임야 경매로 싸게 사서 ‘땅테크’ 해볼까?

[빨간쪼끼]

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11·3 대책 이후 부동산 시장에 짙은 관망세가 이어지는 가운데 대외적 불확실성과 국내 정국 혼란까지 겹치면서 부동산 거래 시장은 거의 '올 스톱' 분위기다. 그러나 여전히 부동산 투자에 관심을 기울이는 소액투자자들이 꾸준히 늘면서 부동산 틈새 투자처 찾기에 고민하고 있다. 마땅한 투자대상을 찾지 못한 채 소액의 자금으로 장기적으로 묻어두고 싶다면 ‘임야’에 관심을 가져볼 만하다.

임야는 부동산 경기가 호황기 일 때 투기가 절정에 달해 많은 산지가 외지인의 소유로 넘어갔다. 투기가 극성을 부리자 정부에서는 실수요자 취득이라는 원칙 아래 임야매매증명 제도를 시행, 거래에 발목이 묶이기 시작했고 토지거래 신고 및 허가구역의 확대로 외지인의 임야매입은 사실상 불가능하게 됐다.

그 후 투기열풍이 가라앉고 거래가 한산해지자 임야매매증명제도가 폐지되고 90년대 말 토지거래 허가구역이 거의 해제되면서 다시 거래가 자유로워졌지만 아직까지 거래가 크게 활발한 편은 아니다. 따라서 수도권 토지로의 투자심리가 전체적으로 확산되기 전에 개발가능성이 있는 저평가 임야를 미리 잡아둔다면 다시 투자대상으로 인기를 끌 가능성이 높다. 

용도변경으로 시세차익 가능

산은 단기적인 시세차익을 거두기는 어렵지만 중·장기적으로 활용성을 따져 매입한다면 강한 매력을 갖고 있다. 특히 수도권이나 대도시 접경지역을 벗어나 도로 주변이나 레저단지, 택지개발지 내 우량매물을 구입하면 수익성이 짭짤하다.

게다가 정부에서도 그동안 수많은 농지의 전용으로 많은 농지가 훼손되어 가고 있는 점을 감안해 경사 15도 이하의 산지개발에 대해 적극적인 정책마련을 하고 있어 임야투자는 향후 전망이 밝다고 볼 수 있다.

서울 이촌동에 사는 장○○(52)씨는 임야를 샀다가 짭짤한 수익을 올렸다. 장 씨는 여유자금 1억 원으로 이천시 율면 임야 3,305㎡를 전원주택지로 형질을 바꾼 뒤 50% 이상의 시세차익을 올렸다. 장 씨는 3.3㎡ 당 45만원에 땅을 샀지만 현재 시세는 70만 원을 웃돈다.

이 땅을 매입하기 전 장 씨는 컨설팅업체의 자문을 받아 지방자치단체로부터 임야 형질변경 신청을 냈다. 용도를 바꾸는데 든 비용은 모두 8,400만원이 들었다. 땅값 상승분이 2억 원 정도라는 점을 감안하면 장 씨가 거둔 수익은 1억 원이 넘는 셈이다.

실제로 임야를 공장용지 등으로 바꾸면 토지 활용 범위가 넓어져 가격이 뛰는 게 일반적이다. 전원주택지로 조성 허가가 난 임야는 자연 상태의 임야보다 가격이 20% 이상 높다. 특히 임야나 농지는 수익률을 겨냥, 장기적으로 투자하기에 적합한 투자 상품이다. 사실 매년 추석시즌 전후에 거래가 활발한 부동산은 임야나 농지다. 가족과 친지들이 모여 값싼 땅에 대한 정보를 주고받고 가족 묘지나 선산에 관심이 높은 시기이기 때문이다.

임야는 특히 가족묘지, 농장, 전원주택 등으로 다양하게 토지의 용도를 바꾸기 쉽고 가격도 높지 않아 소액으로 투자가 가능한 매력 있는 부동산이다. 용도가 다양하고 단위별로 금액이 높지 않기 때문에 대단위로 구입이 가능해 투기를 노린 부동산 '꾼'들이 선호하는 부동산 틈새상품 중 하나다. 일반 투자자들도 열심히 현장을 답사해 우량 물건을 고른다면 여전히 수익성을 높일 수 있는 임야는 얼마든지 있다.

