상권의 분류와 특징

[김승태(백두산까지)]

상권의 종류

도심권, 역세권, 대학가, 아파트단지, 주택지 상권으로 분류해볼수 있으며

세분하면 대형 사무실 밀집지역을 포함할 수도 있다.

대형 사무실 밀집지역은 대체적으로 저녁 이후에는 장사가 되지 않으며

휴무일은 거의 영업이 되지 않는다.

또한 거점형(쇼핑센터 등)과 특화형(공구상가 등 전문상가)으로 분류되는 상권도있다.

상권의 유형을 근린형, 지구중심형, 지역중심형, 광역중심형으로 구분할 수도 있으나

그러나 이 분류는 이론적이기는 하되 실제 적용에서는 실익이 별로 없다.

도심권 각 도시에는 중심부가 있는데 바로 그곳에 있는 상권을 가리킨다.

거의 모든 지역 중에서 상권이 활발히 형성되어 있는 곳이 바로 역세권이다

하지만 전철역 입구라고 해서 모두 상권이 좋은 것은 아니다.

대다수는 전철역 입구만 장사가 잘 된다.

전철역을 이용하는 상주인구 자체가 적거나 근처에 유동인구를 모을 수 있는

대형 백화점, 쇼핑센터, 대학교, 입시학원 등이 없으면 상권이 제대로 형성되지 못하기 때문이다.

번성하는 상권을 보면 대학이나 백화점, 입시학원을 끼고 있고, 그 지역의 핵 구실을 하고 있는 중심지이다.

이와 같은 역세권은 상권마다 특성이 다르다.

예를 들어 신촌, 신림, 강남역, 잠실신천 상권 등은 오락·유흥업이 주도하는 상권인 반면

성신여대, 목동, 창동, 문정동상권 등은 여성의류 할인매장과 관련업이 잘 되는 상권이다.

또한 오락·유흥업으로 성격이 비슷한 강남역이나 잠실신천상권, 신촌상권, 신림상권 등도 그 고객층이나

소비성향은 판이하게 차이가 난다. 

그렇기때문에 역세권의 상권분석은 유동인구의 특성파악이 우선이다.

업종분포도를 살펴보면 그 상권에서 호황인 업종을 알 수 있다.

음식업이나 판매업은 그 상권에 같은 업종이 50∼60% 정도 분포되어 있을 때 장사가 오히 려 잘 된다.

30% 안팎에 불과하면 음식업이나 판매업이 안 되는 상권으로 판단할수있다..

반면 서비스업은 같은 업종이 적을수록 좋다.

역세권의 유명상권은 점포수가 대부분 200∼800개로서 상권마다 독특한 특징이 있어

업종분포를 보면 호·불황인 업종을 알 수 있다.

주택지에서는 그 상권만의 독특한 특징이 없고 모든 업종이 골고루 분포되어 있어

호·불황 업종을 알 수 없다. 단 상권의 좋고 나쁨 은 알 수 있다.

신도시 상권도 손님들의 구매력에 비해 상권의 범위가 넓은 곳이다.

무작정 상권의 규모가 커진 곳이기 때문에 조정기를 주목해보아야 한다.

신흥 주택지 상권의 경 우에도 무작정 규모만 큰 곳이 있는데

역시 조정기간이 지난 이후라야 안정된 상권을 기대할 수 있다. 

아파트단지 상권

최소한 500세대 이상은 되어야 한다

상가 입구가 대로변 쪽에 있어야 좋고, 500세대 정도가 되면 자체 내에서 상권을 유지할 수 있다.

하지만 500세대 정도에서는 부동산, 세탁소, 미용실, 약국, 슈퍼마켓, 잡화점, 음악,미술학원 정도가

유지 가능하며 전문점은 최소 2,000세대 이상 이어야한다.

주택지 안의 아파트나, 공터가 있는 곳은죽은 상권.

주택지 안의 아파트는 대부분 재개발이나 재건축으로 생긴 것이다.

