그나마 평지정도에 살만한곳은 대신동입니다. 제기억이 맞을지 모르겠지만 3년전인가 4년전인가 빌라층수 대신동쪽에 조금더 올릴수 있도록 통과가돼었던것으로 기억합니다(건축쪽은 잘모림).그러고 부민캠들어오니 원룸이 쭉쭉올라오더만요. 그러더니 신혼부부들도 덩달아 원룸쪽을 찿고 싱글족도 찿아옵니다. 원룸,빌라임대 분양사업이 되니 몇몇업자들이 차곡차곡 댐비듭니다.
수요는 충분합니다.공급이 안될뿐.
3년전 미국발머시기 일어날떄 서부교회앞 w모텔 원래 목욕탕이 었는데 w에서 경매로 사서 지금은 임대를 하고 있으며 그뒤 대형 원룸을 올려 재미를 보니 그인근 바운드는 거의 원룸화 되가고 있습니다. 대학생수요가 받쳐주니 금방금방 원룸이 생겨버리네요. 그러더니 조금더 좋은 자리로 조금더 좋은 구조로 빌라로 또 주차장 있는 빌라로
이젠 대형빌라로 번지고 있습니다.
대신동은 보름달을 지나서 이제 막 얇은 초생달정도 왔습니다. 점점차는건 사실입니다. 그게 언제일지가 문제지. ^^
그투자타이밍이문제지요.
삭제된 댓글 입니다.
님좋은글써주씬글에 내발품담 댓글달아놨어요 함읽어보세요 2004년서대신금호어울림 딱10년전상황발품팔은 실제이야기 지인이도와달라해서 알아봤는데 결국P2,500주고 사더라는실제상황이야기 댓글로적어놨어요 고급정보인데 공개합니다..ㅋㅋㅋ 아낌없이 공개해드리죠뭐
천만원 솔직히 비싼건인정합니다. 7구역진행시 7구역은 천만원넘겠지요. 그러해도 7구역은 가능할거라봅니다.
임대가높아도 충분이 임대수요 받쳐주고 말씀드렸듯이 실거주자분들도 수요 충분합니다.
임대지만 저또한 아파트가 산만디에 있어서 빌라를 택했고 빌라조차도 귀해서 4000에 20만원짜리 방두개 큰거실하나에 살고 있습니다. 대신동빌라 구조 썩었습니다. 그래도 없어서 못얻습니다. 선택권이 없습니다.
7구역인근에 아파트가 들어서면 많이 변하겠지만 버스정거장도 아마추가가 될것입니다. 이로 인한 서대신동 상권확산까지 , 이로 인한 파급효과는 정말 많은 변화를 가져 줄겁니다. 허나 문제는 타이밍은 신만이....
위치또한 별로 인거 인정합니다.
실거주에 목말라있던 서구에 장마같은 단비입니다.
여튼 저같은경우는 7구역후의 변화에 주목을 하는데,여튼 위치는 다르지만 상호보완적 가격비교 형성으로 나갈것은 분명합니다. 저개인적인 타이밍은 그떄 한번 눈여겨 볼생각입니다.