집단대출 받기 - 맞춤별 전략

[moodumdum 408 4F]

 잠이 안오는 불금이네요. 와이프는 먼저 자고 있고, 저는 어느새 또 카페에 접속해 있습니다.

기업은행이 한도가 끝나, 대출금리를 올렸다는 소식을 접했는데요. 대출을 받아야 할 저도 좀 화가 나는 상황이네요. 그래서 어떻게 대출전략을 짜야 할지 생각해 봤고, 아직 대출신청하지 못한 분들에게 혹시 도움이 될까 글을 올립니다.

 오늘 미국 연준에서 앨런 의장이 향후 통화 정책에 대해서 연설하는 중요한 날인데요. 좀 전에 발표가 나왔는데, 고용시장이 아직 좋지는 않기 때문에 금리의 조기인상을 하지 않지만, 조금만 좋아지는 경우 하겠다고 하였습니다. 저는 금리인상이라는 말을 처음으로 언급했다는 점에서 금융채가 상승할까봐 두렵네요. 기업은행에서 3.31% 또는 3.39%에 잡으신 분들은 좋은 금리에 잡았다고 생각하고요. 5년 고정 3.49%도 괜찮은 금리인데, 미국의 영향으로 금융채가 0.1~0.2%만 상승해도 3.6~3.7% ㅠㅠ

 그래서 개인적으로 코픽스 금리와 기준금리에 대해서 연구를 해 보았습니다. 금융채물이 우리의 바람과 달리 계속 상승하는 경우에는 변동금리도 생각해봐야 하니깐요.

 이 그래프는 코픽스 금리와 기준금리가 도대체 어떤 연관성을 가지고 있는지 궁금해서 제가 직접 엑셀상에 그려 보았습니다. 인터넷 서칭을 해봐도 관련이 있다고만 할 뿐 정확한 상관성을 알려주지 않더라구요.

 코픽스 금리는 2010년 2월부터 주택담보대출을 위해서 만들어진 금리로 그 전까지 사용했던 CD 금리와 달리 변동폭이 적은 금리라는 장점이 있습니다. 그 코픽스 금리는 신규 코픽스와 잔액 코픽스가 있는데, 그래프를 보면 아시겠지만, 잔액 코픽스가 신규보다 항상 높고, 신규 코픽스는 잔액 코픽스보다 변동폭이 더 큽니다. 따라서 잔액 코픽스는 안정적이고, 신규 코픽스는 시장 금리를 더 즉각적으로 반영하여 변동성이 상대적으로 크다고 할 수 있습니다.

 그럼 수직으로 뻗은 빨간 선과 파란 선이 무엇을 의미하는지 궁금하실텐데요. 빨간 선은 그 시점에 기준금리가 인상된 것을, 파란 선은 기준금리가 인하된 것을 각각 표시한 것입니다. 금리를 인상할 때는 계속 인상하고, 한번 인하하기 시작하면 계속 인하하는 것을 볼 수 있습니다. 그럼 내년 상반기에는 다시 인상쪽으로 턴어라운드하면 계속 인상할 것으로 보입니다. 또한 그래프를 보면 금방 알 수 있는게, 기준금리가 인상되면, 신규 코픽스는 바로 반영되어 상승하는 반면, 잔액 코픽스는 서서히 반영되는 양상을 보입니다. 기준금리가 하락할 때도 마찬가지이구요.

 그럼 이번 8월 14일에 기준금리를 인하하였기 때문에, 신규 코픽스는 계속 하락할 것이고, 잔액 코픽스는 느리게 하락하겠네요.  미국에서 금리의 조기인상은 없다고 말한 점에서 내년 3월까지는 코픽스 금리가 하락할 것으로 보입니다. 따라서 그래프의 패턴을 따라 8~10월에 변동금리를 예측을 해보면,