이 경우 처음에는 기존 의 점포들보다 깨끗하기 때문에 아파트 상가가 활성화되나

어느정도 상권이 형성되면 주택들이 상가주택으로 전환되면서 상권이 분할된다.

단지 내 상가는 대부분 10~15평 정도의 소규모가 주류를 이루고 있어 업종도 제한되며,

상가주택에 있는 큰 업소와의 경쟁에서 배겨내기가 힘들다.

1,000세대 이상이면 정문과 후문 중 지대의 높낮이나 대중교통 수단에 따라 상권이 달라 진다

단지가 크면 정문과 후문의 이용률이 확연히 구별된다. 처음 상가가 분양되었을 때는 대개 정문 쪽

상가의 분양가가 높은 경우가 많고 장사도 잘 될 것이라는 기대심리에 편승해 임대가도 높은 편이다.

그런데 종종 후문 쪽이 더 잘 되는 경우가 있다. 이때는 후문의 지대 가 정문 쪽보다 낮은 곳에 있을 때이거나

대중교통 수단이 후문 쪽에 집중되어 있어 유동인 구가 몰리기 때문이다.

정문과 후문의 지대가 비슷할 때는 어느 쪽이 나은지 어떻게 파악할 수 있을까? 방법은 간 단하다.

노점상이 어느 쪽에 있는가를 보면 된다. 노점상은 수시로 옮겨다니면서 잘 되는 곳 에서 장사를 하므로

이들이 있는 곳이 곧 목이라고 보면 틀림없다.

중소형 아파트단지상권이 우월.

대형 아파트에 주거하는 연령층은 50대 이후가 많다.

당연히 자녀들도 20대 이후가 대부분 이다. 그런데 50대 이후의 소비성향은 어떠한가?

이들은 생필품 이외에는 모두 외부에서 해 결하는 층으로서 시내의 백화점이나 전문상가에 가서

쇼핑의 재미를 느끼고 싶어하는 경향 이 강하다.

따라서 이곳에서는 기술 위주의 업종과 생필품 정도밖에 장사가 되지 않는다.

소형 아파트(23평 이하)에는 주로 신혼 초인 20대 후반에서 30대가 거주하고 있고 일부는 저소득층에 속한다.

이들은 대부분 직장생활을 하고 있어 직장 위주의 생활패턴을 보여 먹 고 입는 것을 직장과 가까운 곳에서 해결한다.

아파트는 거주공간일 뿐이다. 그러니 역시 취 급할 품목은 기술 위주의 업종과 생필품 정도에 불과하지만 유아복이나

아동복만큼은 잘 된 다. 반면, 중소형 아파트(23평 이상~33평 이하)의 주거연령은 30~40대로서 자녀들도 대부분

초중 고생이 많다. 당연히 생필품 이외에도 학원, 분식점, 문구점 등 다양한 업종이 잘 된다.

(아파트 1가구당 상가를 6㎡까지 가능)

어느 지역 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택지 상권이다.

그렇다면 그 이유는 무엇일까? 그것은 그 상권만의 특성이나 색깔이 없기 때문이다.

유동인구가 많지 않기 때문에 오직 거주하는 세대수와 소득수준, 주요 연령층 정도가

상권파악의 잣대가 될 뿐이다. 따라서 주민들이 주로 어느 길로 이동하는가에 따라

상권의 좋고 나쁨이 결정된다고 해도 과언이 아니다.

덧붙여 지형지세가 영향을 미치고 있다. 이처럼 주택지 상권은 그 특성과 상권의 발전성 여부를

파악하기가 애매모호한 경우가 많 다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다.

우선 상권이 번성할 수 있을지 알아내기 위해서 는 그 상권 내에 있는 점포수를 기준으로 파악해보면 된다.

지역에 따라 약간의 차이는 있 지만 대개 대로변, 버스정류장,

재래시장 입구 등에 상권이 크고 작게 형성되어 있다.

