농촌빈집으로 전원주택 만들기

[김 명]

농촌빈집으로 전원주택 만들기

-전원주택에 살고 싶은데 자금이 모자란다. 그렇다면 농촌의 빈집을 찾아보라

• 농가주택 구입이 전원주택 마련의 한 유형으로 자리잡고 있다.
• 단지분양이나 대지를 구입해 주택을 신축하는 것은 그 절차가 복잡하고
• 또한 가격도 만만치 않다.
• 전원주택마련의 이러한 어려움을 농가주택을 구입,
• 개조하는 방법으로 풀어가는 사람들이 늘고 있다.
• IMF이후 구조조정으로 실직한 사람들이 귀농 등 생계유지를 위해
• 농가주택을 매입했으나 최근에는 전원주택을
• 원하는 실수요자들 위주로 매입이 늘어나는 추세다.
• 전문가들은 이런 추세라면 한두달 사이에 수도권에서
• 1억원대의 농가주택 급매물이 소진될 것으로 내다보고 있다.
• 현재 농어촌에는 6만여채의 빈집이 있는 것으로 조사되고 있다.
• 이 빈집들 중 3만여가구는 개조와 간단한 손질만 하면 사용할 수 있는 것들이다.
• 이것들을 잘만 활용하면 새로 지은 집 못잖은 전원주택을 마련할 수 있다.
• 특히 프리랜서나 소호 IP사업자들의 경우 전세자금으로 내집과 사업장,
• 사업자금까지 마련할 수 있는 기회를 만들 수 있어 앞으로
• 농가주택을 개조한 전원주택은 꾸준한 상승세를 보일 전망이다.
• -전원주택으로서 농가주택 장점
•  
• 농가주택을 구입하여 개조하게 되면 여러가지 이점이 있다.
•  
• 첫째, 절차가 복잡하지 않아 손쉽게 전원주택을 마련할 수 있다.
• 부지매입에서 부터 출발해 전원주택을 마련하고자 한다면
• 농지전용, 설계, 건축 등 그 과정이 시간적으로나 경비적인 측면에서 만만찮다.
• 그런 까닭에 잘 모르고 섣불리 덤볐다가는 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있다.
• 그러나 농가주택을 구입하는 것은 이미 집이 지어져 있기 때문에
• 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축절차가 없어 복잡한 과정을 거치지 않아도 된다.
• 계약 후 집값을 치르고 나서 소유권 이전등기를 하면 바로 내집이 된다.
• 또한 돈을 들여 새로 집을 지을 필요없이 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있고
• 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있다.
•  
• 둘째, 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있다.
• 준농림지를 구입, 전용을 하게되면 전용부담금이나 대체농지조성비 등을 내야한다.
• 이럴 경우 전원주택을 마련하는데 드는 비용은 최소한 1억원 이상이다.
• 반면 농가주택을 구입해 개조하면 수도권에서도
• 6천만~7천만원 선에서 전원주택을 마련할 수 있다.
• 셋째, 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있다.
• 농가주택의 기둥과 서까래 등 기존 구조체가 튼튼하다면
• 개조를 통해 분위기 있는 주택을 만들 수 있다.
• 농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데
• 이런 분위기를 살려 개조를 하면 새로 짓는 주택보다
• 훨씬 분위기 있는 집을 연출해 낼 수 있다.
• 농가주택을 구입해 생활에 지장이 없을 정도로 개조하는데 필요한 경비는
• 보통 1천~2천만원 정도다.
• 넷째, 농가주택에 딸린 창고나 축사를 개조해 별채로 이용할 수 있다는 점이다.
• 이들 건물은 흙이나 돌, 나무, 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많지만
• 원룸형식으로 개조한다면 훌륭한 전원주택의 별채가 된다.
• 다섯째, 살기가 편하다는 것이다. 
• 빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성되어 있어
• 마을 사람과의 융화를 걱정하지 않아도 되고 또 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있다.
• 특히 외지인이 새집을 지을 경우 원주민들로부터
• 많은 어려움을 겪을 수 있는데 농가주택을 구입할 경우에는
• 이런 염려를 안해도 된다.
• -지역별 농가주택 가격
•  
• 모든 부동산이 그렇듯 농가주택도 지역에 따라 또한 지역에서도
• 주변 상황에 따라 가격이 천차만별이다.
• IMF이전 가격이 높았던 지역의 경우 가격이 많이 빠져
• 거의 바닥세를 형성하고 있으며 IMF이전 낮은 가격대를 보이고 있던 지역은
• 현재도 큰 차이를 보이지 않고 있다. 지역별로 형성돼 있는 가격대를 보면 이렇다.
• 용인시의 경우 수지 등 인기지역이 평당 50만~1백만원 선이며
• IMF이전 이들 지역은 2백만원까지 호가했다.
