주택 매매에서 가격인식 차이로 거래량은 줄어들었고, 매물은 쌓이고 있다

[이제열]

주택 매매에서 가격인식 차이로 거래량은 줄어들었고, 매물은 쌓이고 있다.

부동산 거래시장이 고금리와 경기 침체, 주택가격 반등에 대한 피로감 등이 누적되면서 주택 구매심리가 빠르게 위축되고 있다. 주택을 팔려는 사람과 사려는 사람의 가격 인식 차이로 주택 매매 거래량은 지난 5월 이후 최저 수준으로 줄어들었고, 매물은 쌓이고 있다. 청약시장도 마찬가지로 공급자와 수요자 간의 공급 가격 적정선에 대한 견해차를 보이면서 양극화 현상이 나타나고 있다. 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양지는 치열한 청약 경쟁률을 보이는 반면, 고분양가 사업지는 미분양이 속출하고 있다.

12월 7일 한국부동산원에 따르면, 지난 10월 전국 아파트 거래량은 35,454건으로 집계되었다. 올해 서울 아파트가격 반등세가 시작된 5월 40,746건 이후 최저치 이다. 주택시장 소비심리도 위축되고 있다. KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면, 지난달 서울 매매가격 전망 지수는 전월 대비 15.4포인트 내린 82.8로 조사되었다. 이는 2023년 3월(78.0) 이후 8개월 만에 가장 낮은 수준이다.

관망세는 더욱 짙어지면서 일단 매물이 계속 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼에 따르면, 12월 6일 기준 전국 17개 시도 아파트 매물은 534,706건으로 집계되었다. 이는 해당 업체가 아파트 매물 건수를 집계한 이래 역대 최대치 이다.

2022년 연말 등록된 389,233건과 비교하면 1년도 안 되어 37.4%(145,473건)가 증가하였으며, 1개월 전(10월 6일)과 비교하면 5.7%(28,998건) 늘었다. 매물 건수는 서울, 경기도, 지방 등을 구분하지 않고 매일 증가하고 있다.

한국부동산원에 따르면, 11월 넷째 주(11월 27일 기준) 전국의 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 하락하였다. 이로써 전국 주택가격 상승세는 23주 만에 하락 전환하였다. 서울 아파트가격도 28주 만에 상승세를 멈추었다. 11월 셋째 주 강남이 하락 전환한 데 이어 넷째 주에는 서초까지 내렸다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 한 달 사이 서울 강남구 대치동 ‘대치삼성’, 도곡동 '도곡렉슬', 서초구 반포동 '래미안원베일리', 잠원동 '래미안신반포팰리스' 등에서 1억~5억원 사이의 하락 거래가 이어지고 있다.

특히 최근 몇 달간 투자 목적 매매가 다수 포착된 노원구 도봉구 강북구 3구의 경우 하락 거래 비중이 더욱 짙게 나타나고 있다. 노원구 중계동 중계그린, 상계주공, 도봉구 삼익세라믹 등이 적게는 수천만원에서 3억원가량 하락한 가격으로 최근 거래가 체결되었다.

최근 수개월간 주택가격이 반등한 것은 50년 만기 주택담보대출(주담대)의 효과가 컸으나, 주담대가 소진되면서 거래시장이 주춤해졌다. 여기에 매물이 과다하게 쌓였고, 가격 반등에 따른 매수 심리가 저하된 상태로 당분간 하향 조정이 불가피하다.

청약 시장을 보면, 지난 9월까지만 해도 원자재 가격 상승 등의 영향으로 공사비가 크게 오르면서 ‘오늘 분양가가 가장 싸다’는 인식이 있었지만, 4분기부터 분위기가 반전되었다. 고금리 장기화 분위기 속에 시세 차익이 확실한 단지만 통장이 몰리는 청약시장 양극화 현상이 강하게 나타나고 있다. 청약홈에 따르면, 이달 1일부터 6일까지 총 9건의 분양이 이루어졌는데, 이 중 5곳이 미분양이다. 특히 서울을 포함한 수도권도 4곳의 분양지 중 2곳은 미분양이 발생하였다. 지난 11월에도 수도권에서 분양한 12곳 중 절반인 6곳에서 미달이 발생하였다.

청약통장 모집의 성공과 실패를 가른 것은 분양가격 이다. 주변 시세보다 분양가격이 저렴하여 시세 차익이 예상되는 곳은 수요가 대거 몰렸고, 분양가격이 높으면 철저히 외면받았다. 실제 지난 5일 마포 푸르지오 어반피스는 64가구를 모집하는 1순위 청약에 3,588명이 신청하여 평균 56대 1의 경쟁률을 기록하였는데, 주변 단지와 비교하면 약 2억원의 시세 차익이 예상된 곳이다. 이외에 이달 청약에 성공한 단지들은 경기도 '오산세교2지구 파라곤'과 충북 청주에서 분양한 '원봉공원 힐데스하임', '청주 가경 아이파크 6단지' 등 3곳으로 모두 분양가상한제 적용 단지 이다. 분양가격이 주변 시세보다 저렴하였다.

행복하세요.