	코픽스 금리	6개월 변동 금리(가산금리: 신규 0.93%/ 잔액: 0.68% 적용)
8월 중순	신규: 2.48/ 잔액: 2.75	신규: 3.43%/잔액:3.43%
9월 중순	신규: 2.40/ 잔액: 2.73	신규: 3.35%/잔액:3.41%
10월 중순	신규: 2.37/ 잔액: 2.71	신규: 3.32%/잔액:3.39%

 8월에는 3.43%에 대출이 가능하고, 9~10월에는 신규냐 변동이냐 차이가 있겠지만, 3.3% 초중반에 가능할 것으로 보입니다. 그렇게 6개월 동안 그 금리를 유지하다가 내년 3월 경에는 코픽스 금리의 지속적인 하락으로 3.1% 수준에 최저금리를 적용받으실 것으로 생각됩니다. 하지만 그 이후부터는 미국의 금리인상으로 다시 올라갈 것으로 예상됩니다.

 

따라서 6개월 변동금리를 이번에 받으시면

0~6개월: 3.3~3.4%

6~12개월: 3.1~3.2% (최저치를 찍을 듯)

12개월~18개월: 3.4~3.6% (미국 금리인상에 따라 달라짐. 예측을 못하겠어요.ㅠㅠ)

18개월~24개월: 3.5~4.0%

그러면 이러한 결론이 나옵니다. 5년 고정을 만약 3.5% 수준에서 받는다면, 1년 6개월까지는 6개월 변동이 유리, 2년까지는 쌤쌤. 2년 이후로는 5년 고정이 유리...

그런데, 금융채물이 계속 올라서 5년 고정을 3.7%에 받게 된다면 2년까지는 6개월 변동이 유리, 2년 반까지는 쌤쌤, 3년 이후로는 5년 고정이 유리.

<맞춤별 전략>

1. 1년 이하로 쓰실 분: 6개월 변동 코픽스 신규로 받으세요. 기준금리가 하락했을 때, 신규가 잔액보다 하락하는 속도가 빠르기 때문에 더 나을 것 같아요.

2. 2년 이하로 쓰실 분: 6개월 변동 코픽스 신규나 잔액으로 받으세요.

3. 2~3년 쓰실 분: 변동금리와 고정금리를 둘 다 취급하는 은행에 가셔서 2가지 서류를 작성하세요. 하나는 코픽스 변동금리, 또 다른 하나는 고정금리. 그러면 대출실행하기 하루 전쯤에 은행에서 전화가 갈 겁니다. 어떤 것으로 하실 거냐고...그 때 만약 금융채물이 저렴하면 고정금리로 하시구요. 반대로 금융채물이 많이 오른 상태이면, 6개월 변동금리로 가세요.

4. 3년 이상 쓰실 분: (금융채물이 폭등하지 않는 이상) 고정금리로 가세요.

5. 3년 이상 쓰시는 데, 중간에 갈아타기 생각하시는 분: 아파트 담보대출로 갈아타려면 래미안위브가 동대문구청에서 준공을 내주고, 세대별로 소유권이전등기가 되어야 하는데, 크레시티를 보아하니 16개월이 지난 지금 언제 될지 모른다는 점에서 리스크가 있고, 중도상환수수료도 생각하셔야 합니다. 1년 정도로 빨리 날 것으로 확신이 있으시다면, 중간에 괜찮은 상품으로 갈아타세요.

[moodumdum 408 4F]

어느 은행이 좋은지는 모르겠어요.

[실없는사람408~1902]

잘 읽었습니다. 감사합니다.

[moodumdum 408 4F]

장문의 글 읽어주셔서 감사합니다.

[ikzzoo(105동 9층)]

와~ 자세한 설명 감사합니다. 저는 5년 정도 기간을 잡고 있는데요, 미국의 양적완화 정책으로 달러가 너무 많이 풀려 분명 내년초부터 미국이 금리를 소폭이나마 인상할 것 같아 5년 고정으로 신청해뒀습니다.
사실 이번에 한국도 금리를 유지 또는 소폭 인상하며 미리 충격에 대비했어야 한다고 보는데 정부정책 때문에 오히려 금리를 인하했기에 걱정이 많습니다.
부디 모든 상황이 안정적으로 잘 풀리길 바래야겠지요. ㅎㅎ

[moodumdum 408 4F]

저도 고정금리로 갈꺼라 기도 중입니다.ㅎㅎ

[audrey108-4F]

대출 받으시는 모든 분들에게 많은 도움이 되겠어요. 추천 꾹 입니다. 감사드립니다.