• 용인 양지면의 경우 30만~60만원 선이며
• 남사, 백암 등지가 20만~40만원, 이동면은 30만~60만원 선이다.
•  
• 교통여건이 많이 좋아진 양평의 경우 서종면이 30~80만원,
• 강상면이 30만~80만원, 강하면이 30만~80만원선이다.
• 또 용문면은 20만~50만원, 지제면 17만~25만원, 양동면 14만~25만원,
• 단월면 15만~30만원, 청운면 15만~30만원이다.
• 광주군의 경우 퇴촌면 40만~80만원, 실촌면 30만~60만원,
• 도척면은 30만~40만원 선이다.
• 가평군의 경우 상면은 20만~40만원, 하면 20만~40만원,
• 외서면 30만~80만원 선이다.
• 파주와 포천지역은 평당 15만~50만원,
• 여주와 안성은 12만~30만원, 김포는 30만~60만원선이다.
• 또 수도권을 벗어난 충북의 경우 음성, 진천 등이 평당 10만원선이고
• 청주와 인접한 중원, 청원군이 이것보다 좀 비싼 평당 10만~15만원선에 매물이 많다.
• 강원도 원주, 문막, 횡성 등지도 평당 15만원이면 빈집을 구할 수 있다.
• -농가주택 구입때 주의할 점
•  
• 농가주택을 구입할 때는 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 된다.
• 농어촌 주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많고
• 또 무허가 건물일 수도 있다.
• 이를 확인하기 위해서는 토지대장과 건물등기부 등본을 꼭 확인해 보아야 한다.
• 특히 등기문제는 꼭 짚고 넘어가야 한다.
• 80년대 들어서면서 농가주택은 도시인들의 소액투자 대상으로 거래되었다.
• 이때는 계약서만 있으면 면사무소에서 건축물 대장과 가옥대장상 명의를
• 변경해 주어 등기한 것과 같은 효과를 나타냈다.
• 그후 부동산 투기바람이 불면서 모든 부동산의 등기를 의무화 하게 되었는데
• 지역마다 차이는 있지만 보통 95년부터 건축물 관리대장에 나타나 있는 소유주가
• 보존등기를 하도록 했다.
• 특히 97년부터 양도소득 신고서를 첨부해야 등기를 할 수 있도록
• 제도화 하였으므로 주의해야 한다.
• 예를 들어 용인시 백암면에 있는 대지 2백70평, 건평 20평인 농가주택의 경우
• 50년도에 김백리란 사람이 건축을 해 70년도 이상수씨에게,
• 85년도에 박종수씨에게, 93년엔 김성동씨에게 매매 되었다.
• 이 주택을 지금 구입한다면 김백리씨가 보존등기를 해
• 이상수, 박종수, 김성동 씨 순으로 양도신고와 이전등기가 돼 있어야
• 현재 구입한 사람이 등기 하는데 문제가 없다.
•  
• 만약 이런 사실을 모르고 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아내
• 양도신고를 한 후 등기를 해야 하므로 문제가 생긴다.
• 도로 확인도 필수조건이다.
• 실제로는 도로가 있지만 지적도상 없는 주택도 많다.
• 이럴 경우 보통 도로는 사유지인 경우다.
• 이런 주택의 가격은 저렴하나 건물을 신축할 경우 이웃 토지의 사용승낙서를
• 첨부해야 하는 문제점이 있고 비용도 많이 들어 낭패를 볼 수 있다.
• 또 지상권문제에 대해서 필히 확인해 보아야 한다.
• 즉 땅주인과 건물주인이 다른 농가주택이 많은데 이럴 경우
• 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 되므로 매매를 하였다 하더라도
• 땅만 산 것이 되므로 지상권을 주장하면 골치 아픈 일이 생기게 된다.
• 다 낡아 허물어지는 집이라도 지상권을 주장하는 경우는 많다.
• 반대로 지상권만을 구입할 경우에는 대지 소유주와
• 토지사용에 대해 정확하게 짚고 넘어가야 한다.
• 예를들어 기회가 된다면 대지를 매입할 수 있는지의 여부를
• 확인해 대지를 매입할 수 있는 길을 터 놓아야 한다든가
• 수리를 할 수 있는 기간과 범위 등을 대지 소유주와 협의해 놓아야 한다.
• 지상권만 사용할 경우 땅값이 올라가면 지주들이 법적으로
• 주택수리를 못하도록 조치를 취하는 경우가 종종 있어
• 지상권 사용자는 주택이 아무리 낡아도 못 하나 못 박고 이사를 해야 할 때도 있다.
• 보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 재산가치가 없는 것으로 본다.
• 그래서 건물값은 빼고 토지값만으로 계약을 하는 것이 일반적이다.
• 개조하여 살겠다는 생각으로 농가주택을 구입한다면
• 내부 골조를 잘 살펴보아야 한다.
• 언뜻 보기에 벽면이 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 보이면
• 부수고 다시 지을 생각을 하는데 그러나 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가
• 이상이 없으면 개조하는데 문제가 없다.