투자성 높은 임야 고르는 요령

1~2억 원의 자금을 장기적으로 묻어 두려는 투자자는 지방 중·소도시 주변이나 신설 지방도로 주변의 개발 가능한 우량매물을 구입하면 환금성과 수익성이 보장돼 중·장기적 재테크 대상으로 안성맞춤이다. 일반 농지에 비해 형질변경이 쉽고 가공하지 않은 상태이기 때문에 가족묘지뿐 아니라 입지여건에 따라 주택, 공장부지, 전원주택지, 수련원, 수목원 등 다양한 개발 사업을 구상할 수 있다.

투자성 높은 임야를 고르려면 도시나 큰 도로에 인접해 있는 것을 골라야 한다. 특히 확장계획이 있는 도로변 임야가 발전성이 높은데 지자체의 지역개발에 따라 황금알로 변할 가능성이 크기 때문이다. 진입로가 없는 땅은 활용이 불가능하므로 반드시 진입로가 있거나 진입로를 개설할 수 있어야 한다.

경사도 35도를 넘거나 밀집된 자생 소나무가 있는 산지는 개발이 불가능하거나 제한적 개발만 가능하다는 점이 단점이다. 이 같은 단점으로 인한 위험을 피하기 위해서는 매입 전 집중적인 물건분석이 필요하다. 구입 시기 또한 중요하다. 낙엽이 모두 떨어진 가을부터 수목이 우거지기 전까지는 산 속이 잘 보이므로 지금부터가 구입적기 인 셈이다.

지방 토지의 본격적인 가격상승기 이전에 경매나 급매물로 나온 임야를 적극적으로 노려볼 만하다. 하지만 투자할 때는 취득절차가 복잡하므로 자세히 알아본 다음 실행에 옮기는 것이 좋다. 전용절차는 땅 구입→ 제세공과금 납부→ 소유권 등기→ 형질변경(전용) 허가신청 순으로 진행된다. 토지 지목을 바꾸는 것은 신청하는 곳의 토지 관할 군․구청이며, 특별한 문제가 없는 한 1~2개월에 허가가 난다.

서울과 수도권 일대 임야 중에는 개발제한구역이나 군사시설 보호구역으로 묶인 곳이 많다. 등기부상에는 개인 명의로 되어 있어도 실소유자가 문중이면 소유권 이전등기가 어려울 수 있다. 따라서 다른 부동산 매입과 마찬가지로 임야를 매입할 때도 반드시 현장을 답사해야 한다.

산세가 가파르거나 임도(林道)가 없는 산은 산림이 우거지지 않은 계절인 겨울․봄에 봐야 한다. 무연고가 있거나 돌이 많은 산은 일반적으로 투자가치가 없다. 상수원보호구역으로 지정된 땅은 형질 변경의 제약이 많아 투자 시 주의해야 하며, 토지이용계획확인원을 떼 봐 수질보전지역인지를 점검해야 한다.

땅은 면적이 크면 클수록 경계가 잘 보이지 않는다. 물건지 건너편 좀 멀리 떨어진 곳의 높은 곳에서 임야도를 들고 이웃 임야와 대조하면서 전문 업자와 같이 경계를 확인하는 것이 좋다. 산의 용도에 따라 토질도 살펴봐야 하는데, 경사도가 완만한 산은 한 삽만 파도 암석인 경우가 있다. 이런 산은 비가 내려도 물이 금방 빠지기 때문에 메말라서 초지나 농장지로 개간하기 적당하지 않다.

임야라도 보전임지는 형질을 변경하기가 까다롭다. 이 밖에 나무 조밀도 50% 이상, 경사도 20도 이상, 천연기념물로 지정되거나 희귀한 나무가 있을 때는 형질변경 허가를 받기 어렵다. 국토이용계획확인원 및 도시계획법, 기타 관련법의 규제사항이 있는 지 여부와 군 통제지역이나 군사시설 보호구역인지 여부, 소유권 이외의 권리인 광업권, 입목권 등이 설정되어 있는지 여부, 고압선 등도 점검해야 한다.

지목이 임야라 하더라도 이용현황이 농지에 해당되면 농지취득자격증명이 필요하므로 사전에 확인해 두는 게 좋다. 개발이 제한되는 보전임지 보다는 준보전임지가 유리하며, 진입로가 있어 차량 접근이 가능한 곳이면 유리한 조건으로 다시 되팔 수도 있다.

경매에 부쳐지는 ‘임야’ 증가세

경매에 부쳐지는 임야는 1㎡당 낙찰가가 농지에 비해 저렴하고 입찰 경쟁자가 적어 비교적 싸게 낙찰 받을 수 있다. 형질변경이 농지에 비해 수월하고 절차도 간편해 적은 돈을 들여 투자하기에 적당한 상품으로 꼽힌다. 경매로 낙찰 받으면 토지거래허가나 임야매매증명을 별도로 발급 받지 않고도 자유롭게 등기를 이전할 수 있다. 고속도로와 국도, 주택단지, 도시편입지역, 관광지 주변의 임야는 개발이 유망해 지역 개발에 따른 개발이익을 함께 챙길 수 있다.