[moodumdum 408 4F]

추천 감사합니다.^^

[명랑아줌마/박미연/311-904]

대출 무식쟁이 잘배우고 많은 도움받아 갑니다.^^
대출이 마무리 되는 그날까지 지속적인 도움부탁드립니다
간절한 도움의 인사 꾸벅~~~~

[moodumdum 408 4F]

별 말씀을요. 좋은 정보 알게 되면 업데이트 하겠습니다.

[선명103-8]

와 진짜 감사합니다~올리신 글 읽으니 방향이 좀 잡히네요~ 좋은 하루 보내세요^^

[moodumdum 408 4F]

도움 되셨다니, 저도 기분 좋네여.

[이효:왕대박105-501]

친절한 설명 감사합니다. 오늘 아침 mbc 대출관련 전문가 의견도 참고하여 장기대출자는 고정금리가 좋겠네요.

[moodumdum 408 4F]

장기적으로 금리인상은 기정사실 같아 보입니다.

[신경미 201-401]

전문가 같으세요ㅎㅎ
그래프까지ㅋ

대출관련 많은글들
입주자분들에게 도움 마니 되겠네요
감사드려요~

[moodumdum 408 4F]

저도 경미님이 올리는 글 덕분에 많은 정보를 얻고 있는 중입니다.

[윤수아빠 -406 3층]

음..대단한 전문성과 식견이 탁월하십니다. 감사합니다.

[moodumdum 408 4F]

저도 감사합니다.

[msmi 406동17층]

대단하십니다. 항상 유익한 의견 나누어 주심에 감사드려요. 덕분에 저는 5년 고정으로 잘 대출받았습니다.

[moodumdum 408 4F]

기업은행 잡으셨나봐요. 축하드립니다.

[서툰사람/308/13F]

잘봤습니다. 감사합니다.

[moodumdum 408 4F]

대출 잘 받으세요~

[임현숙404-1804층]

정보 감사합니다.

[moodumdum 408 4F]

감사합니다.

[바람과 구름 406-402]

어제 국민은행에가서 "변동금리 3.43%, 1년 변동 코픽스 신규"로 신청하고 왔는데 제가 판단을 잘못한건가요?
(5년뒤 대출금 상환 예정)

[moodumdum 408 4F]

미국이 내년에 금리인상한다는 전제하에 말씀 드리겠습니다. 2가지 방법이 있습니다.
1. 등기 날쯤에 아파트 담보대출 고정금리로 갈아탄다.
2. 등기가 빨리 난다는 확신이 없다면, 이번 주말에 은행 가서 고정금리로 신청하시고, 국민은행 가서 취소 요청하세요.

[바람과 구름 406-402]

감사합니다.

[노병무406동14층]

카페에 가입해서 다양한 분야에 전문가들이 계셔서 많이 알게되고 공부하게됩니다 감사합니다

[moodumdum 408 4F]

전문가는 아니지만, 경제는 공부할수록 재밌고, 실생활에 여러 모로 도움이 되는 것 같아요. 유익한 정보 있으면 알려주세요~

[준스맘 310동 8층]

울 래미안위브에 놀라운 분들이 많아 뿌듯합니다^^

[moodumdum 408 4F]

반가워요~^^

[박종주-105동1201호]

감사합니다. 방금 고정금리 계약하고 왔습니다. 당일 실행할때 금리가 몇%일지가 걱정이지만 지금과 비교했을때 0.03정도 내려가지않을까 조심스레 예상해봅니다. 최종 3.51~3%정도.. 어제(22일) 일자로는 3.56% ...;;

[moodumdum 408 4F]

3.50% 이하가 될 수도 있을거에요. 아무도 모릅니다.^^

[이선영 405동 102호]