이때 어떤 지역에서는 버스정류장 부근에 점포가 제일 많고 또 어떤 지역에서는 재래시장 입구의

상권이 제일 클 수도 있다. 당연히 번성하고 있는 점포수가 많은 상권이 좋은 상권이다.

주택지 상권은 점포수에 따라 파워가 달라진다

점포수가 70∼80개 이상이면 번성하는 중심상권이다.

이 정도면 보통 사방 60∼70m가 상가로 이어져 있는 중심상권이다.

보통 주택지에는 10평 이상 되는 큰 점포가 많지 않다. 또한 점포 전면의 길이가 5m 이상 되는 곳도 별로 없다.

점포수가 70~80개인 상권은 번성하고 있는 상권이므로 임대가와 권리금이 다른 주택지 상권 에 비해 비싸다.

즉, A급지는 역세권의 B급지 수준으로 보면된다.

점포수가 40∼50개인 상권이면 번성할 가능성이 있다.

신도시의 역세권처럼  주택지 상권은 A급지와 B, C급지 간의 차이가 심하다.

A급지 는 그 상권의 중심이라서 장사가 잘 되지만 B, C급지는 상권규모 자체가 작기 때문에

장사가 썩 잘 되지 않는 답보상태이다.

주택형태를 보고도 상권을 파악할 수 있다 주택지는 재래주택지, 신흥주택지, 고급주택지, 번화가 주택지 등으로 분류할 수 있고 그에 따라 상권규모도 달라진다. 한편 주택의 형태에 따라서도 상권을 파악할 수 있다. 주택형태 는 단독주택, 다세대, 다가구, 연립, 저층아파트, 고층아파트 등이 있다. 단독주택이 대다수인 곳은 좋은 상권이 아니다. 세대수가 적고 주거연령과 소득수준이 높은 경우가 많은 고소득층 거주지역의 주택형태이다.

단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권이다. 세대수가 많고 주거 연령도 중·장년과 초·중고생이 많다. 소득수준은 중산층과 저소득층이 주류를 이루며 대 부분 재래주택 형태이다. 다세대, 다가구가 대부분인 곳은 좋은 상권은 아니다. 세대수는 많으나 주거연령이 비교적 젊고 아이들도 어리다. 중산층이 주류를 이루며 시 외곽 신흥지역 쪽에 많이 보이는 주택형 태이다. 단독, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 주택지 상권으로는 가장 좋다. 세대수 가 매우 많고 주거연령, 소득수준이 비교적 다양하다. 재개발된 지역에서 보이는 형태로서 상권규모가 비교적 크게 형성된다.

인구밀도가 높은 지역, 즉 중하층이 사는 지역이 장사하기에 더 좋은 이유는 같은 상권의 범위 내에 많은 사람이 거주하기 때문이다. 예를 들어, 강남구는 0.1㎢당 480세대인 것에 비해 관악구는 0.1㎢당 700세대이다.

동작구의 경우는 850세대이며 종로구, 서초구는 300세대 정도에 불과하다. 따라서 상권분석과 입지조건 분석은 정확해야 오류가 발생하지 않는다. 특히 주택지 상권분 석에 있어서는 더욱 그렇다.

대로변, 버스정류장, 시장 입구에 상권이 형성된다

대로변은 주·정차가 쉽다는 장점이 있으나 상권이 좋은 편은 아니다. 대로변과 연결되어 있는 골목길 상가 코너에 금은방, 유명의류 직매장, 제과점, 전자제품 대리점 등이 밀집해 있고 중대형 수퍼마켓이 있으면 그 지역의 중심지가 되므로 상권은 매우 좋다고 할 수 있 다. 그러나 대로변이라고 해서 장사가 잘 되는 것은 아니다. 4차선 도로 이쪽과 건너편의 상 권이 달라지는 경우가 많기 때문이다.