• 또 빈집은 텃밭과 딸려 있는 경우가 많은데
• 만약 3백3평이 안되는 텃밭이 딸려 있다면 사더라도
• 소유권이전이 안되므로 주의해야 한다.
• 3백3평이상의 농지를 소유해야 농사를 짓는 것으로 인정받을 수 있다.
• 빈집의 대지 평수가 1백51평을 초과하는 경우 토지거래허가구역에서는
• 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심해야 한다.
• 구입하고자 하는 농가주택이 있으면 계약하기전에 주변 사람들로 부터
• 그 집의 내력에 대해 들어보는 것도 좋다.
• 살던 사람이 패가망신을 당해 떠난 집이라든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면
• 피하는 것이 좋기 때문이다.
• -농협 ‘하나로복덕방’의 농가주택 정보(부동산 매물 1천8백여건 등록)
•  
• 농협에서 97년 12월부터 운영하고 있는 ‘하나로복덕방’을 이용하면
• 농가주택 관련 정보를 얻을 수 있다.
• ‘하나로복덕방’은 농협의 전국 4천여개 점포망을 연결하고 있는
• 온라인시스템을 이용해 농업인들이 팔려고 내놓은 물건이나 사려고 하는
• 물건정보를 중계해 주는 곳이다.
• 이곳에서는 농가주택 외에 임야와 토지 등 농촌 부동산 전반적인 매물정보를 제공하고 있다.
• 특히 귀농자라면 중고농기계 및 농산물 등의 정보도 제공되기 때문에
• 관심을 갖고 살펴보면 마음에 드는 물건을 고를 수 있다.
• 농협의 ‘하나로복덕방’을 이용하면 당사자들끼리 직접 거래를 할 수 있어
• 중계 수수료가 필요없다.
• 등록된 정보는 과수원, 논, 밭, 주택 등 부동산이 1천8백여건으로 가장 많고
• 중고농기계가 1백50여건, 농업부산물 등이 30여건, 지역특산물이 1백여건 등이다.
• 정보를 등록한 지역도 경기, 인천을 비롯 전국에 고루 분포하고 있으며
• 강릉, 통영, 서천 등 관광지 부근의 농가주택도 눈에 띄며
• 전남 장성에서는 사슴 13마리를 포함한 목장이 1억원에,
• 전북 정읍에서는 젖소 14마리를 포함한 목장이 1억5천여만원에 나와 있다.
•  
• ‘하나로복덕방’을 통해 부동산을 매매를 원할 경우
• 매도자는 위치, 면적(㎡), 희망가격 등을 정한 후 물건의 소재지와 관계없이
• 가까운 농협에 가서 등록신청을 하면된다.
• 별다른 수수료는 없다. 이렇게 등록된 매물을 매수자들이 찾아보기 위해서는
• 가까운 농협의 ‘하나로복덕방’ 담당자를 찾아 사고 싶은 지역과 물건을 알려주고
• 농협의 온라인단말기를 통해 조회 요청을 하면 된다.
• 조회만 하려면 농협PC통신(GO NACF)과
• 농림수산정보(AFFIS) 및 농협 인터넷홈페이지(http://www.nacf.co.kr)를
• 통하면 간편하다.
• 농협에서는 정보만 제공할 뿐 거래에는 개입하지 않으므로 흥정과 계약은
• 당사자의 책임하에 체결하면 된다.
• 만약 물건의 매도를 원한다면 등록된 정보가 불특정 다수인에게 제공된다는 점을
• 명심하여 피해가 없도록 조심해야 한다.
• 또한 등록된 가격은 거래가격이 아닌 희망가격이므로
• 쌍방간의 합의하에 조정이 가능하다.
• 특히 등록된 정보는 확인, 검증을 거친 자료가 아닌 농업인들이 주문하고
• 희망한 내용이므로 경솔하게 판단하지 말아야 후회가 없다.
• 1월말 현재로 ‘하나로복덕방’에 등록된 부동산 물건은 약 1천8백여건이다.
• 하나로복덕방 업무를 주관하고 있는 농협중앙회 하나로봉사실의 담당자는
• ‘도시인의 문의가 하루 1백여건에 이르고 있으며
• 특히 텃밭이 딸린 농촌주택에 대한 것이 가장 많다’고 말한다.
• 또 가족묘지에 적합한 임야를 추천해 달라고 하는 경우나
• 통근이 가능한 가까운 곳의 주택지를 묻는 사람도 많다고 설명한다.
• -귀농운동본부의 농가주택 정보, 농가주택 매매는 물론 임대 물건도
•  
• 귀농인들을 위한 교육과 정보제공 등 다양한 일을 하고 있는
• 귀농운동본부에서도 농가주택 등 부동산 정보를 수집 정보제공을 하고있다.
• 귀농운동본부의 정보는 매매뿐만 아니라 임대매물도 많다.
• 귀농운동본부에서는 이들 정보에 대한 신뢰도를 점검하기
• 어려운 점이 있으므로 신중하고 꼼꼼하게 따져 보고 결정할 것을 당부하고 있다.
•  
• 출처:월간전원주택
• 1. 빈집을 임대할 시 가격은 어느정도가 적당할까?
•  
• 전국의 빈집 임대시세는 평당 1만∼150만원으로 천차만별이고 임대인의 조건에 따라서는 무상임대도 가능하나 주변시세와 접근성, 수리비용, 임차기간 등을 파악한 뒤 계약여부를 결정하는 게 좋다.
•  
• 사전에 등기부등본과 토지 및 건축물관리대장을 열람해 권리관계와 무허가건물인지 여부 등을 확인하고 건물과 토지소유자가 다르지는 않은지 지목이 혹시 대지가 아닌지 눈여겨봐야 한다. 따라서 해당지역의 시군청의 빈집정보담당 공무원에게 현장답사 시 전화를 통해 시세를 문의하는 게 좋다.
• 
  