산지는 아직까지 일반인들의 관심 밖의 투자 대상으로 경매시장에서 인기가 높지 않은 편이다. 수도권 일대 임야 경매물건은 매월 평균 400여 건이 입찰에 부쳐진다. 낙찰가율은 들쭉날쭉한 편이지만 통상 70%대로 낮은 편이다. 그러나 개발예정지역 주변이나 개발 가능성이 높은 임야는 감정가 수준에서 낙찰된다. 특히 신도시 주변의 임야 물건엔 10명 이상이 입찰에 참여해 경쟁률이 치열한 편이다.

토지 경매물건은 체크해야 할 사항이 많다. 특히 임야지만 농지로 되어 있으면 ‘농지취득자격증명’을 발급받아 경매법원에 제출해야 한다. 지목이 농지가 아니더라도 현재 이용현황이 농지로 활용되고 있으면 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출은 필수사항이다. 입찰 전 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

유달리 값싸게 나온 임야는 대부분 공유지분 토지일 가능성이 크다. 공유지분은 두 사람 이상이 공동으로 토지를 소유한 땅이다. ‘공유지분’ 토지이면 다른 지분권자가 공유자우선매수청구권을 행사할 여지가 있다. 또 온전한 소유권이 아니므로 낙찰 받아도 다른 사람의 지분을 별도로 매입해야 한다. 유난히 가격이 싼 땅이면 ‘지분’경매 인지부터 확인하는 것이 바람직하다.

현장을 답사해 경계가 불분명한 토지는 서류상 조사 외에도 정확한 경계를 파악해야 한다. 감정평가서상에 나타난 경계 외에도 지적도상 인접 토지 경계를 확인해야 한다. 또 지적도상 맹지라도 이용현황 상 도로에 접해 있는지 확인하고 공부상, 현황상 일치 여부를 현장에서 조사해야 한다. 경계 외에도 실제 면적, 도로 인접 상태, 경사도, 토질, 수목 상태, 건축 가능성 여부도 체크하는 것이 좋다.

토지의 감정평가 금액은 단지 참고사항이다. 감정가는 시세가 아니므로 반드시 최근 거래되는 가격을 부동산중개업소를 통해 확인하고, 실제 시세를 파악하기 위해 생활정보지 매물로 유추해 재차 조사해야 한다. 왜냐하면 감정가와 실제 거래가격 간에 차이가 많기 때문이다. 토지는 거래가를 쉽게 알기 어려우므로 반드시 정확한 시세 파악이 필요하다.

지목이 임야인 산지를 매수할 때는 투자 목적을 분명히 하고 개발계획도 미리 확인하라. 희귀 나무가 자라거나 숲이 울창해 임상이 좋으면 형질변경에 어려움이 많다. 또 경사도가 15~20도가 넘으면 개발 가능성이 거의 없다. 적어도 3년 앞을 내다보고 산을 매입해야 한다. 무연고 묘지나 분묘기지권 성립 여지가 있다면 포기하라. 물론 묘지가 있는 땅이 풍수적으로 좋을 가능성이 높지만 배보다 배꼽이 더 클 수 있어서다.

윤재호 메트로컨설팅(주) 대표 MBC, KBS, SBS 방송 출연 매경 부동산 경매강좌 주임교수

[빨간쪼끼]

요즘 땅, 토지 투자에 대한 기사가 자주 보이네요...
어떤 신호인지 잘 들여다 볼 필요가 있을것같아요...
뉴스를 보는 눈은 부룡님 강의를 듣기전과 들은 후 생각의 차이가 많이 달라지네요 ㅎㅎ
예전엔 뉴스를 그냥 흘려 들었더라면
지금은 뉴스를 분석? 해석? 숨은뜻? 속뜻? 내지 비판?? 적 시각 ㅋㅋ 으로 째려보게 되죠 ㅎㅎ

[진주사랑]

토지에 부쩍 관심이 많아지고
있는데..
기사 올려주셔서 감사합니다~~~^^

[호호원장]

좋은 내용 감사히 잘 읽었습니다.

[그린샤벳(서울초급1기)]

도움되는글 감사드려요~^^

[렉시(행크2기)]

좋은기사 감사합니다^^

[리사정]

좋은 정보 감사드려요^^