장사가 잘 되는 쪽은 비교적 거주세대수가 많고 사람을 모이게 하는 은행이나 대형 시설이 있다. 하지만 장사가 안 되는 쪽은 거주세대수가 적고 사람을 유인하는 시설도 없다. 버스정류장이라고 해서 다 좋은 것은 아니다. 일반적으로 버스정류장이 있는 곳은 그 지역 의 중심지라고 볼 수 있다. 사람이 많이 살지 않는 곳에는 정류장을 만들지 않기 때문이다. 하지만 버스노선이 많고 적음에 따라 유동인구의 차이가 크다. 최소한 버스노선이 5개 이상은 되어야 상권이 좋다.

버스정류장과 재래시장 입구가 연결되 어 있거나 은행이나 유명의류 대리점과 연결되어 있는 경우가 있는데,

물론 이곳은 A급지 로서 주변에 상권이 잘 형성되어 있다. 하지만 버스정류장 근처에 유동인구를 흡수할 수 있는

시설이 별로 없을 때는 일반 대로변 과 별반 차이가 없다. 즉 B급지 이하이다. 이런 곳은 말 그대로 정류장일 뿐이다.

버스에서 내리자마자 목적지로 향하게 되므로 고작 정류장 바로 앞의 편의품 정도만이 장사가 된다.

재래시장 입구는 시장의 규모에 따라 상권에도 차이가 난다. 특히 재래시장을 중심으로 전 철역까지 끼고 있으면 상권이

매우 좋다. 일반적으로 유동인구와 주부층이 많이 움직이는 곳이어서 대개 여성을 상대하는 품목이 잘 된다. 화장품, 의류점, 어린이용품점, 완구점, 치 킨집, 떡볶이집 등도 좋고 미용실을 하기에도 좋은 곳이다. 그런데 재래시장 입구의 상권에서는 주요 출입구가 어느 쪽인지 꼭 확인해야 한다.

어느 쪽 골목이 주요 출입구인지 분별이 안 될 때가 있는데 이때는 노점상이 어디에 많이 있는지 확 인하면 된다. 

노점상이 있는 곳이 좋은 상권이다.

A급지는 은행, 대형 판매시설, 금은방, 안경점, 유명의류 직매장, 커피전문점, 제과점, 화장품 가게, 가전제품 대리점 등

주로 선매품이나 고급품을 취급하는 판매업종이 밀집해 있다.

B급지는 사진관, 꽃가게, 문구점, 완구점, 서점, 속옷가게, 신발가게, 슈퍼마켓, 유아복 및 유 아용품점 같은

생필품을 취급하는 업종이 주류를 이루며 각종 음식점이 밀집해 있다.

C급지는 카센터, 우유대리점, 표구점, 수석가게, 이발소, 철물점, 자전거 및 오토바이가게, 지 물포, 부동산중개업소,

낚시용품점, 신문보급소, 중화요리점 등 판매업종이나 음식점보다는 기술 위주의 업종이 주류를 이룬다.

상가주택은 일반 주거지역·준주거지역에서는 건축할 수 있지만 전용 주거지역에서는 불가능하다.

상업지역의 상업용 건물과 주거지역의 상가주택은 다르다. 상권 중에도 상업지역인 곳 과 주거지역인 곳이 있어

상권규모에 차이가 난다. 상업지역이 아니면 유흥업소 허가가 나 지 않는 등 제약도 따른다. 예를 들어 신촌이나

신림상권은 상업지역이지만 노량진 학원가 는 대로변 일부 지역만 상업지역이다. 따라서 노량진상권은 유흥업소가

드문 상권이면서 상권의 규모가 작다.

(단독주택을 상가주택으로 전환하려면 8~10m 이상의 도로가 확보되고 도로에 6m 이상 접하거나

대지의 양면이 4m 이상 도로에 접해야 함)

[하모니]

감사합니다.,..정말 좋은 내용이고 정리가 잘 되어있네여