사전점검 끝내고 컨테이너 이사짐 넣어 놓고 몸은 피곤하고 대출땜시 밤잠 설치면서 머리가 아팠었는데...무덤덤님께서 올리셨던 대출관련 글 읽고... 은행 한바퀴 돌아보니 답이 나오더라구요... 그 중 기업은행이 상황이 급하게 돌아가는거 같아... 바로 대출서류 준비차 동사무서 직행후... 다음날 아침 일찍 기업은행가서 대출 받았습니다~ 이날 아침 대출 받을땐 250억 남았다던이 그날로 끝이 났다고 뚱이님 글이 올라 오더군요... 현명한 판단을 할 수 있게 도와주셔서 진심으로 감사드립니다~^^

[moodumdum 408 4F]

와우. 기업은행 한정판매 잡으신 몇 안 되는 분이시네요. 정말 축하 드립니다. 남들보다 금리 싸게 받으면 돈 버는 느낌이 들더라구요.^^

[이선영 405동 102호]

이웃사촌 잘 만난 행운아죠~^^

[꺽정이201/13층]

정말 도움많이 받고있습니다. 감사합니다! 무덤덤님 입주로 다시 바뀌신거 맞죠! ^^

[moodumdum 408 4F]

도움 되셨다니, 좋네요. 입주쪽으로 생각하고 있습니다. 그러면 원래 집을 전세를 줘야 해서 고민이네요. 세를 한번도 안 줘 봐서요.^^

[이선영 405동 102호]

저는 19년만에 저희집 전세 주고 나왔어요... 이놈이 잘 있을지... 너무 섭섭해서 집 사진도 찍어주고.... 아버지의 마지막 집이라 그런지 19년간 세월의 기억이 파노라마처럼 흐르는데 그 추억 앞에 눈물이 나서 혼났습니다. 더 좋은 미래를 위해 한번쯤은 전환을 하는게 좋을듯하고 이젠 울 아들땜시 더 이상 이곳에선 살 수 없기에 나왔습니다. 아파트 하자보수도 그렇고 아이 땜시 건대는 환경이 너무 안좋아서 어쩔수 없이 입주 선택 했습니다. 그런데 참으로 감사하게도 아파트에 좋으신분이 너무 많이 계세요~~ 저는 행운아, 복땡이라 생각합니당~^^ 무덤덤님도 지금집 세 주시고 오셔서 좋은 이웃사촌으로 살아요~~~

[별이 아빠 108동 11F]

거시적인 관점에서 무덤덤님의 글은
범인이 접근하기엔 한계가 있는 수준입니다...
너무 큰 그림이라 저 같은 필부는 받아들이기 버겁네요..
조금전부터 "경제학원론"펴고 열공중이에요 ㅠㅠ
내 재산 내가 지켜야 하니까요ㅠㅠ

[moodumdum 408 4F]

어이쿠. 경제학 원론까지 보시다니요. 저는 전문가는 아니고 담보대출에 대한 고민한 것들을 같이 고민하려고 올린 것이기 때문에 참고만 하시고, 현명한 결정 내리시길 바랄게요. 사실 경제 특히 부동산과 주식 금리 등은 누구도 예측할 수 없는 신의 영역이기 때문에 무엇이 맞다라고 할 수 없습니다.

[재우&장우 맘 204-306]

좋은 정보 감사합니다..우리 이웃들은 정말 대단하시고 좋은 분들과 이웃이 된다니 정말 입주가 기대됩니다^^

[박치민 305-502]

역시 그래프의 힘은 대단하군요! 3년 자금계획이 포인트군요...

[바람의 아들(104-806)]

무덤덤님 대단하십니다. 저도 장기적으로 봤을 때 금리가 인상될 가능성이 높다는 가정은 하고 있었지만, 이렇게 디테일하게 분석하시는 분은 처음인 것 같네요. 암튼, 고정금리도 고려해 봐야 할 것 같습니다. 좋은 의견 감사해요~~^^