• 2. 빈집을 살 경우, 받게 되는 세금 혜택이나 득은 무엇이 있을까?
•  
• 도시민이 농촌 빈집을 구입할 시, 농촌주택 구입이 되므로 1가구 2주택이여도 기존 주택을 매도할 때 양도세가 비과세된다. 이 부분도 해당지역의 세무서에 미리 확인해봐야 한다. 또한 구입 후 농촌주택 신·개축시 행정자치부에서 5년 거치 15년 상환, 연리 3.4%의 조건으로 4천만원까지 대출해 준다.
•  
• 이때도 지역의 이장과 면사무소의 담당 공무원에게 대출 가능 여부를 미리 확인해야 한다. 일부 지자체에서는 45세 미만의 귀농인이 농촌빈집을 구입 또는 5년 이상 임차하여 수리할 경우 수리비의 50%(최고 5백만원까지)를 보조금으로 지원하는 경우도 있다. 증개축 시에는 인허가절차가 허가사항이 아닌 신고사항으로서 매우 간단하다. 또한 빈집을 철거할 시 50만원의 지원금이 나온다.
• 
  
• 빈집 구입시 15대 체크리스트
•  
• 1. 구입 후 리모델링 하려면 전문가를 대동하여 집의 구조를 잘 살피고 비용도 산출해 봐야 한다. 개조가 불가능한 집도 많고 비용이 신축보다 더 드는 경우도 많다.
•  
• 2. 가능하면 사람이 살고 있던 집이 좋다. 오랫동안 비어져 있을 경우 집의 노후가 더 심해 거주시 의외의 수리비가 든다.
•  
• 3. 지목이 대지가 아니면 지목변경이 안된 이유를 확인하고 타당성을 조사한 후 계약한다.
•     
• 4. 예상 난방비용과 입식 화장실과 샤워 및 욕실 입식주방 여부를 확인한다.
• 시골의 집들은 벽체 두께가 대부분 얇아 실내가 추운데, 아파트 생활에 익숙한 도시사람들은 겨울에 적응하기가 어렵다. 또한 집의 구조도 입식 생활과는 거리가 멀어 불편한 점이 많다.
•  
• 5. 전기, 상하수도, 정화조, 전화선, 인터넷선로를 체크한다. 화장실이 재래식일 경우 개조여부도 체크해본다.
•  
• 6. 지붕에서 물이 새는지와 장마 때 폭우대책에 온전할 것인지를 조사해 봐야 한다.
•  
• 7. 기존 농가는 대부분 단열과는 거리가 먼 홑창, 홑문으로 되어 있는데, 이것을 그대로 둘 경우 난방비가 감당하기 힘들 만큼 많이 나올 수 있으므로 아예 이중창, 이중문으로 바꾸는 것이 좋다.
•  
• 8. 바닥이 구들장 마감인 경우 보일러를 시공해야 한다.
•  
• 9. 난방을 위해 보통 심야전기보일러나 기름보일러를 설치하는데, 자주 사용하지 않는 방 하나 정도는 직접 아궁이에 불을 때서 난방을 해결하도록 하면 좋다.
•  

10. 도로의 유무, 증개축이 가능한지 여부도 반드시 확인한다.

