[재건축 집중해부] 둔촌주공 102㎡→138㎡ 1.4억원 이상 필요

[성공투자(이상무)]

서울시 강동구 둔촌동 둔촌 주공아파트 102.4㎡(31평)형 거주자가 재건축을 마치고 138.8㎡(42평)형 아파트를 받기 위해서는 1억4000만원 이상의 돈이 추가로 필요한 것으로 추정됐다.

24일 부동산컨설팅업체인 ‘J&K 부동산투자연구소’가 분석한 자료에 따르면 이 아파트 4단지 102.4㎡형에 사는 사람이 138.8㎡형으로 이주할 경우엔 1억4000여만원, 138.8㎡(42평)형을 받기 위해서는 4억6000만원가량을 더 내야 하는 것으로 분석됐다.

‘J&K 부동산투자연구소’는 둔촌주공아파트의 재건축 용적률을 정비계획의 기본용적률인 190%로 추정했다. 분양가격은 분양가 상한제를 적용하지 않고 주변 아파트 시세를 참조했다. 기부채납비율은 12%로 잡았지만, 임대주택은 건립하지 않는 것으로 가정해 수익성을 분석했기 때문에 실제 재건축이 추진되면 추가 부담금은 달라질 수 있다.

둔촌주공아파트는 총 5930가구로 26㎡(8평)에서 112㎡(34평)까지 총 8개 평형이다. 같은 평형단위라도 대지지분이 달라 15개 대지지분으로 나뉘며 단일 대지지분으로는 94.75㎡(34평)형이 1440가구로 가장 큰 비중을 차지한다. 재건축을 하게 되면 총 가구 수는 9300가구로 약 3400가구 정도 늘어나게 된다.

최근 10월초 거래된 주공 4단지 99.6㎡(31평)형 실거래가는 8억3000만원이었다. 이 아파트를 사서 138.8㎡(42평)형을 받으려면 총 1억4288만원의 추가비용을 포함에 약 9억7288만원가량이 필요하다. 인근 잠실 시영 재건축 단지인 파크리오 148.7㎡(45평)형은 10억3500만~12억1500만원 선이다. 단순 수치상으로는 둔촌주공아파트 재건축이 유리해 보이지만 사업 진행 속도 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이 공인중개사들의 조언이다.

현재 둔촌주공아파트 재건축단지의 최대 쟁점은 상가 조합과 아파트 조합 간에 토지 분할 등에 대한 협의가 완만히 이뤄지지 못하고 있다는 것이다. 종합상가·분산상가 등 상가 소유자 중심으로 구성된 둔촌주공 종합상가 재건축위원회는 아파트 소유자들로 구성된 재건축 조합과 토지보상 등의 문제를 논의 중이다.

인근의 한 공인중개사는 “아직 완벽한 합의가 안 되고 있어 공사 진행에 차질을 빚고 있지만, 전체적인 흐름에는 큰 문제가 없을 것”이라고 내다봤다.

또 다른 쟁점은 종(種) 상향 문제이다. 현재 이곳은 2종 일반지역으로 기본용적률 190%에 임대주택 건설과 기부채납을 통해 용적률 250%를 적용받고 있다. 이를 3종 일반지역으로 상향하게 되면 용적률은 300%가 적용돼 약 1000가구 이상의 주택을 더 지을 수 있을 것으로 보인다. 하지만 종이 상향 될지 여부는 아직 단정할 수 없다.

인근의 또 다른 공인중개사는 “종이 상향되면 늘어나는 일반 분양물량은 조합원의 수익이 되기 때문에 상당한 호재가 될 것”이라고 말했다.