11. 계약 전 미리 건축측량사무소나 부동산전문가 또는 관할 군청 담당 등 전문가와 상의한 뒤 매입절차를 밟아야 후회하지 않는다.

12. 미리 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반 건축물대 장) 등을 확인해 보아야 한다. 농어촌 빈집 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고, 또 무허가건물일 수도 있기 때문이다.

13. 지상권 문제도 꼭 확인해야 한다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 지으면 문제가 없을 것이라고 생각하는 건 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람에게 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다.

매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이기 때문이다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 따라서 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 한다.

14. 집주인인데 토지소유주는 따로 있는 경우도 있다. 지상권만 가지고 있는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집이다. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어 보는 것도 중요하다.

15. 과다한 비용을 들여 호화롭게 개조하기보다는 필요한 부분만 리모델링해 이용하는 게 바람직하다.

시․군별 농촌 빈집 정보센터(87p~90p)

(2010년 3월 현재)

시․도	시․군․구	전화번호
경기도	본청	031-8008-4910
	평택시	031-659-4549
	용인시	031-324-2405
	이천시	031-644-2402
	안성시	031-678-2853
	김포시	031-980-2939
	여주군	031-887-2403
	화성군	031-369-2836
	광주군	031-760-2983
	양평군	031-770-2379
	제2청	031-850-2963
	남양주	031-590-4416
	파주시	031-940-4762
	양주군	031-820-2582
	연천군	031-839-2403
	포천군	031-538-2397
	가평군	031-580-2397

시․도	시․군․구	전화번호
강원도	도청	033-249-3463
	춘천시	033-250-3182
	원주시	033-737-3413
	강릉시	033-064-5261
	동해시	033-530-2464
	태백시	033-550-2724
	속초시	033-639-2773
	삼척시	033-570-3471
	홍천군	033-430-2475
	횡성군	033-340-2813
	영월군	033-370-2068
	평창군	033-330-2454
	정선군	033-560-2474
	철원군	033-450-5475
	화천군	033-440-2472
	양구군	033-480-2472
	인제군	033-460-2123
	고성군	033-680-3473
	양양군	033-670-2472

시․도	시․군․구	전화번호
인천광역시	시청	032-440-4380
	강화군	032-930-3456
	옹진군	032-880-2472

시․도	시․군․구	전화번호
전라북도	도청	063-280-4372
	전주시	063-281-2488
	군산시	063-450-4476
	익산시	063-859-5546
	정읍시	063-539-5864
	남원시	063-620-6587
	김제시	063-540-3806
	완주군	063-240-4185
	진안군	063-430-2472
	무주군	063-320-2457
	장수군	063-350-2471
	임실군	063-640-2473
	순창군	063-650-1436
	고창군	063-560-2252
	부안군	063-580-4267

시․도	시․군․구	전화번호
전라남도	도청	061-286-3524
	목포시	061-270-3471
	여수시	061-690-2548
	순천시	061-749-3472
	나주시	061-330-8161
	광양시	061-797-2882
	담양군	061-380-3117
	곡성군	061-360-8452
	구례군	061-780-2475
	고흥군	061-830-5405
	보성군	061-850-5472
	화순군	061-370-3843
	장흥군	061-860-0471
	강진군	061-430-3316
	해남군	061-530-5464
	영암군	061-470-2166
	무안군	061-450-5471
	함평군	061-320-3474
	영광군	061-350-5475
	장성군	061-390-7476
	완도군	061-550-5471
	진도군	061-540-3473
	신안군	061-240-8293

시․도	시․군․구	전화번호
경상북도	도청	053-950-2615
	포항시	053-245-2664
	경주시	054-779-6265
	문경시	054-550-66261
	경산시	054-810-6261
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경상남도	도청	055-211-4365
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시․도	시․군․구	전화번호
울산	시청	052-229-4432
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시․도	시․군․구	전화번호
충북	도청	043-220-3642
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